Betriebskostenabrechnung - Fehler kann Nachforderung ausschließen Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform muss dem Mieter eine Abrechnung über die von ihm geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen. Eine Abrechnung über das Kalenderjahr 2002 muss dem Mieter somit spätestens am 31.12.2003 zugehen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen; es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, z. B. weil ihm Belege nicht rechtzeitig vorgelegen haben (sog. Ausschlussfrist, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Strittig ist, ob die Abrechnungsfrist auch durch Vorlage einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung gewahrt ist oder ob diese wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt werden muss. Letzteres hätte zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf zwar eine korrekte Abrechnung vorlegen kann bzw. auf Verlangen des Mieters sogar vorlegen muss, Nachforderungen jedoch ausgeschlossen sind. Nach einem Urteil des AG Potsdam vom 17.07.2003 ist die Frist nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung lediglich kleinere Fehler materieller Art beinhaltet, z. B. die Höhe einzelner Betriebskostenpositionen nicht korrekt angesetzt ist. Erfüllt die Abrechnung dagegen bereits die grundsätzlichen Anforderungen nicht, die von der Rechtsprechung an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung gestellt werden, soll sie wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt werden, da anderenfalls der Vermieter die Ausschlussfolgen bereits durch Übersendung irgendeiner unvollständigen oder unrichtigen Abrechnung umgehen könnte (so z. B. auch Langenberg in WuM 2001, S. 523). Solche formellen Mängel liegen vor, wenn auf Grundlage der Abrechnung das richtige Ergebnis vom Mieter nicht ermittelt werden kann, ohne dass die Struktur der Abrechnung geändert wird, wie z. B. bei fehlendem oder falschem Verteilerschlüssel (z. B. Miteigentumsanteile statt Wohnflächenmaßstab), fehlender Trennung bei einzelnen Kostenarten (z. B. nach Versicherungssparten) oder Fehlen eines Vorwegabzuges für den auf die Geschäftsräume entfallenden Anteil bei gemischt genutzten Gebäuden. In diesen Fällen soll eine erneute Abrechnung bzw. eine Nachbesserung der Abrechnung nur dann fristwahrend sein und den Vermieter zur Geltendmachung von Nachforderungen berechtigen, wenn er die Mängel der Abrechnung nicht zu vertreten hatte, was z. B. bei Änderung der Rechtsprechung oder unklarer Rechtslage gegeben sein kann (AG Potsdam a. a. O.). Eine etwas abweichende Auffassung vertritt das AG Köln im Urteil vom 19.09.2000 (WuM 2001, S. 290), das allerdings zum preisgebundenen Wohnraum ergangen ist. Danach ist eine fehlerhafte Abrechnung zwar grundsätzlich wie eine nicht gemachte Abrechnung zu behandeln; trotzdem soll der Vermieter mit Nachforderungen nicht ausgeschlossen sein, wenn er die vom Mieter gerügten Fehler unverzüglich behebt. Diese Rechtsprechung führt für Verwalter und sonstige Bevollmächtigte, die Betriebskostenabrechnungen im Auftrag des Eigentümers durchführen, zu einem enormen Haftungsrisiko, da selbst kleine formelle Fehler in der Betriebskostenabrechnung den Ausschluss von Nachforderungen und damit Schadenersatzansprüche des Auftraggebers zur Folge haben können. Es muss daher dringend geraten werden, Betriebskostenabrechnungen äußerst sorgfältig u. U. nach rechtlicher Beratung und ferner so rechtzeitig dem Mieter mitzuteilen, dass evtl. Mängel noch innerhalb der Jahresfrist behoben werden können (AG Potsdam, Urteil v. 17.07.2003, 24 C 550/02, WuM 2003, S. 456).