Richterliche Zuweisung der Ehewohnung

Heutzutage ist es leider keine Seltenheit mehr, dass das mietende Ehepaar sich trennt und einer der Ehegatten die angemietete Ehewohnung verlässt. Auch für den Vermieter ergeben sich dabei Folgerungen im Mietverhältnis, über die er zum Teil sogar kein Mitbestimmungsrecht hat.


In dem folgenden Beitrag sollen die möglichen Auswirkungen einer Trennung bzw. einer Scheidung der Ehegatten auf das Mietverhältnis sowie die Möglichkeiten des Vermieters vorgestellt werden. Die Ausführungen sollen dabei vor allem die familienrechtlichen Besonderheiten berücksichtigen.


I. Teil: Trennungsphase

Für den Vermieter ist bei einer Trennung der Eheleute vor allem wichtig, von seinen Mietern zu erfahren, ob sie getrennt leben oder ob bereits ein Scheidungsverfahren vor dem Familiengericht am Laufen, bzw. die rechtskräftige Scheidung schon erfolgt ist.

Zum besseren Verständnis muss erwähnt werden, dass eine Trennung grundsätzlich mindestens 1 Jahr dauern muss, bevor überhaupt ein Antrag auf Scheidung von einem Ehegatten eingereicht werden kann. Eine Scheidung nach weniger als einem Jahr Trennung wird seitens des Gerichts nur bei Vorlage einer besonderen Härte ausgesprochen. Gibt es streitige Punkte zwischen den Ehegatten, bspw. über den Unterhalt oder den Zugewinnausgleich, so ist davon auszugehen, dass zwischen der Trennung und der rechtskräftigen Scheidung sicherlich 2 Jahre liegen können.

Rein tatsächlich macht dies für den Vermieter sicherlich keinen Unterschied, da schon bei der lediglichen Trennung beider Ehegatten davon auszugehen ist, dass einer der Ehegatten die gemietete Wohnung verlässt bzw. schon verlassen hat und damit der Zugriff des Vermieters auf diesen Ehegatten bereits erschwert ist.

Rein rechtlich besteht aber zwischen der Trennung und der Scheidung nicht nur für die Ehegatten sondern auch für den Vermieter ein großer Unterschied.


Solange die Ehegatten lediglich getrennt leben, kann auf Antrag eines der Eheleute durch das Familiengericht einem der beiden Ehegatten die Ehewohnung zur vorläufigen Benutzung zugewiesen werden. Der Richter verfügt in diesen Fällen also, dass ein Ehegatte in der Wohnung bleiben darf, der andere diese verlassen muss. Hierbei ist ganz ohne Bedeutung, welcher Ehegatte den Mietvertrag abgeschlossen hat. Es kann also auch mit dieser richterlichen Verfügung der Alleinmieter vorläufig aus der Wohnung gewiesen werden.


Beispiel:
M(ann) hat von V(ermieter) eine Wohnung gemietet. Seine F(rau) wohnt mit ihm in der Wohnung. Nachdem es zu handgreiflichen Auseinandersetzungen gekommen ist, trennt sich F von M und beantragt bei Gericht die vorläufige Zuweisung der Wohnung, welche auch durch den Richter ausgesprochen wird. M wird dadurch vorläufig aus der Wohnung gewiesen.


Im Normalfall kann der Vermieter davon ausgehen, dass zumeist die Frau in der Wohnung verbleibt, vor allem wenn minderjährige Kinder vorhanden sind, die möglichst immer in der gewohnten Umgebung verbleiben sollen.


Eine vorläufige Wohnungszuweisung in der Trennungsphase an einen Ehegatten wird durch das Familiengericht dann angeordnet, wenn es für einen der Ehegatten eine unbillige Härte darstellen würde, wenn der andere Ehegatte weiterhin die gemeinsame Ehewohnung mitbenutzt. Dies ist vor allem der Fall bei Gewalt in der Ehe, der Beeinträchtigung des Kindeswohls oder auch bei Alkoholmissbrauch eines Ehegatten.

In dem vorgenannten Beispielsfall kam es zu handgreiflichen Auseinandersetzungen. Beruft sich ein Ehegatte vor Gericht hierauf, wird die Zuweisung an den angegriffenen Ehegatten erfolgen.


Es wird dann die gesamte Wohnung einem Ehegatten zugewiesen, der weichende Ehegatte ist verpflichtet, die Wohnung zu räumen und den Besitz herauszugeben.

In unserem Beispielsfall muss M daher die Wohnung räumen, sämtliche Schlüssel herausgeben und darf gegen den Willen des verbleibenden Ehegatten die Wohnung nicht mehr betreten.


Bei dieser vorläufigen Zuweisung während der Trennungsphase werden Sie als Vermieter nicht beteiligt. Die vorläufige richterliche Zuweisung der Ehewohnung hat grundsätzlich keine Auswirkungen auf den geschlossenen Mietvertrag, da lediglich im Innenverhältnis zwischen den Ehegatten eine Regelung für die Wohnungsnutzung getroffen wird.

Dies bedeutet für den Vermieter zuerst einmal, dass ihm gegenüber immer noch dieselben Personen haften, auch wenn eine Person aus der Wohnung ausgezogen ist.


Es ergibt sich allerdings für den verbleibenden Ehegatten, der nicht Mietvertragspartei ist, ein Problem, wenn der zum Auszug verpflichtete Ehegatte und Alleinmieter möglicherweise die Wohnung kündigt, da er nicht mehr in der Wohnung lebt.

In unserem Beispielsfall musste M ausziehen und könnte nun auf die Idee kommen, die Wohnung gegenüber V zu kündigen. F hätte auf diese Kündigung keinen Einfluss, da sie gerade nicht Mietvertragspartei ist.


Dies ist natürlich zuerst einmal ein Problem der Ehegatten untereinander, kann aber auch ein Problem für den Vermieter werden, wie im folgenden erläutert wird.

Das Gericht kann in seiner vorläufigen Zuweisung der Ehewohnung an einen Ehegatten während der Trennungszeit nämlich nicht nur die Zuweisung an sich aussprechen, sondern auch gegenüber dem ausgewiesenen Ehegatten das Verbot der Kündigung.

M würde daher vom Gericht verpflichtet werden, die Wohnung zu räumen und alle Schlüssel an F herauszugeben. Gleichzeitig würde ihm verboten werden, die Wohnung, d.h. den Mietvertrag mit V zu kündigen.


Grundsätzlich ist dieses Verbot für Sie als Vermieter ohne Auswirkung. Im Zweifelsfall kennen Sie ein solches vom Gericht ausgesprochenes Verbot auch nicht, da Sie bei einem Verfahren über die vorläufige Zuweisung als Vermieter gerade nicht beteiligt werden.

Problematisch wird es dann, wenn der ausgewiesene Ehegatte gegenüber Ihnen als Vermieter die Kündigung dennoch ausspricht.

In unserem Beispielsfall zieht M aus und kündigt danach gegenüber V fristgerecht die Wohnung, obwohl ihm vom Gericht ein Kündigungsverbot auferlegt worden ist.


Die Kündigung ist gegenüber dem Vermieter ordnungsgemäß erfolgt und damit wirksam. Aufgrund des Kündigungsverbotes ist die seitens des Mieters ausgesprochene Kündigung aber gegenüber der in der Wohnung verbleibende Ehefrau unwirksam. Dies bedeutet kurioserweise, dass Ihnen als Vermieter gegenüber die Wohnung wirksam gekündigt werden kann. Die Ehefrau hat aber gegenüber ihrem Ehemann immer noch das Recht, die gemeinsame Ehewohnung zu nutzen und in dieser zu verbleiben.

Diese Konstellation ist familienrechtlich gesehen wünschenswert, da auf diese Weise der verbleibende Ehegatte, der gerade nicht Mietvertragspartei geworden ist, vor dem anderen Ehegatten geschützt werden kann.

Mietrechtlich gesehen führt dieses "Dreiecksverhältnis" Konstellation zu fast unlösbaren Problemen.

In unserem Beispielsfall sitzt F nun in einer gekündigten Wohnung, hat aber gegenüber M das Recht, die Wohnung weiter zu nutzen. V hat nun einen gekündigten Mietvertrag und F in der Wohnung, mit der kein Vertragsverhältnis besteht.


Rechtlich richtiger wäre es hier wohl sicherlich, eine absolute Unwirksamkeit herbeizuführen, so dass die familienrechtlich untersagte Kündigung auch gegenüber dem Vermieter nicht möglich ist. Eine hier korrespondierende Rechtsprechung zwischen dem Familiengericht und den Mietgerichten ist bisher aber noch nicht erfolgt.


Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter von dem ausgewiesenen Ehegatten, der das Mietverhältnis ja wirksam gekündigt hat, nicht mehr fordern.

Von dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten kann er eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete verlangen, da dieser Ehegatte die Wohnung schließlich auch nutzt. Die Gefahr, dass dieser verbliebene Ehegatte aber nicht zahlungsfähig ist, verbleibt bei Ihnen als Vermieter.

Hat M den Vertrag daher fristgemäß gekündigt, kann V ihm gegenüber keine Mietzinszahlung mehr fordern. Gegenüber F kann er eine Nutzungsentschädigung geltend machen. Kann F diese allerdings aufgrund ihres geringen eigenen Einkommens nicht zahlen, ist dies das Risiko des Vermieters. An M kann er sich dann nicht mehr halten.

Der Kündigung des M kann sich V auch nicht widersetzen. Eine Kündigung ist eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung, welche für ihre Wirksamkeit lediglich dem andere zugehen muss. Dessen Einverständnis ist nicht von Bedeutung. V kann sich also nicht gegen die Situation wehren, dass er nun eine nicht zahlungsfähige F in der Wohnung hat und der zahlungskräftige eigentliche Mieter nicht mehr greifbar ist.


Sollte der verbleibende Ehegatte, nicht in der Lage sein, die Miete zu zahlen, oder besteht aus einem anderen Grund nicht der Wille, das Nutzungsverhältnis mit diesem Ehegatten in ein ordentliches Mietverhältnis zu überführen, so muss die Räumung des Ehegatten veranlasst werden. Obwohl mit dem Ehegatten kein Mietvertrag besteht, muss gegen ihn eine Räumungsklage bei Gericht eingereicht werden. Da aber kein ordentliches Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, bedarf es keines Kündigungsgrundes, wie beispielsweise den Eigenbedarf.

Die Durchsetzung des Räumungstitels kann dann noch an der Tatsache scheitern, dass der Ehegatte, der mit den oft minderjährigen Kindern in der Wohnung verblieben ist, Vollstreckungsschutz genießt.

Soweit der in der Wohnung verbleibende Ehegatte diese nicht freiwillig räumt und entweder Sie oder dieser nicht gewillt sind, einen Mietvertrag zu schließen, sollten Sie das Räumungsverfahren möglichst bald einleiten. Andernfalls geht man von einem konkludent geschlossenen Mietvertrag aus. Eine Räumung wird dann ohne weiteres nicht mehr möglich sein.

V sollte sich daher nun entscheiden, ob er mit F einen neuen Mietvertrag abschließt. Sollte er sich gegen ein Mietverhältnis mit F aus welchem Grund auch immer entscheiden, muss gegen F eine Räumungsklage erhoben werden, wenn sie die Wohnung nicht freiwillig räumt.


Der Vermieter sollte daher hellhörig werden, wenn ihm mit geteilt wird, dass sich seine Mieter trennen. Solange beide Ehegatten Parteien des Mietvertrages sind, dürften erst einmal keine großen Probleme auftauchen, da weiterhin trotz Zuweisung beide Ehegatten haftbar sind. In diesem Falle wäre auch eine Kündigung nur eines Ehegatten unwirksam. Problematisch wird es erst dann, wenn der Alleinmieter aus der Wohnung gewiesen wird.



II. Teil: Scheidung

Anders stellt sich die Situation dar, wenn die Scheidung rechtskräftig durch das Gericht ausgesprochen wird.

Sollte in der Scheidung oder auch noch zeitlich danach die Zuweisung der Ehewohnung durch einen Ehegatten beantragt werden und das Gericht diesbezüglich eine Entscheidung treffen, wird die Ehewohnung einem Ehegatten endgültig zugewiesen.

In unserem Beispielsfall gehen wir davon aus, dass M die Wohnung nicht gekündigt hat. Das Trennungsjahr ist vorbei und F reicht die Scheidung ein. Sie stellt in diesem Scheidungsverfahren den Antrag, dass ihr die Wohnung endgültig zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird.


Bei der endgültigen Zuweisung einer Mietwohnung an einen Ehegatten kann der Familienrichter durch richterlichen Hoheitsakt den Mietvertrag umfassend verändern, also entweder einen Ehegatten aus dem Mietvertrag entlassen, wenn ursprünglich beide Ehegatten den Mietvertrag unterschrieben haben, oder das Mietverhältnis mit dem anderen Ehegatten erst begründen, wenn der bereits ausgezogene Ehegatte allein Vertragspartner ist.

Bei einer Zuweisung innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung kann die Umgestaltung des Mietvertrages auch gegen den erklärten Willen des Vermieters geschehen.

Der Vermieter ist zwar am Verfahren über die Wohnungszuweisung zu beteiligen, hat aber grundsätzlich keinerlei Möglichkeit, auf diese Zuweisung Einfluss zu nehmen. Die Beteiligung des Vermieters erfolgt grundsätzlich nur aus dem Gesichtspunkt, dass der Vermieter über die Zusammensetzung der künftigen Mietvertragspartei informiert sein sollte.

Waren ursprünglich beide Ehegatten Mieter, bleibt der Mietvertrag in allen Regelungen erhalten. Es wird nur der ausgewiesene Ehegatte als Mieterpartei und Vertragspartner herausgestrichen. Der verbleibende Ehegatte wird alleinige Mietvertragspartei und Vertragspartner und damit auch allein haftende Person gegenüber dem Vermieter.

Haben also F und M ursprünglich beide den Mietvertraggeschlossen und wird die Wohnung endgültig F zugewiesen, wird M ersatzlos aus dem Mietvertrag gestrichen, unabhängig davon, ob V damit einverstanden ist oder nicht. M wird damit quasi vom Familienrichter ohne Zustimmung des Vermieters aus der Haftung genommen.


Diese Zuweisung kann der Richter im übrigen auch dann aussprechen, wenn die Ehegatten an sich einig sind, die Wohnung an einen der Ehegatten übergehen zu lassen und lediglich der Vermieter seine Zustimmung zur Veränderung der Mietpartei verweigert.

War der bleibende Ehegatte von Anfang an nicht Mietvertragspartei, kann der Richter hier ein neues Mietverhältnis mit diesem verbleibenden Ehegatten begründen.

War also M Alleinmieter, wird durch die endgültige Zuweisung der Wohnung an F M als Mietvertragspartei aus dem Mietvertrag gestrichen und durch den Richter ein neues Mietverhältnis zwischen V und F begründet.


Dem Richter bleibt es in dieser Konstellation auch vorbehalten, die Bedingungen des neuen Mietvertrages festzusetzen. Hierbei wird grundsätzlich auf den alten Mietvertrag zurückgegriffen, bzw. ein Mustermietvertrag herangezogen.

Sollten keinerlei Regelungen bei der Wohnungszuweisung an die bisherige Nichtmietpartei getroffen werden, dann gelten die gesetzlichen Vorschriften.

Da der Vermieter am Verfahren auch beteiligt ist, sollte er hier also auch sein Recht wahrnehmen und das Gericht auf die notwendigen Neufestsetzungen der Bedingungen des Mietvertrages hinweisen und soweit möglich bei der Gestaltung dieses mitwirken.

Die Bedingungen des neuen Mietverhältnisses zwischen F und V müssen daher neu gestaltet werden, wobei dies durch den Richter unter Mithilfe von V erfolgen kann.


Sollten durch den Personenwechsel bei den Mietern Ansprüche des Vermieters eventuell gefährdet sein, sind diese von Amts wegen durch das Gericht zu sichern. Im Regelfall wird dem ausscheidenden Mieter die Leistung einer Kaution für die vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen sowie für eingetretene Schäden aufgegeben. Sollte zu befürchten sein, dass der verbleibende Ehegatte finanziell nicht in der Lage ist, beispielsweise die Miete zu bezahlen, so kann dem weichenden Ehegatten für die künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag für eine angemessene Zeit eine weitere Mithaftung aufgegeben werden. Dabei muss aber die Dauer und die Höhe der Mithaftung geregelt werden.

Es ist bspw. schon entschieden worden, dass der weichende Ehegatte für einen Zeitraum von mindestens 3 Jahren für die Mieten mithaftet.

Diese Sicherung des Vermieters sollte zwar grundsätzlich von Amts wegen berücksichtigt, kann aber selbstverständlich auch vom Vermieter angeregt werden. Diese Vorgehensweise ist sogar sehr zu empfehlen, da Gerichte diesen Punkt bei Ihrer Entscheidung nicht immer Berücksichtigen.

Einen Anspruch auf Auszahlung der hälftigen Kaution hat der scheidende Mieter nicht, da diese erst bei Vertragsende fällig ist. Die geleistete ursprüngliche Kaution bleibt daher stets beim Vermieter.

Unabhängig davon, ob M nun Alleinmieter oder von Anfang an F Mitmieterin war, sollte V in dem Zuweisungsverfahren auf seine Absicherung dringen und die Hinterlegung einer weiteren Kaution sowie die Mithaftung des M auf jeden Fall zur Sprache bringen.


Als Beteiligter am Verfahren bekommt der Vermieter sämtliche Anträge, Schriftsätze sowie Entscheidungen zugestellt. Er hat allerdings kein eigenes Antragsrecht. Insbesondere ist für die richterliche Zuweisungsentscheidung sein Einverständnis nicht notwendig. Diese kann auch gegen seinen ausdrücklichen Willen erfolgen.

Eine Ausnahme ist zu berücksichtigen: sollte die Zuweisung der Ehewohnung an einen Ehegatten später als 1 Jahr nach rechtskräftiger Scheidung erfolgen, kann die Umgestaltung des Mietverhältnisses nur noch mit Einverständnis des Vermieters erfolgen.

Der Richter kann allerdings auch in dieser Entscheidung die Wohnung einem Ehegatten zur Benutzung zuweisen und gleichzeitig den anderen Ehegatten zur Räumung verpflichten. Hierzu muss der Vermieter wiederum nicht seine Zustimmung geben, da hierdurch nicht das Mietverhältnis umgestaltet wird. Auch dies stellt lediglich eine interne Benutzungsregelung zwischen den Ehegatten dar. Der Vermieter kann aber weiterhin gegenüber dem ausgewiesenen Ehegatten seine Ansprüche geltend machen, da dieser als Mietvertragspartei weiterhin dem Vermieter gegenüber haftet.

Die Begründung eines neuen Mietverhältnisses durch den Richter ist auch dann nicht zulässig, wenn der Vermieter im Vertrauen auf eine bereits erfolgte Kündigung die Wohnung bereits an einen Dritten weiter vermietet hat. Hierbei muss der Vermieter aber natürlich gutgläubig der Ansicht gewesen sein, die Wohnungskündigung sei ordnungsgemäß von den entsprechenden Mietvertragsparteien in Einverständnis des Ehegatten, welcher nicht Mietvertragspartei ist, erfolgt. Sollte der Vermieter beispielsweise von einem Kündigungsverbot gegenüber seinem Mieter Kenntnis haben, würde ihm hier ein sogenanntes kollossives Zusammenwirken unterstellt werden, womit er sich nicht mehr auf eine Weitervermietung berufen könnte.


An den gerade dargelegten Problemen der Ehezuweisung während der Trennung oder nach Rechtskraft der Scheidung ändert sich auch nichts, wenn nicht ein Ehepaar sondern eine eingetragene Lebenspartnerschaft im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes die Wohnung bewohnt. Diese eingetragene Lebenspartnerschaft wird wie ein Ehepaar behandelt und kann sich auch auf die gleichen gesetzlichen Regelungen berufen.

Anders ist es allerdings bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft. Hier muss grundsätzlich der Nichtmieter aus der Wohnung weichen, da er keine Rechte an der Wohnung hat. Der nichtehelichen Lebensgemeinschaft wird insbesondere nicht die Rechte eines Ehepaares nach Trennung zugebilligt.

Sind beide Partner, aber eben gerade nicht Lebenspartner, Mieter, hat der Vermieter keine Verpflichtungen. Insbesondere muss er nicht zustimmen, wenn sich beide Partner darüber einig sind, dass einer die Wohnung übernimmt. Sollte der Vermieter also hier der Meinung sein, dass diese einzelne Person nicht in der Lage ist, auf Dauer die finanziellen Lasten dieser Wohnung zu tragen, ist er nicht verpflichtet, dem zuzustimmen.



Dieser Beitrag wurde Ihnen zur Verfügung gestellt von Frau Rechtsanwältin Astrid Congiu-Wehle aus der Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Agnes Fischl und Michael Lettl, Unterhaching, 089/6156630. Frau Rechtsanwältin Congiu-Wehle ist in der Kanzlei Fischl & Lettl für den Fachbereich Familienrecht zuständig.