Kündigungsbeschränkung bei Staffelmiete nur für 4 Jahre Bei Vorliegen einer Staffelmietvereinbarung kann der Mieter auch ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig kündigen, frühestens jedoch zum Ablauf von 4 Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung (§ 557 a Abs. 3 S. 2 BGB). Der 4-Jahres-Zeitraum beginnt bereits mit Abschluss der Staffelmietvereinbarung (i. d. R. Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses) zu laufen und nicht erst mit Bezug der Wohnung (so BGH, Urteil v. 29.6.2005, VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519). Vertragliche Beschränkungen des Kündigungsrechts des Mieters, die sich auf einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren erstrecken, sind unwirksam. Dies hat der BGH bereits mit Urteil v. 2.6.2004 (VIII ZR 316/03, WuM 2004, 483) entschieden. In einem weiteren Urteil hat der BGH nunmehr klar gestellt, dass in diesem Fall die Kündigungsbeschränkung nicht nur teilweise, sondern insgesamt unwirksam ist. Die zu der Vorgängerbestimmung (§ 10 Abs. 2 S. 6 MHG bis 1.9.2001) entwickelte Rechtsprechung, nach der eine solche Beschränkung nur insoweit unwirksam ist, als sie den Zeitraum von 4 Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen (BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152). Dies bedeutet, dass der Mieter bei der Kündigung des Mietvertrages nur die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten muss. Daher ist streng darauf zu achten, dass auch bei Vereinbarung einer Staffelmiete eine Kündigungsbeschränkung den Zeitraum von 4 Jahren keinesfalls übersteigt.