Presseinformation
München, 18. Mai 2011


Neues Mietrecht - Zweiter Anlauf
Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums vom 11.5.2011


Nach dem ersten wenig praxisgerechten Entwurf zur Änderung des Mietrechts vom Herbst 2010, der daher auch schnell wieder in den Schubladen verschwunden ist, hat das Bundesjustizministerium am 11.5.2011 einen neuen Referentenentwurf eines Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz) vorgelegt. In diesem Entwurf sind zahlreiche Forderungen von Haus & Grund berücksichtigt.
Folgende wesentliche Änderungen sind vorgesehen:
  • Ausschluss von Mietminderungen: Im Gegensatz zu dem ersten Entwurf, der bei energetischen Sanierungsmaßnahmen den Ausschluss von Mietminderungen (z. B. wegen Lärm, Schmutz) auf Maßnahmen beschränkt hat, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, sieht der neue Entwurf einen generellen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters bei energetischen Sanierungen vor - allerdings beschränkt auf einen Zeitraum von 3 Monaten. Bei anderen, nicht energetischen Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Einbau eines Lifts, neues Bad) bleibt das Minderungsrecht des Mieters unverändert.


  • Umlage von Modernisierungskosten: Unter den Begriff der umlegbaren Modernisierungskosten, die mit 11 % auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden können, sollen künftig auch Maßnahmen fallen, die zwar nicht der Einsparung von Energie, aber dem Klimaschutz dienen (§ 555 b BGB).
    Beispiel: Die Montage einer Photovoltaikanlage auf dem Dach dient dem Klimaschutz, führt aber nicht zwingend zur Einsparung von Energie. Trotzdem sollen künftig die Kosten für solche Aufwendungen umlagefähig sein.


  • Reduzierung von formellen Anforderungen: Die formellen von der Rechtsprechung oftmals überzogenen Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen sollen reduziert werden. Bei der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme kann der Vermieter künftig bezüglich der erforderlichen Information des Mieters über die zu erwartende Energieeinsparung auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§ 555 c Abs. 2 BGB); d. h. er muss nicht die konkrete Einsparung im Einzelfall vorrechnen. Dies gilt sohl bei der Ankündigung der Maßnahme als auch im Mieterhöhungsverfahren.


  • Erweiterung von Duldungspflichten: Die Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen soll erweitert werden. Sie entfällt nur dann, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Bei dieser Interessenabwägung bleibt die zu erwartende Mieterhöhung einschließlich der künftigen Betriebskosten außer Betracht (§ 555 d Abs. 2 BGB). Wirtschaftliche Härten wegen der zu erwartenden Mieterhöhung können bei allen Modernisierungsmaßnahmen ausschließlich im Mieterhöhungsverfahren nach der durchgeführten Modernisierung berücksichtigt werden.


  • Modernisierungsvereinbarungen: Die Vertragsparteien können Vereinbarungen über bestimmte Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen treffen, insbesondere über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie über die künftige Höhe der Miete (§ 555 f Abs. 2 BGB).


  • Umstellung auf Contracting: Ist der Mieter vertraglich zur Zahlung der Betriebskosten für Wärme- und Warmwasser verpflichtet und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um (Contracting), so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn durch die Umstellung nachhaltig Primär - oder Endenergie eingespart oder nachhaltig Energie effizienter genutzt wird und die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen. Die Umstellung muss der Vermieter spätestens 3 Monate zuvor in Textform ankündigen (§ 556 c Abs. 1, 2 BGB).


  • Bekämpfung von Mietnomaden: Künftig soll die Kündigung des Mietverhältnisses nicht nur bei Zahlungsverzug mit 2 Monatsmieten, sondern auch bei Zahlungsverzug mit der Kaution möglich sein, wenn der Rückstand 2 Monatsnettomieten entspricht. Die Setzung einer Abhilfefrist bzw. eine Abmahnung ist vor der Kündigung grundsätzlich nicht erforderlich (§ 569 Abs.3 a BGB).

    • Bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs darf die Räumung auch durch eine einstweilige Verfügung angeordnet werden, wenn der Mieter einer Hinterlegungsanordnung des Gerichts nicht Folge leistet (§ 940 a ZPO).


    • Liegt ein Räumungstitel gegen den Mieter vor, kann die Räumung gegen Personen, die ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an den Räumen begründet haben, auch durch eine einstweilige Verfügung angeordnet werden (§ 940 a ZPO). Damit soll "Tricksereien" bei der Zwangsräumung entgegen gewirkt werden. Mieter präsentieren beim Räumungstermin durch den Gerichtsvollzieher nicht selten einen Dritten, angeblich Besitzberechtigten, der weder im Vollstreckungstitel noch in der Vollstreckungsklausel genannt ist und verhindern damit die Räumung der Wohnung.


    • Die von der Rechtsprechung entwickelte "Berliner Räumung" (BGH, NZM 2009, 660) soll kodifiziert werden. Dabei beschränkt der Vermieter seinen Vollstreckungsauftrag auf die bloße Besitzverschaffung an den Räumen und macht im Übrigen an den darin befindlichen beweglichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. Damit werden hohe Transport- und Lagerkosten vermieden und der Kostenvorschuss für die Vollstreckung ganz erheblich reduziert.


  • Ausweitung der Kündigungssperrfrist: Neben der gesetzlichen Kündigungsfrist soll der Vermieter, z. B. bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs eine zusätzliche Kündigungssperrfrist (3 - 10 Jahre) nicht nur dann einhalten müssen, wenn die Kündigung nach Aufteilung des Anwesens in Wohnungseigentum (Umwandlung) erfolgt, sondern auch dann, wenn eine Personenmehrheit, die das Anwesen erworben hat, vor der Umwandlung wegen Eigenbedarfs eines Miteigentümers kündigt. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Gesellschafter oder Erwerber der selben Familie oder dem selben Haushalt angehören (§ 577 a BGB n. F.).


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München