Wurden die Wohnungen eines Mietshauses in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend an verschiedene Erwerber veräußert, können sich die Erwerber gegenüber Mietern, denen die Wohnung schon vor Umwandlung überlassen war, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB (Eigenbedarf, Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit) erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen (Kündigungssperrfrist, § 577 a Abs. 1 BGB). Diese Frist beträgt bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevöl-kerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist und die jeweilige Landesregierung diese Gebiete sowie die Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren bestimmt hat (§ 577 a Abs. 2 BGB).Von dieser Ermächtigung hat z. B. die Bayerische Staatsregierung mit der Verordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Wohnungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24.7.2001 Gebrauch gemacht (GVBl. Nr. 14/2001 S. 368). Diese Verordnung gilt vom 1.10.2001 bis 30.9.2011 und bestimmt, dass in den in der Verordnung aufgeführten Städten und Gemeinden eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren gilt.

Zur Frage, welche Erwerbsvorgänge als "Veräußerung" anzusehen sind und damit die Kündigungssperrfrist auslösen, ergingen in der Vergangenheit zahlreiche Gerichtsentscheidungen. So wird z. B. nicht nur der Kauf, sondern auch eine Schenkung oder ein Tausch und sogar der Zuschlag im Wege der Zwangsver-steigerung als "Veräußerung" angesehen (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 10.6.1992, WuM 1992, 424). In Fortführung dieser Rechtsprechung hat das Bayerische Oberste Landesgericht nunmehr mit Rechtsentscheid vom 29.6.2001 (Az.: RE-Miet 1/01, WuM 2001, 390) entschieden, dass auch die Übertragung von Wohnungseigentum in Erfüllung eines Vermächtnisses (§ 2147 BGB) als "Veräußerung" im Sinne von § 577 a Abs. 1 BGB anzusehen ist, da es sich auch insofern - wie bei Kauf, Schenkung oder Tausch - um einen rechtsgeschäftlichen Erwerbsvorgang handelt, der auf einer freiwilligen Entscheidung (Testierwille des Erblassers) beruht. Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses sind somit auch in diesem Fall die Kündigungssperrfristen zu beachten.