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Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz
Das Gesetz zur Umsetzung europäischer Richtlinien zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung - Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), das im vorangegangenen Gesetzesentwurf noch als Antidiskriminierungsgesetz bezeichnet wurde, ist am 18.8.2006 nach langen politischen Diskussionen in Kraft getreten (BGBl. 2006 Teil I, S. 1897 ff.). Ziel des Gesetzes ist, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen (§ 1 AGG). Praktische Bedeutung hat das AGG insbesondere im Arbeitsrecht und im Mietrecht. Anwendungsbereich Im Bereich der Wohnungsvermietung gilt das AGG nicht, wenn der Vermieter oder einer seiner Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzt (§ 19 Abs. 5 S. 2 AGG). Zu den Angehörigen zählen der Ehegatte (auch der getrennt lebende), die Eltern, die Geschwister, alle Verwandten in gerader Linie, d. h. Kinder, Enkel, Urenkel, Stiefkinder, Schwager/Schwägerin, Schwiegereltern, Neffen/Nichten. Ferner findet das AGG keine Anwendung, wenn ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Mietvertragsparteien oder ihrer Angehörigen begründet wird (§ 19 Abs. 5 S. 1 AGG). Unter welchen Umständen dies der Fall ist, ist im Gesetz nicht geregelt. Hier wird die dazu ergehende Rechtsprechung abgewartet werden müssen. Liegen diese Ausnahmetatbestände nicht vor, vermietet der Vermieter aber insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen, kommt das AGG nur eingeschränkt zur Anwendung, d. h. der Vermieter muss nur die Diskriminierungstatbestände "Rasse" und "ethnische Herkunft" beachten (§ 19 Abs. 5 S. 3 AGG). Nicht eindeutig definiert ist im Gesetz, ob sich der Umfang von 50 Wohnungen nach dem vorhandenen oder nach dem vermieteten Bestand oder nach dem Angebot an vermietbaren Wohnungen bestimmt. Selbstgenutzte Einheiten bleiben jedenfalls außer Betracht. Nachdem das Gesetz nur auf die Wohnungen des Vermieters abstellt, gilt das AGG auch dann nur eingeschränkt, wenn der Vermieter die Vermietung an einen Makler oder eine Hausverwaltung übertragen hat, die mehr als 50 Wohnungen vermietet. Das beauftragte Unternehmen sollte jedoch nachfragen, ob der Auftraggeber insgesamt mehr als 50 Wohnungen zur Vermietung anbietet und sich dies möglichst schriftlich bestätigen lassen. Relevant sind bei Vermietern mit weniger als 50 Wohnungen nur Verstöße gegen die Diskriminierungstatbestände "Rasse" und "ethnische Herkunft". Da es keine verschiedenen menschlichen Rassen gibt, hat der Gesetzgeber wohl Diskriminierungen aufgrund äußerlicher Merkmale, z. B. der Hautfarbe gemeint. Der Begriff "Ethnie" bedeutet, dass Personen derselben Sprachgruppe, Kultur oder Religion angehören. Dementsprechend unterliegen dem Diskriminierungsverbot Benachteiligungen wegen dieser Merkmale. Vermietet der Vermieter mehr als 50 Wohnungen, muss er den gesamten Katalog der Diskriminierungstatbestände des § 1 beachten, d. h. neben Rasse und ethnische Herkunft auch die Merkmale Geschlecht, Religion, Weltanschauung, Behinderung, Alter, sexuelle Identität. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass es sich in diesem Fall beim Vermieter um ein sog. Massengeschäft handelt, das typischerweise ohne Ansehen der Person zustande kommt bzw. das Ansehen der Person nur eine nachrangige Bedeutung hat (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG). Allerdings ist gem. § 19 Abs. 5 S. 3 AGG ein Massengeschäft nur "in der Regel" nicht anzunehmen, wenn der Vermietungsumfang unter 50 Wohnungen liegt. Die Zahl 50 ist somit keine starre Grenze. Dies bedeutet, dass im Einzelfall unter Würdigung der konkreten Umstände ein Massengeschäft auch bei weniger als 50 Wohnungen angenommen werden kann; umgekehrt aber auch die Vermietung von mehr als 50 Wohnungen nicht zwingend zur Annahme eines Massengeschäfts mit den entsprechenden Konsequenzen führen muss. Unbeschadet dieses unklaren Abgrenzungskriteriums ist diese Wertung des Gesetzgebers realitätsfremd, da bei jeder Vermietung - egal ob es sich um Wohn- oder Geschäftsraum handelt -und - egal ob der Vermieter mehr oder weniger als 50 Wohnungen vermietet - die Person des Mieters immer eine vorrangige Bedeutung hat. Mit der Vermietung geht der Vermieter ein erhebliches finanzielles Risiko ein. Er überlässt dem Mieter eine Wohnung im Wert von meist mehreren hundert Tausend Euro, darf aber nach dem Gesetz eine Kaution in Höhe von lediglich wenigen Tausend Euro verlangen. Aufgrund der strengen Mieterschutzbestimmungen kann das Mietverhältnis nur unter besonderen Voraussetzungen gekündigt werden und bindet den Vermieter damit langfristig an die Person des Mieters mit allen Risiken, insbesondere hinsichtlich Zahlungsausfällen und Schäden in der Wohnung. Selbst nach Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen muss der Vermieter häufig einen aufwändigen und langwierigen Rechtsstreit führen, um die Wohnung wieder frei zu bekommen. Allein in München betragen die - teils uneinbringlichen - Mietrückstände ca. 30 Millionen Euro. Die Unterstellung des Gesetzgebers, eine Vermietung wäre ab einer bestimmten Zahl von Wohnungen ein Geschäft, das ohne Ansehen der Person des Mieters zustande kommt, ist daher geradezu absurd. Auch insofern besteht erheblicher Klärungsbedarf durch die Rechtsprechung. Auf Geschäftsraummietverhältnisse findet das AGG nur dann Anwendung, wenn der Abschluss des Mietvertrages für den Vermieter ein Massengeschäft im Sinne des § 19 Abs. 1 AGG ist. § 19 Abs. 2 AGG, wonach bei allen Wohnungsmietverhältnissen, d. h. auch wenn es sich um Einzelvermietungen und nicht um ein Massengeschäft handelt, die Diskriminierungstatbestände "Rasse" und "ethnische Herkunft" zu beachten sind, gilt nicht für Geschäftsraummietverhältnisse. Dies bedeutet, dass jedenfalls bei der Vermietung von nur wenigen Geschäftsräumen, das AGG keine Anwendung findet. Wann eine gewerbliche Vermietung als Massengeschäft zu qualifizieren ist, wird die Rechtsprechung klären müssen, da im Bereich der Geschäftsraummiete auch § 19 Abs. 5 S. 3 AGG nicht gilt, der bei der Wohnungsvermietung ab einem Vermietungsumfang von 50 Wohnungen ein Massengeschäft unterstellt. Sofern die Vermietung als Massengeschäft zu qualifizieren ist, muss auch im Bereich der Geschäftsraummiete der gesamte Diskriminierungskatalog des § 1 AGG beachtet werden. Verstöße gegen das AGG Verstöße gegen die Bestimmungen des AGG können insbesondere bereits bei der Auswahl der Bewerber für eine Wohnung eintreten. Vermieter sollten bereits bei der Vermietungsanzeige, z. B. in einer Tageszeitung vermeiden, den Kreis der Bewerber für die angebotene Wohnung zu beschränken. Beispiel: Aus einem Inserat, mit der für eine Wohnung eine "ältere, allein stehende Dame" gesucht wird, könnte sich der Vorwurf der Diskriminierung sowohl von jüngeren (Merkmal "Alter") als auch von männlichen Bewerbern (Merkmal "Geschlecht") herleiten lassen. Auch bei der Wohnungsbesichtigung sollte der Anbieter (Vermieter, Hausverwalter, Makler) keinerlei Äußerungen zu bevorzugten ("wir vermieten nur an Ehepaare") bzw. für ihn nicht in Frage kommenden Zielgruppen ("wir vermieten nicht an Ausländer") abgeben; anderenfalls könnte ein Bewerber, der nicht zur bevorzugten bzw. zu einer nicht in Frage kommenden Zielgruppe gehört, daraus den Vorwurf einer Diskriminierung konstruieren. Der Anbieter sollte Bewerber auch keinesfalls im Voraus ablehnen und daher jedem Bewerber, d. h. auch solchen, die für ihn als Mieter - aus welchen Gründen auch immer - nicht in Frage kommen, ein Selbstauskunftsformular übergeben mit der Bitte, dies vollständig ausgefüllt und bis zu einem bestimmten Termin an ihn zurückzuleiten. Werden die darin enthaltenen zulässigen Fragen nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig beantwortet, ist dies für den Anbieter bereits ein sachlicher Grund, den Bewerber ohne Verstoß gegen das AGG abzulehnen. Sachliche Ablehnungsgründe können sich ferner aus den Angaben des Bewerbers in der Selbstauskunft bzw. aus daraus resultierenden Nachfragen, z. B. beim Vorvermieter ergeben, z. B.
Auch im laufenden Mietverhältnis können Benachteiligungen einer Mietpartei zum Vorwurf einer Diskriminierung führen, wenn sie nicht sachlich begründet werden können. Beispiel: In einem Mietshaus verbietet der Vermieter einem Mieter mit ausländischer Staatsangehörigkeit oder der allein stehenden Mutter das Abstellen des Kinderwagens im Hausflur, während er dies einem deutschen Mieterehepaar mit Kindern erlaubt. Hier wäre das Verbot z. B. dann sachlich begründet, wenn der Kinderwagen aufgrund baulicher Gegebenheiten vor der Wohnung des Ausländers bzw. der allein stehenden Mutter den Durchgang behindert, während vor der Wohnung des Ehepaars genügend Platz ist. Beispiel: Ein homosexuelles Mieterpaar wird wegen laufend unpünktlicher Zahlung abgemahnt und gekündigt, während der Vermieter dies bei anderen Mietern hinnimmt. Hier würde ein sachlicher Differenzierungsgrund z. B. dann bestehen, wenn das homosexuelle Mieterpaar erst vor kurzem eingezogen ist, während das Mietverhältnis mit den anderen ebenfalls unpünktlich zahlenden Mietern bereits über einen längeren Zeitraum störungsfrei läuft. Gleiches kann für eine berechtigte Eigenbedarfskündigung gelten, bei der der Vermieter schon nach bisheriger Rechtsprechung eine soziale Auswahl unter den Mietern von gleich geeigneten Wohnungen vornehmen muss. Trifft die Eigenbedarfskündigung z. B. das homosexuelle Paar als Doppelverdiener weniger hart als die Familie mit Kindern, wäre der Vorwurf einer Diskriminierung unbegründet. Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG Bei einem Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot kann der Benachteiligte die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, kann er auf Unterlassung klagen (§ 21 Abs. 1 AGG). Ferner kann der Benachteiligte grundsätzlich Ersatz des durch die Benachteiligung entstandenen Schadens verlangen (§ 21 Abs. 2 AGG). Im Gegensatz zu den arbeitsrechtlichen Bestimmungen (vgl. § 611 a Abs. 2 BGB) schließt der Gesetzgeber im Mietrecht einen sog. Kontrahierungszwang, d. h. eine Verpflichtung zum Abschluss eines Vertrages (hier: Mietvertrag) nicht ausdrücklich aus. Daher könnte sich ein solcher Anspruch eines abgelehnten Bewerbers aus allgemeinen schadensersatzrechtlichen Bestimmungen ergeben, sofern die Wohnung noch nicht anderweitig vermietet ist. Wurde die Wohnung bereits vermietet, stellt sich diese Problematik selbstverständlich nicht mehr. Beweislastverteilung Die Verteilung der Beweislast ist in § 22 AGG geregelt. Danach muss zuerst der Mieter Indizien vortragen und beweisen, die eine Benachteiligung wegen der Diskriminierungsmerkmale des § 1 AGG vermuten lassen. Beispiel: Der abgewiesene Bewerber mit ausländischer Staatsangehörigkeit muss vortragen und unter Beweis stellen, dass die Wohnung an einen Mieter mit deutscher Staatsangehörigkeit vermietet wurde und aufgrund von bestimmten Umständen, z. B. diskriminierenden Äußerungen des Vermieters ("Ausländer machen häufiger Probleme"), die Vermutung besteht, dass die Ablehnung mit der Ausländereigenschaft des Bewerbers zusammenhängt. Erst wenn der Mieter solche Indizien bewiesen hat, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass keine Diskriminierung, d. h. ein sachlicher Ablehnungsgrund vorgelegen hat. Wann solche Indizien vorliegen, die zur Umkehr der Beweislast zu Lasten des Vermieters führen, wird die Rechtsprechung im Einzelfall entscheiden müssen. Verjährungsfristen Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die Bestimmungen des AGG müssen innerhalb einer Frist von zwei Monaten geltend gemacht werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Anspruch nur noch dann geltend gemacht werden, wenn der Benachteiligte ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist verhindert war (§ 21 Abs. 5 AGG). Nachdem gem. § 21 Abs. 3 AGG Ansprüche aus unerlaubter Handlung (§§ 823 ff. BGB) unberührt bleiben, könnte ein abgelehnter Bewerber bei Vorliegen dieser Voraussetzungen Schadenersatzansprüche auch auf die §§ 823 ff. BGB stützen, für die eine Verjährungsfrist von drei Jahren gilt. Empfehlungen Rein vorsorglich ist dem Vermieter bzw. dem Anbieter der Wohnung zu empfehlen, zu Bewerbungsgesprächen und Wohnungsbesichtigungen eine dritte Person hinzuzuziehen, die nicht Vertragspartner ist und daher im Streitfalle als Zeuge aussagen kann. Zeuge kann z. B. auch der angestellte Sachbearbeiter eines professionellen Vermieters sein. Ferner sollte sich der Anbieter nicht in ein persönliches Gespräch verwickeln lassen und sich ausschließlich zu Umständen äußern, welche die Wohnung selbst betreffen. Letztlich sollte der Vermieter die sich aus der Selbstauskunft ergebenden Ablehnungsgründe auf dem Selbstauskunftsformular des abgelehnten Bewerbers dokumentieren, dieses zu den Akten der angebotenen Wohnung nehmen und jedenfalls über den Zeitraum der Verjährung möglicher Schadenersatzansprüche von drei Jahren aufbewahren. Übergangsregelung Keine Anwendung findet das AGG hinsichtlich der Merkmale "Rasse" und "ethnische Herkunft", wenn das Mietverhältnis vor dem 18.8.2006 begründet worden ist bzw. hinsichtlich der übrigen Diskriminierungstatbestände, wenn das Mietverhältnis vor dem 1.12.2006 begründet worden ist und keine vertraglichen Änderungen nach dem 18.8.2006 bzw. 1.12.2006 erfolgt sind (Übergangsregelung gem. § 33 Abs. 2, Abs. 3 AGG). |