Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung unter anderem am Beispiel der Ferienwohnung


Von Rechtsanwältin Steuerberaterin Agnes Fischl, Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Fischl Lettl, Unterhaching


Die Einkünfteerzielungsabsicht, auch Gewinnerzielungsabsicht genannt, muss grundsätzlich für alle Einkunftsarten vorliegen. Nur wer bestrebt ist, Gewinn zu erzielen, soll auch das Recht in Anspruch nehmen dürfen, entsprechende Betriebsausgaben/Werbungskosten geltend zu machen. Fehlt eine solche Gewinnerzielungsabsicht, spricht man von Liebhaberei, weil die entsprechenden Tätigkeiten häufig auch aus persönlichen Neigungen ausgeübt werden. Werden daher mit den Vermietungsobjekten über Jahre ausschließlich Verluste erzielt, stellt sich die Frage, ob ein Gewinn ernsthaft gewollt war.

Gewinnerzielungsabsicht ist das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Objekts, d.h. es müssen auf Dauer gesehen per Saldo positive Einkünfte erwirtschaftet werden. Ein Gewinn in einem oder in einigen Jahren reicht hierfür nicht aus. Dabei können auch wirtschaftliche Vorteile, wie Steuerersparnisse, die Gewinnerzielungsabsicht nicht begründen.

Der Prognosezeitraum orientiert sich grundsätzlich an der Nutzungsdauer der Vermietungsobjekte und beläuft sich bei Ferienwohnungen auf 30 Jahre; bei allen anderen Wohnungen gilt grundsätzlich ein Zeitraum von 100 Jahren. Die im Prognosezeitraum voraussichtlich zu er-wartenden Einnahmen und Werbungskosten sind zu schätzen. Diese Schätzung erfolgt anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit in einem bestimmten Zeitraum (in der Regel in den letzten fünf Jahren) angefallenen Einnahmen und Werbungskosten. Wegen Unsicherhei-ten beim 30-jährigen Prognosezeitraum (bei Ferienwohnungen) ist bei der Gesamtsumme der geschätzten Einnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10% und bei der Gesamtsumme der geschätzten Ausgaben ein Sicherheitsabschlag von 10% vorzunehmen.


Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von Seiten der Finanzbehörde von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, auch wenn die Wohnung an Angehörige vermietet wird. Dies bestätigt auch eine soeben erfolgte Entscheidung des Bundesfinanzgerichtshofs vom 09.07.02. Eine Vermietungstätigkeit ist danach auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Besondere Umstände, die gegen das Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht sprechen, können z.B. Mietkaufmodelle oder Bauherrenmodelle mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie sein. Ferner liegt ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - in der Regel bis zu fünf Jahren - seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert.

Speziell bei der Vermietung von Ferienwohnungen kann die Gewinnerzielungsabsicht durchaus von der Finanzbehörde im einzelnen zu bezweifeln sein, wenn man bedenkt, dass die Ferienwohnung z.B. saisonbedingt einige Zeit leer steht oder der Vermieter selbst ab und zu darin wohnt. Hierzu gibt es ein neues Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom 14.10.2002, das im folgenden erläutert werden soll.

In den Fällen, in denen eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehalten wird, ist ohne weitere Prüfung von Seiten des Finanzamtes von einer Gewinnerzielungsabsicht des Vermieters auszugehen, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben.

Probleme ergeben sich jedoch, wenn

  • Jahre mit ausschließlicher Vermietung und Jahre mit gelegentlicher Selbstnutzung sich abwechseln,

  • bei Höhe und Dauer der Werbungskostenüberschüsse trotz nachgewiesener Vermietungsbemühungen mehrjährig keine Vermietung stattfindet,

  • die Anzahl der Vermietungstage unter dem Durchschnitt der saisonalen Vermietungen am Ferienort liegt oder

  • längere Leerstandszeiten auf Grund unterbliebener Vermietungsbemühungen gegeben sind.

Dabei ist zu beachten, dass die Beweislast bezüglich der dauernden Vermietungstätigkeit beim Steuerpflichtigen liegt.

Selbstverständlich stellen kurzfristige Aufenthalte des Vermieters in der Ferienwohnung zu Wartungsarbeiten, Schlüsselübergabe an Feriengäste, Reinigung bei Mieterwechseln, allgemeiner Kontrolle, Beseitigung von durch Mietern verursachten Schäden, Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Teilnahme an Eigentümerversammlungen keine Selbstnutzung dar. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Ferienwohnung in Eigenregie oder durch beauftragte Dritte vermietet wird.

Bei zeitweiser Vermietung und zeitweiser Selbstnutzung sind als Werbungskosten nur die Aufwendungen anzusetzen, die auf die Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung tatsächlich an Feriengäste vermietet oder zur Vermietung bereitgestellt wird. Aufwendungen, die auf die Zeit der Selbstnutzung entfallen, können daher nicht berücksichtigt werden. Was Aufwendungen betrifft, die sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch die Vermietung veranlasst sind, wie z.B. Gebäudeabschreibung, Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben etc., sind im Verhältnis der Zeiträume der jeweiligen Nutzung zueinander aufzuteilen.

Steht das (Wohn)Objekt leer, ist die Leerstandszeit und die damit verbundenen Aufwendungen der Selbstnutzungs- oder der Vermietungszeit zuzurechnen. Ist der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklärbar, ist davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten der Ferienwohnung zu gleichen Teilen für Selbstnutzung und für beabsichtigte Vermietung entstanden sind und werden daher zu jeweils 50% auf die jeweiligen Nutzungen aufgeteilt.


Abschließend kann folgende Schlussfolgerung gezogen werden: aus längeren Verlustperioden kann allein nicht auf das Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht geschlossen werden. Vielmehr sind dazu weitere Feststellungen (wie oben angeführt) erforderlich, dass die verlustbringende Tätigkeit nur aus in der Lebensführung liegenden persönlichen Gründen ausgeübt wird. Bestehen von Seiten der Finanzbehörde Zweifel an der Gewinnerzielungsabsicht, wird in der Regel dieser Bereich unter Vorbehalt der Nachprüfung gesetzt. Ergibt sich dann später, dass die Gewinnerzielungsabsicht nicht vorliegt ist, können diese Verluste aus Vermietung und Verpachtung nachträglich aberkannt werden.


Soweit Sie Bedenken hinsichtlich der Anerkennung von Verlusten haben, scheuen Sie sich nicht, die Gewinnerzielungsabsicht durch einen Fachmann prüfen zu lassen. Bereits einfache steuerlich anerkannte Gestaltungsregelungen können dazu führen, dass dieses Thema beim Finanzamt gar nicht mehr problematisiert werden wird.