Sozialklausel-Gesetz gilt bereits für Verkäufe ab 1.8.1990 Eine Mietwohnung, an der nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde (sog. Umwandlung nach den §§ 3, 8 WEG), kann vom Käufer der Wohnung wegen Eigenbedarfs oder Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB) nur nach Ablauf einer Kündigungssperrfrist gekündigt werden. Diese beträgt gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB drei Jahre und kann durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung auf fünf Jahre verlängert werden, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Ferner wurden die Landesregierungen durch das Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Sozialklausel-Gesetz) vom 22.4.1993 ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren eingehalten werden muss. Betroffen sind insbesondere sog. Ballungsgebiete, z. B. größere Städte und Gemeinden. Das Gesetz ist am 1.5.1993 in Kraft getreten. Es enthält keine Übergangsregelung für die Fälle, in denen das Wohnungseigentum bereits vor dem 1.5.1993 veräußert worden ist. Daher war bislang strittig, ob das Gesetz auch auf diese Fälle Anwendung findet. Mit Rechtsentscheid vom 15.11.2000 (Az.: VIII ARZ 2/00, NZM 2001, 188) hat der BGH nunmehr entschieden, dass das Gesetz jedenfalls dann anwendbar ist, wenn an der vermieteten Wohnung nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum erstmals nach dem 1.8.1990 veräußert worden ist. Der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 22.2.1995 (WM 1995, 262), wonach eine 10-jährige Kündigungssperrfrist nach dem Sozialklausel-Gesetz nur dann in Frage kommt, wenn der Verkauf nach dem 1.5.1993 stattgefunden hat, kann daher keine Anwendung mehr finden. Der BGH begründet seine Auffassung im Wesentlichen damit, dass sich aus dem Wortlaut des Gesetzes keine Anhaltspunkte für eine Beschränkung des zeitlichen Anwendungsbereiches ergeben und keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die Anwendung des Gesetzes auf Verkaufsfälle vor seinem Inkrafttreten bestehen. Es handele sich hierbei lediglich um eine sog. unechte Rückwirkung, da nicht nachträglich in schon abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Sachver-halte eingegriffen wird, sondern das Gesetz nur bestimmte Kriterien festlegt, die den Käufer einer Wohnung daran hindern, ein noch laufendes Mitverhältnis zu beenden. Eine verfassungskonforme Auslegung des Gesetzes erfordert jedoch, die Anwendung auf Fälle zu beschränken, in denen die Veräußerung des Wohnungseigentums nach dem 1.8.1990 stattgefunden hat. Dies ist der Zeitpunkt, ab dem die Landesregierungen durch Rechtsverordnung die dreijährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB auf fünf Jahre verlängern konnten und der Käufer einer Eigentumswohnung somit nicht mehr darauf vertrauen durfte, dass eine im Zeitpunkt des Kaufes bestehende Sperrfrist nicht verlängert wird. Dagegen konnte bei einem Verkauf der Wohnung vor dem 1.8.1990 nur eine drei- bzw. fünfjährige Sperrfrist gelten. Diese Sperrfrist ist inzwischen jedoch abgelaufen, da sie nach dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 24.11.1981 (NJW 1982, 451) bereits mit der Grundbucheintragung des ersten Erwerbers der umgewandelten Wohnung zu laufen begonnen hat und auch bei einem erneuten Verkauf der Wohnung nicht neu zu laufen beginnt.