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Volker Eichener - Konsequenzen des demographischen Wandels für den Münchener Wohnungsmarkt
Gesamtdeutsche Trends: Wir werden weniger, grauer, bunter und ärmer Seit beinahe 30 Jahren, genauer: seit das Statistische Bundesamt im Jahr 1974 zum ersten Mal einen Rückgang der Einwohnerzahl vorausgesagt hat, wissen wir, dass sich Umfang und insbesondere Aufbau der Bevölkerung gravierend verändern werden. Bevölkerungsentwicklungen sind außergewöhnlich träge Prozesse. Lange Zeit sind sie kaum merklich, aber dann kommen sie mit Wucht, und wenn sie sich bemerkbar machen, ist es zu spät, wesentliches daran zu ändern. So wurde der lang vorausgesagte demographische Wandel lange Zeit cachiert: Von einmaligen Zuwanderungswellen wie dem plötzlichen Zustrom von Asylbewerbern oder der Spätaussiedlerwellen, aber auch von dem demographischen Reflex der geburtenstarken Jahrgänge (1955 bis 1965), die in den achtziger und neunziger Jahren ihre Kinder in die Welt setzten. Doch all diese Sondereffekte sind heute vorbei, und die Voraussagen beginnen sich zu erfüllen - noch nicht überall in Deutschland, aber in einer stetig wachsenden Zahl von Regionen. Der demographische und gesellschaftliche Wandel lässt sich auf eine prägnante Kurzformel bringen: Wir werden weniger, grauer, bunter - und ärmer. Wir werden weniger Weniger werden wir infolge der Tatsache, dass die Geburtenziffer in Westdeutschland seit drei Jahrzehnten absolut konstant bei 1,3 bis 1,4 Kindern pro Frau liegt, während wir 2,2 Kinder bräuchten, um die Einwohnerzahl konstant zu halten. Für die gesamte Bundesrepublik wird der Bevölkerungsrückgang nach den neuesten Prognosen etwa ab dem Jahr 2010 erwartet, wobei es aber zu starken regionalen Variationen kommt. Das generelle Muster lautet, dass die strukturschwächeren Regionen und die Kernstädte zuerst an Bevölkerung verlieren, während die Umlandregionen noch vorübergehend von der Suburbanisierung profitieren. 
Der Grund für die geringe Geburtenhäufigkeit liegt weniger in einem Trend zur Ein-Kind-Familie, sondern darin, dass Partnerschaft und Ehe einer Erosion ausgesetzt sind. 40% aller Ehen werden geschieden, und viele erst gar nicht geschlossen. Die Heiratshäufigkeit nimmt stetig ab, das durchschnittliche Heiratsalter zu. Im Ergebnis bleiben 30% aller Frauen ihr Leben lang kinderlos, unter den Akademikerinnen fast 50%. Die Renaissance des Familienlebens, die wir auch wahrnehmen, ist kein genereller Trend, sondern Ausdruck einer Polarisierung: Die Gesellschaft segmentiert sich in einen Sektor von Menschen, die mit Kindern leben und diesen auch immer mehr Aufmerksamkeit widmen, und in einen Sektor von Menschen, die kinderlos bleiben. Die Geburtenziffer von 1,4 ist der Durchschnitt beider Trends. 
Nichts symbolisiert diese Polarisierung der Lebensformen besser als die Antworten, die die Automobilindustrie bereits auf den demographischen Wandel gefunden hat: Der Minivan für die Familien und das Zweisitzer-Cabrio für den Nicht-Familien-Sektor. Der Wohnungsbau muss die entsprechenden Produkte erst noch entwickeln. Die 3 ½- oder 4 ½-Zimmer-Standardwohnung, die wir ein halbes Jahrhundert lang gebaut haben, kommt offensichtlich weder den Bedürfnissen moderner Familien entgegen, noch den Ansprüchen kinderloser Singles und Paare. Wir werden grauer Grauer werden wir infolge der steigenden Lebenserwartung und der Verschiebungen der Anteile zwischen jungen und alten Menschen. Der Anteil der über 65jährigen an der Gesamtbevölkerung in Deutschland wird sich in den nächsten 30 Jahren von derzeit 16% auf rund 30% verdoppeln. Die seit langem vorhergesagten, aber von der Politik immer wieder verdrängten Konsequenzen für die Alterssicherungssysteme sind, dass sich der Altersquotient, also das Verhältnis der älteren zur erwerbsfähigen Bevölkerung, ebenfalls verdoppeln wird. 
Das bedeutet, dass sich entweder das Rentenniveau gegenüber dem heutigen Niveau halbieren muss oder dass sich das Renteneintrittsalter von heute rund 58 Jahren auf 67 Jahre erhöhen muss - und zwar ohne dass der Frühruhestand durch andere soziale Leistungen (wie Arbeitslosengeld oder Abfindungen) abgefedert würde! Und das wiederum bedeutet, dass wir einen dritten Arbeitsmarkt für Frühruheständler entwickeln müssen, die bereits aus dem Normalarbeitsverhältnis ausgesteuert worden sind, sich aber ihren Lebensunterhalt bis zum Beginn der Rentenzahlungen noch erwerben müssen. 
Für die Wohnungsmärkte hat die ergrauende Gesellschaft mannigfache Konsequenzen. Zum einen werden die älteren noch im laufenden Jahrzehnt die Familien als quantitativ größte Nachfragergruppe auf den Wohnungsmärkten ablösen. Damit gerät ein Leitbild ins Wanken, das sowohl die Wohnungspolitik wie auch die Architektur ein halbes Jahrhundert lang geprägt hat: das Leitbild familiengerechten Wohnens. Wir werden neue alters- und alternsgerechte Produkte entwickeln müssen. Alt ist dabei nicht alt. Die Gruppe der älteren differenziert sich vielmehr in die rüstigen und aktiven Frühruheständler (ca. 55 bis 70 Jahre), in die eigentlichen Ruheständler, bei denen die körperliche und geistige Leistungsfähigkeit abzunehmen beginnt, ohne dass bereits in nennenswertem Umfang Pflegebedarf auftreten würde (ca. 70 bis 80 Jahre) und in die Hochbetagten, bei denen der Betreuungs- und Pflegebedarf rapide zunimmt (80+). Für diese Altersgruppen brauchen wir unterschiedliche Wohn- und Lebensformen. Die Frühruheständler suchen Komfort, wohnbegleitende Dienstleistungen, allmählich auch Entlastung von lästigen Hausordnungspflichten. Barrierefreiheit ist hier noch kein Thema, sorgt aber für Zukunftssicherheit beim Altern. Diese Altersgruppe ist aktiv und sucht nach Aufgaben. Hier liegt ein großes Potential für bürgerschaftliches Engagement in den Nachbarschaften, gerade auch in der Betreuung Hochbetagter, für die der Staat immer weniger Ressourcen aufbringen kann. Für die eigentlichen Ruheständler ist das betreute Wohnen (auch "Service-Wohnen" genannt) entwickelt worden, das Barrierefreiheit, Notrufsysteme, Dienstleistungen und Gemeinschaftsaktivitäten bietet, aber bei eintretender Pflegebedürftigkeit an seine Grenzen stößt. Internationale Erfahrungen zeigen, dass das betreute Wohnen nur eine Zwischenlösung bietet und dass vielmehr Verbundwohnanlagen, die das betreute Wohnen mit stationärer Pflegemöglichkeit kombinieren, die Zukunft gehört. Das eben erst novellierte Heimgesetz, das jedoch eine scharfe Grenze zwischen betreutem Wohnen und dem Heim zieht und insbesondere im unteren Preisbereich bedarfsgerechte Betreuungsleistungen geradezu verbietet (weil die Betreuungspauschale nicht mehr als 20% der Miete betragen darf), zeigt, wie weit die Diskussion in Deutschland noch von einer realistischen Problemeinschätzung entfernt ist. Solche Verbundwohnanlagen würden dann aber auch den Hochbetagten Sicherheit bieten und eine Alternative zur klassischen, äußerst kostenaufwendigen und gleichzeitig wenig menschenfreundlichen Heimunterbringung darstellen. Wir werden bunter Bunter werden wir in mehrfacher Hinsicht. Die Pluralisierung der Lebensformen ist bereits angesprochen worden; sie schlägt sich auf den Wohnungsmärkten unmittelbar in einer Pluralisierung der Haushaltstypen nieder. Singles aller Altersklassen haben längst die Mehrheit unter den deutschen Haushalten erobert, kinderlose Paare folgen. Familien stellen nur noch ein Drittel aller Haushalte in Deutschland. Eine Konsequenz der Erosion von Ehe und Partnerschaft ist, dass 22% aller Haushalte, in denen überhaupt Kinder leben, Alleinerziehendenhaushalte sind, davon ein Drittel unterhalb der Armutsgrenze. 
Bunter werden wir auch hinsichtlich der Lebensstile. An die Stelle der altvertrauten sozialen Schichten - Arbeiterschicht, Mittelstand, Oberschicht - ist heute ein buntes Mosaik von sozialen Milieus getreten, die sich zwar auch noch durch Berufsprestige und Einkommen unterscheiden, aber auch durch Wertvorstellungen, Lebens- und Konsumstile. Hier treffen wir klassische Milieus an wie das traditionsverwurzelte Milieu, das konservativ-gehobene Milieu oder die aufstiegsorientierte bürgerliche Mitte, aber auch moderne Trendsettergruppen, denen die Marktforscher so exotisch klingende Bezeichnungen "Hedonisten", "Experimentalisten" oder "moderne Performer" gegeben haben. Diese Lebensstilgruppen unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Konsumstile, der Art, wie sie ihren Urlaub verbringen, und natürlich auch hinsichtlich ihrer Wohnpräferenzen in bezug auf Grundrisse (großes Wohnzimmer versus Individualräume), auf Standorte (im Grünen versus urbane Lifestyleszene) und auf das Ambiente (Krüppelwalmdach versus Loft). 
Bunter werden wir auch im Hinblick auf die kulturelle Zugehörigkeit. Auch wenn wir es immer noch nicht wahrhaben wollen: Deutschland ist längst zum Einwanderungsland geworden - sogar mit einer der weltweit höchsten Zuwanderungsraten pro 100.000 Einwohner - aber ohne eine Einwanderungspolitik zu praktizieren. Allein aufgrund der demographischen Struktur der Einheimischen und Zuwanderer wird sich der Anteil der Menschen mit Migrationshintergrund in Deutschland von derzeit 9% bis 2030 auf 20% und bis 2080 gar auf 43% erhöhen. Mit anderen Worten: Im laufenden Jahrhundert findet ein Bevölkerungsaustausch statt, wie wir ihn seit der Völkerwanderung nicht mehr erlebt haben. In den Großstädten wird es nur noch wenige Jahr dauern, bis die Zuwanderer der ersten, zweiten und dritten Generation die Bevölkerungsmehrheit haben, in den innerstädtischen Schulen ist das schon heute der Fall. 
Dies wäre nicht weiter aufregend, wenn die gesellschaftliche Integration der Zuwanderer funktionieren würde. Die PISA-Studie hat jedoch gezeigt, dass unter 32 untersuchten Ländern Migrantenkinder in keinem anderen Land schlechtere Bildungschancen haben als in Deutschland - und dies vor dem Hintergrund, dass es die Migrantenkinder sind, die die demographische Lücke auf dem Arbeitsmarkt schließen müssten, um die sozialen Sicherungssysteme funktionsfähig zu halten. Wir gehen mit unseren Einwanderer immer noch so um, als seien sie Gastarbeiter, die nach kurzem Aufenthalt wieder in ihre Heimat zurückkehren: Der muttersprachliche Unterricht (statt Deutschkursen), das gesamte Ausländerrecht mit seinen befristeten Aufenthaltsgenehmigungen (statt schrittweiser Einbürgerungsprozesse) sind Instrumente, die Integration verhindern statt sie zu fördern. Dies heißt nicht, dass es keine Integrationsprozesse gäbe. Es kommt auch unter den Zuwanderer zu einer Polarisierung. Einer kleinen Gruppe von Zuwanderern, die gute Integrationsfortschritte im Bildungssystem und auf dem Arbeitsmarkt erzielen, steht allerdings ein wachsendes Bildungsproletariat gegenüber. Fundamentalistische Gruppen runden das Bild ab. Nirgendwo zeigen sich die Integrationsprobleme so deutlich wie im Wohnbereich. Nach 40 Jahren Migrationsgeschichte hat die sozialräumliche Segregation nicht ab-, sondern zugenommen. In vielen Städten gibt es ghettoähnliche Migrantenviertel, in denen sich regelrechte Parallelgesellschaften mit vollständiger infrastruktureller Ausstattung entwickelt haben, die ein Eigenleben in einer Grauzone jenseits unserer verfassungsmäßigen Rechts- und Wertordnung führen. Wir werden ärmer Ärmer werden wir schließlich auch. Der Anteil der Sozialhilfeempfänger hat sich in den letzten vier Jahrzehnten vervierfacht. Die Zunahme der neuen deutschen Armut ist dabei nicht nur auf die Zunahme der Arbeitslosigkeit zurückzuführen, denn die Armutsquote ist auch in Zeiten konjunktureller Erholung nie gesunken. 40% der Armut ist heute auf Langzeitarbeitslosigkeit zurückzuführen, 20% auf niedrige (Hinterbliebenen-) Renten und die restlichen 40% auf die Erosion der Familie. Alle Aussichten deuten darauf, dass sich die Situation nicht bessern wird: Weder wird sich (infolge der Defizite im Bildungssystem) der Arbeitsmarkt entspannen, noch werden die Renten steigen, noch wird die Scheidungsrate sinken, im Gegenteil, an allen drei Fronten drohen weitere Verschärfungen. 
Dass in den nächsten Jahren hohe Erbschaften zu erwarten sind, wird die Armutsquote nicht senken, sondern den ohnehin seit Mitte der 70er Jahre statistisch nachweisbaren Trend zur Polarisierung der Einkommensstruktur weiter verstärken. Arm und Reich driften stetig auseinander, und zwar nicht nur in der Einkommens- und Vermögensstatistik, sondern auch (wie PISA gezeigt hat) im Bildungssystem und in einer sich verschärfenden sozialräumlichen Segregation zwischen Stadtteilen, zwischen Kernstädten und Umlandgemeinden sowie zwischen strukturschwachen und -starken Regionen. Die Folge dieser Entwicklung ist, dass die wohnungspolitischen Problemgruppen von allen Bevölkerungsgruppen am stärksten wachsen: Die Alleinerziehendenhaushalte, die kinderreichen Migrantenhaushalte, die armutsbetroffenen und überschuldeten Haushalte, die von psychosozialen Problemen (z.B. Sucht) betroffenen Haushalte. Da diese Haushalte in der Wohnungswirtschaft als "schlechte Risiken" gelten, weil bei ihnen das Risiko von Mietausfällen, von Sachbeschädigungen oder von Nachbarschaftsproblemen erhöht ist, wird sich für diese Gruppen das wohnungspolitische Versorgungsproblem auch bei einer Entspannung der Wohnungsmärkte weiter verschärfen. Allerdings wird die wohnungspolitische Herausforderung ihr Gesicht verändern: Nicht mehr die reine Wohnversorgung wird im Vordergrund stehen, sondern vielmehr die soziale Betreuung. Das neue Wohnraumförderungsgesetz hat bereits wichtige Schritte in diese Richtung unternommen, beispielsweise indem es die Möglichkeiten verbessert hat, Bestandswohnungen für die Wohnungsversorgung zu mobilisieren. Besonders vielversprechend erscheint aber das Instrument der Kooperationsverträge, mit dem zwischen den Kommunen, der Wohnungswirtschaft und den Trägern sozialer Arbeit vereinbart werden kann, dass Wohnungsunternehmen ihre Bestände für die Versorgung der Problemgruppen bereitstellen, dass die Kommunen die Bewirtschaftungsrisiken übernehmen (z.B. durch Mietzahlungs- und Instandsetzungsgarantien) und dass die sozialen Träger die psychosoziale Betreuung sicherstellen. Vorschlägen, auch die soziale Betreuung der Mieter und die soziale Infrastruktur (z.B. Nachbarschaftstreffs) in den Katalog der Fördergegenstände aufzunehmen, war der Gesetzgeber allerdings bei der Verabschiedung des Wohnraumförderungsgesetzes noch nicht gefolgt. Der Münchener Wohnungsmarkt München gehört zu den stärksten und attraktivsten Regionen Deutschlands. Deshalb kann München von überdurchschnittlichen Zuwanderungsraten - auch aus strukturschwächeren Regionen Deutschlands - profitieren. Aber selbst München spürt die ersten Anzeichen des demographischen Wandels. Seit 1995 sinkt bereits die Zahl der Einwohner - um immerhin rd. 65.000 Menschen. Für die Zukunft hat das Statistische Landesamt Bayern eine Bevölkerungsprognose bis zum Jahr 2015 in drei Varianten vorgelegt. Nach der mittleren Variante wird die Einwohnerzahl beinahe konstant bleiben, nach der unteren Variante leicht sinken. Wegen des Trends zur Verkleinerung der Haushalte wird aber die Zahl der Haushalte selbst dann noch leicht zunehmen, wenn die Einwohnerzahl zurückgeht. München wird den demographischen Wandel erst zeitverzögert, d.h. zwischen 2015 und 2020 zu spüren bekommen, wenn aufgrund der Altersstruktur die Sterberate stark ansteigen wird. Allerdings hat sich der Münchener Wohnungsmarkt bereits entspannt. Zwischen 1995 und 2000 ist die Zahl der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern um fast 5% gestiegen, die Zahl der Einfamilienhäuser um immerhin 2%, während die Einwohnerzahl im gleichen Zeitraum gesunken ist. Dementsprechend sind auch die Preise für Eigentumswohnungen zurückgegangen, seit sie 1993 einen Spitzenwert erreicht hatten. Allerdings ist das Preisniveau in München immer noch extrem hoch: Für Eigentumswohnungen mittlerer Größe und mit mittlerem Wohnwert müssen in München 2.150 Euro/qm bezahlt werden - mehr als doppelt so viel wie beispielsweise in Augsburg. Ob das so bleibt, ist durchaus fraglich. Auch in München wird die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum aus demographischen Gründen zurückgehen. Die geburtenstarken Jahrgänge, die zwischen 1995 und 2000 in dem typischen Alter waren, wo man selbstgenutztes Wohneigentum erwirbt und in dieser Zeit für den Boom im Bauträgergeschäft gesorgt haben, sind inzwischen weitgehend versorgt. Die nachrückenden geburtenschwachen Jahrgänge sind aber nur noch gut halb so stark besetzt. Das bedeutet, dass sich die Nachfrage nach Wohneigentum, die im Jahr 2003 noch bei 1.800 Einheiten pro Jahr gelegen hat, bis zum Jahr 2010 auf etwa 900 Einheiten pro Jahr reduzieren wird. Was bedeuten diese Entwicklungen für den Münchener Immobilienmarkt? Auskunft gibt eine Analyse der Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken. Die Stärken:
Die Schwächen:
Die Chancen:
Die Risiken:
Neue Nischen Die Wohnungsmärkte der Zukunft werden aber nicht nur von Überkapazitäten geprägt sein. Wenn sich die Nachfrage nach Haushaltstypen, Lebensstilen, Einkommensgruppen, Alter und kultureller Zugehörigkeit differenziert, werden sich auch die Wohnungsmärkte stärker segmentieren, vertikal nach Preis- und Qualitätsniveaus und horizontal nach Produkttypen. Welche neuen Produkttypen haben sich bereits, wenn auch z.T. erst als Prototypen, nicht schon entwickelt: Mieteinfamilienhäuser für Kinderreiche, spezielle Wohnanlagen für Alleinerziehende, Singlewohnungen, Single-Service-Wohnungen, Freizeitwohnungen, Loftwohnungen, Ökohäuser, ein breites Spektrum von altersgerechten Wohnungen mit und ohne Betreuung, mit und ohne Pflege usw. 
Die Folge dieser vertikalen und horizontalen Segmentierung ist, dass die Nischen an den Wohnungsmärkten immer kleiner werden. Schon heute gibt es selbst auf großstädtischen Wohnungsmärkten Nischen, die nicht mehr als zwei oder drei Dutzend Einheiten umfassen, beispielsweise für preiswerte Solarhäuser oder für luxuriöse Seniorenwohnungen. Im Zuge dieser Veränderungen werden sich auch die Produkte verändern. Monotone Reihenhaussiedlungen werden sich in Zukunft nur noch verkaufen lassen, wenn sie extrem preiswert sind, stattdessen wird individualisierten Typenhäusern die Zukunft gehören. Städtebauliche Qualität, das Wohnumfeld und das Ambiente, das eine Wohnanlage ausstrahlt, werden im verschärften Wettbewerb zu Erfolgsfaktoren werden. Zielgruppenspezifischer Wohnungs- und Städtebau wird sich am Lebensgefühl der sozialen Milieugruppen orientieren. Wohnbegleitende Dienstleistungen werden an Bedeutung gewinnen, einschließlich des Managements von Nachbarschaften. Der Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen hat die Zeichen der Zeit bereits erkannt: Das Produkt der Zukunft heißt danach nicht mehr "Wohnung", sondern "WohnLeben". WohnLeben meint, dass über das Dach über dem Kopf hinaus das Wohnumfeld, die Infrastruktur, das Serviceangebot gestaltet sein wollen, wenn man eine Wohnung vermarkten will. Wohnbegleitende Dienstleistungen Ein wesentliches Element des Produkts WohnLeben sind wohnbegleitende Dienstleistungen. Aus vielen anderen Gütermärkten, die schon früher als die Wohnungsmärkte Sättigungserscheinungen zeigten, wissen wir: Servicequalität schlägt Produktqualität. Nehmen wir die Automobilindustrie, also die Branche, die die standardisierte Massenproduktion - den berühmten Ford T - überhaupt erfunden hat. Als sich hier in den 70er Jahren die Märkte zu sättigen begannen, hat man zunächst die kundendindividuelle Variantenproduktion eingeführt (durch Baukastensystem und Ausstattungslisten), dann kamen produktnahe Dienstleistungen (wie Tuningservice und Mobilitätsgarantien) sowie Finanzierungsangebote hinzu. Nischenprodukte (wie Cabrios, Minivans oder Geländewagen) sind zu den wichtigsten Ertragsbringern avanciert. Heute können die Kunden bei jedem Automobilhändler ein breites Angebot an sekundären Dienstleistungen erstehen, die mit dem eigentlichen Produkt kaum noch etwas zu tun haben: Eventreisen, Duftwasser, Kinderspielzeug, Fahrräder etc. 
Was bedeutet das für die Wohnungswirtschaft? Variantenproduktion bedeutet hier, den Mietern auch bei Standardwohnungen individuelle Ausstattungswünsche zu erfüllen, insbesondere hinsichtlich der Badausstattung (in den Qualitätsstufen Standard, Komfort und Luxus), der Kücheneinrichtung oder der Bodenbeläge. Nischenprodukte wie die Singlewohnung, die altersgerechte Wohnung oder die Loftwohnung beginnen sich am Markt gerade zu etablieren. Produktnahe Dienste wie Hausmeisterdienste, Treppenhausreinigung und Handwerkerservice gewinnen nicht zuletzt bei Älteren, aber auch bei jüngeren Singles und kinderlosen Doppelverdienern, an Attraktivität. Finanzdienstleistungen rund um das Wohnen stecken dagegen in Deutschland erst in den Kinderschuhen. Wohnsparen für das Alter, Fondsmodelle mit Wohnrechtsanwartschaften, flexible Finanzierungsmodelle für die Wohnungsmodernisierung beschränken sich in Deutschland erst auf wenige Beispiele. Selbst bei der Finanzierung des Wohneigentums stellen Modelle, die sich in anderen Ländern bereits seit Jahrzehnten bewährt haben (wie Restschuldversicherungen, dynamische Hypothekenfinanzierungen oder inverse Hypothekendarlehen), in Deutschland noch Fremdworte dar - was im übrigen auch zu der niedrigen Eigentumsquote beigetragen hat. Eine hohe Dynamik zeigt die Wohnungswirtschaft dagegen bei dem Thema "wohnbegleitende Dienstleistungen". Mieterbefragungen, die das InWIS bei verschiedenen Wohnungsunternehmen durchgeführt hat, zeigen, dass rund 70% der Mieter an Serviceangeboten ihres Wohnungsunternehmens interessiert sind, wobei sich, je nach Haushaltstyp und Stellung im Lebenszyklus, das Interesse auf ein breites Spektrum von Angeboten verteilt: Treppenhausreinigung/Winterdienst, Fensterreinigung, Beratungsangebote, Sicherheitstechnik, Einkaufsdienst, Umzugsdienst, Wasch- und Bügelservice, aber auch Ausflugsreisen sind lediglich Beispiele für die vielfältigen Dienstleistungsangebote, die die Wohnungswirtschaft anbieten kann. Hinsichtlich der Organisationsformen für wohnbegleitende Dienste haben sich durchaus unterschiedliche Modelle entwickelt, die auch von der Zahlungsbereitschaft und dem Kaufkraftniveau der Mieter abhängen. Im altersgerechten Wohnen, aber auch bei normalen Mietwohnungen des oberen Preissegments gilt das Service-Wohnen inzwischen als Standard. Beim Service-Wohnen werden bestimmte Basisdienste (wie eine Concierge, Gemeinschaftsräume, Gebäudereinigung) zusammen mit der Wohnungsmiete angeboten, weitere Dienste (von der Wohnungsreinigung bis zu Bürodienstleistungen) sind wählbar. Andere Wohnungsunternehmen bieten ihren Kunden Rabattsysteme in Form von Kundenkarten oder Gutscheinheften an, wieder andere gewähren beim Abschluss eines Mietvertrags einmalige Gratifikationen bis hin zu Pay-TV-Abonnements. Nachbarschaftshilfevereine (etwa nach dem Modell der Wohnungsgenossenschaft Freie Scholle in Bielefeld) sammeln dagegen Mitgliedsbeiträge und Spenden, um vor allem soziale Dienstleistungen für ältere Mieter und für Familien mit Kindern zu organisieren. Nachbarschaftstreffs (wie beim Spar- und Bauverein in Hamburg-Altona oder bei der Glückauf Wohnungsgesellschaft in Lünen) stellen Einrichtungen der sozialen Infrastruktur in Wohnquartieren dar, die verschiedenen Mietergruppen Freizeit-, Kultur- und Beratungsangebote unterbreiten. Beim Quartiersmanagement, das üblicherweise auf Problemstadtteile zielt, kommen zielgruppenspezifische soziale Angebote (wie Sprachkurse für Migranten, Beschäftigungsprojekte für Arbeitslose oder Streetwork für Jugendliche) hinzu. Die Evaluation solcher Dienstleistungsangebote zeigt, dass Serviceleistungen nur selten ein eigenständiges Geschäftsfeld darstellen können. Vielmehr sind wohnbegleitende Dienste ein Zuschussgeschäft, das darauf abzielt, das wohnungswirtschaftliche Kerngeschäft, die Vermarktung von Wohnungen, zu unterstützen. Tatsächlich zeigen die Modellprojekte, dass solche Dienstleistungsangebote die Attraktivität des Wohnraums erheblich steigern können: Die Wohnungsunternehmen, die entsprechende Leistungen anbieten, berichten von z.T. massiver Reduzierung von Fluktuationsraten und Leerstandsquoten infolge wohnbegleitender Dienstleistungsangebote. Flexible Grundrisse Eine der unmittelbarsten Konsequenzen des demographischen Wandels für die Wohnungswirtschaft liegt darin, dass sich die Nachfrage nach Haushaltstypen, Alters- und Lebensstilgruppen differenziert. Eine Wohnung von 75qm Wohnfläche mag attraktiv sein für eine Familie mit einem Kind (12% der Gesamtnachfrage), für ein kinderloses Paar (29%) oder für einen Singlehaushalt (36%). Alle drei Haushaltstypen haben jedoch unterschiedliche Anforderungen an den Grundriss. Die Familie bevorzugt den konventionellen hierarchischen Grundriss mit Wohnzimmer, Elternschlafzimmer und Kinderzimmer. Der Single fände dagegen eine offene Wohnlandschaft chic, die nur aus einem Raum besteht. Selbst bei den kinderlosen Paaren driften die Vorstellungen stark auseinander: Während sich viele Paare ab 50 einen 2½-Zimmer-Grundriss mit konventionellem Schlafzimmer und großen Wohnzimmer wünschen, geht bei den jüngeren Paaren der Trend zu 3½ Zimmern mit einem Schlafzimmer und einem Arbeitszimmer oder sogar zwei Individualräumen. Und für alle genannten Haushaltstypen ist die Frage "offene oder geschlossene Küche" Geschmacksache. Wie kann die Wohnungswirtschaft auf solche Wünsche reagieren? In der Praxis haben sich drei Antworten herauskristallisiert. Die erste Antwort ist viele hundert Jahre alt und liegt in hierarchiefreien, nutzungsneutralen Grundrissen. Die begehrten gründerzeitlichen Altbauwohnungen (die sich am Grundrissprinzip der herrschaftlichen Residenz orientierten) sind Suiten von in etwa gleich großen Räumen (von 15 bis 20qm), die flexibel nutzbar sind und mit ihren Erkernischen und Stuckdecken zumeist auch noch architektonischen Charme bieten. Die zweite Antwort besteht aus Grundrissen, die zuschaltbare Räume bieten, wie sie etwa in der Regenbogensiedlung des Hannoveraner Wohnungsunternehmens Gundlach realisiert wurden. Küchen können - je nach Präferenz - mit Falt- oder Schiebetüren abgeteilt werden oder auch offen bleiben und dann mit einem benachbarten Raum ein großes Wohnzimmer mit offenem Küchenbereich bilden. Doppeltüren können entweder Räume voneinander abteilen oder aber ausgehängt werden und dann einen großen Raum bilden. Gundlach hat für seinen Grundriss Nutzungsvarianten für nicht weniger als zwölf verschiedene Haushaltstypen entwickelt. 
Die dritte Antwort heißt vollflexible Grundrisse mit Leichtbauwänden. In unserem Beispiel könnte man ein 2½-Zimmer-Wohnung mit einer Leichtbauwand zu einer 3½-Raum-Wohnung umwandeln und dies problemlos wieder rückgängig machen. Bei vorausschauender Planung, d.h. entsprechender Platzierung der Fenster, der Elektroinstallation und ggf. von Türstürzen, liegen die Umbaukosten in der Größenordnung einer Monatsmiete. Die radikalste Lösung hat die Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mit einem Grundriss entwickelt, der nur noch um die Diele herum tragende Wände enthält und ansonsten vollkommen flexibel gestaltet werden kann. Natürlich unterbreiten die Architekten Vorschläge zur Raumaufteilung für unterschiedliche Haushaltstypen. Die Vermarktung zeigte jedoch, dass die Kunden aufgrund höchst individueller Anforderungen Grundrisse gewählt haben, die sich die Architekten selber überhaupt nicht hatten vorstellen können. Welche technische Lösung auch immer gewählt werden mag: Auf die Differenzierung der Nachfrage muss die Wohnungswirtschaft mit der Differenzierung ihrer Produkte reagieren. Wenn wir heute eine nachfragegerechte Wohnung bauen, können wir nicht davon ausgehen, dass sie auch noch in dreißig Jahren nachgefragt werden wird. Vielmehr haben sich die Produktlebenszyklen auch in der Wohnungswirtschaft drastisch verkürzt. Aus einer durchaus benachbarten Branche, dem Hotelgewerbe, wissen wir, dass die Kunden die Qualität eines Hotels in erster Linie nach dem Badezimmer beurteilen. Die Folge ist, dass ein gut geführtes Hotel in etwa alle sieben Jahre seine Bäder komplett erneuert (dies geht am besten mit Fertigbädern, die zwar zunächst teurer, aber leichter zu erneuern sind). In der Wohnungswirtschaft nähern wir uns solchen Verhältnissen durchaus. Im Luxussegment ist die Badausstattung längst zum preisbestimmenden Merkmal für teure Eigentumswohnungen avanciert. Und auch für den Mietwohnungsbereich gilt zunehmend: Auf gesättigten Märkten sind viele Wohnungen nur noch zu vermieten, wenn das Bad auf den neusten Stand gebracht ist. Anforderungen an die Vermietung Wie wird man in Zukunft mit der Vermietung von Wohnungen erfolgreich sein? Hier einige Strategien, mit denen Vermieter auf den demographischen und gesellschaftlichen Wandel reagieren können.
Schlüsselkompetenzen für den Vermietungserfolg Wenn sich die Wohnungsmärkte von Anbieter- zu Nachfragermärkten wandeln, verändern sich die Anforderungen an die Kompetenzen der Vermieter und ihrer Mitarbeiter. Zukünftig liegen die Schlüsselkompetenzen in der Fähigkeit, folgende Fragen zu beantworten:
Mit anderen Worten: Für den Vermietungserfolg reicht es nicht mehr, die II. Berechnungsverordnung vorwärts und rückwärts buchstabieren zu können. Gefragt sind vielmehr
Damit folgt die Wohnungswirtschaft anderen Branchen, in denen diese Schlüsselkompetenzen längst ausschlaggebend sind. Auch im Automobilhandel sind Einfühlungsvermögen in die Wünsche der Kunden und Begeisterungsfähigkeit längst wichtiger geworden als präzise Kenntnisse über das Drehmoment der Nockenwelle des Fahrzeugs. Für den Vermieter und seine Mitarbeiter bedeutet dies, sich auf die Veränderungen der Märkte einzustellen. Die Weiterbildung im Bereich der Marketingthemen wird wichtiger. Denn auch auf den Wohnungsmärkten gilt: Die schnellen fressen die langsamen. Wer stets reaktionsschnell und beweglich ist, braucht auch entspannte Märkte nicht zu fürchten. Prof. Dr. Volker Eichener Leiter Forschung im EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und wissenschaftlicher Direktor des InWIS Institut Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum Springorumallee 20 44795 Bochum Tel. 0171-6956550 InWIS Institut Volker.Eichener@inwis.de |