Zwischenvermietung - BGH erweitert Kündigungsschtz Zur Problematik der Zwischenvermietung, bei der der Mieter die Wohnung nicht selbst nutzt, sondern vertragsgemäß an andere Personen (Endmieter) weiter vermietet, sind bereits zahlreiche höchstrichterliche Entscheidungen, insbesondere zu der Frage ergangen, ob bei Beendigung des Zwischenmietverhältnisses der Endmieter die Wohnung räumen muss oder sich auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts berufen kann. Gesetzlich geregelt ist nur der Fall der gewerblichen Zwischenvermietung, bei der der Zwischenmieter mit Gewinnerzielungsabsicht tätig wird, die Untervermietung auch alleiniger Zweck des Hauptmietverhältnisses zwischen Eigentümer und Mieter ist (wie z. B. beim Bauherrenmodell) und diese ausschließlich im Interesse des Eigentümers erfolgt (z. B. wegen Steuerersparnis, Entlastung von Verwaltungsaufgaben). In diesen Fällen genießt der Endmieter vollen Kündigungsschutz, da der Eigentümer nach Kündigung des Zwischenmietvertrages kraft Gesetz in den Mietvertrag zwischen dem Zwischenmieter und dem Endmieter eintritt (§ 565 Abs. 1 BGB). Strittig ist die Behandlung anderer Fälle der Zwischenvermietung, die nicht ausschließlich im Interesse des Eigentümers, sondern auch im Interesse des Zwischenmieters erfolgen, z. B. bei einer Vermietung an einen gemeinnützigen Verein, der in der Wohnung bestimmte Personen bzw. Personengruppen unterbringt. In solchen Fällen kommt es nach einem neuen Urteil des BGH für den Kündigungsschutz des Endmieters auch darauf an, ob der Zwischenmieter (z. B. ein eingetragener Verein) die Wohnung vertraglich einem besonderen Personenkreis (z. B. sozialschwachen Personen) zu besonderen Konditionen (z. B. einer günstigen Miete) oder lediglich dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen soll. Soll die Wohnung einem besonderen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden, entfällt der Kündigungsschutz dieser Personen, da sich der Vermieter anderenfalls bei Beendigung des Zwischenmietvertrages mit Personen auseinandersetzen müsste, an die er die Wohnung direkt nicht vermietet hätte. Die Ungleichbehandlung dieser Personengruppe ist daher durch ein überwiegendes Interesse des Vermieters gerechtfertigt (vgl. Bundesverfassungsgericht, Beschluss v. 03.02.1994, WuM 1994, S. 182; BGH, Urteil v. 03.07.1996, WuM 1996, S. 537 sowie bei BayObLG, RE v. 28.07.1995, WuM 1995, S. 638 zur Vermietung an "betreute schwierige Personen"). Anders ist die Rechtslage, wenn der Zwischenmieter die Wohnung nach den vertraglichen Vereinbarungen dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugänglich machen muss und daher davon auszugehen ist, dass der Vermieter die Wohnung zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar an die vom Zwischenmieter ausgewählten Personen vermietet hätte. In diesem Fall ergibt die vorzunehmende Interessenabwägung ein überwiegendes Interesse des Endmieters am Fortbestand des Mietverhältnisses, so dass sich dieser gegenüber dem Herausgabeanspruch des Vermieters auf den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechtes berufen kann (BGH, Urteil v. 30.04.2003, VII ZR 234/02).