Gewerblicher Grundstückshandel
Neueste Rechtsprechungstendenzen

Von Rechtsanwältin Steuerberaterin Agnes Fischl, Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Fischl & Lettl, Unterhaching


Die Abgrenzung der gewerblichen (steuerbaren) von der privaten (nicht steuerbaren) Grundstücksveräußerung beschäftigt die Finanzgerichte seit vielen Jahren. Die steuerlichen Konsequenzen können dabei sehr schwerwiegend sein.

Mit Beschluss des Bundesfinanzhofes (BFH) vom 10.12.2001 hat der Große Senat versucht, die Abgrenzungsschwierigkeiten aufzunehmen und Klarheit bei den Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels zu schaffen.

Somit stellt sich zunächst die Frage, wie der Gewerbebetrieb im Sinne des Einkommensteuergesetzes (EStG) definiert wird. Gemäß § 15 Abs. 2 EStG ist Gewerbebetrieb eine selbständige und nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Zusätzlich darf es sich bei der Tätigkeit um keine private Vermögensverwaltung handeln.

Das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels bedeutet, dass die Grundstücke sich nicht mehr im privaten Vermögensbereich befinden, sondern notwendigerweise in einem Gewerbebetrieb eingelegt werden. Der Einlagewert ist der Teilwert (Verkehrswert). Ist das Grundstück in den letzten drei Jahren vor der Einlage angeschafft worden, tritt an die Stelle des Teilwerts die Anschaffungskosten abzüglich der Abschreibung. Mit dieser Einlage wird dieses Grundstück bzw. diese Grundstücke Betriebsvermögen, mit der Folge, dass jeder Verkauf steuerpflichtig (und zwar einkommensteuer- wie auch gewerbesteuerpflichtig) wird.

Ob bei Handeln mit Grundstücken Gewerblichkeit gegeben ist, richtet sich insbesondere nach der sog. "Drei-Objekt-Grenze". Sie besagt, dass grundsätzlich kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Diese Objekt-Grenze gilt nicht nur für Anschaffungen in Form von Kauf, sondern gleichermaßen in Fällen der eigenen Bebauung / Errichtung und des anschließenden Verkaufs. Für die Drei-Objekt-Grenze ist ferner entscheidend, dass die Anschaffungen und Veräußerungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang erfolgen. In der Regel ist dies dann der Fall, wenn die Zeitspanne nicht mehr als 5 Jahre beträgt.

Konkret heißt dies: werden mindestens 4 Objekte innerhalb von 5 Jahren veräußert, so ist regelmäßig, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen, von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen. Die Einnahmen mit dem hieraus erzielten Gewinn sind dann der Einkommensteuer zu unterwerfen.



Diese sehr starren Voraussetzungen wurden nun durch den Beschluss aufgeweicht.

  1. Die unentgeltliche Übertragung eines Grundstücks stellt dabei keine Veräußerung im Sinne des gewerblichen Grundstückshandels dar. Veräußert der Beschenkte das Grundstück entgeltlich an einen Dritten weiter, so wird die Vorbesitzzeit des Schenkers angerechnet. Zu beachten ist aber auch, dass die verschenkten Objekte dann Berücksichtigung finden, wenn der Steuerpflichtige als Schenker, bevor er sich dazu entschloss, die Objekte unentgeltlich z. B. an seine Kinder zu übertragen, die (zumindest bedingte) Absicht besaß, auch diese Objekte am Markt zu verwerten. Die später verschenkten Objekte waren dann bereits von Anfang an im Umlaufvermögen des gewerblichen Grundstückshandels des Steuerpflichtigen enthalten. Für die unentgeltliche Übertragung auf die Kinder müssten die Objekte dass erst aus dem Gewerbebetrieb (zum Teilwert = Marktwert) entnommen werden. Die Differenz zum wahrscheinlich niedrigeren Buchwert hat der Steuerpflichtige als Gewinn zu versteuern.


  2. Für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels ist es daher notwendig, dass mehrere Objekte gegen Entgelt "veräußert" werden. Dies bedeutet ferner, dass bei diesen Vorgängen immer eine Veräußerungsabsicht gegeben sein muss. Ob eine sogenannte "entscheidungserhebliche" Veräußerungsabsicht vorliegt oder nicht, richtet sich nach äußeren Beweisanzeichen wie der Anzahl der verkauften Objekte und dem zeitlichen Abstand der maßgeblichen Tätigkeit. Die bloße Erklärung des Steuerpflichtigen, er habe eine solche Absicht nie gehabt, reicht nicht aus. Werden die Objekte in engem zeitlichen Zusammenhang veräußert, zwingt dies nach der Lebenserfahrung zu der Schlussfolgerung, dass bei Erwerb des Objekts zumindest bedingte Verkaufsabsicht bestanden hat. Der Steuerpflichtige kann sich nicht darauf berufen, die Verkaufsabsicht erst später gefasst zu haben, etwa wegen zu hoher finanzieller Belastung des Objekts oder Finanzschwierigkeiten. Diese Grundsätze gelten nicht nur bei Veräußerungen von Objekten, sondern auch bei deren Modernisierung mit anschließender Veräußerung.

    Sprechen eindeutige Anhaltspunkt gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht, so liegt trotz Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze ein gewerblicher Grundstückshandel nicht vor.

    Andererseits kann aber ein gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerung von weniger als vier Objekten gegeben sein, wenn besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen. Wird zum Beispiel ein erworbenes Grundstück schon vor seiner Bebauung wieder verkauft oder von vornherein auf Rechnung oder nach den Wünschen des nächsten Erwerbers bebaut, kann dies durchaus die Folgen dieses ge-werblichen Grundstückhandels auslösen.

    Die Merkmale des BFH-Beschlusses wurden durch ein Urteil des BFH vom 18.09.2002 fortgeführt und wie folgt ergänzt: werden z. B. Bauvorhaben nur kurzfristig finanziert, hat der Steuerpflichtige bereits während der Bauzeit eine Maklerfirma mit dem Verkauf des Objekts beauftragt oder selbst Veräußerungsannoncen geschaltet, wurde vor Fertigstellung des Bauwerks ein Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber geschlossen oder hat er Gewährleistungspflichten über den bei Privatverkaufen üblichen Bereich hinaus übernommen, so kann ebenfalls eine gewerbliche Betätigung angenommen werden. Dies erst recht, wenn der Steuerpflichtige seine Veräußerungsabsicht nach außen (z.B. gegenüber dem Finanzamt) bekundet oder in sonstiger Weise dokumentiert hat.


  3. Wie bereits erwähnt, müssen grundsätzlich mehr als drei Objekte veräußert werden, damit gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze sind nach der Rechtsprechung:

  • Wohneinheiten, d.h. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen etc.

  • Unbebaute Grundstück bzw. -parzellen

  • Miteigentumsanteile

  • Anteile an Grundstücks-Personengesellschaften

  • Mehrfamilienhäuser / Großobjekte. Es gibt Ansätze des BFH, sogenannte Großobjekte als ein zu veräußerndes Objekt zu sehen. Dies ist jedoch einzelfallbezogen und durch die Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Laut einem Urteil des BFH vom 16.05.2002 können mehrere Wohnungseigentumsrecht desselben Eigentümers steuerrechtlich als wirtschaftliche Einheit und damit als ein Objekt zu beurteilen sein, wenn sich der Inhaber der Wohnungseigentumsrechte schon im Zeitpunkt des Abschlusses der einzelnen Kaufverträge zur Errichtung und Übertragung eines, zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte umfassenden einheitliche Wohnung verpflichtet hat.


Garagen dagegen gelten als Zubehör-Räume zu den jeweiligen Wohneinheiten und sind daher als einzelne Objekt neben den zu veräußernden Eigentumswohnungen nicht mitzuzählen, auch dann nicht, wenn sie an andere Erwerber als die Käufer der Eigentumswohnungen veräußert werden.



  1. Wann genau gewerblicher Grundstückshandel vorliegt ist jedoch immer eine Frage des Einzelfalles und kann niemals pauschal auf jede einzelne Veräußerung übertragen werden.

    Insbesondere deutlich wird dies bei der Veräußerung ursprünglich erworbener bebauter Grundstücke. Auch hier gilt die Regel, dass grundsätzlich die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von ca. fünf Jahren eine gewerbliche Tätigkeit darstellt.

    Werden diese bebauten Grundstücke jedoch langfristig durch Vermietung oder für eigene Wohnzwecke genutzt und dann veräußert, ist die Veräußerung unabhängig von der Zahl der veräußerten Objekte private Vermögensverwaltung und damit keine gewerbliche Tätigkeit. Langfristig meint dabei einen Zeitraum von ungefähr zehn Jahren.

    Wird der Fünfjahreszeitraum dagegen nur leicht überschritten, müssen bis zur Obergrenze von zehn Jahren weitere Umstände den Schluss für einen gewerblichen Grundstückshandel rechtfertigen, dass im Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorgelegen hat. Die Frage nach dem Vorliegen der Veräußerungsabsicht ist jedoch vom Einzelfall abhängig und damit auch nicht pauschal zu beantworten.

    Dies gilt auch für die Veräußerung von Grundstücken durch eine Personengemeinschaft. Auf der Ebene der Gemeinschaft liegt in der Regel kein Gewerbebetrieb vor, wenn diese innerhalb von fünf Jahren seit Erwerb nicht mehr als drei Objekte veräußert. Maßgeblich für die Anwendung der Drei-Objekt-Grenze auf der Ebene der Gemeinschaft sind nur deren Veräußerungen, nicht hingegen die Objekte der einzelnen Gesellschafter. Auf der Ebene der Gesellschaft, also individuell für jeden einzelnen Gesellschafter, sind die Veräußerungen dagegen durchaus zu berücksichtigen.


Die vorstehenden Gesichtspunkte können nur Überblick über die Problematik des gewerblichen Grundstückshandels geben. Gerade weil die Drei-Objekt-Grenze und die früheren Vor-aussetzungen nicht mehr so starr anzuwenden sind, kann es im Einzelfall sogar zu einer Verschärfung bei den Voraussetzungen kommen.