HAUS + GRUND MÜNCHEN Bericht des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. über das Geschäftsjahr 2008 Mitgliederbewegung Mitgliederstand am 1. Januar 2008 22.834 Zugang während des Jahres 1.541 Austritte 1.025 Mitgliederstand am 31. Dezember 2007 23.350 Die Zahl der Mitglieder erhöhte sich im Berichtsjahr auf 23.350 (Vj. 22.834). Es wurden 1.541 neue Mitglieder aufgenommen (Vj. 1.480), 1.025 Mitglieder verließen den Verein (Vj. 975). Ohne Angabe von Gründen erklärten 353 (Vj. 362) Mitglieder den Austritt, 117 (Vj. 78) verloren wir durch Tod, 230 (Vj. 209) infolge Grundstücksveräußerung. In 5 Fällen (Vj. 7) trat Fusion ein. Der Anteil der Wohnungseigentümer an den Austrittserklärungen erhöhte sich auf 320 (Vj. 319). Die Bemühungen um Rückwerbung waren in insgesamt 35 Fällen erfolgreich (Vj. 33). Geschäftsleitung Vorstand Vorsitzender: Rudolf Stürzer, Rechtsanwalt Stellvertretender Vorsitzender: Michael Koch, Rechtsanwalt Ehrenvorsitzender Helmut Schweiger, Dipl.-Kfm., Versicherungsdirektor i. R. Hauptausschuss Dr. Hans Birkmeier, Vorstandsvorsitzender der Hausbank München e.G. i. R. Agnes Fischl, Rechtsanwältin/Steuerberaterin Helmut Gegenfurtner, Dipl.-Ing. Hausverwalter Fritz Hammerl, Schreinermeister und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für das Schreinerhandwerk Erika Schindecker, Geschäftsführende Gesellschafterin, Gesellschaft für Organisation, Vorbereitung u. Betreuung von Bauobjekten mbH Harry Schulze-Berl, Hausverwalter Hans Wutz, Industriemeister Vinzenz Zöttl, Dipl.-Kfm. Stadtrat, Bäckermeister Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von HAUS + GRUND MÜNCHEN, kann zufrieden sein mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr Tätigkeitsbericht der Rechtsabteilung HAUS + GRUND MUNCHEN blickt auf ein erfolgreiches Jahr 2008 zurück. Die Zahl der Mitglieder erreichte mit knapp 23.400, die der Beratungen mit circa 40.000 einen neuen Höchststand. Eine erfreuliche Entwicklung, die gleichzeitig auf eine anhaltend große Verunsicherung der Haus- und Wohnungseigentümer durch Gesetzgebung und Rechtsprechung hinweist: Die endlose Diskussion über die nach wie vor umstrittene, am 1. Januar 2009 in Kraft getretene Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer, die Einführung des Energieausweises für Immobilieneigentümer ab 1. Juli 2008 sowie zahlreiche höchstrichterliche Entscheidungen, die gerade das Vermieten von Wohnungen noch einmal unattraktiver machten. Zur Schaffung der räumlichen Voraussetzungen fur ein Mehr an Beratung und Service nahm der Verein behördliche Auflagen, insbesondere zur Verbesserung des Brandschutzes, zum Anlass, seine Geschäftsräume in der Sonnenstraße 13 III moderner und freundlicher zu gestalten. Der Verein dankt seinen Mitgliedern sowie seinen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr Verständnis in der Zeit der baubedingten Beeinträchtigungen. Wie in jedem Jahr: Volles Haus im großen Saal des Löwenbräukellers Im Einzelnen wurde zu folgenden Themen beraten: Die Beratung im Wohnraummietrecht war geprägt durch eine Vielzahl höchstrichterlicher Entscheidungen. Verunsichert durch eine stetig unübersichtlicher werdende Rechtsprechung, insbesondere zu Schönheitsreparaturen, nahmen weit mehr Mitglieder als im Vorjahr unmittelbar im Anschluss an die Presseberichterstattung und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages rechtliche Beratung in Anspruch. Die umgehende Anpassung der Mietvertrage von HAUS + GRUND MUNCHEN an die sich laufend ändernde Rechtsprechung gewährleistete größtmögliche Sicherheit bei der Vertragsgestaltung. Im Mittelpunkt des Interesses standen neben der wirksamen Übertragung von Malerarbeiten auf den Mieter auch die Möglichkeiten zur Befristung des Mietvertrages, zum beiderseitigen Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht sowie zur vorab vereinbarten Anpassung der Miethöhe durch Index- und Staffelmiete. Erkennbar an Bedeutung gewonnen hat die Auswahl des "richtigen" Mieters. Zusätzlich zu Selbstauskunft und Bankauskunft wurde die Bonitätsprüfung des Mieters durch den SolvenzCheck von Creditreform deutlich häufiger als im Vorjahreszeitraum nachgefragt. Kaum eine Rolle spielte in der Praxis das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Unverändert bestand ein Schwerpunkt der rechtlichen Beratung beim Thema Schönheitsreparaturen. Stark verunsichert durch die Urteile des BGH zur Unzulässigkeit "starrer" Renovierungsfristen, setzten nicht wenige Mitglieder die Entscheidungen fälschlicherweise mit einem Verbot der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gleich. Die aufgezeigten Möglichkeiten für eine nach wie vor wirksame Schönheitsreparaturenregelung stießen daher auf großes Interesse. Die Unberechenbarkeit der höchstrichterlichen Entscheidungen zu Schönheitsreparaturen führte oftmals zum - von der Rechtsprechung abgelehnten - Wunsch der Mitglieder, im Mietvertrag statt turnusmäßiger Malerarbeiten während der Mietzeit die Renovierung zum Mietzeitende zu verlangen oder, bei bereits bestehenden Mietverhältnissen, einen Mietzuschlag wegen unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel zu erheben. Kein Verständnis hatten die Mitglieder für die in der Praxis kaum überwindbaren Hürden, nachträglich eine unwirksame Schönheitsreparaturenregelung durch eine zulässige Klausel zu ersetzen. Deshalb vereinbarten nicht wenige Mitglieder bei Neuabschluss eines Mietvertrages eine etwas höhere Miete, um das Risiko, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen vom Mieter nicht verlangen zu können, zu kompensieren. Weiteres Dauerthema in der Beratung der Rechtsabteilung waren die Betriebskosten. Drastisch gestiegene Energiepreise führten regelmäßig zu teilweise hohen Nachzahlungen. Sehr häufig führten Mieter mit den Mitgliedern Auseinandersetzungen über die Berechtigung der Nachforderungen mit großer Schärfe und Hartnäckigkeit. Die Einwände der Mieter waren größtenteils pauschal und inhaltlich grundlos. In zahlreichen Fällen wurde kaum verhehlt, nicht die Unrichtigkeit der Betriebskostenabrechnung, sondern eigene finanzielle Probleme seien der wirkliche Grund für die Zahlungsverweigerung. Gleichwohl bestand und besteht auf Seiten der Mitglieder trotz zahlreicher Beiträge in der Bayerischen Hausbesitzer- Zeitung und regelmäßiger Seminarveranstaltungen Nachholbedarf bei der Anfertigung einer korrekten Betriebskostenabrechnung. Weithin bekannt war die zwölfmonatige Abrechnungsfrist. Die Umsetzung der hohen formalen Anforderungen an die rechnerische Herleitung und Darstellung der auf den einzelnen Mieter entfallenden Betriebskosten war jedoch verbesserungswürdig. Schwer vermittelbar war die rechtliche Konsequenz, allein wegen nicht ausreichend nachvollziehbarer Herleitung einen rechnerisch korrekt bestimmten Nachzahlungsbetrag nicht durchsetzen zu können. Besonderes Augenmerk war in der Rechtsberatung daher insbesondere auf die Abgrenzung umlagefähiger Betriebskosten von nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die Angabe des richtigen Verteilerschlüssels und dessen Erläuterung sowie auf einen etwaigen Vorwegabzug der auf Gewerbeeinheiten entfallenden Betriebskosten zu legen. Zunehmendes Interesse bestand an der Umlegung "sonstiger" Betriebskosten, z.B. für Feuerlöscherwartung, Wartung von Duplex-Parkern und Dachrinnenreinigung. Fragen zum so genannten Wärme-Contracting, also der Umstellung der Wärmeversorgung auf Nah- oder Fernwärme, spielten im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum kaum eine Rolle. Die Neuregelung des § 35a EStG zu den "haushaltsnahen Dienstleistungen" war weitgehend bekannt und führte zu keinen nennenswerten Problemen. Mieterhöhungen auf Vergleichsmietenniveau gemäß § 558 BGB waren gegenüber dem Berichtszeitraum 2007, in dem ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen war, leicht rückläufig. Viele Bestandsmieten bewegten sich bereits auf dem Niveau des Mietspiegels bzw. die Kappungsgrenze war bereits ausgeschöpft. Nach wie vor bereitete der Mietspiegel den Mitgliedern erhebliche Schwierigkeiten, selbständig die ortsübliche Durchschnittsmiete zu ermitteln. Viele Mitglieder kamen erstmals überhaupt mit dem Mietspiegel in Berührung. Das Angebot des Vereins, die Berechnung der zulässigen Mieterhöhung und die Anfertigung des Mieterhöhungsverlangens zu übernehmen, wurde daher in großem Umfang wahrgenommen. Wie schon in den Vorjahren reagierten zahlreiche Mieter prompt mit der Anzeige von Mängeln und anschließender Mietminderung. Im Jahr 2008 entschied sich eine zunehmende Zahl von Mitgliedern, bei Neuvermietungen die Miethöhe durch eine Wertsicherungsklausel an die allgemeine Preisentwicklung zu koppeln. Die so genannte Indexmiete gewinnt in Wohnraummietverhältnissen damit zunehmend an Bedeutung, nicht zuletzt, weil Transparenz und Maß dieser Form der Mieterhöhung einen konfliktfreien Mietverlauf begünstigen. Unverändert gehören Mietminderungen, wenn nicht bereits unberechtigt, so doch in vielen Fällen in der Höhe maßlos überzogen, zum "bewährten" Instrumentarium nicht weniger Mieter, sich ihrer Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Vermieter vermeintlich zu entziehen. Meist handelte es sich um Minderungen wegen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden sowie wegen Lärmbeeinträchtigungen. Mietmängel wurden oftmals übertrieben dargestellt oder vor geschoben. Feuchtigkeits- und Schimmelschäden beruhten in der Regel nicht auf Baumängeln, sondern auf mangelhafter Beheizung und Belüftung durch die Mieter. Eine Begleiterscheinung drastisch gestiegener Energiekosten. Der Energieausweis war zentrales Thema im Bereich Modernisierung und Energieeinsparung. Es bestand großer Informationsbedarf über sein Inkrafttreten, die Verpflichtung zur Erstellung des Ausweises, das Wahlrecht zwischen der günstigeren verbrauchs- und der aufwendigeren bedarfsorientierten Ausweisvariante und die Fristen für die Ausübung des Wahlrechts, die Geltungsdauer des Energieausweises sowie hinsichtlich der anfallenden Kosten. Die Möglichkeit, den Energieausweis durch Dipl.-Ing. Gerhard Feldmann, der im Rahmen der Vereinsmitgliedschaft den Mitgliedern für alle Fragen der Energieeinsparung, zukunftsweisender Heizungsanlagen und des Feuchte- und Wärmeschutzes zur Verfügung steht, kostengünstig erstellen zu lassen, wurde in großem Umfang wahrgenommen. Die Mitglieder zeigten große Bereitschaft und Interesse, in die Modernisierung ihrer Immobilien zu investieren. Bei Modernisierungs- und Energieeinsparmaßnahmen gemäß § 559 BGB zeigten sich die Mitglieder nach Erläuterung der von Gesetzgeber und Rechtsprechung aufgestellten Hindernisse bei Ankündigung der Maßnahmen und anschließender Mieterhöhung vor den Kopf gestoßen. Die bürokratischen Hürden waren für Privatvermieter ohne professionelle Hilfe nicht zu bewältigen. Vielfach entschieden sich die Mitglieder, Modernisierungsmaßnahmen bis zu einem Mieterwechsel aufzuschieben oder nur bei mitwirkungsbereiten Mietern durchzuführen. 2008 war ein Trend zu kürzer andauernden Mietverhältnissen zu beobachten. Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses war aus Vermietersicht weit häufiger als noch im Vorjahr die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug. Nicht selten trat der Zahlungsverzug bereits innerhalb der ersten sechs Monate des Mietverhältnisses ein. Bei bereits länger andauernden Mietverhältnissen sprachen viele Mitglieder erst bei größeren Mietrückständen die Kündigung wegen Zahlungsverzug aus. Abmahnungen wegen ständig verspäteter Mietzahlung führten nur vereinzelt zu einer Kündigung. Die Beendigung des Mietverhältnisses wegen sonstigen vertragswidrigen Verhaltens, z.B. wegen Ruhestörung oder Vernachlässigung der Mieträume, spielte kaum eine Rolle. Regelmäßig zu Konflikten zwischen Vermieter und Mieter führte die Abrechnung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses. Wie bereits bei Mietminderungen und Betriebskostenabrechnungen, setzt sich der "Spar-Trend zu Lasten des Vermieters" bei vielen Mietern in der Anfechtung der Kautionsabrechung des Vermieters fort. Die einvernehmliche Streitbeilegung wurde weit häufiger als in den Vorjahren durch die sofortige Einschaltung eines Rechtsanwalts auf Mieterseite verhindert. Die Unterstützung des Vereins bei der Erstellung einer korrekten Kautionsabrechnung nahmen die Mitglieder deshalb rege in Anspruch. Das "Abwohnen der Kaution" nach Kündigung des Mietverhältnisses gab hingegen seltener als in den vorangegangenen Jahren Anlass zum Tätigwerden. Die Situation bei Geschäftsraummietverhältnissen war auch 2008 von der wirtschaftlich schwierigen Lage vieler Mieter geprägt. Zwar waren fristlose Kündigungen wegen7 Zahlungsverzug seltener als im Vorjahr auszusprechen. Jedoch nicht wenige Mieter traten an ihren Vermieter mit dem Wunsch nach Herabsetzung der Miete oder vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses heran. Die Rechtsabteilung konnte hier regelmäßig durch die Ausarbeitung von Änderungs- bzw. Aufhebungsvereinbarungen helfen. Das Wohnungseigentumsrecht behauptete auch 2008 seine dominante Stellung in der Rechtsberatung des Vereins und baute sie weiter aus. Bei den Mitgliedern gefragt war die gesamte Bandbreite des Wohnungseigentumsrechts: Von der Abgrenzung des Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum in Bezug auf die Zuständigkeit bei Instandsetzungsmaßnahmen, der inhaltlichen Auslegung der Teilungs- und Gemeinschaftsordnung, der Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung, über die Änderung des Verteilungsschlüssels für Bewirtschaftungskosten einerseits und Kosten baulicher Veränderungen und Modernisierungen andererseits, bis hin zu den Voraussetzungen für die vorzeitige Abberufung des Verwalters. Unverändert groß ist die Unzufriedenheit einer Mehrheit von Mitgliedern mit der Verwaltung ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Klagen reichten von hartnäckiger Kundenunfreundlichkeit und fortgesetzter Untätigkeit bis hin zu eklatanter Inkompetenz. Viele Hausverwaltungen schienen den stark erhöhten Anforderungen an die Verwaltertätigkeit infolge der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 1. Juli 2007 nicht gerecht werden zu können. Nicht selten zeigten sich die betroffenen Wohnungseigentümer in der Rechtsberatung des Vereins ihrer Hausverwaltung in wohnungseigentumsrechtlichen Fragen fachlich überlegen. Gleichzeitig profitierten die Hausverwaltungen, die als Mitglieder des Haus- und Grundbesitzervereins regelmäßig rechtliche Beratung in Anspruch nahmen, nicht nur von einem deutlich geringeren eigenen Haftungsrisiko, sondern unmittelbar durch das Vertrauen und die Wertschätzung der Eigentümer für ihre gesamte Verwaltertätigkeit. Besonders thematisiert wurden die Neuregelungen der WEG-Reform in Bezug auf Modernisierungen und Sanierungen. Trotz erleichterter Anforderungen an die Beschlussfassung stellten sich diese Vorhaben in der Praxis als schwieriger durchzuführen dar, als erhofft. Insbesondere traten vermehrt innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft Streitigkeiten über das "Ob" sowie über Art und Umfang der baulichen Maßnahmen auf. Resultierende finanzielle Mehrbelastungen von 10.000 Euro bis 20.000 Euro pro Eigentümer legten offen, dass auch Immobilieneigentümer die Verschlechterung der Wirtschaftslage zu spüren beginnen. Das Einkommensteuerrecht stand ebenfalls ungebrochen im Mittelpunkt des Mitgliederinteresses. Die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage war häufiger als im Vorjahr Anlass zu Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung, da diese dazu tendierte, diese zu niedrig anzusetzen. Hier ist in Zukunft erhöhter Beratungsbedarf zu erwarten. Rechtlich erörtert wurden unverändert intensiv Fragen vor allem zur Abgrenzung von Instandhaltung, nachträglichen Herstellungskosten und Anschaffungskosten, zu Vermietung und Verpachtung sowie zu den Kosten des Arbeitszimmers. Häufiger als im Berichtsjahr 2007 lehnte die Finanzverwaltung die Einkunftserzielungsabsicht ab. Der Verein erreichte hier in vielen Fällen durch die Erstellung der fehlenden Überschussprognose die Anerkennung der Einkunftserzielungsabsicht. Von erheblicher Bedeutung war das Thema "Haushaltsnahe Dienstleistungen" gemäß § 35a EStG. Eine große Zahl von Mitgliedern nutzte die umfassende Hilfestellung bei der Erstellung der Steuerbescheinigungen. Ohne Veränderung zum Vorjahr war der Bereich Umsatzsteuer. Vorrangig handelte es sich um Fragen zur Einhaltung von Rechnungsvorschriften, der Option zur Mehrwertsteuerpflicht und den dazugehörigen Formulierungen im Geschäftsraum-Mietvertrag sowie um die Anfertigung von Betriebskostenabrechnungen bei Option zu Mehrwertsteuerpflicht. Das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht war 2008 von der anstehenden gesetzlichen Neuregelung geprägt. Im Mittelpunkt der in hohem Umfang in Anspruch genommenen umfassenden Beratung stand die Abwägung, ob nach Gegenüberstellung von alter und neuer Rechtslage Gestaltungsmöglichkeiten noch im Jahr 2008 oder erst 2009 genutzt werden sollten. Die Komplexität der Bewertung des Grundbesitzes führte zusätzlich zu einer hohen Belastung der Rechtsabteilung. Weiterer Beratungsschwerpunkt war die Vermögensnachfolge auf die nächste Generation mit Fragen insbesondere zur gemischten Schenkung sowie zur Überlassung unter Nießbrauchsvorbehalt. Die Thematik "Zweitwohnungsteuer" verlor hingegen an Bedeutung. Die Beratung im Erbrecht wurde in Fortsetzung der Entwicklung des Vorjahres zunehmend in Anspruch genommen. Das Interesse der Mitglieder umfasst das gesamte Spektrum, von der gesetzlichen Erbfolge bis hin zur Gestaltung des Testaments und zum Pflichtteilsrecht. Auch bei allgemeinen verwaltungstechnischen Fragen im Nachlassfall, z.B. bei der Erstellung eines Nachlassverzeichnisses oder der Korrespondenz mit dem Nachlassgericht, leistete der Verein aktive Hilfe. Im privaten Baurecht konzentrierte sich das Interesse der Mitglieder wie in den Vorjahren auf die Gewährleistungsrechte des Käufers beim Kauf einer neu errichteten Eigentumswohnung, die Reichweite des Gewährleistungsausschlusses beim Kauf einer sanierten Altbauwohnung, die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen und die Möglichkeiten, den Verjährungseintritt zu verhindern sowie Baumängel beweiskräftig zu dokumentieren. Im Einzelnen traten häufig auch Probleme im Zusammenhang mit überhöhten Abrechnungen, Pauschalvergütungen sowie mit zu niedrig angesetzten Angeboten und anschließender Kostenexplosion zu Tage. Regelmäßig kam es zu Differenzen zwischen Käufer und Bauträger über die Ordnungsmäßigkeit der Bauausführung. In vielen Fällen konnte der Verein für die Mitglieder eine außergerichtliche Einigung erreichen. Das öffentliche Baurecht war durch folgende Beratungsschwerpunkte gekennzeichnet: Bedeutung und Rechtsfolgen der Nachbarunterschrift gemäß Artikel 71 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) das Abstandsflächenrecht, insbesondere der Umfang einer Abstandsflächenübernahme die Folgen der Neuregelung der Bayerischen Bauordnung ab 1. Januar 2008 Unterscheidung von "Verfahrensfreiheit" und "Genehmigungsfreiheit" Prüfungsumfang und Wirkung der Baugenehmigung der Wegfall des Widerspruchsverfahrens die Anfechtung einer dem Nachbarn erteilten Baugenehmigung Nachbarschützende Vorschriften der Bayerischen Bauordnung und des Baugesetzbuches (BauGB) Ausgleichsbeiträge gemäß § 154 BauGB in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, Berechnungsgrundsätze, das Angebot der LH München auf "Nachlass" gegen Verzicht auf die Anfechtung Änderung der Nutzung von Wohnungen in Gewerberäume, Voraussetzungen für die Erlangung der erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung, baurechtliche Folgen der Nutzungsänderung Stellplatzbeschränkungssatzung Brandschutz im Baugenehmigungsverfahren, nachträgliche Brandschutzauflagen unter Durchbrechung des Bestandsschutzes Beitragssatzungen nach dem BauGB und dem Kommunalabgabengesetz, Beitragsbemessungsgrundsätze und Anfechtungsmöglichkeiten verwaltungsgerichtliche Klageverfahren und einstweiliger Rechtsschutz Die Zahl der Beratungen im Nachbarrecht bewegte sich auf Vorjahresniveau. Thematisiert wurden der Rückschnitt von über die Grundstücksgrenze hängenden Zweigen, der bei Anpflanzungen zu beachtende Grenzabstand, etwaige Abwehransprüche bei Verschattung und Laubfall sowie die Verjährung von Beseitigungsansprüchen. Hauptthema in der Energieberatung war die Einführung des Energieausweises für bestehende Wohngebäude. Im Mittelpunkt stand die Wahl zwischen verbrauchs- und bedarfsorientiertem Ausweis, die damit verbundenen Kosten, eine etwaige Sanierungspflicht nach erfolgter Ausweis erstellung sowie eine mögliche Pflicht, für Gewerbeeinheiten in gemischt genutzten Anwesen einen separaten Energieausweis zu erstellen. Die Fragen der Mitglieder bezogen sich vielfach auch auf staatliche Fördermaßnahmen für Gebäudesanierungen und die Erneuerung von Heizungsanlagen. Vermehrt wurde Fernwärme in München als mögliche Alternative zu Öl- und Gasheizung angesprochen. Vor allem thermische Solaranlagen als zukunftsweisende Heizquelle stießen auf größeres Interesse. Bei Sanierungen spielte unverändert der Feuchteschutz eine bestimmende Rolle. Erörtert wurden insbesondere die Auswirkungen von Sanierungsmaßnahmen auf Wärmebrücken sowie die möglichen Veränderungen durch zusätzlichen Wärmeschutz. Die Beratung umfasste neben der Beurteilung von Baustoffen in Bezug auf ihre Eignung für eine Sanierung auch die Prüfung von Sanierungsangeboten auf Vollständigkeit und Preiswürdigkeit. Die von Dipl.-Ing. Andreas Heisler abgehaltene bautechnische Beratung wurde 2008 wieder verstärkt in Anspruch genommen. Im Bereich "Geplante bauliche Veränderungen, Modernisierungen und Nutzungsänderungen" blieb der Beratungsbedarf weitgehend unverändert. Bei "Leistungen von Bauträgern, Handwerkern und Planern" dominierten weiterhin Fragen zu Baumängeln an Neubauten oder sanierten Altbauten. Hingegen sank die Zahl der Beratungen wegen mangelhaft ausgeführter Handwerkerleistungen. Im Bereich "Bauschäden und Mängel in Wohnanlagen" standen im vergangenen Jahr erneut Feuchtigkeitsschäden und verstärkt Schallschutzprobleme im Vordergrund. Weitere Themen waren insbesondere behördliche Brandschutzauflagen, der neu eingeführte Energieausweis sowie die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung. Reihe vorne: RAin Birgit Noack, RAin Claudia Ziegelmayer, Fachanwältin für Steuerrecht, RA Michael Koch - stellvertr. Vorsitzender, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, RA Rudolf Stürzer - Vorsitzender Haus + Grund München, RAin Andrea Nasemann, RAin Martina Westner, RAin Agnes Fischl, Steuerberaterin Reihe mitte: RAin Kathrin Gerber, Fachanwältin für Miet-, Wohnungseigentumsrecht und Steuerrecht, RAin Ariane Schlegel, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, RAin Anna-Lena Kretschmer-Tonke, RAin Melanie Kolbeck, Dipl.-Ing. Gerhard Feldmann, Energieberater, RA Harald Spöth Reihe hinten: RA Simon Koch, RA Dr. Benjamin Merkel, Dipl.-Ing. Andreas Heisler, Bauberater, RA Francesco di Pace, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, RA Detlef Sterns, RA Bernhard Stocker, RA Georg Hopfensperger, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Versammlungen Rechtsanwalt Rudolf Stürzer und Innenminister Joachim Herrmann Innenminister Joachim Herrmann erläuterte in seinem Vortrag anlässlich der Jahreshauptversammlung am 4. Juni 2008 die Pläne der Bayerischen Staatsregierung, die Schaffung neuen Wohnraums in München zu fördern. Mit nur noch 40.000 seien die Baufertigstellungszahlen im Jahr 2007 die niedrigsten seit 1951 gewesen, so der Minister. Öffentliche Bauaufträge gebe es ausreichend, es fehle jedoch an Aufträgen aus der Privatwirtschaft. Eine Trendwende sei nicht absehbar. In Bayern hätten demographische Effekte und Wanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands spürbare Auswirkungen. Während im Bundesgebiet die Bevölkerungszahl bis 2020 schrumpfen werde, sei in Bayern dank guter wirtschaftlicher Perspektiven mit einer Bevölkerungszunahme zu rechnen. Auch längerfristig werde in Bayern mehr Wohnraum benötigt, doch nicht überall in gleichem Maß. Im Ballungsraum München nehme die Zahl der Haushalte bis 2025 um knapp 13 % zu. Es sei deshalb differenziertes politisches Handeln notwendig. Auch der Anteil der über 65-Jährigen an der Stadtbevölkerung steige bis 2020 merklich an. Die Verwirklichung altersgerechten Wohnens in der eigenen Wohnung bringe einen gewaltigen Modernisierungsbedarf mit sich. Für Bayern und München forderte Herrmann den Bau von bis zu 60.000 neuen Wohnungen. Die Bayerische Staatsregierung sei hier mit der Wohnungsbau-Sonderförderung in Höhe von circa 200 Mio. Euro, davon 165 Mio. Euro vom Freistaat Bayern zur Verfügung gestellt, sehr engagiert. Herrmann betonte, Wohnungen müssten auch für sozial Schwächere und für Familien geschaffen werden. Statt des ungeeigneten Gießkannenprinzips müsse dort gefördert werden, wo Bedarf bestehe: Deshalb erhalte München mit 38 % den Großteil der Fördermittel. Der Freistaat wolle die Herausforderungen durch den Klimawandel und die gestiegenen Gas- und Heizölpreise offensiv angehen. Energetisches Bauen habe für die Staatsregierung große Bedeutung. Aufgrund stark gestiegener Energiepreise rentierten sich energetische Investitionen heute nicht mehr erst nach zehn, sondern oft bereits nach vier bis fünf Jahren. Im Hinblick auf die "neue" Zweckentfremdungsverordnung in München verteidigte der Innenminister ihre Berechtigung in Ballungsräumen. Haus- und Wohnungseigentümer dürften jedoch nicht übermäßig belastet werden. Es sei zuerst Sache der Städte und Gemeinden, den Wohnungsmangel auf andere Weise zu bekämpfen. Ein Verbot der Umwandlung eines Mietshauses in eine Eigentumswohnanlage lehne Bayern ab. Dadurch werde kein neuer Wohnraum geschaffen. Die Einbeziehung der Bildung von Wohnungseigentum in den Förderbereich der Riester-Rente sei ein erfreulicher, längst überfälliger Schritt. Innenminister Joachim Herrmann referierte auf der Jahreshauptversammlung am 4. Juni 2008. Steuerliche Verbesserungen für den Wohnungsbau sehe das neue Finanzkonzept von Finanzminister Erwin Huber vor. Der Abschreibungssatz werde auf degressiv 4 % p. a. innerhalb der ersten acht Jahre verdoppelt. Wer die Investitionen mit besonders effektiven Maßnahmen zum Klimaschutz kombiniere, profitiere von einer degressiven Abschreibung von 8 % p. a. innerhalb der ersten acht Jahre. Erhaltungsmaßnahmen, die zu einer überdurchschnittlichen Energieeinsparung führten, würden sofort absetzbar sein. Weitere Fördermaßnahmen seien geplant. Den aktuellen Entwurf der Reform der Erbschaftsteuer bezeichnete Herrmann als nicht akzeptabel. Er führe im Ergebnis zu einer Mehrbelastung. Die Existenz von Familienbetrieben stünde bei einem Generationenübergang auf dem Spiel. Die CSU könne einer Erbschaftsteuerreform gemäß diesem Entwurf nicht zustimmen. (v.l.n.r.) Anita Gerlach, Susanne Wagner, Renate Maier, Gerlinde Hofmeister, Hilde Knopf, Gertrud Scherer, Angelika Fottner, Elisabeth Karner, Erna Straßer Fachseminare Seminar "Haftungsfallen für den Wohnungseigentumsverwalter" am 14.4.2008; Referenten: RA Helmut Aschenbrenner, RAin Ulrike Gantert Seminar "Begründung, Beendigung und Abwicklung von Mietverhältnissen" am 10.3.2008, 7.4.2008, 19.6.2008, 22.9.2008, 20.10.2008 und am 6.11.2008; Referenten: RAin Kathrin Gerber, RA Detlef Sterns Seminar "Altbauten instand setzen & modernisieren" am 3.6.2008; Referent: Dipl.-Ing. Andreas Heisler Seminar "Aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht" am 20.11.2008; Referenten: RAin Martina Westner, RA Michael Koch Seminar "Die Eigentümerversammlung - Das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft" am 16.9.2008; Referenten: RAin Melanie Kolbeck, RA Detlef Sterns Seminar "Betriebskosten richtig vereinbart & abgerechnet" am 11.3.2008, 24.6.2008 und am 10.11.2008; Referentinnen: Rain Birgit Noack, RAin Martina Westner Seminar "Mieterhöhung & Mietminderung" am 10.4.2008 und am 7.10.2008; Referentinnen: RAin Birgit Noack, RAin Martina Westner Seminar "Grundzüge des Wohnungseigentumsrechts für Eigentümer (Vermieter), Verwalter und Beirat" am 22.4.2008 und am 18.9.2008; Referenten: RA Detlef Sterns, RA Bernhard Stocker Seminar "Die neue Bayerische Bauordnung" am 9.5.2008; Referent: Henning Jäde, Ltd. Ministerialrat Oberste Baubehörde im Bayer. Staatsministerium des Innern Abendseminare: Seminar "Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht" am 15.1.2008, 1.4.2008 und am 8.7.2008; Referenten: RAin Dr. Ulrike Tremel, RA Bernhard F. Klinger Seminar "Neues Erbschaftsteuerrecht" am 19.2.2008; Referenten: RAin/StBin Agnes Fischl, StB Michael Lettl Seminar "Testament und Erbvertrag" am 11.3.2008; Referenten: RAin Dr. Ulrike Tremel, RA Bernhard F. Klinger Seminar "Die Familiengesellschaft" am 8.4.2008; Referenten: RAin/StBin Agnes Fischl, StB Michael Lettl Seminar "Erbfall mit Auslandsbezug" am 6.5.2008, Referenten: RAin Dr. Ulrike Tremel, RA Bernhard F. Klinger Seminar "Die vorweggenommene Erbfolge" am 10.6.2008; Referenten: RAin/StBin Agnes Fischl, StB Michael Lettl Seminar "Die neue Erbschaftsteuer" am 23.9.2008, 24.9.2008 und 7.10.2008; Referenten: Staatssekretär im Finanzministerium Georg Fahrenschon, RAin/StBin Agnes Fischl, StB Michael Lettl Seminar "Das Berliner Testament" am 28.10.2008; Referent: RA Bernhard F. Klinger Seminar "Die Bewertung von Immobilien im Steuer- und Erbrecht" am 11.11.2008; Referentin: RAin/StBin Agnes Fischl Seminar "Erbschaftsteuerreform 2009" am 12.12.2008; Referenten: RAin/StBin Agnes Fischl, StB Michael Lettl Pressewesen und Öffentlichkeitsarbeit Presse, Rundfunk und Fernsehen berichteten ausführlich über die Jahreshauptversammlung am 4.Juni 2008, auf der Joachim Herrmann, Bayerischer Staatsminister des Innern zum Thema "München braucht mehr Wohnraum" referierte. Bei den turnusmäßig stattfindenden Veranstaltungen der Landeshauptstadt München "Attraktive Innenstadt" und der Arbeitsgruppe "München für Klimaschutz" war der Verein durch RA Bernhard Stocker und RAin Birgit Noack vertreten. Bei der Münchner Wirtschaftstafel von MdL Heinrich Traublinger, zu der sich Vertreter von führenden Wirtschaftsunternehmen und Verbänden turnusmäßig zu einem Informations- und Gedankenaustausch treffen, war der Verein durch RA Rudolf Stürzer vertreten. Fachseminare des Vereins zu miet- und steuerrechtlichen sowie bautechnischen Themen, die auch von Nichtmitgliedern besucht werden können, mussten wegen der großen Nachfrage von den Referenten des Vereins mehrmals wiederholt werden. In mehreren Münchner Tageszeitungen, in Stadtteilblättern sowie in anderen Publikationen wurden zahlreiche Inserate und Anzeigen geschaltet. In zahlreichen öffentlichen Veranstaltungen konnte der Verein die Interessen und Belange der Mitglieder nachhaltig zum Ausdruck bringen. Presse, Rundfunk und Fernsehen zeigten reges Interesse an der Meinung des Vereins zu den verschiedensten Themen. Dementsprechend nahmen Vorstand und Mitarbeiter in zahlreichen Interviews und Stellungnahmen die Gelegenheit wahr, der Öffentlichkeit die Auffassung des Vereins zu vermitteln. Pressespiegel 2008 Kassenbericht Das Beitragssoll für 2008 errechnet sich mit 2.324.445 Euro. Hiervon waren am Jahresende beglichen 2.297.875 Euro, so dass im Berichtsjahr ein Beitragsrückstand von 26.570 Euro (Vj. 25.534 Euro) angefallen ist. Von den Beitragsrückständen der Jahre vor 2008, die zu Beginn desselben 47.514 Euro betrugen, konnten unter Berücksichtigung einiger Beitragsberichtigungen und Außersollstellungen 25.620 Euro bereinigt werden. 21.894 Euro stehen noch offen. Zum 31.12.2008 errechnet sich ein Gesamtrückstand von 48.464 Euro (Vj. 47.514 Euro), um dessen Ausgleichung die Geschäftsleitung unter Heranziehung aller gebotenen Möglichkeiten bemüht ist. Nach Abzug der Mehrwertsteuer ergibt sich für die Einnahmen- und Ausgabenrechnung ein Gesamteingangssoll von Beiträgen für 2008 in Höhe von 2.255.294 Euro. Geschäftsstelle Der Verein beschäftigte 18 Angestellte und 10 freie Mitarbeiter. Die Nachfrage bei Drucksachen, Merkblättern und Broschüren war unverändert hoch. Mietverträge und Musterschreiben sind jetzt auch online über das Internet erhältlich. Unsere Vergleichsmietensammlung wird laufend fortgeschrieben und aktualisiert. Sie umfasst inzwischen ca. 5.000 Wohnungen und erfreute sich reger Nachfrage. Gleiches gilt auch für die Grundstücks- und Mietrechtsschutzversicherung. Dank an Mitglieder und Mitarbeiter Die Vorlage des Geschäftsberichtes und des Jahresabschlusses für das Kalenderjahr 2008 gibt der Geschäftsleitung Anlass, allen Mitgliedern für ihren Zusammenhalt und allen ehrenamtlichen sowie hauptberuflichen Mitarbeitern für ihre erfolgreich geleistete Arbeit Dank und Anerkennung auszusprechen.