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Der Vermieter als umsatzsteuerlicher Unternehmer
Einer Vielzahl von Vermietern ist nicht bewusst, dass sie im Rahmen der Vermietungstätig-keit Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes sind und somit den Vorschriften des Umsatzsteuergesetzes (UStG) unterliegen.
Grundsätzlich ist in § 4 (12) UStG geregelt, dass die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken umsatzsteuerfrei ist. Das bedeutet, dass im Mietvertrag keine Umsatzsteuer ausgewiesen werden darf, und der Vermieter die Vorsteuer aus seinen Eingangsrechnungen nicht geltend machen kann.
Die grundsätzliche Steuerbefreiung gilt aber nicht für alle Vermietungstätigkeiten. So ist zum Beispiel die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Stellplatz, Garage) nicht steuerbefreit. Der Vermieter hat im Mietvertrag die gesetzliche Umsatzsteuer auszuweisen (derzeit 16%) und im Rahmen einer Umsatzsteuervoranmeldung an das Finanzamt abzuführen. Wird irr-tümlich keine Umsatzsteuer ausgewiesen, wird der vereinbarte Mietpreis als Bruttowert an-gesehen. Die darin enthaltene Umsatzsteuer wird vom Vermieter an die Finanzverwaltung geschuldet. Ausnahme: Wird der Stellplatz oder die Garage als einheitlicher Vermietungsvorgang zusammen mit einer umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung an den selben Mieter vermietet, wird der Mietvorgang als einheitliche Leistung angesehen, wobei die Wohnungsvermietung die Hauptleistung darstellt, und die Vermietung des Stellplatzes als Nebenleistung gilt. In diesem Fall teilt die Nebenleistung das umsatzsteuerliche Schicksal der Hauptleistung. Der gesamte Vermietungsvorgang ist demzufolge umsatzsteuerfrei. Beispiel 1: A vermietet eine Wohnung zusammen mit einem Stellplatz (der sich in räumlicher Nähe zur Wohnung befindet) an den Mieter B. Folge: Es liegt eine einheitliche Vermietungsleistung vor, die umsatzsteuerfrei zu behandeln ist. Beispiel 2: A vermietet eine Wohnung an den Mieter B. Nachdem Mieter B keinen Stellplatz benötigt, vermietet A diesen Stellplatz einzeln an den Mieter C, mit dem ansonsten kein Mietverhältnis besteht. Folge: Es liegen zwei getrennte Leistungen vor. Die Vermietung der Wohnung an B ist umsatzsteu-erfrei. Die Vermietung des Stellplatzes an C ist umsatzsteuerpflichtig.
Werden Büro- und Geschäftsräume an andere Unternehmer vermietet, liegt grundsätzlich auch hier ein steuerfreier Vermietungsumsatz vor. Sofern der Mieter selbst Unternehmer ist, der zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist, kann der Vermieter diesen Vermietungsvorgang als steuerpflichtig behandeln. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn der Vermieter Aufwendungen für das Vermietungsobjekt tätigt, welche mit Vorsteuer belastet sind, weil er somit diese Vorsteuer geltend machen kann. Beispiel 3: Vermieter A stellt ein Bürogebäude her, das er an eine Rechtsanwaltskanzlei vermietet. A kann auf die Steuerbefreiung verzichten und die Vermietung der Umsatzsteuer unterwerfen, weil die Rechtsanwaltskanzlei selbst umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ist und zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Somit ist der Mieter durch die zusätzlich zu entrichtende Umsatzsteuer nicht belastet. Der Vermieter kann im Gegenzug die Vorsteuer aus den Baukosten und den laufenden Aufwendungen geltend machen. Beispiel 4: Gleicher Sachverhalt wie Beispiel 3, aber Mieter ist eine Versicherungsgesellschaft. Hier liegt zwingend eine steuerfreie Vermietung vor, weil die Versicherungsgesellschaft selbst steuer-freie Umsätze tätigt und daher vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist.
Ein umsatzsteuerliches Problem kann auftreten, wenn der Vermieter sonstige Leistungen eines im Ausland ansässigen Unternehmers in Anspruch nimmt. In diesen Fällen schuldet der Vermieter als Unternehmer und Auftraggeber die Umsatzsteuer des ausländischen Unternehmers gegenüber dem deutschen Fiskus und zwar unabhängig davon, ob er umsatzsteuerfrei oder umsatzsteuerpflichtig vermietet. Beispiel 5: Der Vermieter einer Immobilie in München beauftragt einen Maler aus Österreich, die Aussenfassade des Objektes zu erneuern. Der österreichische Maler führt eine Leistung in Deutschland aus und hat demzufolge 16 % Umsatzsteuer in Deutschland abzuführen. Nachdem er diese Leistung aber an einen Unternehmer erbringt, hat er eine Rechnung ohne Ausweis dieser Steuer (Netto ) zu stellen, und der Vermieter zahlt diesen Nettobetrag an den österreichischen Unternehmer. Zusätzlich hat der Vermieter eine Umsatzsteuervoranmeldung an sein Finanzamt abzugeben in der er die 16 % Umsatzsteuer erklärt und an das Finanzamt zahlt.
Das Umsatzsteuergesetz kann für den Vermieter einige Probleme aufwerfen, welche auf den ersten Blick nicht ohne weiteres ersichtlich sind. Im Gegenzug bietet das Umsatzsteuergesetz allerdings auch Möglichkeiten steuerliche Vorteile zu nutzen. Es ist in jedem Fall anzuraten den einzelnen Vermietungstatbestand auf seine umsatzsteuerlichen Auswirkungen zu durchleuchten. |