Die neue Wohnflächenverordnung, WoFIV


Zum 1. Januar 2004, treten zwei neue Verordnungen in Kraft, die insbesondere das Mietrecht betreffen und hierbei das Recht der Betriebskosten. Es handelt sich bei den neuen Rechtsgrundlagen zum einen um die Betriebskostenverordnung (BetrkV), die die bisher geltende Anlage 3 zu 27 Zweite Berechnungsverordnung ersetzt, und zum anderen um die Wohnflächenverordnung (WoFIV).

Im Folgenden sollen die wesentlichen Bestimmungen und Änderungen der Wohnflächenverordnung dargestellt werden.

1 Allgemeines:

Die Wohnfläche spielt im Rahmen der Vermietung und wirtschaftlichen Verwertung einer Immobilie eine große Rolle. Sie stellt die Grundlage für die Ermittlung des Mietpreises dar und kann Verteilerschlüssel bei Modernisierungsumlagen und Betriebskostenabrechnungen sein. Für die Wertermittlung einer Immobilie, ihre wirtschaftliche Nutzung und Verwertung ist die Wohn- bzw. Nutzfläche ebenfalls maßgeblich. Bei Mieterhöhungen ergibt sich die Vergleichbarkeit zur ortsüblichen Miete nur anhand des Quadratmeterpreises, was wiederum die richtige Ermittlung der Wohnfläche voraussetzt.

Die richtige Ermittlung und Berechnung der Wohnfläche gab daher stets Anlass zu Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien und führte zu zahlreichen gerichtlichen Auseinandersetzungen. War die Ermittlung der Wohnfläche für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus gesetzlich in den 42 ff Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) geregelt, so existierte bis dato keine entsprechende Rechtsgrundlage für nicht der Preisbindung unterliegende Wohnungen. Die Ermittlung der Wohnfläche erfolgte hier grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls, wobei die Bestimmungen der 42 ff II. BV in der Regel entsprechend herangezogen wurden. Daneben wurden vereinzelt auch die Regelungen der DIN 283 angewandt. Dies führte in der Praxis dazu, dass sich für ein und dieselbe Wohnung, je nach Berechnungsmethode, unterschiedliche Ergebnisse bei der Wohnflächenermittlung ergeben konnten.
Dieser Missstand war von der Praxis oft angemahnt und eine einheitliche Regelung für alle Wohnungstypen gefordert worden.
Dies ist nun mit In-Kraft-Treten der Wohnflächenverordnung (WoFIV) zum 1. Januar 2004 realisiert worden.

Darüber hinaus wurden mit In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform zum 1. September 2001, erstmals Regelungen zu den Betriebskosten, deren Vereinbarung, Umlage, Veränderung und Abrechnung in das BGB aufgenommen. In diesem Zusammenhang wurde auch die Wohnfläche als allgemeiner Verteilerschlüssel gesetzlich festgelegt, 556 a Abs. 1 S 1 BGB. Eine Definition der Wohnfläche enthält das BGB jedoch nicht.

Inhaltlich sind die Bestimmungen der WoFIV stark an diejenigen der II.BV angelehnt worden, die materiell-rechtlichen Änderungen sind gering.

2 Einzelheiten:

Eine wesentliche Neuerung ist die Darstellung des Gesetzestextes, der im Vergleich zu den Regelungen der 42 ff II.BV, übersichtlicher und klarer gestaltet wurde.

2.1

2 WoFIV enthält, wie bisher 42 II.BV, die Definition der Grundflächen, die zur Wohnfläche gehören. Darüber hinaus sind in 2 Abs. 2 nunmehr Räume aufgezählt, deren Grundflächen ebenfalls zur Wohnfläche gerechnet werden, deren Zugehörigkeit zur Wohnfläche andernfalls streitig sein könnte:
  • Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie
  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen

Neu ist, dass nunmehr auch die Flächen von Terrassen bei der Ermittlung der Wohnfläche Berücksichtigung finden, was bisher grundsätzlich nicht der Fall war.
Nicht mehr in das Gesetz übernommen wurde der "gedeckte Freisitz". Die Anrechnung von Flächen gedeckter Freisitze spielte in der Praxis eine eher untergeordnete Rolle. Die Probleme, die sich daraus ergaben, ob der vorhandene Sichtschutz ausreichend war und somit die Freifläche bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen war oder nicht spielt nun keine Rolle mehr, da jetzt Terrassenflächen grundsätzlich bei der Wohnflächenermittlung berücksichtigt werden.

Die Einbeziehung der Terrassenfläche ist jedenfalls praxisgerecht, da der Wert einer Wohnung und deren Vermietbarkeit jedenfalls höher bzw. besser ist, wenn eine entsprechende Freifläche zur Verfügung steht.

Allerdings wird es in diesem Zusammenhang wiederum Streitigkeiten geben, da die Größe einer Terrasse, anders als eine Balkonfläche, verändert werden kann und somit auch die Wohnfläche.

2 Abs. 3 WoFIV enthält eine Aufzählung derjenigen Räume, deren Grundflächen nicht zur Wohnfläche gehören:
  • Zubehörräume, insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerzusatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen,
  • Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
  • Geschäftsräume


Zubehörräume sind solche, die nicht dem dauernden oder vorübergehenden Aufenthalt zu unmittelbaren Wohnzwecken, gleichwohl aber mittelbar Wohnzwecken dienen und außerhalb des engeren Wohnbereichs liegen.

Abstellräume, die sich jedoch innerhalb der Wohnung befinden, zählen daher zur Wohnfläche.
Wird ein Zimmer innerhalb der Wohnung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt, so liegt gleichwohl kein Geschäftsraum in Sinne des 2 Abs. 3 WoFIV vor. Die Flächen derart genutzter Räume zählen jedenfalls zur Wohnfläche.

2.2
3 WoFIV enthält die technischen Vorgaben, wie die Ermittlung der Grundflächen zu erfolgen hat. Danach muss die Berechnung grundsätzlich zwischen den lichten Bauteilen erfolgen, wobei von der Vorderkante der Bekleidung auszugehen ist. Ein Putzabschlag von 3 % wie in 43 II. BV noch vorgesehen, ist nicht mehr vorzunehmen. Hier wurde berücksichtigt, dass im Bauwesen zunehmend Fertigbauteile verwendet werden und es daher eines Abschlages für den Putz nicht mehr bedarf.
3 Abs. 2 WoFIV enthält eine Auflistung derjenigen Bauteile, die bei der Ermittlung der Grundfläche mit einzubeziehen sind.

3 Abs. 3 WoFIV entspricht im Wesentlichen den Bestimmungen des 43 Abs. 4 und Abs. 5 S 1 Nr. 1, S 2 II.BV. Neu ist allerdings, dass künftig solche Raumteile bei der Ermittlung der Grundfläche unberücksichtigt bleiben, die eine Höhe von über 1,50 Metern aufweisen.
Dadurch soll sicher gestellt sein, dass nur diejenigen Raumteile zur Grundfläche gerechnet werden, die auch noch tatsächlich nutzbar sind. Dies wurde vom Gesetzgeber bei einer Höhe bis 1,50 Metern noch bejaht. Zu denken ist hierbei an Verkleidungen von Installationen, deren Oberfläche z.B. noch als Ablage genutzt werden kann.

3 Abs. 4 WoFIV regelt , dass die Ermittlung der Grundfläche durch Ausmessen im fertig gestellten Wohnraum oder aufgrund einer Bauzeichnung zu erfolgen hat. War bisher nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung noch die Ermittlung der Grundflächen aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen möglich, so bedarf es künftig grundsätzlich einer Bauzeichnung, wenn anhand der lichten Maße eine Grundflächenermittlung nicht möglich ist, weil z.B. der Bau noch nicht fertig gestellt ist. Auch eine vom Bauplan abweichende Bauweise erfordert eine Neuvermessung.
Vorgaben, wie die Bauzeichnung auszusehen hat, werden von der WoFIV nicht gemacht. In der Praxis werden sich daher die Gerichte damit auseinandersetzen müssen, ob die vorgelegten Bauzeichnungen im Zweifel ausreichen, um die Wohnflächeberechnung ausreichend darstellen zu können.
Eine Vereinfachung bringt diese Regelung im Vergleich zur II.BV nicht, denn danach konnte unschwer aus den für die Baugenehmigung vorzulegenden Plänen die Ermittlung der Rohbaumaße oder Fertigmaße entnommen werden. Nach der neuen Regelung der Wo FIV müsste demnach ein weiterer Plan vorgelegt werden, der die Wohnflächenermittlung erläutert. Dies führt unweigerlich zu Kostensteigerungen.

2.3
4 WoFIV enthält die Bestimmungen, welche Grundflächen, die nach den 2 und 3 WoFIV zu ermitteln sind, für die Wohnfläche angerechnet werden. Es werden nunmehr auch die Raumteile unter Treppen, entsprechend den Raumteilen unter Dachschrägen berücksichtigt. Danach sind die Grundflächen
  • von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern vollständig,
  • von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern zur Hälfte anzurechnen.

Die Angleichung der Bestimmung auch auf Raumteile unter Treppen ist nur interessengerecht, ein sachliches Unterscheidungskriterium lag nicht vor.

Des Weiteren wird nunmehr bei Wintergärten danach unterschieden, ob diese beheizt werden können oder nicht. Fehlt eine Beheizungsmöglichkeit, so erfolgt eine hälftige Anrechnung der Grundfläche, ist der Wintergarten beheizbar, wird seine Grundfläche vollständig berücksichtigt.
Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sind dagegen grundsätzlich zur Hälfte bei der Wohnfläche anzurechnen. Hierunter fallen auch die Hobbyräume. Es ist allerdings nicht ersichtlich, warum ein Hobbyraum, der in der Regel beheizbar ist, nicht auch vollständig mit seiner Grundfläche bei der Wohnfläche Berücksichtigung findet, vergleichbar dem beheizbaren Wintergarten. Hier eine unterschiedliche Wertung zu zulassen, ist sachlich nicht gerechtfertigt.

Die in der Praxis so bedeutungsvolle Berücksichtigung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen erfährt nunmehr durch die WoFIV eine Änderung. Zum einen werden jetzt auch Terrassenflächen berücksichtigt, zum anderen sieht 4 Nr. 4 WoFIV, anders als die Zweite Berechnungsverordnung, eine Regelanrechnung dieser Flächen von einem Viertel, höchstens jedoch von der Hälfte vor.
War bereits in der Vergangenheit die Bewertung solcher Flächen äußerst umstritten, so bringt die neue Regelanrechnung nur auf den ersten Blick eine Erleichterung. Denn die Verordnungsbegründung lässt für besondere Einzelfälle, bei besonders guten Lagen oder aufwändigen Balkon- und Terrassengestaltungen, die zu einem höheren Wohnwert des Balkons oder der Terrasse als im Normalfall führen, eine Abweichung von der Regelanrechnung zu.
Die Gerichte werden sich also weiterhin mit den Umständen des Einzelfalls befassen müssen, um eine interessengerechte Anrechnung dieser Flächen zu erreichen.
Zu beachten ist hierbei, dass eine Abweichung von der Regelanrechnung auch nach unten in Frage kommt, wenn z.B. der Balkon auf eine sehr verkehrsreiche Straße oder frequentierte Kreuzung ausgerichtet ist.