Der Vermieter kann ein Mietverhältnis unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Geschäftsräume handelt, außerordentlich und fristlos, d. h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Eine vorherige Anmahnung oder Abmahnung des Mieters ist nicht erforderlich.
Der Mieter von Wohnraum - nicht aber der Mieter von Geschäftsraum - kann die fristlose Kündigung jedoch nachträglich unwirksam machen, wenn er die rückständige Miete innerhalb der sog. Schonfrist, die durch die Mietrechtsreform von ein auf zwei Monate verlängert wurde, nachzahlt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB). Dies bedeutet, dass der Mieter den Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen haben muss.
Nach einem Urteil des LG Hamburg vom 16.11.2000 (Az.: 334 S 53/00, WuM 2001, 80) kann aber nur eine vollständige Begleichung der Rückstände zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Unschädlich ist lediglich das Fehlen von wenigenPfennigen/Cents, nicht aber ein offenbleibender Restbetrag von 5 %, wobei der Mieter auch das Risiko einer fehlerhaften Kalkulation trägt. Wird der Rückstand somit nicht vollständig ausgeglichen, bleibt der Mieter trotz der - teilweisen - Nachzahlung zur Räumung der Wohnung verpflichtet.