Wärmecontracting – welche Kosten sind umlagefähig? In größeren Wohnanlagen wird immer häufiger dazu übergegangen, die Heizungsanlage des Anwesens von einem Dritten, dem sog. Contractor betreiben zu lassen. Dieser übernimmt entweder die bereits vorhandene Anlage oder installiert auf eigene Kosten eine neue Heizung. Der Contractor trägt sämtliche Kosten des Betriebs der Anlage (Brennstoffe, Wartung, Reparaturen etc.) und liefert gegen Zahlung eines Festpreises Wärme an die Eigentümer und Mieter des Anwesens. In diesen Bezugspreis werden i. d. R. neben den Brennstoffkosten u. a. auch Kosten der Instandhaltung, die Abschreibung und der Unternehmensgewinn einkalkuliert. Der Bezugspreis liegt somit meist höher als die Kosten beim bisherigen Betrieb der Anlage durch den Hauseigentümer. Zur Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mieter diese zusätzlichen Kosten zahlen muss, liegen inzwischen mehrere BGH-Urteile vor. Danach gilt folgendes: Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, auch ohne Einwilligung des Mieters von der Eigenerzeugung von Wärme (z. B. durch die hauseigene Zentralheizung) auf Fremdlieferung (Wärmecontracting) überzugehen. Sind in den Kosten der Fremdlieferung jedoch weitere Kosten enthalten (z. B. Kapital- und Instandhaltungskosten, Abschreibung, Unternehmensgewinn etc.), können diese auf den Mieter nur dann umgelegt werden, wenn der Mieter zustimmt oder der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung enthält (BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 54/04, DWW 2005, 195; Urteil v. 15.3.2006, VIII ZR 153/05, WuM 2006, 256). Eine solche ausdrückliche Regelung liegt vor, wenn der Mietvertrag bestimmt, dass der Mieter die Betriebskosten i. S. d. (am 1.1.2004 in Kraft getretenen) Betriebskostenverordnung oder i. S. d. (bis 31.12.2003 geltenden) Anlage 3 zu § 27 II. BV trägt. In die (ehemalige) Anlage 3 zu § 27 II. BV wurden die Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich jedoch erst durch die Fassung der Vorschrift vom 19.1.1989 (BGBl I, 109, 112) in den Kreis der umlagefähigen Betriebskosten miteinbezogen. Ältere Fassungen der Anlage 3 (z. B. v. 5.4.1984) sehen lediglich die Wärmelieferungskosten im Bereich der Fernwärme vor. Somit kann der Vermieter die weiteren Kosten der Fremdlieferung (z. B. Kapital- und Instandsetzungskosten, Abschreibung, Unternehmensgewinn etc.) nur dann auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag auf eine ab dem 19.1.1989 geltende Fassung der Anlage 3 zu § 27 II. BV oder auf die (seit 1.1.2004 geltende) Betriebskostenverordnung verweist. Enthält der Mietvertrag dagegen keine Verweisung oder nur eine Verweisung auf ältere Fassungen der Anlage 3 (vor dem 19.1.1989) kann der Vermieter die weiteren Kosten der Fremdlieferung nicht auf den Mieter umlegen; es sei denn, dieser stimmt der Umlage ausdrücklich zu (BGH, Urteil v. 22.2.2006, VIII ZR 362/04, WuM 2006, 322). Dies gilt auch dann, wenn der Wärme-Contractor die bestehende Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert (BGH, a. a. O.).