Vorsicht bei Kautionsrückzahlung

Bevor der Vermieter dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurückzahlt oder ihm dies zusagt, sollte er nicht nur die Mietsache sorgfältig inspizieren (z.B. ob Schäden vorliegen), sondern auch genau prüfen, ob noch offene Forderungen (z.B. Mieten, Betriebskosten) bestehen. In der vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution kann nämlich die schlüssige Erklärung des Vermieters zu sehen sein, dass keine weiteren Forderungen mehr bestehen. Dementsprechend hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 26.4.2001 (24 U 133/00, WuM 2001, 439) entschieden, dass durch die Abrechnung der Kaution und die vorbehaltlose Auszahlung des Restbetrages an den Mieter stillschweigend ein Erlassvertrag (§ 397 BGB) zustande kommen kann, durch den alle noch offenen Ansprüche (z.B. auch rückständige Mieten) erlöschen. Noch offene Ansprüche kann der Vermieter dann nicht mehr geltend machen.

Bei Sicherheitsleistung des Mieters durch Übergabe eines Sparbuches (auf den Namen des Mieters mit Verpfändungserklärung) hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auch nur einen Anspruch auf Herausgabe des Sparbuches, d. h. auf Freigabe des Pfandes, nicht jedoch auf Auszahlung der Kautionssumme (LG Berlin, Beschluss v. 1.2.2002, 64 S 316/01, ZMR 2002, 349).

Bei Personenmehrheit auf der Vermieterseite z.B. in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), kann der Mieter den Kautionsrückzahlungsanspruch auch gegen nur einen Gesellschafter geltend machen. Dieser kann zwar nicht mit einem der Gesellschaft gesamthänderisch zustehenden Anspruch z.B. auf Schadensersatz gegen die Kaution aufrechnen, aber ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution in der entsprechenden Höhe ausüben (LG Berlin, Beschluss vom 1.2.2002, 64 S 128/01, ZMR 2002, 425).