Kosten für Baumpflege sind umlagefähig Die Kosten der Gartenpflege zählen zu den Betriebskosten eines Anwesens und können vertraglich auf die Mieter umgelegt werden. Nach dem Wortlaut des Gesetzes (Ziff. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV) gehören hierzu u. a. die Pflege gärtnerisch angelegter Gärten einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. In einem vom LG Landshut entschiedenen Fall hatte sich die Mieterin geweigert, die in der Betriebskostenabrechnung enthaltenen Kosten zu bezahlen, die der Vermieter aufgewendet hatte, um die Krone einer alten Linde durch Rückschnitt und Verspannarbeiten zu entlasten und zu sichern. Die Mieterin argumentierte, dies seien Instandhaltungsmaßnahmen und damit nicht umlagefähig. Sowohl das AG Landshut als auch die Berufungsinstanz, das LG Landshut widersprachen dieser Auffassung. Danach handelt es sich auch bei den Kosten für die notwendige Stabilisierung eines windbruchgefährdeten Baumes um laufende und damit umlagefähige Kosten der pflegerischen Instandhaltung des Gartens und nicht um einmalige Instandhaltungsmaßnahmen. Unerheblich ist, dass der Vermieter mit der Sicherung der Baumkrone vorrangig seine Verkehrssicherungspflicht erfüllen wollte und solche Maßnahmen nur in größeren zeitlichen Abständen anfallen (LG Landshut, Urteil v. 08.10.2003, 12 S 1677/03). Interessant an dieser Entscheidung ist damit auch die allgemein - nicht nur für Gartenpflegekosten - geltende Aussage, dass die Umlagefähigkeit von Betriebskosten nicht voraussetzt, dass diese in gleichen zeitlichen Abständen, z. B. jährlich anfallen. Ausreichend ist, wenn eine Maßnahme im Turnus mehrerer Jahre notwendig wird und längerfristig auch dem Erhalt der Sache dient (so auch Sternel, Mietrecht 3. Auflage III RN 302). Ausgeschlossen sind lediglich einmalig anfallende Maßnahmen, z. B. die Umgestaltung des Gartens durch Fällen sämtlicher Bäume (vgl. AG Köln, NJW-RR 2001, S. 516). Letztlich weist das LG Landshut auch darauf hin, dass die Kosten für unregelmäßig anfallende Arbeiten in vollem Umfang im Jahr der Entstehung umgelegt werden dürfen. Dies kann zwar im Einzelfall zu einer erheblichen Belastung des Mieters führen, jedoch könnte bei einer Aufteilung über eine Reihe von mehreren Jahren der Mieter bei Mieterwechsel mit solchen Kosten belastet werden, die vor seiner Mietzeit entstanden sind. Da es sichere und nachvollziehbare Kriterien für eine zeitliche Aufteilung nicht gibt, und der Mieter die Umlagedauer früherer Kosten nicht nachprüfen kann, gebietet es die Transparenz einer Betriebskostenabrechnung, die Kosten in dem Jahr voll anzusetzen, in dem sie entstanden sind (so auch Sternel a. a. O.). Daher wäre es auch nicht sachgerecht, eine betragsmäßige oder prozentuale Grenze zu bestimmen, jenseits derer im aperiodischen Turnus anfallende Aufwendungen auf mehrere Jahre verteilt werden (LG Landshut, a. a. O.)