Schönheitsreparaturen - Landgericht München bestätigt Wirksamkeit der Formularklausel In den Gründen des Urteils vom 16.12.2003 (AZ: 12 S 5964/03) hat das LG München II die Wirksamkeit der sog. Quotenklausel im Formularmietvertrag des Haus- und Grundbesitzervereins München (§ 9 Abs. 2 2. Absatz) bestätigt. Danach ist der Mieter für den Fall, dass das Mietverhältnis vor Ablauf der festgelegten Renovierungsfristen endet, verpflichtet, einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten zu tragen. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus (3, 5 oder 7 Jahre gem. Abs. 1 der Klausel) und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt. Beispiel: Endet das Mietverhältnis 4 Jahre nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen bzw. nach Einzug des Mieters, ist der Mieter zwar nicht zum Streichen der Decken und Wänden in den Wohn- und Schlafräumen verpflichtet, da der Renovierun gsturnus (gem. Abs. 1 der Klausel) hierfür 5 Jahre beträgt. Jedoch muss er 4/5 der veranschlagten Renovierungskosten (für Decken und Wände) zahlen. An den Kosten der Lackarbeiten an Innentüren, Fenstern und Heizkörpern in diesen Räumen muss sich der Mieter mit 4/7 beteiligen, da der Turnus hierfür 7 Jahre beträgt. Die Vereinbarung einer Quotenklausel hat der BGH bereits mit Rechtsentscheid vom 06.07.1988 (NJW 1988, S. 2790) als wirksam angesehen. Nachdem die Klausel im Formularmietvertrag des Haus- und Grundbesitzervereins München exakt nach den Vorgaben dieses Rechtsentscheids formuliert wurde, ist das Urteil des LG München II vom 16.12.2003 nicht überraschend, aber trotzdem erfreulich. Incident ist damit nämlich auch die Wirksamkeit des ersten Absatzes der Formularklausel (Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Fristablauf) bestätigt, da eine Quotenklausel nur wirksam sein kann, wenn auch die zugrunde liegende Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam ist (vgl. LG Regensburg, Urteil v. 22.07.2003, 2 S 121/03, ZMR 2003, S. 933). Nach dieser Klausel ist der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die entsprechenden Fristen abgelaufen sind. Auf die Frage, ob die Schönheitsreparaturen auch notwendig sind, kommt es nicht an. Hierzu hat bereits das Bayerische Oberste Landesgericht (Rechtsentscheid v. 12.05.1997, RE-Miet 1/96, WuM 1997, S. 362) entschieden, dass nach Ablauf der Renovierungsfristen eine generelle Vermutung dafür besteht, dass die Schönheitsreparaturen auch notwendig sind (so auch LG Berlin, Urteil v. 28.11.1995, 64 S 220/95). Vor Geltendmachung des Zahlungsanspruches nach der Quotenklausel muss der Vermieter den Mieter nicht mit Fristsetzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert haben, da es sich bei dem Zahlungsanspruch des Vermieters nicht um einen Schadenersatzanspruch, sondern um einen Erfüllungsanspruch handelt (OLG Celle, Urteil v. 21.06.2001, 2 U 36/01, WuM 2001, S. 393; so bereits BGH, NJW 1988, S. 2790). Der Mieter muss vom Vermieter auch nicht darauf hingewiesen werden, dass der vom Vermieter eingeholte Kostenvoranschlag nicht verbindlich ist. Der Kostenvoranschlag darf lediglich nicht ausdrücklich als verbindlich bezeichnet werden. Die Bestimmung im Formularmietvertrag des Haus- und Grundbesitzervereins München, wonach die Kosten "aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes" ermittelt werden, ist daher zulässig, da diese Formulierung den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt (LG Berlin, Urteil v. 31.10.2000, 63 S 41/00, NZM 2001, S. 231; so bereits BGH, NJW 1988, S. 2790). Dem Mieter darf es zwar nicht verwehrt sein, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung durch Ausführung der an sich noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenleistung zuvor zu kommen. Auf diese Möglichkeit muss der Mieter im Mietvertrag jedoch nicht hingewiesen werden (LG Berlin, Urteil v. 04.09.1998, 64 S 580/98, ZMR 1998, S. 797; siehe auch LG Waldshut-Tiengen, Urteil v. 25.03.1999, 1 S 66/98, WuM 2000, S. 240, wonach eine Quotenklausel, die den Mieter verpflichtet, einen Anteil an den Renovierungskosten zu "zahlen", den Mieter nicht über sein Recht hinwegtäuscht, die Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit zu erbringen). Ein Zahlungsanspruch des Vermieters nach der Quotenklausel kann nach einem Urteil des LG Berlin nur ausnahmsweise und in besonders gelagerten Einzelfällen entfallen, wenn durch Schlechtleistungen der Vormieter, z. B. wegen mehrerer übereinander geklebter Tapetenschichten derart umfangreiche Vorarbeiten erforderlich gewesen wären, dass deren Kosten von der Quotenklausel nicht mehr als umfasst angesehen werden können. Dies berührt jedoch nicht die generelle Wirksamkeit einer Quotenklausel (LG Berlin, Urteil v. 22.08.2002, 65 S 37/02, GE 2003, S. 257).