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Letztmals bis 31.12.2005 sofortiger Werbungskostenabzug des Disagios bei Baukredit möglich

Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht Kathrin Gerber, München



Der Kreditnehmer, der für den Bau oder Kauf einer Immobilie ein Darlehen aufnimmt, erhält die Darlehenssumme oft nicht vollständig ausbezahlt, sondern nur z. B. zu 91 %.
Den Kürzungsbetrag bezeichnet man als Disagio oder Damnum. Bei dem Damnum handelt es sich um eine Art Zinsvorauszahlung. Je höher das Damnum ist, desto niedriger ist der Nominalzins. Die Voraussetzungen für die Absetzung des Damnums als Werbungskosten im Jahr der Darlehensauszahlung hat die Finanzverwaltung im Bauherrenerlass für Darlehensverträge, die ab 1.1.2004 geschlossen werden, verschärft (BMF- Schreiben vom 20.10. 2003, Az: IV C 3 - S 2253a - 48/03, BStBl 2003 I S. 546).

Das Damnum oder Disagio kann im Jahr der Darlehensauszahlung als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn es marktüblich ist. Sofern der Zinssatz für mindestens fünf Jahre festgeschrieben ist, gelten 5% (früher 10%) der Kreditsumme als marktüblich. Der über die marktüblichen Beträge hinausgehende Betrag ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum oder bei dessen Fehlen auf die Laufzeit des Darlehens zu verteilen.

Das Disagio kann nur als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn ein größerer Teil der Darlehenssumme innerhalb von drei Monaten nach der Entrichtung des Disagios ausgezahlt worden ist. Ein größerer Teil ist anzunehmen, wenn mindestens 30% der Darlehenssumme ausgezahlt werden. Das Disagio ist in den 30% enthalten. Daher reicht es bei einem 5%igen Disagio aus, wenn 25% der Darlehenssumme ausgezahlt werden.

Vorauszahlungen für einen Nutzungszeitraum von mehr als fünf Jahren sind nach dem EURLUmsG über den gesamten Zeitraum zu verteilen für den sie geleistet werden
(§ 11 Abs.2 Satz 3 EStG). Nach dieser Neuregelung müssten Steuerpflichtige das Damnum über die gesamte Laufzeit des Darlehens verteilen. Wird ein Damnum oder Disagio vor dem 1.1. 2006 einbehalten, wird nicht beanstandet, wenn die gesetzliche Neuregelung noch nicht angewendet wird (BMF-Schreiben vom 5. April 2005, Az: IV A3 - S3359 - 7/05, BStBl 2005 I S.617,Tz 2).

Beispiel: Der Steuerpflichtige nimmt für den Bau eines Mietwohnhauses im Jahr 2005 ein Darlehen von 400.000 mit 10 Jahren Zinsfestschreibung auf. Ein Damnum von 5% wird vereinbart. Mindestens 25% des Darlehens werden bis 31.12.2005 ausgezahlt bei gleichzeitiger Einbehaltung des Damnums von 5%. Im Jahr 2005 kann das Damnum von
€ 20.000 in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden.


Autor: Kathrin Gerber
Rechtsanwaltskanzlei, Sonnenstr.13,
80331 München, Tel.: 089/51514990

in Kooperation mit

Activa Steuerberatungsgesellschaft mbH
Nettelbeckstr.34, 81929 München
Geschäftsführerin Steuerberaterin Annelies Hirmer


Beispiel: BMF-Schreiben vom 16. April 2004, Az: IV C 3 - S 2211 - 36/04 (BStBl 2004 I S.464)