Vorsicht bei Zeitmietverträgen - Anerkennung der Einkunftserzielung in Gefahr !


Rechtsanwältin Claudia Ziegelmayer, München


Der Abschluß von sogenannten Zeitmietverträgen ist bei Vermietern sowohl bei der Vermietung von Wohnraum als auch von Gewerberäumen eine oft gewählte Gestaltung des Mietvertrages. Die Gründe die zum Abschluß eines sogenannten Zeitmietvertrages führen, der den Vermieter und den Mieter auf eine bestimmte Zeit bindet, sind dabei vielfältig. Im Wohnraummietbereich hat die Mietrechtsreform zum 1. September 2001 erhebliche Einschränkungen hinsichtlich des Abschlusses von sogenannten Zeitmietverträgen mit sich gebracht.

Gemäß § 575 BGB neue Fassung kann ein Vermieter Wohnraum auf bestimmte Zeit nur unter folgenden Voraussetzungen rechtswirksam bindend vermieten:

  • der Vermieter, nach Ablauf der fest vereinbarten Zeit, die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,


  • der Vermieter in zulässiger Weise die Räume nach Ablauf der fest vereinbarten Zeit beseitigen, oder so wesentlich verändern oder Instandsetzen will, daß die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder aber


  • der Vermieter die Räume nach Ablauf der fest vereinbarten Zeit an einen zur Dienstleistung verpflichteten vermieten will.


Ein Zeitmietvertrag ohne Begründung ist somit im Wohnraummietrecht ab 1. September 2001 rechtlich nicht mehr zulässig.

Bei Gewerberaummietverhältnissen kann ohne Beschränkung weiterhin ein Zeitmietvertrag abgeschlossen werden.

Der Abschluss eines sogenannten Zeitmietvertrages gibt dem Vermieter die Möglichkeit in einem beschränkten Umfang die freie Nutzungsmöglichkeit bzw. Verwertungsmöglichkeit des Mietgegenstandes wieder zu erhalten.

Die aus zivilrechtlicher Sicht mögliche Gestaltung zum Erhalt der Verfügbarkeit des Mietgegenstandes, kann steuerrechtlich jedoch zu großen Problemen führen.

Der BFH hat in drei aktuellen Urteilen vom 9. Juli 2002 (Az.: IX R 57/00, Az.: IX R 47/99 und Az.: IX R 33/01) über die steuerrechtliche Anerkennung von sogenannten Zeitmietverträgen weitreichende Entscheidungen getroffen.

Hierzu im Einzelnen:

  1. BFH-Urteil vom 9. Juli 2002 (Az.: IX R 57/00)

    Befristete Vermietung und anschließende Selbstnutzung:
    In diesem zu entscheidenden Fall, hat der Vermieter nach Neuherstellung der Immobilie zeitlich befristete Mietverträge über Wohn- und Gewerberäume abgeschlossen und die zeitliche Befristung damit begründet, daß nach Ablauf der Festlaufzeit der Vermieter die Räume für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörige nutzen wolle.

    Die zeitliche Befristung war auf fünf Jahre beschränkt. Hier ist anzuführen, daß aufgrund der im Jahre 1993 geltenden gesetzlichen Vorschriften des § 564 c BGB (alt) sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge höchstens auf einen Zeitraum von fünf Jahren rechtswirksam befristet werden konnten. Dem Vermieter war somit zivilrechtlich nicht die Möglichkeit gegeben, die zeitliche Befristung auf einen längeren Zeitraum rechtswirksam zu vereinbaren.

    Aufgrund der zeitlichen Befristung, war nunmehr zwischen dem Steuerpflichtigen und dem Finanzamt strittig, ob der Steuerpflichtige aufgrund der zeitlichen Befristung der Mietverträge überhaupt eine Einkunftserzielungsabsicht habe.

    Hierzu führt der BFH aus:

    Grundsätzlich sei bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit davon auszugehen, daß der Steuerpflichtige beabsichtige, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Diese Grundsätze lassen sich auf zeitlich befristete Mietverträge mit Selbstnutzungsabsicht jedoch nicht anwenden müssen.

    Zur Beurteilung der Einkunftserzielungsabsicht müsse auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages abgestellt werden. Sollte zu einem späteren Zeitpunkt die Selbstnutzungsabsicht wieder wegfallen, so habe dies auf die Beurteilung der Einkunftserzielungabsicht zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietverhältnisses keine Rechtswirkung. Der spätere Wegfall der Selbstnutzungsabsicht könne allenfalls auf den Zeitpunkt des dann neu abgeschlossenen Mietvertrages Auswirkungen haben.

    Weiter führt der BFH aus, dass - anders als in den Fällen langfristiger Vermietung - bei befristeter Vermietung eine Prognose dahingehend erforderlich sei, ob ein Totalüberschuß erzielt werden soll. Diese Prognose umfasse den Zeitraum der voraussichtlichen Dauer der Vermögensnutzung, die durch den zeitlich befristeten Mietvertrag und dessen Laufzeit bestimmt werde.

    Dies hat die steuerrechtliche Konsequenz, dass der Steuerpflichtige, der Immobilien zeitlich befristet vermietet durch Vorlage einer Überschussrechnung nachweisen muss, dass innerhalb der fest vereinbarten Mietzeit Überschüsse erzielt werden. Bei Neuerwerb oder Neuerstellung einer Immobilie verbunden mit hohen Finanzierungskosten oder aufwendigen Erhaltungsaufwendungen vor Vermietung der Immobilie, erscheint dies aufgrund der kurzen zeitlich befristeten Vermietungszeit nicht möglich.

    Gelingt es dem Steuerpflichtigen daher nicht, einen Totalüberschuss für die zeitlich befristete Mietzeit durch eine Prognoserechnung nachzuweisen, so wird die Gewinnerzielungsabsicht nicht anerkannt und der Überschuß der Werbungskosten kann steuermindernd nicht berücksichtigt werden.

    Erschwerend führt der BFH weiter aus, daß bei der Erstellung der Prognoseberechnung Sonderabschreibungen gemäß den §§ 1, 3, 4 FördG in die zeitlich befristete Prognose miteinzubeziehen sind.

    Dies begründet der BFH damit, dass die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen nach dem FördG voraussetzen, dass das Gebäude innerhalb des Förderzeitraums fremdvermietet wird. Die nach § 3 FördG begünstigten Baumaßnahmen müssen zur Einkunftserzielung eingesetzt werden.



  2. BFH-Urteil 9. Juli 2002 (Az: IX R 47/99 und Az: IX R 33/01)

    Befristete Vermietung und zeitnahe Veräußerung:
    Die den beiden Entscheidungen zu Grunde liegenden Sachverhalte sollen in gekürzter Form wiedergegeben werden:

    In dem ersten Fall BFH-Urteil Az.: IX R 47/99 erwarb der Steuerpflichtige im Jahre 1992 ein Einkaufszentrum, dessen Flächen bereits durch den Verkäufer mit zeitlich befristeten Mietverträgen von einer Laufzeit zwischen zehn und fünfzehn Jahren vermietet waren. Der Kaufpreis wurde von dem Steuerpflichtigen mit Darlehensverträgen von 10-jähriger Laufzeit und Abschluß von Bausparverträgen voll fremdfinanziert.

    Nach einer Mietzeit von 13 Monaten, veräußerte der Steuerpflichtige das Einkaufszentrum zum gleichen Kaufpreis, wie von ihm erworben. Während der Mietzeit nahm der Steuerpflichtige Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz in Höhe von jeweils 50% der Anschaffungskosten in Anspruch. Ein Totalüberschuss war somit innerhalb der kurzen Mietzeit von 13 Monaten nicht zu erzielen.

    Der BFH verneint die Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen mit der Begründung, dass als Beweisanzeichen für die fehlende Einkunftserzielungsabsicht die Tatsache ausreiche, dass das bebaute Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - von in der Regel bis zu fünf Jahren - seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert wird und innerhalb dieser Zeit insgesamt nur ein Werbungskostenüberschuss erzielt werde. Je kürzer der Abstand zwischen der Anschaffung oder der Errichtung des Objektes und der nachfolgenden Veräußerung sei, um so mehr spreche dies gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und für eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht.

    Der Abschluss von langfristigen Zeitmietverträgen und die Tatsache, daß die Finanzierung des Kaufpreises mit längerfristigen Darlehen und gleichzeitigem Abschluss von Bausparverträgen zur schnelleren Tilgung der Fremdmittel grundsätzlich ein Indiz für eine langfristig angelegte Vermietung sei, schließe aber dennoch nicht aus, dass auch ein kurzfristiger Verkauf der Immobilie bereits beabsichtigt sei.

    Der BFH stellt mit dieser Entscheidung klar, dass die zeitnahe Veräußerung der Immobilie nach deren Erwerb, verbunden mit hohen Verlusten aus der Vermietungszeit dazu führt, dass die Gewinnerzielungsabsicht verneint wird. Davor können auch langfristige Finanzierungen nicht schützen.

    Da die Einkunftserzielungsabsicht einen Entschluss des Steuerpflichtigen darstellt, der oftmals nicht nach außen bekundet wird, stellt die Rechtsprechung verstärkt auf reine Indizien ab, die nach außen erkennbar sind.

    Der zweiten Entscheidung des BFH zur befristen Vermietung und zeitnahen Veräußerung der Immobilie BFH-Urteil 9. Juli 2002 Az.: IX R 33/01 lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

    Der Steuerpflichtige errichtete im Jahre 1994 eine Doppelhaushälfte, die er einem Immobilienmakler zur Vermietung übergab. Mit den Mietern wurde ein zeitlich befristeter Mietvertrag auf 2 ½ Jahre wegen bestehendem Eigenbedarfs für die erwachsene Tochter abgeschlossen. Das Bauvorhaben wurde von dem Steuerpflichtigen fremdfinanziert. Die Zinsfestschreibung erfolgte jedoch nur auf den Zeitraum von ca. 3 Jahren. Im August 1996 veräußerte der Steuerpflichtige die Doppelhaushälfte an die seinerzeitigen Mieter. Zu einer Nutzung durch die Tochter kam es somit nicht mehr.

    Für die Jahre 1993 bis 1996 hat der Steuerpflichtige Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung, auch durch die Geltendmachung der Sonderabschreibung nach § 4 FördG, erzielt.

    Unter Verweis auf die oben geschilderte Parallelentscheidung Az.: IX R 47/99 hat der BFH auch hier die zeitnahe Veräußerung der Doppelhaushälfte als das ausschlaggebende Beweisanzeichen gegen eine von Anfang an bestehende Einkunftserzielungsabsicht gewertet und damit die Webungskostenüberschüsse aus der Vermietung nicht anerkannt.

    Der BFH begründet dies damit, dass aufgrund der zeitlichen Befristung des Mietvertrages von vornherein nach Ablauf der Mietzeit die Veräußerung an die Mieter geplant war. Die im Mietvertrag bekundete Eigenbedarfsabsicht durch die Tochter des Steuerpflichtigen nach Ablauf der Festlaufzeit, wurde von dem BFH dahingehend ausgelegt, daß diese Eigennutzungsabsicht im Bereich des Unwahrscheinlichen liege, da der Steuerpflichtige bei einem ernsthaften Nutzungswillen durch die Tochter die Nutzung dieser ja gleich hätte überlassen können. Dies um so mehr, da die zeitliche Befristung des Mietvertrages zu Schwierigkeiten bei der Mietersuche geführt hat. In dieser Entscheidung wird deutlich, dass zum Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht bei Abschluss der Mietverträge spätere Entwicklungen, hier die zeitnahe Veräußerung der Immobilie, als Hauptindiz seitens des BFH gewertet werden, um die Einkunftserzielungsabsicht zu verneinen.


Allen drei Entscheidungen kann entnommen werden, daß die Einkunftserzielungsabsicht als sogenannte innere Tatsache für die Finanzverwaltung und Rechtsprechung nicht überprüfbar ist. Aus diesen Gründen kommt dem äußeren Verhalten des Steuerpflichtigen die entscheidende Bedeutung zu. Sobald Beweisanzeichen dafür vorliegen, dass der Steuerpflichtige sich noch nicht zu einer langfristigen Vermietung entschlossen hat, oder seine Vermietungstätigkeit von vornherein durch einen zeitlich befristeten Mietvertrag begrenzt hat, so genügt dies, um die Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen zu verneinen.

Der Steuerpflichtige ist daher darauf angewiesen nachzuweisen, dass der Entschluss zur Veräußerung bzw. zur Selbstnutzung erst nach Abschluss des Zeitmietvertrages gefasst wurde. Hier sieht sich der Steuerpflichtige großen Problemen ausgesetzt, da die getroffenen Entscheidungen oftmals nicht nach außen getreten sind oder dokumentiert wurden. Es ist daher erforderlich, Änderungen der Vermietungsabsicht, gleich in welcher Form, nach außen zu dokumentieren, damit dem Einwand des Finanzamts begegnet werden kann. Auch sollte in diesem Zusammenhang darauf geachtet werden, diesen Tatsachenvortrag bereits möglichst früh in das Verfahren einzuführen, so schon in der Korrespondenz mit dem Finanzamt.

Die Beweisanzeichen für eine fehlende Einkunftserzielungsabsicht nochmals zusammengefasst:

  • Fehlen der Dauervermietungsabsicht durch Abschluß von sogenannten Zeitmietverträgen wegen späterer Selbstnutzung oder Verkaufsabsicht. Dabei ist es für die Finanzverwaltung und die Rechtssprechung derzeit wohl nicht von Bedeutung, dass zivilrechtlich zeitlich befristete Mietverträge wegen Verkaufsabsicht rechtswirksam nicht abgeschlossen werden können.


  • Keine Dauervermietungsabsicht bei bedingter Veräußerungsabsicht der Immobilie. Diese liegt bereits vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel bis zu 5 Jahren zwischen Anschaffung oder Herstellung der Immobilie eine Veräußerung derselben stattfindet.


Die Finanzverwaltung hat auf diese Entscheidungen schnell reagiert, so dass in der täglichen Beratungspraxis bereits vielfach diese Thematik zu erörtern ist.

Ein aktueller Beratungsfall zeigt, dass die Finanzverwaltung die Entscheidungen des BFH wohl weitreichender auslegen möchte, als wie vom BFH beschrieben. Der Steuerpflichtige hatte die Immobilie über einen geraumen Zeitraum von über 10 Jahren vermietet und Überschüsse aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Nach Ablauf dieser geraumen Mietzeit, wurden größere Instandhaltungen an dem Anwesen durchgeführt und erneut vermietet. Dieser neue Mietvertrag wurde jedoch zeitlich auf 2 ½ Jahre wegen Eigenbedarfs befristet. Auch in diesen Fällen möchte die Finanzverwaltung die BFH-Rechtsprechung anwenden und die Gewinnerzielungsabsicht mit der Begründung versagen, dass die Höhe der Instandhaltungskosten durch die zu erwirtschaftenden Mieteinnahmen der noch verbleibenden Restzeit von 2 ½ Jahren nicht mehr eingenommen werden kann. Bei dieser Argumentation übersieht die Finanzverwaltung jedoch, dass die Entscheidungen des BFH zu Fällen ergangen sind, in denen die Immobilie entweder neu erworben oder neu hergestellt wurde. Auch entfallen die Erhaltungsaufwendungen auf die langjährige vorangegangene Mietzeit, da sie die Abnutzungen dieser Mieter beseitigt. Es bleibt abzuwarten, wie dieser Fall entschieden wird.

In jedem Fall ist bei Abschluss von Zeitmietverträgen aufgrund dieser aktuellen Entwicklungen Vorsicht geboten und kompetenter Rat einzuholen.