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Grundstücksübertragung beim Zugewinnausgleich
Von Rechtsanwältin Steuerberaterin Agnes Fischl, Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Fischl Lettl, Unterhaching Im Rahmen einer Scheidung von Ehegatten, die keinen Ehevertrag abgeschlossen und damit keinen anderen Güterstand vereinbart haben, gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Es ist ein sogenannter Zugewinnausgleich durchzuführen. Kommt es dabei zu einem Ausgleichsanspruch eines Ehegatten gegen den anderen Ehegatten, wird nicht selten dieser Anspruch durch die Übertragung von Allein- oder Miteigentum an einer Immobilie auf den ausgleichsberechtigten Ehegatten erfüllt. Dabei kann es aber zu für die meisten ungeahnten steuerlichen Folgen kommen, die nicht selten hohe Steuerverpflichtungen nach sich ziehen. I.
Ohne einen notariellen Ehevertrag lebt jedes Ehepaar im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dabei verbleiben grundsätzlich die im Alleineigentum eines jeden Ehegatten stehenden Gegenstände in dessen Eigentum. Lediglich solche Gegenstände, die während der Ehe gemeinschaftlich angeschafft werden, werden Miteigentum der Ehegatten. Ein Indiz für die "gemeinschaftliche" Anschaffung ist auch, ob der Kaufvertrag von beiden Ehegatten unterzeichnet ist. Was vor der Ehe bereits einem Ehegatten gehört hat, gehört ihm auch während der Ehe alleine und wird durch die Heirat nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum. Am Ende der Ehe wird im Rahmen des Zugewinns das Vermögen des einen Ehegatten bei Beginn der Ehe mit dem bei Beendigung der Ehe verglichen. Kommt hier ein positives Ergebnis heraus, d.h. hat er sein Vermögen während der Ehe vermehrt, so ist das der Zugewinn dieses Ehegatten. Der gleiche Vergleich wird beim anderen Ehegatten ebenfalls angestellt. Ist dieser so errechnete Zugewinn des einen Ehegatten höher als der des anderen, so ergibt die Hälfte dieser Differenz den sogenannten Zugewinnausgleich, den der Ehegatte mit dem höheren Zugewinn dem anderen ausgleichen muss. Die sich für die Berechnung ergebenden durchaus sehr komplizierten Rechtsfragen würden den eigentlichen Zweck dieses Aufsatzes sprengen. In jedem Fall sollte eine familienrechtliche Beratung in Anspruch genommen werden. Der Zugewinnsausgleichsanspruch ist gesetzlich gesehen immer ein Anspruch in Geld und muss daher auch mit einem Geldausgleich erfüllt werden. Der Zugewinnausgleichsanspruch an sich unterliegt weder der Einkommensteuer noch löst er Schenkungssteuer aus. Dies wird gemäß § 5 ErbStG explizit geregelt. II.
Es besteht die Möglichkeit, und dies ist auch durchaus gängige Praxis, dass der Zugewinnsausgleichsanspruch nicht in Geld ausgeglichen wird, sondern vielmehr ein Wirtschaftsgut übertragen wird. Darunter fallen vor allem die Übertragungen von Miteigentumsanteilen bzw. von Alleineigentum an einer Immobilie an den Ausgleichsberechtigten. Da das Gesetz vorsieht, dass der Zugewinnsausgleichsanspruch in Geld geleistet werden muss, ist die Übertragung eines solchen Wirtschaftsgutes rechtlich gesehen an Erfüllung statt. Gerade dieser Umstand kann steuerliche Konsequenzen auslösen, die nachfolgend dargestellt werden sollen. Steuerlich gesehen handelt es sich dabei um eine entgeltliche Veräußerung des Wirtschaftsguts. Die entgeltliche Veräußerung einer Immobilie stellt ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG dar und ist unter den dort genannten Bedingungen steuerpflichtig. Sollte also die zu übertragende Immobilie innerhalb von 10 Jahren vor der Übertragung im Rahmen des Zugewinnsausgleichs angeschafft worden sein, so müsste der Veräußerungsgewinn grundsätzlich versteuert werden. Die Regelung des § 23 EStG hat seit 1995 noch eine weitere Verböserung erfahren: ist vorher der Spekulationsgewinn durch den Vergleich der ursprünglichen Anschaffungskosten mit dem Veräußerungserlös ermittelt worden, ist nun bei der Fremdvermietung der im Rahmen der Einkommensteuer angesetzte jährliche Abschreibungsbetrag von den Anschaffungskosten abzusetzen. Wird also ein ursprünglicher Anschaffungspreis aufgrund der Wertentwicklung gar nicht mehr erzielt, so kann sich dennoch ein Spekulationsgewinn ergeben, da die Abschreibung die Anschaffungskosten verringert. Für die nachfolgenden Fälle wird der Einfachheit halber eine Abschreibung von pauschal 2 %/Jahr unterstellt. III.
Gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, S. 3 EStG sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, von dieser Besteuerung ausgenommen. Soweit daher die übertragene Immobilie von den Ehegatten zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist, würden sich aus der Übertragung keine einkommensteuerrechtlichen Folgen ergeben. Dies bedeutet nun, dass fremdvermietete Immobilien, die ursprünglich als Kapitalanlage gekauft worden sind, die Voraussetzung der Eigennutzung niemals erfüllen, § 23 EStG daher anwendbar ist. Wird diese fremdvermietete Immobilie nun an Erfüllung statt im Rahmen des Zugewinnausgleichs übertragen und liegen die Voraussetzungen des § 23 EStG vor, befindet sich diese Immobilie also weniger als 10 Jahre im Eigentum des Ausgleichsverpflichteten, so ist diese Übertragung steuerpflichtig. Beispiel:
IV.
Auch das im Eigentum der Eheleute befindliche Ferienhaus kann Gegenstand dieses Ausgleichs sein. Dabei ist vor allem zu unterscheiden, ob dieses Ferienhaus lediglich durch die Ehegatten genutzt, oder ob es zwischenzeitlich auch an fremde Dritte weitervermietet wird. Sollte eine Vermietung als Ferienhaus an fremde Dritte erfolgen, wird es nicht lediglich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, womit bei einer Übertragung auf den Ausgleichsberechtigten dieser Vorgang ebenfalls steuerpflichtig nach § 23 EStG sein kann, wenn sich das Ferienhaus noch nicht länger als 10 Jahre im Eigentum eines oder beider Ehegatten befindet. Steht dieses Ferienhaus aber lediglich den Ehegatten zur Verfügung, würde es als zu eigenen Wohnzwecken eingestuft werden und damit aus der Besteuerung des § 23 EStG herausfallen. Beispiel: M und F lassen sich im Jahr 2003 scheiden. M besitzt auf Sylt ein Ferienhaus, welches er im Jahr 1999 für einen Kaufpreis in Höhe von € 40.000,00 gekauft hat. Im Jahre 2003 hat das Haus einen Verkehrswert von € 50.000,00. F steht ein Zugewinnausgleichsanspruch in Höhe von € 50.000,00 zu, M überträgt F zu Erfüllung dieses Anspruchs das Ferienhaus.
Hinzuweisen ist in Zusammenhang mit Ferienhäusern im Ausland, dass bei der Übertragung von Eigentumsanteilen an einem Ferienhaus, welches sich im Ausland befindet, zusätzlich ausländische Steuern ausgelöst werden könnten. V.
Der häufigste Fall dürfte aber sein, dass statt des Zugewinnsausgleichsanspruch in Geld das eigengenutzte Familienheim übertragen wird. Beispiel: M und F lassen sich im Jahr 2003 scheiden. M ist Alleineigentümer des Hauses, welches im Jahr 1999 für einen Kaufpreis in Höhe von € 200.000,00 von ihm gekauft worden ist. Im Jahre 2003 hat das Haus einen Verkehrswert in Höhe von € 250.000,00. Bei der Trennung im Jahre 2001 zieht M aus, F verbleibt mit dem gemeinsamen minderjährigen Kind K im Haus. F steht ein Zugewinnsausgleichsanspruch in Höhe von € 250.000,00 zu. In Erfüllung dieses Zugewinnausgleichsanspruches überträgt M das Haus auf F. Hier stellt sich nun die Frage, ob ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Familienhaus an F übertragen worden ist. M ist bereits bei der Trennung und damit sicherlich 2 Jahre vor der Scheidung aus dem Haus ausgezogen. Im Zeitraum der Trennung wurde es daher von M nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Da M als Übertragender auch der Steuerpflichtige ist, ist grundsätzlich auf seine Wohnsituation abzustellen. Soweit derzeit ersichtlich ist, gibt es für dieses Problem im Rahmen des § 23 EStG noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung. V.
Es gibt allerdings im Rahmen des § 10 e EStG, in welchem die Voraussetzung der zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie ebenfalls als steuerlicher Begriff genannt wird und damit wohl vergleichbar ist, Rechtsprechung zu dieser Problematik. Solange die Ehefrau mit einem Kind im Sinne des § 32 EStG in dem Familienheim wohnen bleibt, wird dieses trotz Auszug des Alleineigentümers als ein zu eigenen Wohnzwecken des Alleineigentümers genutztes Wohnheim behandelt. Die Übertragung ist daher nicht nach § 23 EStG steuerbar. Kinder im Sinne des § 32 EStG sind alle minderjährigen Kinder bzw. alle volljährigen Kinder bis zum 27. Lebensjahr, welche ihre Ausbildung noch nicht beendet haben. Sollte ein Kind auch nach dem 27. Lebensjahr noch unterhaltsberechtigt sein, so müssen die Voraussetzungen für die Unterhaltsberechtigung dann im Einzelfall nachgewiesen werden (z.B. Unterhaltsverpflichtung besteht aufgrund der Behinderung des Kindes weiter). In unserem Beispielsfall würde daher die Übertragung des ursprünglich im Alleineigentum des M stehenden Hauses auf F nicht unter § 23 EStG fallen, da F mit einem minderjährigen Kind noch in dem Familienheim lebt. Beispiel: Der oben gebildete Beispielsfall wird nun so abgeändert, dass die Ehe kinderlos geblieben ist. Alle anderen Fakten sollen nicht verändert werden. In solchen Fällen geht die Rechtsprechung zu § 10 e EStG ganz konsequent davon aus, dass dann das Familienheim nicht mehr von M zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und somit unter § 23 EStG fällt. Die Übertragung ist dann also steuerpflichtig. M müsste dann also den Veräußerungsgewinn in Höhe von € 70.000,00 versteuern. VI.
Sollte einem Kind im Sinne von § 32 EStG eine Wohnung beispielsweise zu Studiumszwecken in einer fremden Stadt unentgeltlich überlassen werden, dann erkennt die Rechtsprechung auch diese Wohnung als vom Alleineigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie an, womit bei einer Übertragung keine Steuerpflicht entsteht. Anders wäre dies allerdings, wenn mit dem Kind ein Mietvertrag abgeschlossen worden ist. Dann liegt keine unentgeltliche Überlassung mehr vor, womit die Rechtsprechung die Eigennutzung versagt. VII.
Ist die Übertragung also steuerpflichtig, so stellt diese für F eine Anschaffung und für M eine Veräußerung dar. M muss daher Steuern auf den Veräußerungsgewinn bezahlen. Beispiel: M hat 1999 das Grundstück zum Alleineigentum für € 100.000,00 erworben. Dieses Grundstück wurde seither vermietet. Im Jahre 2003 wird die Ehe mit F geschieden und F würde ein Zugewinnsausgleichsanspruch in Höhe von € 250.000,00 zustehen. Zur Abgeltung dieses Anspruches überträgt M ihr das Grundstück, welches im Übertragungszeitpunkt einen Verkehrswert von € 250.000,00 hat. Da es sich bei dieser Immobilie von Anfang an um eine fremdvermietete Immobilie handelte, greift § 23 EStG ein. Die Immobilie wird auch innerhalb von 10 Jahren weiter veräußert. Der zu versteuernde Gewinn von M beträgt daher:
Dieser Gewinn ist dann mit dem individuellen Einkommensteuertarif des M zu versteuern. F hat ihrerseits Anschaffungskosten in Höhe von € 250.000,00 und damit die Notwendigkeit, eine neue Abschreibung zu beginnen, die dann aber gemäß § 7 Abs. 4 EStG mit 2 % durchzuführen ist. War eine degressive Abschreibung vor der Übertragung möglich, so würde man sich mit dieser Übertragung diese Abschreibungsmöglichkeit zerstören. Hinzuweisen ist kurz noch auf folgende steuerliche Gegebenheit: Sollte das zu übertragende Alleineigentum bzw. der zu übertragende Miteigentumsanteil mehr wert sein, als der Zugewinnsausgleichsanspruch an sich, so ist die Frage zu stellen, ob hier nicht insoweit eine steuerpflichtige Schenkung anzusetzen ist. Sicherlich ist es nicht der Normalfall, dass Ehegatten, die sich gerade scheiden lassen, einander etwas schenken. Dennoch kommt es dann vor, wenn z.B. die Verkehrswertbewertung nicht genau genug vorgenommen wird. In jedem Fall sollten bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen des Zugewinnsausgleichs die vorgenannten Punkte berücksichtigt werden, um nicht später die unliebsame Bekanntschaft mit § 23 EStG zu machen. Dieser Beitrag wurde Ihnen zur Verfügung gestellt von Frau Rechtsanwältin Astrid Congiu-Wehle aus der Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Agnes Fischl und Michael Lettl, Unterhaching, 089/6156630. Frau Rechtsanwältin Congiu-Wehle ist in der Kanzlei Fischl & Lettl für den Fachbereich Familienrecht zuständig. |