Vorfälligkeitsentschädigung Auflösung von Krediten vor Beendigung der Gesamtlaufzeit


Von Rechtsanwältin Steuerberaterin Agnes Fischl, Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Fischl Lettl, Unterhaching


Werden Kredite vor Beendigung der Gesamtlaufzeit aufgelöst, so hat die finanzierende Bank einen Anspruch auf Entschädigung, d.h. auf die sog. Vorfälligkeitsentschädigung.

Vorfälligkeitsentschädigungen sind grundsätzlich Bestandteil des Darlehensvertrages und somit Kreditnebenkosten.

Hierbei stellt sich natürlich die Frage, ob Vorfälligkeitsentschädigungen abziehbare Veräußerungskosten bei der jeweiligen Einkunftsart darstellen, für die der Kredit aufgenommen wurde. Wird zum Beispiel ein Darlehen für die Anschaffung einer Immobilie aufgenommen, mit welcher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden sollen, und wird dieses Darlehen vorzeitig wegen Verkaufs der Immobilie aufgelöst, könnte die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung - wie auch generell die Schuldzinsen - als Veräußerungskosten steuerlich abziehbar sein.

Grundsätzlich gehören Vorfälligkeitsentschädigungen (im Gegensatz zu Schuldzinsen) nicht zu den abziehbaren Veräußerungskosten, wenn die Beendigung des Darlehens im Hinblick auf den Verkauf der Immobilie erfolgte. Diese Rechtsprechung des Bundesfinanzgerichtshofes (BFH) stößt vielfach auf Kritik, da es eigentlich auf die Frage ankommen müsste, wodurch die mit dem Darlehen verbundenen Schuldzinsen und damit auch die Vorfälligkeitsentschädigung verursacht worden sind. Dies wäre ja ohne Zweifel die Vermietungstätigkeit. Somit dürfte es nicht zu Lasten des Steuerpflichtigen gehen, ob er sich z.B. bei der Berechnung der Schuldzinsen, die ja abziehbar sind, verrechnet hat, oder ob die Laufzeit des Darlehens zu lang berechnet wurde.

Da die aktuelle Rechtsprechung des BFH auch in den letzten Entscheidungen diesbezüglich aber an der Nicht-Abziehbarkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung festhält, ist es ratsam, bei der Aufnahme eines Darlehens darauf zu achten, dass es ohne Entschädigung vorzeitig abgelöst werden kann. Auch wenn dadurch ein höherer Zinssatz entstehen mag, kann dies durchaus rentabel sein, da Schuldzinsen (eben im Gegensatz zu der Vorfälligkeitsentschädigung) zu den abziehbaren Werbungskosten zählen. Natürlich besteht ferner die Möglichkeit, das Darlehen auf den Erwerber der Immobilie überzuwälzen. Auch so kann die Entstehung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden.

Von dem Grundsatz der Nicht-Abziehbarkeit von Vorfälligkeitsentschädigungen gibt es nach der Rechtsprechung des BFH dennoch drei Ausnahmen:

  • Wenn die Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten für die Anschaffung eines neuen, dem Erzielen von Einkünften dienenden Objekts anzusehen ist, kann selbige steuerlich berücksichtigt werden. Dies ist nach dem BFH dann der Fall, wenn zwischen dem Verkauf des alten und dem Kauf des neuen Objekts ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Dies bedeutet, dass der Steuerpflichtige bei der Veräußerung des alten Objekts im vorhinein so unwiderruflich über den nach Tilgung des Darlehens verbleibenden Restkaufpreis verfügt, dass er ihn unmittelbar in seiner Verwendung zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit einem bestimmten Objekt festlegt.

  • Ferner können Vorfälligkeitsentschädigungen steuerlich abziehbar sein, wenn die Grundstücksveräußerung der Besteuerung unterliegt (10-Jaresfrist) oder

  • mit dem Darlehen sofort abziehbare Werbungskosten finanziert wurden.

Wird das Darlehen vorzeitig beendet, ist es auch möglich, dass mit einer Disagio-Erstattung von Seiten der Bank zu rechnen ist, die mit der Vorfälligkeitsentschädigung verrechnet werden kann. Hier stellt sich die Frage, ob diese Erstattung dann als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung anzusehen ist, da es sich um eine Rückzahlung von Werbungskosten handelt. Dies hat aber der BFH verneint und somit einen wechselseitigen Zufluss zwischen Disagio-Erstattung und Vorfälligkeitsentschädigung zu Recht verneint. Grundsätzlich stellt ein zurückgezahltes Disagio zwar eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung dar, dies gilt aber nicht, wenn die Disagioerstattung eine eigene Rechnungsposition darstellt und dem Steuerpflichtigen kein eigener Anspruch gegen die Bank zusteht.

Aus all diesen Punkten wird ersichtlich, dass es - was die Aufnahme eines Kredits für den Erwerb einer Immobilie zu Vermietungszwecken betrifft - bereits bei dem Darlehensantrag auf die verschiedensten Gesichtspunkte zu achten ist. Neben den Zahlungsmodalitäten ist es auch wichtig, die steuerlich günstigste Entscheidung zu treffen. Da diese für jede Person unterschiedlich ausfällt, ist der Gang zum Steuerberater und Rechtsanwalt durchaus empfehlenswert.