Immobilienrecht - Versteckte Haftungsfalle für den Verkäufer


Verehrter Leser,

stellen Sie sich doch bitte Folgendes vor:

Sie sind Eigentümer einer Gewerbeimmobilie, etwa einer Teileigentumseinheit in einem Neubau in Münchner Innenstadtlage von 250 m² Größe. Als Sie die Einheit vermieteten, kam es Ihnen darauf an, einen möglichst langfristigen Mieter zu finden; dafür waren Sie bereit, ihm bei der Miethöhe entgegenzukommen. Somit kam ein Mietvertrag mit einem Reformhaus, Festlaufzeit 10 Jahre, zustande. Nach 2 Jahren entschließen Sie sich, die Ladeneinheit zu verkaufen und finden einen seriösen, solventen Käufer mit dem Sie den Verkauf problemlos abwickeln können. Im Kaufvertrag wird - wie üblich - nur erwähnt, dass die Ladeneinheit vermietet ist. Der Abkäufer verkauft - ein Jahr später - die Einheit nochmals weiter - wovon Sie aber schon nichts mehr erfahren. Der neue Käufer sichert das Ankaufsdarlehen, das ihm seine Bank gewährt hat, durch eine Grundschuld auf der Teileigentumseinheit ab; gleichzeitig besichert er damit andere Kredite aus seiner geschäftlichen Tätigkeit. Da seine Geschäfte aber schlecht laufen, ist er nicht in der Lage, die Kredite ordnungsgemäß zu bedienen, sodass seine Bank sie ihm kündigt und - unter Verwertung der Grundschulden - die Ladeneinheit zwangsversteigern lässt.

Dem Ersteigerer, der die Einheit durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erwirbt, ist die Miete, die das Reformhaus bezahlt viel zu niedrig - Sie hatten ja bei Abschluss des Mietvertrages als "Gegenleistung" für eine langfristige Bindung des Mieters eine nur sehr moderate Miete vereinbart. Da sich die Einheit in guter, auch für Lebensmittelfilialisten interessanter Lage befindet, kann der Ersteigerer mit einer Bio-Supermarkt-Kette eine erheblich höhere Miete aushandeln. Um die Einheit freizubekommen, kündigt er dem Reformhaus nach § 57 a ZVG. Diese Vorschrift ermöglich es dem Ersteigerer "das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen" - allerdings nur zum erst zulässigen Termin - und zwar ohne Rücksicht auf vertragliche Laufzeitvereinbarungen. Der Ersteigerer braucht sich also um die 10-jährige Festlaufzeit nicht zu kümmern, er kann nach der genannten Sonderkündigungsvorschrift des § 57 a ZVG trotzdem mit der gesetzlichen Frist (gem. § 580 a Abs. 2 BGB spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres) kündigen.

Aufgrund dieser Kündigung muss das Reformhaus die Ladeneinheit räumen - von der 10-jährigen Festlaufzeit ist zu diesem Zeitpunkt erst die Hälfte abgelaufen - und sich anderswo neu einmieten. Es entstehen erhebliche Umzugskosten; außerdem muss das Reformhaus eine wesentlich höhere Miete bezahlen.

Kann das Reformhaus irgendjemanden für seinen finanziellen Schaden haftbar machen?

Um die Antwort vorwegzunehmen: Ja, und zwar auch Sie als Erstvermieter, mit dem die 10-jährige Festlaufzeit vereinbart wurde.

Eine solche Haftung ergibt sich aus der Vorschrift des § 566 Abs. 2 BGB - eine wenig bekannte Bestimmung, zu der bislang auch kaum Rechtsprechung veröffentlicht ist. Das Tückische an dieser Haftung liegt in dem Umstand, dass sie unerwartet auch noch Jahre nach dem Verkauf über Erstvermieter und Veräußerer hereinbrechen kann, egal ob der Schaden schon während der Zeit der Vermieterstellung des unmittelbaren Abkäufers oder erst - wie im Beispielsfall - später in der Veräußerungskette eintritt.

Im folgenden sollen daher Grund und Umfang dieser Haftung sowie die Möglichkeiten ihrer Vermeidung klargestellt werden:

  1. Art und Sinn der Haftung

    Nach der Bestimmung des § 566 Abs. 2 BGB haftet der (frühere) Vermieter (und Veräußerer) dann, wenn der in den Mietvertrag eingetretene Erwerber die aus ihm resultierenden Pflichten nicht erfüllt "für den vom Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist." (§ 566 Abs. 2 BGB)

    Sinn dieser Vorschrift ist es, dem Mieter als Ausgleich dafür, dass ihm durch die Veräußerung ohne seine Zustimmung, vielleicht sogar gegen seinen Willen, ein neuer Vertragspartner aufgezwungen wird, den Veräußerer und ursprünglichen Mietvertragspartner als Mithaftenden zu erhalten, falls der neue Vermieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt.

    In unserem Beispielsfall haftet der (zweite) Erwerber der Ladeneinheit, die ihm zwangsversteigert wurde, wegen Entzugs des Mietobjekts (infolge der Kündigung des Ersteigerers nach § 57 a ZVG) dem Mieter auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung, weil der Mietvertrag für die Restlaufzeit nicht mehr erfüllt wird.

    "Für diese Schadensersatzforderung haftet der ursprüngliche Vermieter, der den Mietvertrag abgeschlossen hat, nach § 566 Abs. 2 Satz 1 BGB wie ein selbstschuldnerischer Bürge, d. h. als Gesamtschuldner neben dem Erwerber (§ 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB), wenn der Erwerber die auf ihn übergegangenen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter nicht erfüllt und diesem deshalb zum Schadensersatz verpflichtet ist.

    Dasselbe gilt entsprechend, wenn der Erwerber schon kraft Gesetzes, z. B. aufgrund der §§ 536 a Abs. 2 und 539 BGB, oder aufgrund des Vertrages zu einer Geldleistung verpflichtet ist. Es muss sich jedoch in beiden Fällen um vertragliche Ansprüche des Mieters handeln". (Staudinger, Bearbeitung 2003, Anm. 1 zu § 566 BGB)

    Keine Haftung besteht für Deliktsansprüche des Mieters gegen den Erwerber (Staudinger a. a. O.; Palandt Rdnr. 22 zu § 566 BGB).


  2. Umfang der Haftung:

    1. betroffene Ansprüche:

      "Der Veräußerer braucht … nicht für die Erfüllung einzustehen, sondern haftet lediglich für Schadensersatzansprüche, die dem Mieter bei Nichterfüllung des Vertrages gegen den Erwerber zustehen.

      Ist der Erwerber nach dem Inhalt des Vertrages zu einer Geldleistung an den Mieter verpflichtet und erfüllt er diese Verpflichtung nicht, muss der Veräußerer entsprechend § 566 Abs. 2 BGB für die Erfüllung dieser Verbindlichkeit einstehen." (vgl. Wolf/Eckert/Ball "Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, Leasingrechts, 9. A., 2004, Rdnr. 1358, der Hinweis auf BGH NJW 1969, 417)


    2. Die Haftung des ursprünglichen Vermieters besteht auch:

      • im Falle mehrfacher Veräußerung,

          "Bei mehrmaliger Veräußerung, die ebenfalls zum Vermieterwechsel führt (§ 567 b Satz 1 BGB) bleibt nach § 567 b Satz BGB nur der ursprüngliche Vermieter in der Haftung, während der erste Erwerber mit der Weiterveräußerung gänzlich frei wird. (Wolf u. a., a. a. O., Rdnr. 1362)"

      • im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks nach Weiterverkauf und Ausübung des Sonderkündigungsrechts gem. § 57 a ZVG - unser Beispielfall:

          "Bei der Zwangsversteigerung des Mietgrundstücks ist die Rechtslage im Wesentlichen dieselbe wie bei der Veräußerung des Grundstücks. Nach § 57 a der ZVG gelten §§ 566 BGB ff. entsprechend, sofern die Voraussetzungen für den Eintritt des Erwerbers (= Erstehers) nur das Verhältnis (Identität zwischen Eigentümer und Vermieter, A. d. U.) vorliegen. Auch die bürgenähnliche Haftung des Voreigentümers gem. § 566 Abs. 2 BGB greift ein." (Wolf u. a., a. a. O., Rdnr. 1402)"

      • im Insolvenzfalle bei (Zwangsversteigerung - s. o. oder) freihändiger Veräußerung des Mietobjektes durch den Insolvenzverwalter,

          "Die bürgenähnliche Haftung des Veräußerers nach § 566 Abs. 2 Satz 1 BGB (oben Rz. 1358) tritt an die Stelle der infolge Veräußerung entfallenen Verpflichtung zur Vertragserfüllung, in die die Masse gemäß § 108 Abs. 1 InsO eingetreten ist. Ihre Haftung folgt aus § 55 Nr. 1 InsO." (Wolf u. a., a.a.O. Rdnr. 1468)

  3. Es gibt rechtsgeschäftliche und gesetzliche Möglichkeiten für den Veräußerer, sich aus der Haftung zu befreien:

    1. Rechtsgeschäftliche Vereinbarungen:

      • § 566 Abs. 2 BGB kann durch abweichende Vereinbarung abbedungen werden. Da der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" jedoch zum Leitbild der Miete gehört, bestehen gegen eine Abdingbarkeit durch Formularvertrag Bedenken im Hinblick auf § 307 BGB. (vgl. Schmidt/Futterer, 8. A., Rdnr. 66, § 566 BGB, h.M.)

        Es bedarf hierzu also einer Individualvereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien.

        Die Anforderungen an eine solche Individualvereinbarung sind jedoch sehr hoch (- erforderlich ist grundsätzlich, dass der Verwender "den gesetzesfremden Kerngehalt seiner AGB inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt", vgl. Palandt (2006) Rdnr. 21 zu § 305 BGB); ihr Vorliegen ist häufig auch schwer beweisbar.


      • Unbehelflich wäre eine Vereinbarung zur Abbedingung der bürgenähnlichen Vermieterhaftung im Kaufvertrag zwischen Veräußerer = (Vermieter) und Erwerber, da es sich hierbei um eine Vereinbarung zu Lasten eines Dritten (des Mieters) handeln würde; sie bedürfte zu ihrer Wirksamkeit somit der Zustimmung des Mieters. (Schmidt/Futterer a. a. O. Rdnr. 66 Bub/Treier "Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. A., 1999, Rdnr. 871)


      • Denkbar wäre allerdings, dass sich der Veräußerer vom Erwerber von Ansprüchen, die der Mieter gegen den Veräußerer aus § 566 Abs. 2 BGB erheben sollte, freistellen lässt - wobei in einer solchen Freistellungserklärung vorsorglich klarzustellen wäre, dass diese auch dann gilt, wenn der Erwerber seinerseits das Grundstück weiterveräußert und der "Schadensfall" - also die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch den Mieter - erst eintritt, wenn der (Erst-) Erwerber selbst infolge Weiterveräußerung nicht mehr Vermieter ist. Dieser Ersterwerber könnte dann seinerseits versuchen von seinem Abkäufer eine entsprechende Freistellung zu bekommen usw. Der Wert eines solchen Freistellungsanspruches hängt natürlich von der Bonität des Freistellungsschuldners ab, sodass hier an eine Besicherung durch Bürgschaft o. ä. zu denken wäre.

    2. Nach der gesetzlichen Bestimmung endet die Haftung des Veräußerers nach § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB,

        "indem (der Voreigentümer) den Mieter von dem Eigentumswechsel unterrichtet. Er wird dann vom erstmöglichen Kündigungstermin an von seiner Haftung befreit, sofern der Vermieter das Mietverhältnis über diesen Termin hinaus fortsetzt. Hierdurch gibt der Mieter zu erkennen, dass er mit dem neuen Vertragspartner einverstanden ist; daher besteht kein Bedürfnis mehr, ihn weiterhin zu sichern." (Wolf u. a., a. a. O., Rdnr. 1360)


      • Eine solche Mitteilung sollte aus Beweisgründen in jedem Falle schriftlich erfolgen und nachweisbar zugehen.

          "Zur Herbeiführung des Haftungsfortfalls ist es nicht erforderlich, dass der Veräußerer dem Mieter auf die Rechtsfolgen der Mitteilung hinweist. Unerheblich ist es weiterhin, ob der Veräußerer selbst die Wirkungen seiner Mitteilungen erkennt; diese treten kraft Gesetzes ein." (Wolf u. a., a. a. O.)

        Für die Haftungsbegrenzung genügt es nach dem Gesetzeswortlaut jedoch nicht, wenn der Eigentumswechsel dem Mieter vom Erwerber oder von einem sonstigen Dritten mitgeteilt wird oder er ihn zufällig erfährt. (a. A: Juris Praxiskommentar, Anm. 2 zu § 566 BGB)


      • Diese Haftungsbegrenzungsmöglichkeit hilft jedoch dann nicht weiter, wenn der Mietvertrag - wie bei Gewerbemietverhältnissen ja üblich - nicht auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist, sondern eine bestimmte, meist mehrjährige Laufzeit aufweist. Denn "durch § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB wird kein selbstständiges vorzeitiges Kündigungsrecht geschaffen. Die Vorschrift geht von der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit aus. Der Mieter muss daher die gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfrist einhalten. Bei einem Zeitmietvertrag bleibt die bürgenähnliche Haftung des Vermieters bis zum Ende der Laufzeit bestehen." (Schmidt/Futterer a. a. O. , Rdnr. 65)

        In einem solchen Fall könnte eine "Rettung" vor der Haftung darin bestehen, dass trotz entsprechender Laufzeitvereinbarung eine langjährige zeitliche Bindung rechtlich gar nicht wirksam zustande gekommen ist, weil die Schriftform gem. § 550 BGB nicht eingehalten ist. Fehlt diese nämlich bei einem "Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr …, so gilt er für unbestimmte Zeit", wobei dann die Kündigung "frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung" der Mietsache zulässig ist (§§ 550, 578 Abs. 2 BGB).

        Es gibt eine Reihe von Gründen, die zum Scheitern der Schriftform führen können, etwa eine verspätet zugegangene Annahmeerklärung (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann "Geschäftsraummiete", 2006, Kapitel 5, Rdnr. 25, Kapitel 6, Rdnr. 78), Lücken im notwendigen Vertragsinhalt, unklare oder unrichtige Bezeichnung der Vertragspartner oder eines Vertretungsverhältnisses, insbesondere bei Personenmehrheiten oder Gesellschaften etc., "wobei insbesondere auf Nachträge zu achten ist, denn ein formunwirksamer Nachtrag zerstört die Formwirksamkeit sämtlicher vorangegangener Vereinbarungen (Ursprungsmietvertrag, frühere Nachträge) - sogenannte "infektiöse Wirkung" -, denn das Erfordernis der Schriftform gilt für sämtliche - und damit auch für nachträgliche - Abreden, aus denen sich nach dem Willen der Parteien der Vertrag zusammensetzen soll. Dementsprechend ist der gesamte (ursprünglich formgerechte) Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen und kann daher ordentlich gekündigt werden, wobei die Mindestlaufzeit mit Abschluss des Nachtrags beginnt. Dies ist eine in der Praxis der Geschäftsraummiete oft fatale rechtliche Konsequenz, da infolge eines "kleinen formunwirksamen Nachtrags möglicherweise sogar ein Mietvertrag über ein großes Gewerbeobjekt mit einer festen Laufzeit von 15 Jahren vorzeitig gekündigt werden kann." (Lindner-Figura a. a. O., Kapitel 6, Rdnr. 76)


      • Handelt es sich um einen Vertrag mit einer festen Laufzeit mit Verlängerungsmöglichkeit, so vertritt Wolf/Eckert/Ball die Auffassung, dass "auch bei einer Verlängerung aufgrund einer Verlängerungsklausel, eines Optionsrechts oder infolge widerspruchsloser Fortsetzung des Mietgebrauchs (§ 545 BGB) die Haftung des Veräußerers mit dem Ablauf der vereinbarten Vertragszeit (endet). In diesen Fällen erfordert der Schutz des Mieters keine Forthaftung des Veräußerers." (Wolf u. a., a. a. O., Rdnr. 1359)


      • Ein sicherer Weg, jegliche Haftung zu vermeiden, bestünde darin, anlässlich des Verkaufs mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, der dann gleichzeitig mit dem Erwerber ein neues Mietverhältnis zu gleich bleibenden Konditionen vereinbart.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass wegen der potentiell schwerwiegenden Auswirkungen einer Haftung nach § 566 II BGB bei jedem Verkauf eines (insbesondere Gewerbe-) Mietobjekts mit längerfristiger Festlaufzeit versucht werden muss, durch geeignete (Individual-) Vereinbarungen mit dem Verkäufer und/oder dem Mieter die Haftungsfalle zu "entschärfen".