Wärmebedarfsberechnung ist nicht erforderlich

Hat der Vermieter eine bauliche Maßnahme durchgeführt, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führt (z.B. Wärmedämmung der Fassade), kann er die jährliche Miete um 11 % der anteilig auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen (§559 BGB). Die Mieterhöhung muss dem Mieter in Textform erklärt werden, wobei diese Erklärung nur wirksam ist, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird (§ 559 b Abs. 1 BGB).

An die Erläuterung der Mieterhöhungserklärung hat die Rechtsprechung zunehmend höhere Anforderungen gestellt und zuletzt sogar gefordert, dass der Erhöhungserklärung eine sog. Wärmebedarfsberechnung beigefügt werden muss, aus der hervorgeht, in welchem Maß sich eine Verringerung des Heizenergieverbrauchs ergibt (so KG Berlin, NZM 2000, 1049).

Dieser Auffassung hat der BGH nunmehr in letzter Instanz ausdrücklich widersprochen und entschieden, dass die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung nicht erforderlich ist (BGH, RE vom 10.4.2002, VIII ARZ 3/01, NJW 2002, 2036). Zur Begründung führt der BGH aus, dass eine "nachhaltige" Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 559 BGB (vor dem 1.9.2001: § 3 MHG) bereits dann vorliegt, wenn diese messbar und nicht nur vorübergehend, sondern dauerhaft ist. Ein bestimmtes Maß der voraussichtlich einzusparenden Heizenergie ist für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht erforderlich. Daher kann auch keine Wärmebedarfsberechnung gefordert werden, die ein bestimmtes Maß der voraussichtlichen Energieeinsparung ausweist.
Erforderlich ist somit lediglich, dass mit der Maßnahme überhaupt eine Energieeinsparung verbunden ist.

Ausreichend für eine plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffektes der durchgeführten Maßnahmen ist daher jedenfalls die Angabe der alten und der neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der renovierten Außenbauteile, weil sich bei einer nennenswerten Veränderung dieser Messgrößen bei sonst gleichen Bedingungen ohne weiteres eine Einsparung an Heizenergie ergibt. Aber auch mit einer nur gegenständlichen Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahme (schlagwortartige Bezeichnung der Maßnahme z.B. "Isolierglasfenster" oder "Vollwärmeschutz", Zuordnung zu den jeweiligen Positionen der Berechnung) verfügt der Mieter im Regelfall über ausreichende Anhaltspunkte, um notfalls unter - der ihm zumutbaren - Zuhilfenahme eines Fachmanns, überschlägig beurteilen zu können, ob eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie eintreten wird. Ob und in welchem Maß dies dann tatsächlich der Fall sein wird, muss im Zweifelsfall mittels eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Dies ist jedoch eine Frage der Begründetheit der Mieterhöhung und nicht der formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung.
Gleiches gilt für die Klärung der Frage, ob die Mieterhöhung möglicherweise außer Verhältnis zu der voraussichtlichen Heizenergieeinsparung des Mieters und für diesen daher unzumutbar ist.