Haftungsausschlüsse - Änderung der Rechtsprechung Die Haftung für Sach- und Vermögensschäden des Mieters konnte der Vermieter nach bisheriger Rechtsprechung auch durch eine Formularklausel auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken. Eine Haftung für leichte Fahrlässigkeit konnte z. B. durch folgende Klausel ausgeschlossen werden: "Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die dem Mieter an den ihm gehörenden Einrichtungsgegenständen durch Feuchtigkeitseinwirkungen entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und Umfanges die Feuchtigkeitseinwirkung ist; es sei denn, dass der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat" (OLG Stuttgart, RE vom 11.4.1984, Az.: 8 RE-Miet 1/84, ZMR 1984, 309). Der Fall: Nachdem während der urlaubsbedingten Abwesenheit des Mieters Wasser durch das defekte Flachdach in das gemietete Haus eingedrungen war und an den Einrichtungsgegenständen des Mieters einen Schaden in Höhe von ca. DM 25.000.-- verursacht hatte, verweigerte der Vermieter eine Zahlung unter Hinweis auf den mietvertraglichen Haftungsausschluss. Das Mietgericht war zwar der Auffassung, dass die Dachhaut des Hauses wegen ihres Alters einer laufenden Überwachung bedurft hätte, dem Vermieter wegen der unterlassenen Überwachung aber nur leichte Fahrlässigkeit zum Vorwurf gemacht werden kann und der mietvertragliche Haftungsausschluss deshalb nach seinem Wortlaut einschlägig ist. Allerdings vertraten sowohl das LG als auch das OLG Hamburg die Meinung, dieser Haftungsausschluss würde den Mieter unangemessen benachteiligen und daher gegen § 9 Abs. 2 AGB-Gesetz verstoßen, so dass der Vermieter zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet ist. Der BGH, dem diese Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt wurde, hat sich der Auffassung der Vorinstanzen angeschlossen und entschieden, dass der in einem Formularmietvertrag vereinbarte Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters wegen Sachschäden, die durch Mängel der Mietsache verursacht wurden und für die der Vermieter in Folge leichter Fahrlässigkeit verantwortlich ist, nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz unwirksam ist. Ein solcher Haftungsausschluss schränke die sich aus dem Gesetz ergebende Hauptpflicht (sog. Kardinalpflicht) des Vermieters ein, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In dieser Einschränkung liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da sie die Gefahr berge, dass der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache vernachlässige. Bei der Abwägung der Belange von Vermieter- und Mieterseite fällt nach Auffassung des BGH wesentlich ins Gewicht, dass sich der Mieter vor den finanziellen Folgen solcher Schäden nicht durch den Abschluss einer Versicherung schützen kann, da die übliche Hausratversicherung, von Leitungswasserschäden abgesehen, keine Schäden umfasst, die von Mängeln des Wohngebäudes ausgehen. Dagegen kann der Vermieter für Schäden, die durch eine leicht fahrlässige Verletzung seiner Instandhaltungspflicht entstanden sind, eine Haftpflichtversicherung abschließen (BGH, Beschluss vom 24.10.2001, Az.: VIII ARZ 1/01). Das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Gesetz) wurde durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 (BGBl I, 3138 ff) mit Wirkung ab 1.1.2002 in das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 305 bis 310) integriert. Inhaltlich haben sich insofern jedoch keine Änderungen ergeben, so dass die Entscheidung des BGH bei der Gestaltung von Formularmietverträgen auch weiterhin zu berücksichtigen ist. Im Formularmietvertrag des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. sind aufgrund dieses Rechtsentscheids keine Änderungen veranlasst. Ein entsprechender Haftungsausschluss wurde bereits vor längerer Zeit aus den Formularmietverträgen entfernt, nachdem sich durch mehrere OLG-Entscheidungen eine Tendenz in der vom BGH nunmehr bestätigten Rechtsprechung abgezeichnet hatte, jegliche Einschränkungen von sog. Kardinalpflichten des Vermieters (Instandhaltungspflicht) als AGB-widrig zu bewerten. Nicht betroffen ist der in § 6 Abs. 1 des Formularmietvertrages enthaltene Ausschluss der verschuldensunabhängigen Garantiehaftung des Vermieters (§ 536 a Abs. 1, 1. Alt. BGB). Nach dieser gesetzlichen Vorschrift haftet der Vermieter für alle Schäden, die dem Mieter als Folge eines schon beim Abschluss des Mietvertrages vorliegenden Mangels der Wohnung entstehen. Dabei kommt es weder auf die Kenntnis oder die Erkennbarkeit des Mangels noch auf ein Verschulden des Vermieters an. Der Vermieter trägt nach dem Gesetz somit die Gefahr aller verborgenen Mängel in der Wohnung (z.B. gesundheitsgefährdende Asbest- oder Formaldehydkonzentration - vgl. LG München I, Urteil vom 26.9.1990, Az.: 31 S 20071/89) und haftet unter den Voraussetzungen des § 536 a BGB auf Schadenersatz, wenn er seine Haftung nicht in wirksamer Weise beschränkt hat. Hierzu hat der BGH in letzter Instanz bereits mit Beschluss vom 4.10.1990 (WuM 1992, 316) entschieden, dass es sich bei dieser verschuldensunabhängigen Garantiehaftung des Vermieters um eine für das gesetzliche Haftungssystem ("Verschuldensprinzip") untypische Regelung handelt und ein Haftungsausschluss daher auch formularvertraglich wirksam ist. Vermieter sollten das zusätzliche Haftungsrisiko, das ihnen der Rechtsentscheid vom 24.10.2001 aufbürdet, durch Abschluss einer Eigentümerhaftpflichtversicherung ausschließen. Die zu zahlende Versicherungsprämie zählt zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung im Sinne der Ziff. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV und kann, entsprechende Gestaltung des Mietvertrages vorausgesetzt, als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Eine Eigentümerhaftpflichtversicherung kann bei der Bayerischen Hausbesitzerversicherung abgeschlossen werden. Der Jahresbeitrag bemisst sich bei Mehrfamilienhäusern nach der Jahresbruttomiete und beträgt z. B. bei einer Bruttomiete bis €25.000,00 € 145,00; bei einer Bruttomiete bis € 100.000,00 € 350,00 (Deckungssumme bei Personen- und Sachschäden: 5 Mio € pauschal; bei Vermögensschäden 100.000 €). Bei einem vermieteten Einfamilienhaus (ohne Gewerbe) beträgt der entsprechende Jahresbeitrag € 50,00. Die Bayerische Hausbesitzerversicherung erstellt Ihnen gerne ein individuelles Angebot. RA Rudolf Stürzer 17.1.2002