Mieter darf auf sein Kündigungsrecht verzichten BGH stärkt Vertragsfreiheit Ein Bürger darf auf Rechte, die ihm der Gesetzgeber eingeräumt hat, verzichten. Eigentlich eine Selbstverständlichkeit - möchte man meinen - in einer Zeit, in der so häufig vom sog. mündigen Bürger die Rede ist. Nicht so im Mietrecht: Hier muss man das höchste deutsche Zivilgericht bemühen, um feststellen zu lassen, dass auch ein - volljähriger und voll geschäftsfähiger - Mieter auf bestimmte Rechte verzichten darf. Anlass für diese neue BGH-Entscheidung waren wieder einmal die Bestimmungen der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform. Die von Haus + Grund geäußerte Kritik, die Mietrechtsreform würde mehr Fragen aufwerfen als lösen, wurde von deren Verfechtern zwar vehement bestritten, hat sich inzwischen aber bestätigt. Davon zeugen weit mehr als ein Dutzend mietgerichtlicher, zum Teil völlig konträrer Entscheidungen zu strittigen Themen wie z. B. zur Frage, ob vereinbarte Kündigungsfristen in Altmietverträgen weiter gelten oder zur Frage, ob der Mieter nach einer gewissen Zeit sein Minderungsrecht durch vorbehaltlose Weiterzahlung der Miete verwirken kann. Auch hier musste erst der BGH wieder Klarheit schaffen (Die BHZ berichtete darüber). Hintergrund der neuesten BGH-Entscheidung war die Abschaffung des sog. einfachen Zeitmietvertrages durch die Mietrechtsreform. Seit 01.09.2001 kann ein Wohnungsmietvertrag nur noch bei Vorliegen eines gesetzlichen Befristungsgrundes (z. B. Eigenbedarf, Abbruch oder wesentliche Umgestaltung der Mieträume) wirksam befristet werden. Wird ein Wohnungsmietvertrag ohne Vorliegen solcher Befristungsgründe trotzdem auf bestimmte Zeit abgeschlossen, gilt er Kraft Gesetz als auf unbestimmte Zeit geschlossen mit der Folge, dass er auch während der angegebenen Laufzeit ordentlich kündbar ist (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB). Dies gilt selbst dann, wenn sich die Parteien darüber einig waren, den Mietvertrag für eine bestimmte Zeit fest abschließen zu wollen, z. B. weil der Vermieter einen kurzfristigen Mieterwechsel vermeiden will oder der Mieter sich absichern will, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann. Als Ausweg aus diesem Dilemma wurde daher ein (zeitlich begrenzter) Verzicht auf das Kündigungsrecht durch den Mieter, den Vermieter oder durch beide Parteien diskutiert. Allerdings vertraten zahlreiche Mietgerichte die Auffassung, ein Mieter könne auf sein Kündigungsrecht überhaupt nicht verzichten. Ein solcher Verzicht wäre unbeachtlich und gegenstandslos. Im Klartext: Man kann den Verzicht zwar in den Mietvertrag hineinschreiben; eine Bedeutung hat dies aber nicht. Dieser praxisfeindlichen Auffassung hat der BGH nunmehr unter Hinweis auf die auch im Mietrecht (begrenzt) geltende Vertragsfreiheit eine klare Absage erteilt und mit Urteil vom 22.12.2003 (VIII ZR 81/03) in letzter Instanz entschieden, dass auch ein Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichten kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Verzicht zeitlich befristet (z. B. auf 5 Jahre) und im Mietvertrag individuell, d. h. nicht formularmäßig vereinbart worden ist. Ein insgesamt erfreuliches Urteil, mit dem sich der BGH gegen die Bevormundung der Vertragsparteien durch den Gesetzgeber ausgesprochen hat. Bedenklich für unser Rechtssystem ist es aber, wenn dem mündigen Bürger nur mit Hilfe der Gerichte ein kleines Stück seiner Vertragsfreiheit erhalten werden kann. Rechtsanwalt Rudolf Stürzer Vorsitzender Haus + Grund München