Keine gesetzlichen Abrechnungsfristen bei Geschäftsräumen

Vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 existierten nur im Bereich des preisgebundenen Wohnraums (z.B. bei Sozialwohnungen) gesetzliche Fristen, innerhalb derer der Vermieter über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten abrechnen musste (vgl. § 20 NMV: 12 Monate). Ein Teil der Rechtsprechung hat diese Frist jedoch analog auf Wohn- und Geschäftsräume angewandt.
Seit 1.9.2001 ist nunmehr auch für den freifinanzierten Wohnungsbau gesetzlich geregelt, dass dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen muss (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Diese Frist wurde vom Gesetzgeber nicht nur als Abrechnungs-, sondern auch als Ausschlussfrist ausgestattet. Dies bedeutet, dass der Vermieter nach Ablauf dieser Frist eine Nachforderung, die sich aus der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter ergibt, nicht mehr geltend machen kann; es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (z.B. weil ihm noch keine Belege vorliegen).

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume gelten dagegen keine gesetzlichen Abrechnungs- und Ausschlussfristen (vgl. § 578 Abs. 2 BGB). Die überwiegende Rechtsprechung zum alten Mietrecht hat zwar eine analoge Anwendung der Abrechnungsfristen des preisgebundenen Wohnraums auf Geschäftsräume bejaht und dies mit einer Regelungslücke im Gesetz begründet (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 12.6.2001, 24 U 168/00 GuT 2001, 7, wonach der Vermieter zwar spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die Betriebskosten abrechnen muss, aber auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist den Saldo aus der Abrechnung - nicht aber rückständige Vorauszahlungen - verlangen kann). Eine solche Regelungslücke kann nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.9.2001 nicht mehr angenommen werden, da der Gesetzgeber in dem neuen § 578 Abs. 2 BGB abschließend die auf Geschäftsräume anzuwendenden Vorschriften aufgezählt und von einer Verweisung auf die Abrechnungs- und Ausschlussfristen des Wohnraummietrechts (§ 556 Abs. 3 BGB) abgesehen hat.