Aufteilung der Vorsteuer aus Erhaltungsaufwendungen bei nur teilweiser steuerpflichtiger Grundstücksvermietung

Von Rechtsanwältin Steuerberaterin Agnes Fischl, Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Fischl Lettl, Unterhaching


Bei Grundstücken, die sowohl aus Wohn- und Gewerbeflächen bestehen, ist die Vermietung zu Wohnzwecken und von Gewerbeflächen bzgl. der Umsatzsteuer gemäß § 4 Nr. 12 a UStG steuerfrei. Gemäß § 9 UStG kann jedoch bei der Vermietung von Gewerbeflächen an Unternehmer die das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschießen, auf die Steuerbefreiung verzichtet werden.

In einem solchen Fall stellt sich folgende Problematik: bei nicht direkt auf einzelne Gebäudeteile zuzuordnenden Leistungen für das Gebäude, d.h. Leistungen die das gesamte Gebäude betreffen, d.h. auf die Wohn- und Gewerbeflächen, ist die auf diese Leistungen entfallende Vorsteuer damit nur insoweit abziehbar, als sie auf die umsatzsteuerpflichtige Grundstücksvermietung entfällt. Wie jedoch die Aufteilung der Vorsteuer vorzunehmen ist, war bislang umstritten. Das BFH-Urteil vom 17.08.2001 hat nun hierzu Stellung genommen.

Der Teil der Vorsteuerbeträge ist in Bezug auf die Umsätze nicht abziehbar, der den steuerfreien Wohnungsvermietungsumsätzen wirtschaftlich zuzurechnen ist. Gem. § 15 Abs. 4 Satz 2 UStG ist dieser nicht abziehbare Teilbetrag der Vorsteuer im Wege einer sachgerechten Schätzung zu ermitteln.

Für eine sachgerechte Schätzung gibt es unterschiedliche Kriterien:

Die Finanzverwaltung ging bisher davon aus, daß z.B. bei einer Renovierung eines gemischt genutzten Gebäudes nur eine Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der (zum Vorsteuerabzug berechtigenden bzw. diesen ausschließenden) Verwendungen der Flächen oder Raumvolumina möglich ist. Dies sei im Hinblick auf die Entstehungsgeschichte des § 15 Abs. 4 Satz 1 UStG die allein sachgerechte wirtschaftliche Zuordnung.

Der BFH - der Bundesfinanzhof, das höchste deutsche Steuergericht - erkennt unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des EuGH - des europäischen Gerichtshofes - und der hierfür konformen Auslegung der geltenden EG-Richtlinie darüber hinaus ein weiteres Aufteilungsverfahren an:

Die Aufteilung der Vorsteuer nach dem Verhältnis der Mietumsätze. Dieses Verfahren ist sachgerecht, da es in einer objektiv nachprüfbaren einheitlichen Methode die beiden "Nutzungsteile eines gemischt verwendeten Gegenstandes bzw. einer sonstigen Leistung den damit ausgeführten steuerfreien und steuerpflichtigen Umsätzen zurechnet". Der BFH revidiert da-mit die Ansicht der Finanzverwaltung. Die Auslegung der gesetzlichen Vorschrift würde auch andere Zurechnungskriterien im Sinne einer wirtschaftlichen Zuordnung erlauben, solange sie dem gemeinschaftsrechtlichen Mehrwertsteuersystem entsprechen.