Eigenheimzulage

Anerkennung von Mietverhältnissen und Darlehensverhältnissen zwischen nahen Angehörigen

Von Rechtsanwältin Steuerberaterin Agnes Fischl, Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Fischl Lettl, Unterhaching

Verträge zwischen nahen Angehörigen, wie zum Beispiel zwischen Eltern und Kindern, werden - soweit sich hieraus steuerliche Konsequenzen ergeben - seit jeher vom Finanzamt kritisch durchleuchtet. Im Folgenden sollen diesbezüglich Mietverträge sowie Darlehensverhältnisse näher betrachtet werden.

Es gibt unter anderem Konstellationen, in welchen die Eltern sich z.B. eine Eigentumswohnung anschaffen und sie zu einem äußerst niedrigen Mietzins an ihre Kinder weitervermieten. Damit haben sie geringe Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, können aber im Gegenzug den vollen Werbungskostenabzug (Schuldzinsen, Abschreibung etc.) geltend machen. Dadurch entstehen Verluste aus dieser Einkunftsart, die mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden können und somit die zu zahlenden Steuer senken.

Grundsätzlich steht es natürlich Angehörigen frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander so zu gestalten, dass sie steuerlich möglichst günstig sind.

Damit - wie in obigem Beispiel - jedoch nicht das Mietverhältnis ausschließlich zur Senkung von Steuern missbraucht wird, muss es gewissen steuerrechtlichen Anforderungen entsprechen.

Genaugenommen muss das Mietverhältnis dem sog. Drittvergleich oder auch Fremdvergleich standhalten. Dies bedeutet, dass das Mietverhältnis zwischen Angehörigen so gestaltet sein muss, als wie wenn es zwischen Fremden Dritten vereinbart worden wäre. Natürlich gibt es auch hier gewisse Spielräume, auf die noch näher eingegangen wird.

Der Fremdvergleich hat aber nur dort seine Berechtigung, wo nicht anderweitig festgestellt werden kann, dass die vereinbarten Leistungen tatsächlich dem Einkunftserzielungsbereich und nicht dem Privatbereich zuzurechnen sind. Dabei ist für die Beurteilung eines Angehörigenvertrages auf die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten zu achten; dies bedeutet aber auch, dass nicht jede Abweichung vom Üblichen (wie unregelmäßige Mietzahlungen, Ungenauigkeiten bei den Nebenkosten) die steuerliche Anerkennung des Vertrages ausschließt. Auch ein Formverstoss muss der steuerlichen Anerkennung des Mietvertrages nicht entgegenstehen.

Das Finanzamt prüft stets, ob es sich bei dem Mietverhältnis nicht um ein Scheingeschäft handelt, d.h. ob die gezahlte Miete auch tatsächlich vom Mieter stammt. Darüber hinaus müssen die Hauptpflichten, Überlassung des Mietobjekts von Seiten des Vermieters und Zahlung des Mietzinses von Seiten des Mieters, klar und eindeutig vereinbart sein sowie dann auch entsprechend durchgeführt werden. Die Schriftform des Mietvertrages ist dabei aber nicht unbedingt erforderlich (BFH/NV 2000, 429). Auch ist zu beachten, dass nicht korrekt durchgeführte Nebenkostenabreden auf die steuerliche Anerkennung des Mietvertrages grundsätzlich keine Auswirkungen haben dürften, da es auch bei der Fremdvermietung in diesem Bereich oft zu Nachlässigkeiten kommt. Die Nebenkosten selbst müssen dabei aber klar im Mietvertrag vereinbart gewesen sein. Darüber hinaus gibt es noch zahlreiche Fallgestaltungen, die in Urteilen des BFH überprüft worden sind. Daher ist jeder Einzelfall für sich gesondert zu betrachten und einer genauen Prüfung zu unterziehen, ob er den steuerlichen Anforderungen entspricht.

Bemerkenswert ist aber eine Rechtsprechungsänderung im Jahr 2000, auf die hiermit hingewiesen werden soll: bisher war die Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder zulässig, wenn das Kind die Miete aus eigenen Mitteln begleichen kann, und zwar auch dann, wenn die Mittel zuvor von den Eltern geschenkt worden sind. Nunmehr kann die steuerliche Wirksamkeit von Mietverhältnissen darüber hinaus nicht deshalb versagt werden, weil das Kind die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern zahlt oder die Miete mit dem Barunterhalt verrechnet. Dies gilt auch bei mündlichen Verträgen. Nicht anerkannt wird dagegen weiter ein Mietvertrag über Teile einer Wohnung, in der Eltern und Kinder in einer Hausgemeinschaft leben, oder wenn sich die Eltern an einer an das Kind vermieteten Wohnung ein Mitnutzungsrecht vorbehalten haben.

Ferner wird die teilweise Vermietung gemeinsam genutzter Teile eines Einfamilienhauses an Ehegatten oder Lebensgefährten nicht anerkannt.

Für Mietverträge kann daher zusammenfassend festgestellt werden, dass solche im Großen und Ganzen immer so vereinbart werden sollten, als ob sie mit fremden Dritten abgeschlossen werden würden. Darüber hinaus ist natürlich, was die Höhe des Mietzinses betrifft, § 21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes zu beachten, wonach die vereinbarte Miete mehr als 50% der ortsüblichen Miete betragen sollte (voller Werbungskostenabzug). Ist dies nämlich nicht der Fall, wird die Wohnungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Dies bedeutet dann, dass die Werbungskosten nur teilweise - entsprechend ihrem Verhältnis zum entgeltlichen Teil - abgezogen werden dürfen.

Ein weiteres Problem stellt die steuerliche Behandlung von Darlehensverhältnissen zwischen Angehörigen dar, insbesondere bei vorangegangener Schenkung des Darlehensbetrages, wenn es z.B. darum geht, die durch das Darlehen entstandenen Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen. Mit dieser Problematik hat sich auch der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 19.02.2002 beschäftigt. Grundlage des Urteils bildete folgender Sachverhalt:

Eine Mutter schenkte ihren minderjährigen Kindern jeweils einen gleichen Geldbetrag. Diesen Geldbetrag gewährten die Kinder wiederum ihrem Vater als Darlehen, der sich damit ein Grundstück anschaffte. Die Hälfte des Grundstücks übertrug der Vater alsbald dann der Mutter, die einen erneuten Geldbetrag nahezu in Höhe des Darlehens in die Renovierung des Gebäudes steckte.

Problematisch war hier, ob der Darlehensvertrag zwischen dem Vater und seinen Kindern rechtsmissbräuchlich war oder nicht; den Eltern wurde durch das Finanzgericht nämlich vorgeworfen, dass sie mit der Schenkung und der Darlehenshingabe weitere Werbungskosten in Form von Schuldzinsen für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung schaffen wollten, und diese Gestaltung damit ausschließlich der Steuerersparnis dienen sollte.

Der BFH hat aber mit obigen Urteil diese Ansicht entschieden verneint. Eine rechtsmissbräuchliche Gestaltung ist nur dann gegeben, wenn eine Gestaltung gewählt wird, die - gemessen an dem erstrebten Ziel - unangemessen ist, der Steuerminderung dienen soll und durch wirtschaftliche oder sonst beachtliche nichtsteuerliche Gründe nicht zu rechtfertigen ist. Obiger Fall diente nach dem BFH jedoch nicht ausschließlich der Steuerersparnis. Zum einen war die Schenkung der Mutter an ihre Kinder zivilrechtlich wirksam, da sie in Anrechnung auf den Pflichtteil geschah. Eine endgültige Vermögensverschiebung liegt damit vor. Die Vermögensverschiebung war auch durch außersteuerliche Gründe gerechtfertigt, da die Mutter zwar den hälftigen Grundstücksanteil vom Ehemann erhalten hat, aber auch einen hohen Geldbetrag für die Renovierung des Gebäudes aufgewendet hat. Unter Berücksichtigung der Aufnahme des Darlehens durch den Vater waren die Beiträge der Eheleute damit nahezu ausgeglichen. Zum anderen diente die Darlehenshingabe sowohl dem Interesse der Kinder als auch dem Interesse des Vaters. Dabei spielt es keine Rolle, dass die minderjährigen Kinder wiederum von ihren Eltern vertreten worden sind. Die Freiheit in Bezug auf die Verwendung der geschenkten Beträge ist daher nach wie vor zu bejahen. Selbst wenn die Mutter wusste und wollte, dass die geschenkten Beträge dem Vater als Darlehen überlassen werden sollten, mindert dies allein nicht den wirtschaftlichen Wert der Schenkung. Anders wäre es möglicherweise, wenn die Darlehensvereinbarung überwiegend dem Interesse des Vaters gedient und die Kinder benachteiligt hätte. Ferner besteht für die Mutter keinerlei (gesetzliche) Verpflichtung, den Geldbetrag für das Darlehen dem Ehemann direkt zu überlassen. Außerdem hat die Mutter den geschenkten Betrag nicht sich selbst darlehensweise zurückgewährt. Mit dem Darlehen der Kinder wurde der Grundstückserwerb durch den Vater finanziert.

Auch sind die Darlehenszinsen dem Vater zuzurechnen, da er nach dem Vertrag allein Darlehensnehmer war und damit auch die Zinsen schuldete. Das Darlehen wurde auch zur Erzielung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aufgenommen und tatsächlich verwendet.

Natürlich dürfen die Zinsaufwendungen auch nicht aus privaten oder familiären Gründen gezahlt worden sein. Dagegen spricht hier jedoch, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Zinsaufwendungen aus dem Darlehensvertrag resultiert.

Da es sich hier um einen Vertrag unter Angehörigen handelt, muss dieser zur steuerlichen Anerkennung natürlich auch dem Fremdvergleich / Drittvergleich standhalten. Hier gelten dieselben Grundsätze wie bei oben erwähnten Mietverträgen.

Aus dieser Thematik wird ersichtlich, dass es viele Möglichkeiten zwischen Angehörigen gibt, Verträge steuerlich günstig zu gestalten. Der Grad, ob ein Vertrag steuerlich anerkannt wird oder nicht, kann jedoch sehr schmal sein. Für eine optimale steuerliche Gestaltung sollte daher unbedingt die vielfältige Rechtsprechung berücksichtigt werden. Gerne sind wir Ihnen hierbei behilflich.