Wohnfläche - Erheblichkeitsgrenze beträgt 10 % Zu der seit langem umstrittenen Frage, ob der Mieter Rechte geltend machen kann, wenn die tatsächliche Wohnfläche der gemieteten Wohnung geringer ist als im Mietvertrag angegeben wurde, hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden, dass die sog. Erheblichkeitsgrenze bei 10 % liegt und daher ein zur Mietminderung berechtigender Mietmangel vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der vertraglich vereinbarten, z. B. im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Mit der Festlegung dieser Grenze auf 10 % steht - so der BGH - einerseits fest, dass geringere Abweichungen eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit darstellen und den Mieter nicht zur Minderung berechtigen; andererseits ergibt sich daraus, dass größere Differenzen in jedem Fall als erheblich anzusehen sind. Dies gilt nach Auffassung des BGH auch dann, wenn es sich um eine ca.-Angabe (z. B. ca. 96 qm) handelt. Zwar lässt diese Formulierung erkennen, dass es den Parteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße angekommen ist, sondern durchaus Toleranzen hingenommen werden sollten; jedoch ist auch für solche Toleranzen die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit endet. Dies ist bei einer Abweichung von mehr als 10 % der Fall. Eine größere Toleranz ist nicht gerechtfertigt und würde das Problem der Abgrenzung zwischen unwesentlicher und nicht unwesentlicher Tauglichkeitsminderung nur verlagern (BGH, Urteil v. 24.03.2004, VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268). Eine Verpflichtung zur Angabe einer bestimmten Wohnfläche im Mietvertrag besteht nicht. Nachdem es erfahrungsgemäß aufgrund von Messfehlern, Messtoleranzen, aber auch unterschiedlichen Berechnungsmethoden (z. B. der Balkon- oder Terrassenflächen) häufig zu Streitigkeiten kommt, ist die Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag auch nicht zu empfehlen. Dementsprechend ist im Formularmietvertrag des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e. V. die Angabe einer bestimmten Wohnfläche auch nicht vorgesehen. Wohnflächenangabe bei Mieterhöhung erforderlich Der Verzicht auf die Angabe einer (falschen) Wohnfläche im Mietvertrag kann den Vermieter vor Minderungsansprüchen des Mieters schützen. Allerdings ist das Thema Wohnflächenberechnung damit nicht erledigt. Bei einer Mieterhöhung muss nämlich die exakte Wohnfläche angegeben werden. Hierzu hat der BGH in einem weiteren Urteil ebenfalls vom 24.03.2004 (VIII ZR 44/03) entschieden, dass zur Berechnung der Wohnfläche von freifinanzierten Wohnungen ab 01. Januar 2004 die Bestimmungen der neuen Wohnflächenverordnung herangezogen werden können. Diese beziehen sich ihren Wortlaut nach zwar nur auf den öffentlich geförderten Wohnraum, jedoch besteht ein erhebliches praktisches Bedürfnis für die Anwendung eines allgemein anerkannten Maßstabes für die Wohnflächenberechnung. Diesem Interesse kann durch Heranziehen der Bestimmungen der neuen Wohnflächenverordnung Rechnung getragen werden (BGH, Urteil v. 24.03.2004, VIII ZR 44/03). Eine ausführliche Erläuterung der Berechnungsvorschriften mit Berechnungsbeispielen enthält die Broschüre Betriebskostenabrechnung und Wohnflächenverordnung, die von den Mitarbeiterinnen der Rechtsabteilung, Rechtsanwältinnen Birgit Noack und Martina Westner verfasst wurde (Haufe Verlag, 150 Seiten € 34,80).