Gemäß § 554 a BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter seine Verpflichtungen schuldhaft in solchem Maße verletzt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Danach kann eine fristlose Kündigung u.a. gestützt werden auf laufende erhebliche Ruhestörungen, Beleidigungen oder Tätlichkeiten gegenüber dem Vermieter oder Mitbewohnern.

Nach einem Urteil des LG Berlin (Az: 64 S 524/98 ZMR 2000, 529) muss die Kündigung aber in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Vertragsverstoß erfolgen; andernfalls geht die Rechtsprechung davon aus, dass das Verhalten nicht als besonders schwerwiegend empfunden wurde und die Fortsetzung des Mietverhältnisses daher nicht unzumutbar ist.

Die Kündigung sollte daher umgehend, möglichst innerhalb von zwei Wochen nach dem Vertragsverstoß ausgesprochen werden. Eine Kündigung vier Monate nach dem Vorfall ist jedenfalls verspätet (LG Berlin a.a.O.)

Allerdings kann eine fristlose Kündigung, die vom Gericht mangels Schwere des Vertragsverstoßes als unbegründet angesehen wurde, in eine ordentliche Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB, d. h. in eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen umgedeutet werden. Bei dieser ordentlichen Kündigung können dann auch zurückliegende Vorfälle, die für sich genommen eine Kündigung nach § 554 a BGB nicht rechtfertigen, berücksichtigt werden (LG Berlin a.a.O.)