Berechnung der Kaufpreiseinbuße infolge Vermietung

Die Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit (z.B. des Verkaufs) eines Mietobjektes infolge der Vermietung ist für den Vermieter gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein gesetzlicher Kündigungsgrund. Die Voraussetzungen dieses Kündigungsgrundes sind gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen.
Allerdings stellt die Rechtsprechung sehr hohe Anforderungen an das Vorliegen der Tatbestandsmerkmale "angemessene wirtschaftliche Verwertung" und "erhebliche Nachteile". Zum Teil wurde von der Rechtsprechung ein erheblicher Nachteil erst bei einer Kaufpreiseinbuße infolge der Vermietung von mehr als 20 % angenommen. Allerdings muss bei der Bestimmung des "erheblichen Nachteils" für den Vermieter im Einzelfall auch dessen individuelle finanzielle Situation berücksichtigt werden.
Dementsprechend kann nach einem Urteil des LG Detmold vom 16.5.2001 (2 S 122/00, NZM 2002, 339) bereits eine voraussichtliche Kaufpreiseinbuße von ca. 10 % einen erheblichen Nachteil begründen, wenn der Vermieter das vermietete Haus aufgrund einer wirtschaftlichen Notlage verkaufen muss und den Erlös aus dem Verkauf des vermieteten Einfamilienhauses zur eigenen Existenzsicherung benötigt z. B. weil er andernfalls sein Gewerbe infolge Verweigerung von weiteren Bankkrediten nicht mehr betreiben kann.

Nach dem Erwerber eines Einfamilienhauses dieses in der Regel selbst nutzen wollen, errechnet sich nach Auffassung des LG Detmold (a.a.O.) die vom Käufer voraussichtlich geltend gemachte Kaufpreisreduzierung infolge der Vermietung und die daraus resultierende Kaufpreiseinbuße des Verkäufers/Vermieters nach den Finanzierungskosten des Kaufpreises bis zum Ende des Mietverhältnisses (abzüglich 50 % der vereinnahmten Mieten - restliche 50 % sind als Risikoausgleich für Mietausfälle und eventuelle Schäden an der Mietsache anzusetzen) zuzüglich der Kosten eines möglichen Räumungsprozesses einschließlich Zwangsräumung zuzüglich der Einbuße, die aufgrund der verminderten Nachfrage eintritt, da ein großer Teil der Kaufinteressenten erfahrungsgemäß nur an einem freien Objekt interessiert ist.