BAURECHT


Baukostenüberschreitung
Was kann der Architekt dafür ?



Wollen sie bauen, werden sie sich üblicherweise zuvor Gedanken darüber machen, welche Finanzierungsmittel sie hierfür aufbringen können oder wollen. Bei privaten Bauherrn verstellen hierbei nicht selten deren Wunschvorstellungen vom eigenen, individuellen Heim den Blick für die Kostenentwicklung. Auftraggeber von sogenannten Renditeobjekten, also Immobilien, die für den Investor einen Ertrag abwerfen sollen, werden ihr Augenmerk in erster Linie auf den Kostenertrag und erst nachrangig auf bauästhetische Belange richten.
Die Praxis zeigt immer wieder, dass Architekten, für die von ihrem Berufsverständnis her gestalterische Aspekte in den Vordergrund treten, der Kostenentwicklung nicht die gebotene Aufmerksamkeit schenken. Laufen dem Auftraggeber die Kosten davon kann hierfür auch ein Verschulden oder Mitverschulden des Architekten ursächlich sein mit der Folge, dass dieser für einen eingetretenen Schaden herangezogen werden kann.

GRUNDSÄTZLICHES


Der Architektenvertrag ist regelmäßig Werkvertrag. Neben der rein planerischen und bauaufsichtsführenden Tätigkeit hat der Architekt auch die wirtschaftlichen Belange seines Auftraggebers zu berücksichtigen. Verletzt er seine ihm insoweit obliegenden Pflichten kann ihn dies ersatzpflichtig machen.

Ob dem Architekten insoweit ein Vorwurf gemacht werden kann hängt davon ab, mit welcher Verbindlichkeit die Einhaltung eines bestimmten Kostenrahmens vereinbart wurde.
Wurden absprachegemäß Kostenermittlungen nicht angestellt und lassen sich auch sonst keine Anhaltspunkte für die Vereinbarung eines bestimmten Kostenrahmens finden scheidet ein Ersatzanspruch von vorneherein aus (BGH NJW-RR 1997, 850).

BAUKOSTENVORGABEN


Wenn sie als Bauherr/Auftraggeber dem von ihnen zu beauftragenden Architekten eine Kostenkorsett anlegen wollen, müssen sie von sich aus initiativ werden. Sie müssen also diesem gegenüber in für ihn erkennbarer Weise deutlich machen, dass für das konkrete Bauvorhaben nur bestimmte finanzielle Mittel zur Verfügung stehen oder eingesetzt werden sollen. Tun sie das nicht, ist ihnen allerdings noch nicht der Weg abgeschnitten, darzulegen und nötigenfalls zu beweisen, dass sie und ihr Auftragnehmer von einer bestimmten Kostenvorstellung zur Realisierung des Bauvorhabens ausgegangen sind.

Baukostenvorgaben können hierbei mehr oder weniger verbindlichen Charakter haben. Kann der Auftraggeber eine Vereinbarung dergestalt nachweisen, dass - im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung - ein bestimmtes Kostenlimit nicht überschritten werden durfte, bleibt für einen Toleranzrahmen kein Raum mehr. Auftraggeberseits darf dann aber der Umfang des Bauvorhabens nicht mehr erheblich ausgedehnt worden sein.
Im Übrigen wird man orientiert am Einzelfall überprüfen müssen, mit welcher Verbindlichkeit ein Kostenrahmen vorgegeben wurde und insbesondere auch, mit welchem Verbindlichkeitsgrad sich der Architekt hierzu geäußert hat. Wurde etwa im Zuge der Vertragsanbahnung nur grob überschlägig eine Kostenschätzung abgegeben, wird man insoweit dem Architekten einen großzügigeren Kostenspielraum einräumen müssen als etwa dann, wen dieser nach Vorliegen konkreter Planungsvorstellungen eine Kostenprognose abgegeben hat.

Vorveranschlagt beispielsweise der Architekt im Bauantrag die Baukosten und wird dieser vom Auftraggeber unterzeichnet, kann darin eine Kostenvorgabe gesehen werden. Zurecht wurde allerdings darauf hingewiesen, dass den im unterzeichneten Bauantrag genannten Kosten allenfalls Indizwirkung für einen bestimmten Kostenrahmen zukommen kann, da der Bauantrag anderen Zwecken dient als der Kosteninformation des Auftraggebers.
Größere Bedeutung kommt demgegenüber Kostenangaben im Architektenvertrag (Zirka-Kosten) oder in einem Honorarangebot des Planers zu.

TOLERANZGRENZEN bei Kostenermittlungen


Nicht umsonst sieht die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) im Grundleistungskatalog des Leistungsbildes Objektplanung Gebäude insgesamt drei vom Architekten mit Vollauftrag geschuldete Kostenermittlungen vor, die dem Bauherrn die Kostenweiterentwicklung transparent vor Augen führen sollen. Angesprochen sind insoweit die Kostenschätzung, die Kostenberechnung und der Kostenanschlag (die Kostenfeststellung ist eine reine rechnerische Zusammenstellung der tatsächlich entstandenen Kosten und hat somit keine Auswirkung mehr auf die Baukostenentwicklung).

Mit der 5. Änderungsverordnung wurde die Kostenkontrolle als weitere Grundleistung des § 15 HOAI eingeführt und dadurch deutlich gemacht, dass der Architekt stets die wirtschaftlichen Belange seines Auftraggebers im Auge zu behalten und seine Planung und die Bauausführung danach auszurichten hat.

Einig ist man sich dahingehend, dass die Kostenermittlungen des Architekten, ohne dass diesem gegenüber hieraus ein Vorwurf abgeleitet werden kann, bis zu einer angemessenen Grenze überschritten werden dürfen. Damit soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Realisierung eines jeden Bauvorhabens mit einer Reihe von Unsicherheitsfaktoren und Unwägbarkeiten verbunden ist.

Des weiteren ist das jeweilige Stadium der Kostenprognose des Architekten in die Überlegung mit einzubeziehen, Während die Kostenschätzung in einem relativ frühen Planungsstadium (Vorplanung) zu erstellen ist, liegen dem Kostenanschlag (Grundleistung der Leistungsphase 7) bereits konkrete Ausführungspläne zu Grunde. Dies bedeutet letztlich, dass entsprechend dem Baufortschritt auch der Genauigkeitsgrad der Kostenermittlung ansteigen muss.

Welche Toleranzrahmen hinsichtlich der Genauigkeit seiner Kostenprognose einem Architekten eingeräumt werden können hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dementsprechend ist auch die Rechtsprechung zu diesem Problemkreis sehr divergierend.
Über haftungsauslösende Überschreitungen wir man aber immer dann nachdenken müssen, wenn folgende Toleranzrahmen überschritten werden:

Kostenschätzung: 30 %
Kostenberechnung:20 % bis 25 %
Kostenanschlag: 10 % bis 15 %

BAUKOSTENGARANTIE


Vereinbart ein Bauherr mit seinem Architekten, dass dieser zur Einhaltung bestimmter, veranschlagter Baukosten verpflichtet sein soll, kann darin eine Baukostengarantie liegen. Die Abgabe einer solchen Garantie kann für den Planer weitreichende finanzielle Folgen haben. Da er als Teil seiner eigenen Leistungsverpflichtung die Einhaltung der abgesprochenen Kosten schuldet hat er dem Auftraggeber vom Grundsatz her für jeden Euro einzustehen, um den diese Kosten überschritten werden. Insbesondere trägt er damit auch das Risiko, dass sich Löhne oder Materialien verteuern. Auch kann er seinem Auftraggeber nicht entgegenhalten, dass diese durch die verteuerte Ausführung einen Mehrwert erhalten hat.
Ob tatsächlich eine Baukostengarantie abgegeben werden sollte ist Auslegungsfrage. Wegen ihrer weitreichenden wirtschaftlichen Folgen wird dies nur dann anzunehmen sein, wenn sich dies aus der Vereinbarung der Parteien klar und unmissverständlich ergibt.

Folgen der BAUSUMMENÜBERSCHREITUNG


Hat der Architekt pflichtwidrig einen vereinbarten Kostenrahmen oder ein vereinbartes Kostenlimit nicht eingehalten, ohne sich hierfür exkulpieren zu können, wird er regelmäßig sein Honorar auch nur aus den veranschlagten Baukosten (ggf. zzgl. Toleranzrahmen) berechnen können.

Kann dem Architekten eine schuldhaft verursachte Bausummenüberschreitung zu Last gelegt werden beginnt das eigentliche Problem der Schadensermittlung. Der Schaden kann in diesen Fällen regelmäßig nicht mit dem Betrag angenommen werden, um den die tatsächlich entstandenen Kosten eine vereinbarte Kostenobergrenze bzw. einen vereinbarten Kostenrahmen einschließlich Toleranz übersteigen. Vorab müssen die tatsächlichen Kosten um Mehrkosten bereinigt werden, die der Architekt nicht zu verantworten hat. Diese können beispielsweise auf Insolvenzen von Baubeteiligten zurückzuführen sein oder auch auf nicht voraussehbare Lohn- oder Materialpreiserhöhungen.
Alsdann ist festzustellen, welche Wertvorteile sich der Bauherr auf seinen Schaden anrechnen lassen muss. Höhere Baukosten, als vom Architekten fälschlicherweise vorveranschlagt, führen im Regelfall auch zu einer Steigerung des Verkehrswertes des Objekts, um nur einen Vorteil zu nennen, der dem Bauherrn entgegengehalten werden kann. Auch hinsichtlich der Vorteilsausgleichung wird es aber stets auf den Einzelfall ankommen. Es sind durchaus auch Fälle denkbar, in denen ein Ausgleich des Wertvorteils dem Zweck des Ersatzanspruch zuwiderlaufen würde oder mit Treu und Glauben nicht vereinbar ist.

Nur wenn - ausnahmsweise - eine echte Baukostengarantie vereinbart wurde, hat der Auftragnehmer für die gesamten, den garantierten Preis übersteigenden Kosten, aufzukommen. Einen Anspruch auf Vorteilsausgleichung hat er nicht. Die vorstehenden Grundsätze gelten jedenfalls dann, wenn der Architekt nicht nachweisen kann, dass die ursprüngliche Planung mit Wissen und Wollen seines Auftraggebers grundlegend geändert wurde (OLG Düsseldorf, BauR 1995, 411 f.).

TIPPS FÜR DIE PRAXIS


Kostenermittlungen abfordern !

Erfahrungsgemäß vernachlässigen Architekten nicht selten die von ihnen geschuldeten Kostenübersichten bzw. -prognosen. Auch dann, wenn ein bestimmter Kostenrahmen oder gar eine Baukostenobergrenze nicht vereinbart wurden, muss ihr Architekt den Kostenrahmen der Planung frühzeitig abstecken. Nicht zuletzt, um mögliche Kostenüberschreitungen nachweisen zu können, sollten sie deshalb als Auftraggeber zeitnah die jeweils geschuldete Kostenermittlung von ihrem insoweit beauftragten Planer abfordern.

Geschuldete Kostenermittlungen !

Ein Architekt mit Vollauftrag (also beauftragt mit allen Leistungsphasen -LPīs- des Leistungsbildes des § 15 HOAI) hat insgesamt vier Kostenermittlungen zu fertigen und ihnen als Bauherr rechtzeitig vorzulegen, nämlich:
Mit der Vorplanung (LP 2) die Kostenschätzung, mit der Entwurfsplanung (LP 3) die Kostenberechnung, im Stadium der Vergabe der Bauleistungen (LP 7) den Kostenanschlag und nach Vorliegen aller geprüften Rechnungen die Kostenfeststellung. Anhand letzterer kann dann nachgeprüft werden, inwieweit sich die in den vorausgegangen Kostenermittlungen angestellten Prognosen bewahrheitet haben.

Vorgabe Kostenobergrenze !

Wenn sie als Auftraggeber bzw. Bauherr nur bestimmte Finanzierungsmittel für die Realisierung eines Bauvorhabens einsetzen können oder wollen, sollten sie dies in dem mit ihrem Planer abzuschließenden Vertrag deutlich zum Ausdruck bringen. Dies kann beispielsweise in der Weise geschehen, dass schriftlich festgelegt wird, dass eine bestimmter Betrag die Kostenobergrenze (Netto oder Brutto) darstellen soll. Hierbei empfiehlt es sich, klar herauszustellen, ob auch die sogenannten Baunebenkosten (hierzu zählt unter anderem auch das Architektenhonorar) in dieser Kostenobergrenze mit enthalten sein sollen.

Legt ihnen dann ihr Architekt im Zuge der Realisierung des Objekts nachfolgende Kostenermittlungen vor, aus denen für sie erkennbar ist, dass der abgesteckte Kostenrahmen nicht eingehalten werden kann, sollten sie diesen darauf aufmerksam machen und zur Anpassung seiner Planung anhalten.

Wenn sie Änderungs-, Umplanungs- oder Sonderwünsche äußern, sollten sie sich zudem bei ihrem Planer nachweisbar vergewissern, dass diese noch mit dem vereinbarten Budget verwirklicht werden können.

Nacherfüllungsrecht ?

Solange und soweit der Architekt noch die Möglichkeit hat, durch Planungs- und/oder Ausschreibungsänderungen eine Korrektur der voraussichtlichen Kostenüberschreitung herbeizuführen, muss ihm hierzu vom Bauherrn/Auftraggeber auch Gelegenheit gegeben werden.

Je weiter allerdings das Bauvorhaben fortgeschritten, desto geringer werden naturgemäß die Alternativen, zu einer Kostenreduzierung gelangen zu können, sein.

Beweislast !

Wenn sie ihren Architekten erfolgreich wegen einer Bausummenüberschreitung zur Verantwortung ziehen wollen müssen sie darlegen und ggf. beweisen können, dass ein bestimmter Kostenrahmen oder eine Baukostenobergrenze zur Vertragsgrundlage gemacht und diese Vorgabe (ggf. unter Berücksichtigung von Toleranzgrenzen) überschritten wurde. Die objektive Pflichtverletzung kann hierbei auch darin liegen, dass die im Rahmen geschuldeter Kostenermittlungen zugebilligten Toleranzgrenzen überschritten wurden.

Können sie diesen Nachweis führen, liegt es nunmehr an ihrem Architekten, darzulegen und zu beweisen, dass er die Kostenüberschreitung nicht zu verschulden hat. Ein solcher Nachweis kann beispielweise dadurch geführt werden, dass dargestellt wird, dass die Verteuerung auf Änderungs- oder Sonderwünsche des Bauherrn zurückzuführen ist. War eine dadurch bedingte Gesamtverteuerung für den Bauherrn nicht erkennbar, wird sich der Architekt allerdings nur dann entlasten können, wenn er nachweist, dass er seinen Bauherrn über anfallende Mehrkosten und die dadurch bedingte Überschreitung der bisherigen Kostenermittlung aufgeklärt hat.


Autor: Rechtsanwalt Helmut Aschenbrenner, Partnerschaft Rechtsanwälte Quiring.Simon.Frick, Arabellastrasse 4, 81925 München, Tel.: 089-9288080.