Betriebskosten
Was ändert sich durch die neue Betriebskostenverordnung ab 1.1.2004?

Rechtsanwältin Birgit Noack, Haus - und Grundbesitzerverein München


Ein ständiger Streitpunkt im Mietverhältnis ist die Frage, welche Betriebskosten der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Definiert werden Betriebskosten als laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten, die im Haus und auf dem Grundstück anfallen. Bislang regelte die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, was im einzelnen zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt. Am 1. Januar 2004 ist die Betriebskostenverordnung (kurz: BetrKV) in Kraft getreten, welche die bisherige Regelung ablöst. Die neue Betriebskostenverordnung sieht im Wesentlichen folgende Änderungen bzw. Neuerungen vor:

1. Eichkosten
§ 2 Nr. 2 BetrKV nennt erstmals ausdrücklich die Eichkosten für Kalt- und Warmwasserzähler. Bei Wasserzählern handelt es sich um eichpflichtige Geräte nach dem Eichgesetz bzw. der Eichordnung. Die Pflicht zur Nacheichung nach Ablauf der Eichgültigkeit obliegt dem Vermieter als Betreiber der Messgeräte. Soweit zu demselben Zweck aus Gründen der Kostenersparnis (Wirtschaftlichkeitsgebot) das alte Messgerät gegen ein neues (generalüberholtes oder fabrikneues) Messgerät ausgetauscht wird, - wie dies in der Praxis üblicherweise der Fall ist -, zählen auch diese Kosten zu den Eichkosten im Sinne des § 2 Nr. 2 BetrKV. Nach der Rechtsprechung waren die Kosten für die Eichung bzw die Austauschkosten allerdings auch schon vorher anerkannt und konnten umgelegt werden (AG Neuss Urteil vom 1.6.1988, DWW 1988,284; AG Bremerhaven Urteil vom 1.10.1986, DWW 1987,19).

2. Sämtliche Müllkosten
Der Verordnungsgeber hat nun in § 2 Nr. 8 BetrKV klargestellt, dass sämtliche Kosten der Müllbeseitigung, also die Kosten der öffentlichen und privaten Müllabfuhr umlegbar sind. Außerdem können nun die Kosten für den Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen direkt unter den Kosten der Müllabfuhr geltend gemacht werden. Diese Kosten konnten zwar schon nach dem alten Recht auf den Mieter umgelegt werden, aber nicht unter dem Begriff "Müllabfuhr", sondern nur im Rahmen des Auffangtatbestandes der bisherigen Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV ("Sonstiges"). Das wiederum bedeutete, dass es aber einer ausdrücklichen mietvertraglichen Vereinbarung bedurfte, um diese Kosten geltend zu machen. Künftig muss der Vermieter diese speziellen Kosten der Müllbeseitigung nicht ausdrücklich erwähnen, es genügt die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag. Ob allerdings der bisher von der Rechtsprechung anerkannte profane Hinweis auf die Betriebskostenverordnung künftig zur gültigen Vereinbarung der Betriebskosten im Mietvertrag ausreicht, erscheint angesichts des durch die Schuldrechtsmodernisierung eingeführten neuen verschärften Transparenzgebots im BGB (§ 307 BGB) fraglich. Vermieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, sollten deshalb zumindest bei Neuvermietungen die neue Betriebskostenverordnung zum Bestandteil des Mietvertrages machen und als Anlage hinzufügen.

3. Elementarschadensversicherung
In § 2 Nr. 13 BetrKV werden neben den bisherigen Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude auch erstmals die Elementarschadensversicherung aufgeführt. Diese Klarstellung ist zu begrüßen. Nach herrschender Meinung konnte diese Versicherung auch schon vorher in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender Anm. 14 zu § 27 II. BV). Die Elementarschadensversicherung deckt neben Feuer-, Sturm- und Wasserschäden - regional unterschiedlich auftretende - Elementarschäden aufgrund von Erdbeben, Erdrutschen u.ä. ab. Allerdings ist der Vermieter auch künftig gefragt, zu prüfen, ob aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebotes die Umlagefähigkeit der Elementarschadens-versicherung möglich ist. In einem nicht erdbebengefährdetem Gebiet können die Kosten einer Erdbebenversicherung nicht umgelegt werden.

4. Gebühren nach dem Urheberrechtsgesetz
§ 2 Nr. 15 BetrKV enthält Regelungen zu den Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantenne und des Kabelfernsehens. Nach dem Urheberrechtsgesetz besteht für Kabelweitersendungsvorgänge eine Gebührenpflicht. Nach § 2 Nr. 15a BetrKV können nun die Kosten für die Weitersendung nach dem Urheberrechtsgesetz auf den Mieter umgelegt werden.

5. Sonstige Betriebskosten
5.1. § 2 Nr. 17 BetrKV erfasst wie bisher Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II.BV als Auffangtatbestand Betriebskosten, die der allgemeinen Definition der Betriebskosten unterfallen, aber in der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 - Nr. 16 ) nicht genannt werden. Somit bleibt die Unsicherheit, welche sonstigen Betriebskosten umlagefähig sind und ob eine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung entbehrlich ist. Von der Rechtsprechung sind eine Vielzahl von Kosten als "Sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 ausdrücklich anerkannt. Leider hat der Verordnungsgeber die Gelegenheit versäumt, diese ausdrücklich in die Betriebskostenverordnung aufzunehmen. Außerdem fehlt eine Klarstellung hinsichtlich solcher Kosten, deren Einordnung als Betriebskosten umstritten ist.

5.2. Nach der Rechtsprechung anerkannte Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 der II. BV / § 2 Nr. 17 BetrKV:


Kosten für die Prüfung von Blitzableiteranlagen :
Blitzschutzanlagen müssen regelmäßig durch Sachverständige überprüft werden. Da die Prüfung dem Erhalt des Gebäudes und der Sicherheit der Bewohner dient, sind die Kosten umlegbar (AG Bremervörde v. 25.2.1987; WM 1987, 198; LG Berlin v. 17.10.2000, 64 S 257/00, NZM 2002,65). Nach Auffassung des AG Berlin-Mitte dagegen (v. 31.1.2002, 19 C 176/01, MM 2002,186) gehören die Wartungskosten für Blitzschutz- und Brandschutzanlagen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Kosten von Brandmeldeanlagen:
Bei automatischen, elektronischen Brandmeldern ist eine vierteljährliche Inspektion und eine jährliche Wartung Pflicht. Die Kosten sind ansatzfähig.

Kosten für Brandschutzmaßnahmen:
Das AG Köln (ZMR 1996,Heft 9 S. XII) lässt die Umlage der Kosten für Brandschutzmaßnahmen zu.

Kosten für das Reinigen der Dachrinnen :
Das Reinigen von Dachrinnen ist in wiederkehrenden Abständen vor allem dort erforderlich, wo das Laub von hohen Bäumen in die Dachrinnen fällt und den Abfluss des Regenwassers behindert (LG Hamburg v. 13.7.1989, 7 S 185/88, WuM 1989, 640; AG Wedding vom 23.7.1999, 20 C 652/98; GE 1999, 1289; LG Berlin, 17.10.2000, 64 S 257/00, NZM 2002,65). Erfolgt die Reinigung allerdings nur in langen, unregelmäßigen Abständen, wird sie deshalb zum Teil der Instandhaltung zugerechnet ( LG Berlin vom 24.8.1999, 64 S 120/99; GE 1999, 1428 und vom 18.8.1994, 64 S 75/94; GE 1994, 1381).
Nach Ansicht des AG Hamburg-Altona gehören die Kosten der Dachrinnenreinigung nicht zu den sonstigen Betriebskosten, sondern zu den Kosten der Entwässerung (v. 3.1.2001, 317 C 474/00, GE 2001,773).

Kosten für die Dachrinnenheizung :
Die Dachrinnenheizung verhindert Personenschäden durch herunterfallende Eiszapfen (AG Lüdenscheid v. 6.11.1986, 8 C 818/86, WuM 1987, 87; LG Berlin v. 17.10.2000, 64 S 257/00, NZM 2002, 65; Pfeifer 2.23.2.1 und Stürzer, Vermieterlexikon B 39). Die Entscheidung des AG Hamburg-Altona (v. 3.1.2002, 317 C 474/00, GE 2001,773), die Kosten der Dachrinnenheizung als Kosten der Entwässerung anzusetzen, so dass es keiner besonderen Vereinbarung für die Umlage von Dachrinnenkosten bedarf, dürfte wohl verfehlt sein.

Kosten der Druckerhöhungsanlage:
Die Strom- und Wartungskosten sind umlagefähig, fallen aber unter Nummer 2 des § 2 BetrKV.

Kosten für die Wartung von Feuerlöschgeräten:
Dazu gehören nicht die Anschaffungskosten von Feuerlöschern (AG St. Goar v. 14.12.1989, 3 C 180/89, DWW 1990, 152), sondern die Wartungskosten der Löschgeräte. Damit ist auch der notwendige Austausch des Löschmittels umfasst (LG Berlin v. 17.10.2000, 64 S 257/00, NZM 2002, 65).

Kosten für eine Gemeinschaftseinrichtung:
(z.B. Schwimmbad, Sauna, Spiel- oder Hobbyraum). Die Kosten für Wasser und Entwässerung, Wartung und Reinigung der Gemeinschaftseinrichtung sind umlegbar, soweit die Anlage allen Mietern zur Verfügung steht (Bub/Treier III A Rn 41).

Kosten der Überprüfung von Elektroanlagen :
Der Vermieter ist im Rahmen der ihn treffenden Instandhaltungspflicht gehalten, die elektronische Anlage des vermieteten Gebäudes nach Maßgabe der anerkannten Regeln der Technik regelmäßig zu prüfen (OLG Saarbrücken v. 4.6.1993, 4 U 109/92, NJW 1993, 3077). Nach Auffassung des LG Berlin (v. 17.10.2000, 64 S 257/00, NZM 2002, 65) sind diese Prüfkosten nun auch umlegbar (ebenso AG Tiergarten GE 1996,1435).

Kosten der Gegensprechanlage:
Die Überprüfung der Gegensprechanlage verursacht keine umlagefähigen Wartungskosten (AG Hamburg v. 16.12.1987, 39 B C 1698/87, WuM 1988, 308; a.A. Pfeiffer, 22.23.2.)

Kontoführungsgebühren:
Bei Geschäftsraummietverhältnissen dürfen nicht nur die Verwaltungskosten sondern auch die an die Bank zu entrichtenden Kontoführungsgebühren auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich klar vereinbart ist (OLG Düsseldorf v. 14.5.2002, 24 U 142/01, GuT 2002,178)

Reinigungskosten für Lichtschächte:
Die Kosten für die Reinigung von Lichtschächten gehört nach dem LG München I (WuM 2000,258) nicht zu den Hausreinigungskosten nach Nr. 9, sondern nach Nr. 17.

Kosten für die Wartung einer Lüftungsanlage: Die Wartungskosten sind ansetzbar (LG Frankenthal v. 19.5.1999, 2 S 7/99; NZM 1999, 958, LG Berlin v. 17.10.2000, 64 S 257/00; NZM 2002,65).

Kosten für die Wartung von Pumpen:
Nach dem Urteil des LG Berlin (a.a.O.) sind die Kosten ansetzbar.

Wartungskosten für eine Rauchabzugsanlage:
Das LG Berlin (GE 2000,63) bejaht die Betriebskosteneigenschaft dieser Wartungskosten.

Kosten für Rückstausicherung:
Die Rückstausicherung verhindert das Eindringen von Wasser aus Kellerabläufen, wenn das Wasser durch heftige Regengüsse nicht mehr ordnungsgemäß ablaufen kann. Die Kosten für das Prüfen und Reinigen der Anlage sind ansetzbar (LG Braunschweig, ZMR 1984, 243 ).

Kosten für Sicherheitsbeleuchtung/Notstromaggregat:
Die Stromkosten fallen unter § 2 Ziffer 11 BetrKV. Das Notstromaggregat muss nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z.B. bei Hochhäusern) regelmäßig auf seine Funktions- und Betriebssicherheit überprüft werden. Diese Wartungskosten sind umlagefähig (AG Koblenz, NZM 2000,238).

Kosten der Wartung von Sprinkleranlagen:
Sprinkler, die nur in gewerblich genutzten Gebäuden eingebaut werden, sind regelmäßig zu warten. Die Wartungskosten somit umgelegt werden.

Kosten der Wartung einer Sprühwasser-Löschanlage.:
Da eine gesetzliche Verpflichtung zur Wartung besteht, sind diese Kosten umlagefähige Betriebskosten.

5.3 Bislang umstrittene Betriebskosten nach Nr. 17:

Kosten für Abflussrohre:
Die vorbeugende Reinigung von Wasserrohren ist nicht umlagefähig, weil es sich hierbei nicht um eine Wartungsarbeit handelt, sondern um eine Maßnahme, die Verstopfungen verhindert, also dem Erhalt des Hauses dient (AG Lörrach v. 31.1.1995, WuM 1995, 593; a. A. AG Tiergarten GE 1996,1435).

Abrechnungskosten:
Nur die Abrechnungskosten für die Heizung, Warm- und Kaltwasserabrechnung sind umlegbar.

Bankgebühren:
Kapitalkosten sind nicht ansetzbar.

Kosten der Bewachung :
Ob die Kosten umgelegt werden können, hängt davon ab, worin der Hauptgrund für die Einschaltung eines Bewachungsdienstes liegt. Soll in erster Linie das Gebäude geschützt werden, sind die Kosten nicht ansatzfähig. Hat die Bewachung die Aufgabe, vornehmlich das Eigentum der Mieter zu schützen (z.B. bei teuren Ladeneinrichtungen oder Luxuswohnungen), ist der Ansatz gerechtfertigt (bei Gewerbe, OLG Celle v. 16.12.1998, 2 U 23/98; NZM 1999, 501).

Erbbauzinsen:
Gehören zu den nicht umlagefähigen Kosten (AG Frankfurt a.M. WuM 1983,149).

Finanzierungskosten:
Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln sind nicht umlagefähig, da Kapitalkosten grundsätzlich nicht ansetzbar sind (AG Idar-Oberstein WuM 1990,10).

Spülung der Fußbodenheizung:
Die Kosten für die Spülung der Fußbodenheizung sind Instandsetzungskosten (AG Köln WuM 1999,235).

Mietkosten für einen Gastank:
Nach AG Bad Kreuznach (WuM 1989,310) sind diese Kosten nicht umlegbar.

Instandhaltungsrücklage:
Beiträge des Wohnungseigentümers zur Instandhaltungsrücklage sind keine umlegbaren Betriebskosten.

Kosten für Schließanlagen:
Bei Prüf- und Nachstellkosten handelt es sich nicht um Wartungskosten, sondern um nicht ansetzbaren Instandhaltungsaufwand.

Umzugskostenpauschale:
Auch wenn sie den vermietenden Wohnungseigentümern von der Wohnungseigentümergemeinschaft berechnet werden, handelt es sich dabei nicht um Betriebskosten. Einmalige Zahlungen des Mieters bei Ein- oder Auszug sind unzulässig (LG Augsburg, ZMR 1999,257).