Pressemitteilung

Energieausweis endgültig verabschiedet
Erleichterungen für Hauseigentümer beschlossen

Nach jahrelangen Diskussionen um zahlreiche Einzelheiten des Energieausweises für Bestandsgebäude hat das Bundeskabinett am 27.6.2007 den Energieausweis mit den von Haus + Grund geforderten und vom Bundesrat beschlossenen Erleichterungen für Hauseigentümer verabschiedet. Damit kann die Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV, BGBl I, S. 1519 ff v. 26.7.2007) am 1.10.2007 in Kraft treten. Befürworter von strengeren Vorgaben, z.B. der Deutsche Mieterbund (DMB) sprechen von "Verwässerung" des ursprünglichen Entwurfs und kritisieren angebliche "Schlupflöcher" und zu weitgehende Übergangsfristen.

Für Neubauten ist die Erstellung eines Energieausweises bereits seit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) am 1.2.2002 vorgeschrieben.
Für den Gebäudebestand ergibt sich eine entsprechende Verpflichtung der Haus- und Wohnungseigentümer nunmehr aus der am 27.6.2007 verabschiedeten Neufassung der Energieeinsparverordnung. Danach ist ein Energieausweis bei Verkauf und Neuvermietung bzw. Verpachtung eines Gebäudes bzw. einer Wohnung erforderlich. Ist beides nicht der Fall und werden auch keine Mittel aus staatlichen Förderprogrammen für energetische Sanierungen in Anspruch genommen, muss auch kein Energieausweis erstellt werden.

Ausnahmen

Anwesen, die unter Denkmalschutz stehen (Baudenkmäler) sind von der Ausweispflicht ausgenommen. Ferner provisorische Gebäude mit einer Nutzungsdauer von bis zu 2 Jahren, Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als 4 Monaten jährlich bestimmt sind sowie Gebäude mit bis zu 50 qm Nutzfläche (§§ 1, Abs. 2, 16 Abs. 4 EnEV).

Zeitpunkt des Inkrafttretens

Für Wohngebäude, die bis 31.12.1965 fertiggestellt worden sind, ist der Energieausweis ab 1.7.2008, für neuere Wohngebäude ab 1.1.2009, für Nichtwohngebäude, z.B. Geschäftshäuser ab 1.7.2009 erforderlich.

Zwei Varianten

Die Energieeinsparverordnung unterscheidet zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis.
In dem - relativ einfachen und kostengünstig zu erstellenden - Verbrauchsausweis wird lediglich der tatsächliche Heizenergieverbrauch des Gebäudes in den letzten 3 Jahren dokumentiert. Aus den Heizkostenabrechnungen bzw. den Rechnungen der Energielieferanten wird der - von witterungs- und nutzungsbedingten Schwankungen bereinigte - Heizenergieverbrauch pro qm Fläche ermittelt und (in Kwh-Stunden) in den Verbrauchsausweis aufgenommen.
Bei dem - wesentlich aufwendigeren und entsprechend teureren - Bedarfsausweis wird der Energiebedarf des Gebäudes errechnet. Dazu muss der energetische Zustand des Gebäudes festgestellt werden, insbesondere die Wärmedämmwerte der Bauteile (u.a. Außenwände, Fenster, Keller- und Speicherdecken) sowie die energetische Qualität der Heizungsanlage. Aus diesen Faktoren wird dann der theoretische Heizenergiebedarf des Gebäudes errechnet.
Die Ausweise enthalten auf 4 Seiten die wesentlichen Gebäudedaten, den "Vergleichsbalken" (Energielabel) sowie Vergleichswerte und gegebenenfalls Modernisierungsempfehlungen.
Der Aussteller kann die benötigten Gebäudedaten vor Ort selbst erheben oder sich diese vom Eigentümer übermitteln lassen, (§ 17 Abs. 5 EnEV)

Gültigkeitsdauer

Beide Varianten des Energieausweises gelten 10 Jahre ab Ausstellungsdatum. Auch bei Änderungen am Gebäude muss grundsätzlich kein neuer Ausweis ausgestellt werden.

Allerdings sollten Hauseigentümer im eigenen Interesse einen neuen Ausweis ausstellen lassen, wenn bauliche Maßnahmen am Gebäude (z.B. neue Fenster, Montage einer Wärmedämmung) oder Verbesserungen an der Heizungsanlage zu einer Verbesserung des energetischen Zustandes führen, der in dem Energieausweis dokumentiert werden kann.

Erfahrungsgemäß fragen immer mehr Kauf- und Mietinteressenten nicht nur nach dem Kaufpreis bzw. der Nettomiete, sondern auch nach dem Energieverbrauch des Objekts. Dieser Trend wird sich künftig angesichts weiter steigender Energiepreise verstärken. Der Energieverbrauch bzw. -bedarf des Gebäudes wird daher zunehmend Einfluss auf die Marktchancen eines Objekts gewinnen.

Unbefristetes Wahlrecht

Eigentümer von Gebäuden mit mehr als 4 Wohnungen haben unabhängig vom Alter des Gebäudes ein zeitlich unbefristetes Wahlrecht zwischen den beiden Varianten des Energieausweises.
Gleiches gilt für Eigentümer von Ein-, Zwei-, Drei- und Vierfamilienhäusern, für die der Bauantrag nach dem 1.11.1977 gestellt worden ist. Ebenso für ältere Gebäude, wenn sie zwischenzeitlich energetisch saniert worden sind (entsprechend den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung).

Befristetes Wahlrecht

Eigentümer von Gebäuden mit bis zu 4 Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt worden ist und die noch nicht energetisch saniert wurden, endet die Wahlfreiheit am 30.9.2008. Nach diesem Termin ist für die Eigentümer solcher Gebäude zwingend der aufwendige Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Für diese Eigentümer ist die Ausstellung eines preisgünstigen Verbrauchsausweises "auf Vorrat" empfehlenswert, sofern nicht eine Vermietung oder ein Verkauf des Hauses in den nächsten zehn Jahren völlig ausgeschlossen ist.

Gebäudebezogene Ausstellung

Ein Energieausweis kann nur für das Gebäude, nicht für einzelne Wohnungen ausgestellt werden (§ 17 Abs. 3 S. 1 EnEV).
Eine Ausnahme besteht nur für den Fall, dass ein nicht unerheblicher Teil des Gebäudes nicht für Wohnzwecke oder wohnähnliche Zwecke genutzt wird. Insofern sind die Ausweise für den Wohngebäudeteil und für den Nichtwohngebäudeteil zu erstellen.
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Hausverwaltung verpflichtet, die Ausstellung eines Energieausweises in Auftrag zu geben. Der einzelne Wohnungseigentümer hat gegen die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung des Ausweises. Die Kosten sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Aussteller

Energieausweise für Bestandsgebäude dürfen gemäß § 21 EnEV von Personen mit baufachlicher Qualifikation ausgestellt werden, d.h. u.a. von Architekten, Ingenieuren, Kaminkehrern, Handwerksmeistern mit entsprechender Qualifikation. Listen über ausstellungsberechtigte Personen werden von den jeweiligen Kammern (z.B. Architekten-, Ingenieur-, Handwerkskammer) geführt. Dort können Hauseigentümer nachfragen, ob der Anbieter des Ausweises ausstellungsberechtigt ist.

Vor- und Nachteile der Varianten

Der verbrauchsorientierte Ausweis hat den Vorteil, dass der zu erwartende Energieverbrauch anhand der Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre ermittelt wird und diese Daten dem Eigentümer bzw. der Hausverwaltung oder dem Abrechnungsunternehmen häufig bereits vorliegen. Der Energieausweis kann daher sehr kostengünstig erstellt werden. Nachteil: Der gemessene Verbrauch wird vom Nutzerverhalten beeinflusst. Ferner zeigt der Verbrauchsausweis nicht eventuelle energetische Schwachstellen des Gebäudes auf.
Hier liegt der Vorteil der bedarfsorientierten Variante. Zur Ermittlung eines realitätsnahen Verbrauchs muss aber die energetische Struktur zahlreicher Bauteile des Gebäudes (insbesondere Außenwände, Fenster, Dach) sowie auch die Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage sorgfältig untersucht werden. Liegen keine Kenntnisse über die verwendeten Baustoffe, die Schichtdicken und die Anlagentechnik vor, kommt es zur Errechnung eines realitätsfernen Energiebedarfs. Kritisch werden daher Angebote von Ausstellern gesehen werden müssen, die Bedarfsausweise zu günstigen Pauschalpreisen anbieten; dabei allerdings keine Prüfung des Gebäudes vor Ort durchführen, sondern sich die notwendigen Angaben auf umfangreichen Fragebögen vom Hauseigentümer bzw. der Verwaltung übermitteln lassen. Dies ist gem. § 17 Abs. 5 EnEV zwar zulässig, und reduziert die Kosten für den Ausweis. Allerdings ist zu befürchten, dass Angaben zu energetisch relevanten Bauteilen eines Hauses durch den Hauseigentümer selbst bzw. den Verwalter - in der Regel bautechnische Laien - zu einer hohen Fehlerquote und damit zur Ausstellung von Ausweisen mit unzutreffendem Inhalt führen.
Die Berechnung eines realitätsnahen Energiebedarfs wird in der Regel die Untersuchung des Gebäudes durch einen Fachmann, d.h. durch den Aussteller oder einen qualifizierten Bevollmächtigten voraussetzen.
Aufgrund des unterschiedlichen Aufwands, der u.a. von der Größe, Bauweise und dem Zustand des Gebäudes abhängt, wird der Aussteller die Kosten für einen Bedarfsausweis wohl auf Stundenbasis abrechnen müssen oder jedenfalls ein Pauschalangebot nur für ein konkretes Gebäude unterbreiten können.
Preisgünstige Bedarfsausweise mit vorheriger Ortsbesichtigung bieten wir unseren Mitgliedern in Kooperation mit der Landesgewerbeanstalt (LGA) des TÜV Rheinland an.
Grundsätzlich gilt: Für Hauseigentümer, die lediglich ihre künftige gesetzliche Verpflichtung beim Verkauf oder der Vermietung des Hauses erfüllen und in absehbarer Zeit keine energetisch relevanten Maßnahmen durchführen wollen, ist die Ausstellung eines preisgünstigen Verbrauchsausweises, gegebenenfalls auch auf "Vorrat" durchaus sinnvoll. Für Sie ist das Angebot eines Verbrauchsausweises zum Pauschalpreis von € 29,75 incl. Mehrwertsteuer sicher interessant, das wir Mitgliedern in Kooperation mit der Firma Minol anbieten.

Für Eigentümer, die aber wissen wollen, wo die energetischen Schwachstellen ihres Hauses liegen und welche Energiesparmaßnahmen sinnvoll sind, ist die Erstellung eines Verbrauchsausweises nicht ausreichend, da dieser insofern keine Aussage trifft. In diesem Fall empfiehlt sich eine individuelle Beratung z.B. durch unsere Energieberater, Herrn Dipl.-Ing. Gerhard Feldmann, Helgenau 3, 82278 Althegnenberg, Tel. 08202/90 45 14 und Herrn Architekt Stefan Onischke, Waldperlacher Str. 39, 81739 München, Tel. 089/60 600 774.

Anspruch von Mietern und Mietinteressenten

Bei einer Neuvermietung muss den Interessenten der Energieausweis lediglich "zugänglich gemacht" werden (§ 16 Abs. 2 EnEV). Dies bedeutet, dass der Mietinteressent weder die Aushändigung des Ausweises noch eine Kopie verlangen kann. Der Interessent muss sich lediglich Kenntnis vom Inhalt des Ausweises verschaffen können.
Ausreichend wäre z.B. auch ein Aushang im Treppenhaus anlässlich einer Wohnungsbesichtigung.
Vorgeschrieben ist ein Aushang jedoch nur bei Gebäuden mit mehr als 1.000 qm Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von Menschen häufig aufgesucht werden (§ 16 Abs. 3 EnEV).
Als Interessenten gelten nur Personen, die als künftige Mieter bzw. Käufer tatsächlich in Frage kommen. Ein Einsichtsrecht für andere Personen sieht die EnEV nicht vor.
Bei Abschluss des Mietvertrages sollte sich der Vermieter vom Mieter durch dessen Unterschrift bestätigen lassen, dass diesem der Energieausweis zugänglich gemacht worden ist bzw. der Mieter hierauf verzichtet hat.

Der Mieter kann auf den im Energieausweis genannten Werten keine Ansprüche z.B. auf Mietminderung (wegen eines Mangels der Mietsache) geltend machen, wenn die tatsächlichen Verbrauchswerte die im Energieausweis ausgewiesenen Werte übersteigen, da der Energieausweis gemäß § 5 a S. 3 EnEG lediglich der Information dient.
Der Vermieter sollte den Energieausweis aber keinesfalls zur Anlage oder zum Bestandteil des Mietvertrages machen, da die Angaben in diesem Fall als zugesicherte Eigenschaft gewertet werden könnten, die bei Abweichungen möglicherweise zu Ansprüchen des Mieters führen.
Bei bereits bestehenden Mietverhältnissen kann der Mieter nicht nachträglich die Vorlage eines Energieausweises verlangen.

Umlage der Kosten

Die für die Erstellung des Energieausweises aufgewendeten Kosten stellen keine Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung dar und können daher nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Steuerliche Berücksichtigung

Die Kosten können bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd als Werbungskosten angesetzt werden.
Selbstnutzer können versuchen, die Kosten in der Steuererklärung als "haushaltsnahe Dienstleistung" anzusetzen. Insofern ist derzeit aber noch ungeklärt, ob die Finanzverwaltung bzw. die Finanzgerichte dies anerkennen.

Bußgeldvorschriften

Wer den Energieausweis vorsätzlich oder fahrlässig nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht, handelt ordnungswidrig und kann mit Bußgeld bis zu € 15.000,-- belegt werden (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV).

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München