Presseinformation
München 28. November 2013


Wer bremst die Mietpreisbremse?
Scharfe Kritik jetzt auch von der Deutschen Bundesbank und den Wirtschaftsweisen


Der Kritik von HAUS + GRUND an der von CDU/CSU und SPD beabsichtigten „Mietpreisbremse“ haben sich jetzt auch die Deutsche Bundesbank und der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung (sog. Wirtschaftsweisen) angeschlossen. Damit werde keine einzige neue Wohnung geschaffen. Das Gegenteil würde eintreten: Der Bau von – vor allem in Ballungsgebieten dringend benötigten – neuen Wohnungen wird vollständig zum Erliegen kommen. Vermieter von Bestandswohnungen können und werden weder energetische noch sonstige Modernisierungsmaßnahmen an ihren Mietwohnungen vornehmen, wodurch der Wohnstandard im Laufe der Zeit deutlich sinken wird.
Auch bei gleichzeitiger Verbesserung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten wäre die Wirtschaftlichkeit der Vermietung – Grundvoraussetzung für jeden Investor – nicht gewährleistet.
Diese Tatsache würde in wirtschaftlicher Hinsicht zu einem weiteren Rückzug von Investoren führen. In rechtlicher Hinsicht begründet sie die Verfassungswidrigkeit der beabsichtigten Mietpreisbegrenzung.

Begrenzung der Neuvertragsmieten wäre verfassungswidrig
 
Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sichert das Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 GG) dem Vermieter einen Mietzins, dessen Höhe die Wirtschaftlichkeit der Vermietung gewährleistet (so bereits BVerfG 37,132). Gesetzliche Beschränkungen der Miethöhe sind daher mit dem Eigentumsrecht nur dann vereinbar, wenn die dann noch erzielbare Miete die Wirtschaftlichkeit der Vermietung gewährleistet (so BVerfG, Beschluss v. 20.3.1991, 1 BvR 160/91).
Bei der diskutierten Begrenzung der Neuvertragsmiete auf 10 % über der ortsüblichen Miete ist die Wirtschaftlichkeit der Vermietung jedenfalls dann nicht gewährleistet, wenn die ortsübliche Miete nach einem Mietspiegel ermittelt wird, in den nicht nur Neuvertragsmieten, sondern auch Bestandsmieten eingeflossen sind (wie z. B. beim Münchner Mietspiegel).

Beispiel 1 : Neubauwohnung in München, 3 Zimmer, 80 m², gute Lage:
Die monatliche Nettomiete für diese Wohnung beträgt nach dem Münchner Mietspiegel 2013 € 10,64/m³ zzgl. Zuschlag für gute Lage € 0,74/m², somit € 11,38/m². Bei einem Zuschlag von 10 % dürfte die Miete für diese Wohnung maximal € 12,52/m², somit € 1.002,00 (€ 12,52/m² x 80 m²) betragen.
 
Der Kaufpreis für diese Wohnung beträgt nach dem Jahresbericht 2012 des Gutachterausschusses München ca. € 5.700/m², somit € 456.000 (€ 5.700 x 80 m²) zzgl. 3,5 % Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühren und Notarkosten in Höhe von ca. € 23.000; insgesamt somit ca. € 479.000.
Beim Einsatz von 20 % - zinslosem – Eigenkapital muss der Käufer bei einem Darlehenszins von 3,5 % (Darlehenslaufzeit 15 Jahre)  zzgl. 1 % Tilgung monatlich noch € 1.437 an die finanzierende Bank zzgl. € 120 an die Hausverwaltung (für nicht auf den Mieter umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungskosten); somit insgesamt monatlich € 1.557 aufwenden.
Daraus ergibt sich eine Unterdeckung in Höhe von € 555 monatlich bzw. € 6.660 jährlich, auch wenn für die 20 % Eigenkapital keine Zinsen in Ansatz gebracht werden.
 
Beispiel 2: Bestandswohnung, Baujahr 1968, 3 Zimmer, 80 m², gute Lage:
Die monatliche Nettomiete für diese Wohnung beträgt nach dem Münchner Mietspiegel 2013 € 9,51/m² zzgl. Zuschlag für gute Lage € 0,74/m², somit € 10,25/m².
Bei einem Zuschlag von 10 % dürfte die Miete für diese Wohnung maximal € 11,28/m², somit € 902,00 (€ 11,28/m² x 80 m²) betragen.
 
Der Kaufpreis für diese Wohnung beträgt nach dem Jahresbericht 2012 des Gutachterausschusses München € 3.700/m², somit € 296.000 (€ 3.700 x 80 m²) zzgl. 3,5 % Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühren und Notarkosten in Höhe von € 14.800; insgesamt somit € 310.800.
Bei Einsatz von 20 % - zinslosem – Eigenkapital muss der Käufer bei einem Darlehenszins von 3,5 % zzgl. 1 % Tilgung monatlich noch € 932 an die finanzierende Bank zzgl. € 120 an die Hausverwaltung (für nicht auf den Mieter umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungskosten); somit insgesamt monatlich € 1.052 zahlen.
Daraus ergibt sich eine Unterdeckung in Höhe von € 150 monatlich bzw. € 1.800 jährlich, auch wenn für die 20 % Eigenkapital keine Zinsen in Ansatz gebracht werden.
Nicht berücksichtigt ist ferner eine i. d. R. anfallende Maklerprovision sowie der Kaufpreisanstieg seit 2012.
Sowohl bei Neubau- als auch bei den Bestandswohnungen ergibt sich auch bei Ansatz der steuerlichen AfA von 2 % nur eine geringfügige Reduzierung dieser Unterdeckung.

Erträge geringer als der Aufwand
 
Diese Beispiele machen deutlich, dass bei einer Begrenzung der Neuvertragsmiete auf 10 % über dem Mietspiegel nicht einmal eine kostendeckende Miete (wie z. B. im sozialen Wohnungsbau) zu erzielen wäre. Die Wirtschaftlichkeit der Vermietung, die das Grundgesetz dem Vermieter gewährleistet, ist nach betriebswirtschaftlicher Definition jedoch nur dann gegeben, wenn der Aufwand nicht höher ist als der Ertrag. Bei der vorliegenden Unterdeckung ist die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Wirtschaftlichkeit der Vermietung daher nicht mehr gegeben.
Zu diesem Ergebnis kommt man bei nahezu jeder Wohnung – nicht nur im Stadtgebiet München – sondern in allen Städten mit hohen Grundstücks- und Kaufpreisen, wenn die Wohnung zu einem marktüblichen Kaufpreis erworben, zu marktüblichen Konditionen (teilweise) finanziert und dann nach den Vorgaben des Mietspiegels, d. h. zu nicht marktüblichen Konditionen vermietet werden müsste. Damit würde der Vermieter einer frei finanzierten Wohnung schlechter gestellt werden als der Vermieter einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung (z. B. einer Sozialwohnung), der zumindest eine kostendeckende Miete (so genannte Kostenmiete) verlangen darf. Dies wäre dem Vermieter einer frei finanzierten Wohnung verwehrt.
Auch die diskutierte Befreiung von der Mietpreisbegrenzung bei der Erstvermietung von Neubauten würde bei mittel- und langfristiger Betrachtung nicht zur Wirtschaftlichkeit der Vermietung führen, da sich die Miete dann zwar erst etwas später, d. h. nach einigen Jahren, wenn der erste Mieter ausgezogen ist; aber ebenso drastisch auf die Mietspiegelmiete (+ 10 %) reduzieren würde.
 
Kein Bedürfnis für eine Begrenzung von Neuvertragsmieten
 
Ein weiterer Verfassungsverstoß ergibt sich aus dem fehlenden Bedürfnis für eine gesetzliche Begrenzung der Neuvertragsmieten. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (so z. B. BVerfG, Urteil v. 13.4.2005, VIII ZR 44/04), ist eine solche Regelung, die erheblich in das Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 GG) eingreift, nur dann verfassungsgemäß, wenn ein Bedürfnis für eine solche Regelung besteht, d. h. der Schutz des Mieters vor Ausnutzung einer bestehenden Mangellage einen Eingriff in das Eigentumsrecht erfordert. Ein bundesweiter Wohnungsmangel liegt nicht vor. Auch in Ballungsräumen, wie Berlin, Hamburg, Stuttgart, München, existiert ein Mangel nur in kleinen, nicht relevanten Teilbereichen des Marktes, der – wie auch die Statistik der LH München zeigt – keine signifikanten Auswirkungen auf die Höhe der Neuvertragsmieten hat.
 
Mietenanstieg geringer als Anstieg der Lebenshaltungskosten
 
Wie das Direktorium der Stadt München dem Stadtrat in der Vollversammlung am 2.5.2013 bekannt gegeben hat, sind die Mieten in München beim Abschluss eines neuen Mietvertrages in den letzten 20 Jahren weniger stark gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten.

Aus der nachfolgenden, dem Stadtrat vorgelegten Tabelle, ergibt sich, dass die Mieten in München beim Abschluss eines neuen Mietvertrages im Zeitraum 1993 bis 2012 zwischen 16 % und 24 % gestiegen sind. Der Anstieg der allgemeinen Lebenshaltungskosten betrug nach den Daten des Bayerischen Statistischen Landesamtes im gleichen Zeitraum 39 %.
 
Im Einzelnen: Beim Erstbezug einer 70 m² großen 3-Zimmer-Neubauwohnung stieg die Miete von € 877,10 (1993) auf € 1.015,00 (2012). Steigerung: + 16 %, d. h. 0,8 %/Jahr.
Beim Neuabschluss eines Mietvertrages über eine Bestandswohnung (ab Baujahr 1948) stieg die Miete von € 787,50 (1993) auf € 917,00 (2012). Steigerung: + 17 %, d. h. 0,9 %/Jahr.
Bei Wohnungen bis Baujahr 1948 musste der Mieter 1993 € 787,50 zahlen. 2012: € 973,00. Steigerung: + 24 %, d. h. 1,3 %/Jahr.

Das nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts erforderliche Bedürfnis für eine Mietpreis begrenzende Regelung ist auch nach diesen amtlichen Zahlen nicht ersichtlich.

Ähnlich ist die Entwicklung der Neuvertragsmieten in anderen bundesdeutschen Großstädten. Auch hier stützen die Befürworter einer Mietpreisbegrenzung ihre Argumente nicht auf belastbares Zahlenmaterial, sondern auf die ja „allgemein bekannte dramatische“ Mietpreisentwicklung.
 
Ein solches Gesetz, das in verfassungswidriger Weise in das Grundrecht auf Eigentum eingreift, würde nicht nur den Mietwohnungsbau endgültig zum Erliegen bringen, sondern auch einer Verfassungsbeschwerde vor dem Bundesverfassungsgericht nicht Stand halten.


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN