Auf klare Formulierung achten Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter setzt sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsräumen eine klare und eindeutige Vereinbarung voraus. Für eine wirksame Umlage von Betriebskosten genügt grundsätzlich eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Zweiten Berechnungsverordnung (Anlage 3 zu § 27 II. BV). Trotzdem kommt es häufig vor, dass in Mietverträgen Formulierungen verwendet werden, die einer gerichtlichen Überprüfung nicht Stand halten. In zwei neuen Urteilen hat das OLG Düsseldorf Betriebskostenvereinbarungen wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit hinsichtlich der von ihr erfassten Kostenarten für unwirksam erklärt (§ 241 Abs. 1 BGB). Unwirksam ist danach die Klausel : "Der Mieter trägt (neben einzeln aufgeführten Betriebskosten) auch "alle hier nicht aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts" (OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.05.2002, 24 U 142/01, ZMR 2003, S. 23). Gleiches gilt für die Klausel: "Sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten gehen anteilig zu Lasten des Mieters" (OLG Düsseldorf, Urteil v. 26.09.2002, 10 U 170/01, ZMR 2003, S. 109). Dies hat für den Vermieter erhebliche wirtschaftliche Nachteile, da bei Unwirksamkeit der Betriebskostenvereinbarung die Betriebskosten in der Miete enthalten sind und vom Mieter nicht zusätzlich verlangt werden können.