Jahreshaupt­versammlung 2025

2024 – Die erneute Wahl Donald Trumps zum Präsidenten der Vereinigten Staaten, fast zeitgleich der Bruch der Ampelkoalition in Berlin sowie eine zunehmende und unübersehbare Bedrohung von außen haben zu einer massiven Verunsicherung der Wirtschaft und der Bevölkerung geführt – mit extrem negativen Auswirkungen vor allem auf die Bauwirtschaft und den Bau von Mietwohnungen.

Trotz oder vielleicht gerade wegen dieses schwierigen Umfeldes konnte HAUS + GRUND MÜNCHEN wie bereits 2023 mit mehr als 2.000 neuen Mitgliedern einen erneuten Rekordzuwachs erzielen. Hierfür wurde der Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. zum 17ten mal in Folge vom Bundesverband Haus & Grund Deutschland als erfolgreichste Interessenvertretung der Haus- und Wohnungseigentümer ausgezeichnet. Damit hat der Verein in den letzten 20 Jahren seine Mitgliederzahl auf aktuell 42.000 verdoppelt und den Abstand zu den nächstplatzierten Großstädten wie z.B. Stuttgart und Frankfurt a.M. im bundesweiten Vergleich weiter ausgebaut.

Die stetig wachsende Mitgliederzahl und die Treue der Mitglieder ermöglichen es, nicht nur die beträchtlichen Investitionen in die Digitalisierung des Vereins ohne eine Erhöhung des seit 2002 unveränderten Mitgliedsbeitrags zu bewältigen, sondern das Dienstleistungsangebot mit der telefonischen Abendsprechstunde und einer persönlichen Energieberatung sogar auszubauen.

HAUS + GRUND MÜNCHEN braucht hierzu weder Kredite noch ein „Sondervermögen“ wie aktuell die Bundesrepublik Deutschland. Ob es legitim ist, dass ein demokratischer Steuerstaat seine Ausgaben nicht über Steuern finanziert, sondern vor allem über eine zunehmende Staatsverschuldung, beantwortete der Experte schlechthin für dieses Thema, Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Lehrstuhl für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht an der Universität Augsburg, Direktor des Instituts für Wirtschafts- und Steuerrecht, in seinem Vortrag „Die Idee des Steuerstaats in herausfordernden Zeiten – und die notwendige Reform der Erbschaftsteuer“.

Auf der am Vormittag abgehaltenen Pressekonferenz erläuterten der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN, Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, und der stellvertretende Vorsitzende des Vereins, Rechtsanwalt Georg Hopfensperger, die Themen, die im Jahr 2024 nicht nur Eigentümer und Vermieter, sondern auch Mieter beschäftigt haben, und angesichts der sich abzeichnenden Wohnungspolitik der neuen Bundesregierung auch in Zukunft beschäftigen werden.

Neuer Münchner Mietspiegel 2025 –

Mieten für begehrte Altbauwohnungen wirklich gesunken?

Der Münchner Stadtrat hat den neuen Mietspiegel 2025 am 26.03.2025 als qualifiziert und damit als verbindlich anerkannt. Laut Rathaus Umschau betrage die Steigerung der Durchschnittsmiete + 5,5 % gegenüber dem Mietspiegel 2023. Deshalb fordert die Stadt eine Reform des Mietspiegels, insbesondere die Einbeziehung sämtlicher Wohnungen in die Datenerhebung, d.h. auch öffentlich geförderter Wohnungen.

Aus Sicht von HAUS + GRUND MÜNCHEN sei ein Anstieg um 5,5 % keineswegs eine außergewöhnlich hohe Steigerung. Es müsse im Blick behalten werden, dass im Zeitraum Januar 2023 bis Januar 2025 allein der Verbraucherpreisindex für Deutschland um 5,2 % gestiegen sei. Die von der Stadt München angegebene Erhöhung der Mieten um 5,5 % entspreche damit praktisch der Inflationsrate. Auch der von der Stadt genannte Quadratmeterpreis für Bestandsmieten liege mit € 14,47 noch immer deutlich unter vergleichbaren Mieten in europäischen Großstädten wie z.B. Paris oder London, wo schon seit Langem Mieten von € 32,00/m² bis € 35,00/m² üblich sind.

Auch wenn die Stadt München nach dem Mietspiegel 2025 den Preis für Neuvermietungen mit € 17,06/m² angebe, bewege sich dies noch deutlich unterhalb der Werte des ebenfalls von der Stadt München herausgegebenen Wohnungsmarktbarometers. Dieses weise als durchschnittliche Miete für eine Neubauwohnung schon im ersten Halbjahr 2024 € 24,50/m² und für eine Bestandswohnung rund € 21,20/m² aus. Wohlgemerkt – beide Zahlenquellen stammen aus derselben Hand, der Landeshauptstadt München. Zweifel an der Realität der Zahlen des neuen Münchner Mietspiegels dürfen hier nicht überraschen.

Dass hier etwas nicht stimmen könnte, zeige ein näherer Blick auf die Grundmieten für die Baujahre bis 1918. Laut Mietspiegel 2025 liegen diese Mieten teilweise sogar deutlich unterhalb der Werte des Mietspiegels 2023. Glaube man dem neuen Mietspiegel, sollen die Mieten für Wohnungen mit einer Wohnfläche ab 53 m² gegenüber dem Mietspiegel 2023 gesunken sein. Das Gleiche bei Wohnungen mit einer Wohnfläche von 99 m² bis 100 m²: Hier soll die Miete auf € 10,39/m² und damit um 4,24 % gegenüber dem Wert des Mietspiegels 2023 gesunken sein. Besonders eklatant: Die Miete für eine Altbauwohnung mit 111 m² bis 112 m² soll gegenüber dem Mietspiegel 2023 sogar um 4,48 % gefallen sein.

Bei der Baujahreskategorie bis 1918 handele es sich um die typischen, begehrten Altbauwohnungen in beliebten Stadtteilen wie z.B. Neuhausen, Schwabing oder Haidhausen. Ein Absinken der Miete für diese Wohnungen in den zurückliegenden 2 Jahren sei schlichtweg fernab der Realität. Gerade bei Altbauten nehme der Vermieter üblicherweise umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen vor und lege diese gemäß den gesetzlichen Vorgaben i.d.R. auch als Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter um. Vor diesem Hintergrund wäre vielmehr ein Anstieg der Mieten realistisch, nicht aber deren Absinken, wie es der neue Mietspiegel 2025 verbindlich festschreibe. Es sei allgemein bekannt, dass in München keine einzige Wohnung in den vergangenen 2 Jahren billiger geworden sei.

Forderungen der Stadt München rechtlich bedenklich

Trotzdem verlange die Stadt, dass künftig sämtliche Wohnungen, auch öffentlich geförderte und alle Bestandswohnungen in die Datenerhebung für den Mietspiegel einfließen sollen. Dies sei schlicht systemwidrig. Öffentlich geförderte Wohnungen beträfen ein völlig anderes Marktgeschehen, als dies im preisfreien Wohnungsmarkt der Fall ist. Deshalb verlange das Gesetz zu Recht, dass Wohnungen, bei denen die erlaubte, niedrigere Miethöhe im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden sei, nicht in die Datenerhebung für den Mietspiegel einfließen dürfen. Ansonsten vergliche man Äpfel mit Birnen. Die Idee, auch öffentlich geförderte Wohnungen bei der Erstellung des Mietspiegels zu berücksichtigen, führe deutlich vor Augen, dass immer neue, auch rechtlich absurde Instrumente gesucht werden, um die Mieten künstlich niedrig zu halten.

Missverhältnis von Bestandsmieten und Neuvertragsmieten

Der Bundesgerichtshof (BGH) fordere, dass Bestandsmieten und Neuvertragsmieten in einem ausgewogenen Verhältnis in den Mietspiegel einzufließen haben. Tatsächlich aber wurden im Mietspiegel 2025 64 % geänderte Bestandsmieten und 36 % Neuvertragsmieten berücksichtigt.

Tatsache sei weiter, dass Neuvertragsmieten regelmäßig höher seien als geänderte Bestandsmieten. Nachdem der Anteil der eingeflossenen Neuvertragsmieten lediglich bei 36 % liege, dürfte auch dies zu einer Verzerrung der Mieten nach unten geführt haben.

Bezahlbares Wohnen entsteht durch Wohnungsbau – nicht durch Regulierungen!

Die Folge sei: Immer weniger private Vermieter seien dazu bereit, in den Mietwohnungsmarkt zu investieren. Auch die von der Stadt München geforderte Abschaffung der Ausnahmetatbestände der Mietpreisbremse hätte nur den Effekt, dass es für Vermieter immer weniger rentabel sei, Wohnraum zu sanieren und zu modernisieren, oder gar in den Neubau von Wohnungen zu investieren. Nachdem der Wohnungsbau praktisch tot sei, allein in München jedoch pro Jahr circa 12.000 neue Wohnungen benötigt würden, wäre es allein sinnvoll, private Immobilieneigentümer nicht mit immer neuen Mietendeckeln zu gängeln, sondern den Bau neuer Wohnungen zu fördern. Die Abschaffung der Ausnahmen von der Mietpreisbremse helfe niemandem. Der kostenintensive Neubau von Wohnungen würde dadurch für private Vermieter zu einem reinen Draufzahlgeschäft verkommen. Wer Investoren und Vermieter systematisch entmutige und vor den Kopf stoße, brauche sich nicht zu wundern, wenn der Neubau von Wohnungen drohe, zum Erliegen zu kommen, der Bestand an Wohnungen zunehmend verfalle und das Wohnungsangebot immer geringer werde. Bezahlbares Wohnen entstehe eben nicht durch immer neue Vorschriften und Regulierungen, sondern durch den Bau neuer Wohnungen. Die politischen Akteure wären gut beraten, sich gerade im Interesse ihrer Wählerschaft ins Gedächtnis zu rufen: Vermieter brauchen Mieter – aber auch umgekehrt!

50 Jahre Mieterschutz –

Die Auswirkungen auf den Wohnungsbau in München

Die vergangenen 50 Jahre waren wohnungspolitisch geprägt durch ein Auf und Ab bei den Wohnbauzahlen, und das sowohl bundesweit als auch in Ballungsräumen wie München, sowie von einem Hin und Her beim Mieterschutz. Wohnungsbau sei von zahlreichen Faktoren abhängig, erläuterte der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN. Dennoch werde ein Zusammenhang mit dem Mieterschutz deutlich.

Bis Ende 1974 waren Wohnungsmieter nach Aufhebung der nachkriegsbedingten Wohnungszwangswirtschaft Ende der 1960er Jahre nicht vor Kündigungen und Mieterhöhungen geschützt. Erst am 01.01.1975 wurde das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz als Dauerrecht in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) übernommen.

Davor konnten Vermieter Mieterhöhungen im Wege einer Änderungskündigung, d.h. durch Kündigung und Angebot eines neuen Mietvertrages mit höherer Miete, durchsetzen – wie noch heute bei Geschäftsraummietverhältnissen. Mit der Gesetzesänderung am 01.01.1975 wurde dies untersagt. Als Kompensation erhielten Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Im Vergleich zur aktuellen Rechtslage waren die damaligen Einschnitte Mitte der 1970er Jahre relativ harmlos, denn Mieterhöhungen waren mit 3 Vergleichsmieten möglich, es gab keine verbindlichen Mietspiegel, die Kappungsgrenze betrug noch 30 % statt 20 % bzw. 15 %, es gab keine Mietpreisbremse bei Neuvermietung, etc.).

Kleine Ursache – große Wirkung

Trotzdem führte diese Gesetzesänderung zu einem massiven Rückgang der Wohnbautätigkeit: bundesweit von 604.000 Wohnungen (1974) auf 347.000 (1982). Auch in München stürzten die Wohnungsbauzahlen ab: von insgesamt 37.981 (in den Jahren 1972, 1973, 1974 – durchschnittlich 12.600 Wohnungen pro Jahr) auf 17.325 (in den Jahren 1975, 1976, 1977 – durchschnittlich 5.775 Wohnungen pro Jahr nach Inkrafttreten des Mieterschutzes). Die Reaktion der damaligen Bundesregierung: Lockerung des Mieterschutzes – 1982 durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, 1990 durch das Wohnbauerleichterungsgesetz und 1993 durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz u.a. mit der Einführung von Staffelmieten, Erleichterungen bei Modernisierungen etc.

Dieses Gegensteuern zeigte Wirkung: Die Wohnbauzahlenstiegen wieder auf das Niveau von 1974 (602.000 Wohnungen). Auch in München erholte sich der Wohnungsbau. Die Zahl der Fertigstellungen stieg auf bis zu 8.000 Wohnungen pro Jahr Anfang der 1990er Jahre.

Dann der Rückfall: Das Inkrafttreten der Mietrechtsreform im September 2001 mit erheblichen Einschränkungen der Vermieterrechte, u.a. ungleiche Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter, Mieterhöhungen auf Vergleichsmietenniveau nur noch mit – häufig politisch gesteuerten – Mietspiegeln, Wegfall der Umlage von Kapitalkostenerhöhungen etc.

Seitdem: Ein kontinuierliches Absinken der Wohnbauzahlen auf bundesweit 295.000 (2022) mit Prognose 205.000 (2025). Ein ähnliches Bild in München: Der Wohnungsbau dümpelt seit der Mietrechtsreform 2001 bei 5.000 bis 6.000 Wohnungen pro Jahr. Notwendig wären aufgrund von Zuwanderung und nach wie vor ansteigender Pro-Kopf-Wohnfläche circa 12.000 neue Wohnungen pro Jahr: 7.000 aufgrund von Zuwanderung, zzgl. 5.000 aufgrund des steigenden Wohnflächenverbrauchs. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf habe sich, so Stürzer, in München in den zurückliegenden 50 Jahren von circa 20 m² auf 40 m² verdoppelt und nehme weiterhin um circa 0,25 m² pro Kopf und Jahr zu. Um allein die Steigerung der durchschnittlichen Wohnfläche pro Kopf auszugleichen, müssten in München jährlich über 5.000 Wohnungen gebaut werden (1,5 Millionen Einwohner x 0,25 m² = 375.000 m² Wohnfläche = 5.350 Wohnungen à 70 m² Wohnfläche).

Hinzukomme: Die Bevölkerungsprognose der Stadt (Demografiebericht München) rechne für die nächsten 16 Jahre mit einer Zunahme der Einwohnerzahl um circa 200.000 auf 1,81 Millionen, d.h. pro Jahr mit einer Zunahme von durchschnittlich 12.500 Einwohnern. Dies entspreche einem zusätzlichen Bedarf von 7.000 neue Wohnungen pro Jahr.

Leider hätten Mieterverbände und zahlreiche Politiker aus der Geschichte nichts gelernt. Unverdrossen forderten sie im neuen Koalitionsvertrag weitere Verschärfungen des Mietrechts, u.a. die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029, seitens der Stadt München die Aufnahme von Sozialmieten in den Mietspiegel etc. Im Gegenzug zeigten immer mehr Investoren dieser Politik – höflich ausgedrückt – die kalte Schulter, verpackt in der druckreifen Formulierung „Ungünstige Rahmenbedingungen“. Überzogener Mieterschutz könne ein Segen sein für denjenigen, der bereits eine Wohnung hat, ein Fluch aber für all diejenigen, die eine Wohnung suchen – und das könne jeden Mieter irgendwann treffen, betonte Stürzer.

Neue Grundsteuer – Der Goldesel für München

Bis zum Zehnfachen der bisherigen Grundsteuer beträgt für viele Haus- und Wohnungseigentümer die neue Grundsteuer. Sie wird bei vermieteten Wohnungen in der Regel auf den Mieter umgelegt und verteuert so das Wohnen. Unabhängig von der Frage, ob das gerecht sei, bestehe aus juristischer Sicht kein Grund zur Beanstandung, solange die im Grundsteuergesetz festgeschriebene „Aufkommensneutralität“ gewahrt sei, d.h. Städte und Gemeinden mit der neuen Grundsteuer insgesamt nicht mehr einnehmen als bisher. Die entscheidende Stellschraube für die Höhe der Grundsteuer ist der von der jeweiligen Kommune zu beschließende Hebesatz. Um sie in die Lage zu versetzen, zur Wahrung der Aufkommensneutralität den Hebesatz in der richtigen Höhe zu beschließen, haben die Finanzministerien der Länder den Kommunen entsprechende Berechnungen zur Verfügung gestellt. Diese sind für die Städte und Gemeinden allerdings nicht bindend.

Um den Bürgern zu ermöglichen, sich über die Empfehlungen der Finanzministerien an die Städte und Gemeinden zu informieren und auch zu vergleichen, ob sich ihre Kommune an den empfohlenen Hebesatz gehalten oder einen höheren beschlossen hat, haben viele Bundesländer, z.B. Baden-Württemberg, Hessen oder Nordrhein-Westfalen, ein so genanntes Transparenzregister, d.h. ein öffentlich zugängliches Portal, eingerichtet.

Geheimhaltung statt Transparenzregister

Nicht so Bayern: Hier werden nur die Kommunen vom Finanzministerium über die Berechnungen informiert, nicht aber der Bürger. Ein öffentliches Transparenzregister gibt es bisher nicht und wird von der Bayerischen Staatsregierung strikt abgelehnt. Der Geschäftsführer des Bayerischen Gemeindetags verteidigte diese Geheimhaltung gegenüber dem Bürger in einem Interview mit dem Bayerischen Rundfunk, der Bayerische Gemeindetag habe „von Anfang an der Forderung einer Aufkommensneutralität widersprochen“. Die Kommunen müssten bei der Festsetzung der Hebesätze nicht nur das „Aufkommen der Grundsteuer, sondern auch die Finanzsituation im Ganzen im Blick“ haben. „Lässt sich da heraushören, dass man gar nicht so genau wissen wolle, ob Verstöße gegen die gesetzlich vorgeschriebene Aufkommensneutralität vorliegen; der Bürger jedenfalls davon nichts erfahren soll?“, stellte Stürzer als Frage in den Raum.

In diesem Sinne hat vor kurzem auch der Ausschuss für Staatshaushalt und Finanzfragen des Bayerischen Landtags einen entsprechenden Antrag der Grünen, der auch von SPD und AfD unterstützt wurde, mit knapper Mehrheit abgelehnt. Man wolle keine Kommune „an den Pranger stellen“. Der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN forderte, das Finanzministerium müsse auch den Bürgern in Bayern so schnell wie möglich ein öffentlich zugängliches Transparenzregister zur Verfügung stellen, und zwar nicht nur im Interesse der Bürger, sondern auch der Städte und Gemeinden selbst, die bestrebt sein sollten, dem häufig geäußerten Verdacht entgegenzuwirken, mit Mehreinnahmen aus der neuen Grundsteuer ihre maroden Haushalte sanieren zu wollen.

Für München hat HAUS + GRUND in Erfahrung gebracht, dass das Bayerische Finanzministerium der Stadt zur Wahrung der Aufkommensneutralität einen Hebesatz zwischen 760 % bis 770 % vorgeschlagen hat. Beschlossen wurde von der Stadt hingegen ein Hebesatz von 824 %, d.h. ein um 7 % höherer Hebesatz. Durch den höheren Hebesatz steigt das Grundsteueraufkommen der Stadt von bisher 340 Millionen Euro auf 363,8 Millionen Euro, d.h. 23,8 Millionen Euro mehr für die Stadt – und das nicht nur einmalig, sondern Jahr für Jahr. Eine Mehrbelastung der Eigentümer und Mieter in Höhe von 238 Millionen Euro in den nächsten 10 Jahren!

Auf der am 05.05.2025 im Festsaal des Löwenbräukellers abgehaltenen Jahreshauptversammlung von HAUS + GRUND MÜNCHEN sprach Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Lehrstuhl für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht an der Universität Augsburg, Direktor des Instituts für Wirtschafts- und Steuerrecht, zum Thema „Die Idee des Steuerstaats in herausfordernden Zeiten – und die notwendige Reform der Erbschaftsteuer“.

„Bericht aus Berlin“ – Was ist vom Koalitionsvertrag zu erwarten?

Doch zuvor nahm der Präsident des Zentralverbands von Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai H. Warnecke, den Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung in Bezug auf die privaten Immobilieneigentümer unter die Lupe. Ein Stück weit sei Erleichterung berechtigt, so Warnecke. Vermieten zu günstigen Preisen, wie z.B. an nahe Angehörige, solle künftig steuerlich, insbesondere durch Nachteile beim Abzug von Werbungskosten, nicht mehr schlechter behandelt werden. Ferner sollen im Erbfall die Erben energetisch sanierungsbedürftiger Immobilien entlastet werden. Zudem sei geplant, aus dem „Dschungel“ der staatlichen Förderprogramme 2 große Förderprogramme zu machen – eines für den Neubau und eines für die energetische Sanierung. Warnecke rief die Vereinsmitglieder auf, die Fördermittel zahlreich in Anspruch zu nehmen. Das Bauen selbst soll z.B. dahingehend erleichtert werden, dass künftig von nicht sicherheitsrelevanten DIN-Normen abgewichen werden darf. Deren Einhaltung sei oftmals mit einem enormen Mehraufwand und entsprechenden Mehrkosten verbunden. Die Koalitionspartner versprechen sich davon, hierdurch einen „Wohnungsbau-Turbo“ zu zünden. Ob dies angesichts hoher Baukosten, Material- und Lohnkosten sowie steigender Zinsen und Fachkräftemangel tatsächlich funktioniere, bezweifelte der Präsident von Haus & Grund Deutschland.

Heizungsgesetz bald Geschichte

Beim Thema ‚Energie‘ sei hingegen Freude angebracht. Das Heizungsgesetz, so wie es Robert Habeck auf den Weg gebracht habe, werde abgeschafft. Dies war eine der zentralen Forderungen von Haus & Grund und dieses Ziel sei erreicht worden. Der Fokus liege nun auf der Förderung der CO₂-Reduktion, aber ohne den Zwang, noch gut funktionierende Heizungen austauschen zu müssen. Handlungsbedarf bestehe jedoch nach wie vor bei der eingeschränkten Umlagefähigkeit des CO₂-Preises in der Heizkostenabrechnung auf den Mieter. Haus & Grund halte die aktuelle Regelung im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) für falsch, weil es nicht an den Zustand des Gebäudes anknüpfe, sondern an das Nutzerverhalten des Mieters, auf das der Vermieter keinen Einfluss habe, für das er mit dem CO₂-Preis aber trotzdem bestraft werde. Haus & Grund setze sich daher für die Abschaffung des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes ein und ermutige Immobilieneigentümer, den Klageweg durch die Instanzen zu beschreiten. Dass jedoch der CO₂-Preis im Koalitionsvertrag thematisiert werde, gebe zumindest Anlass zur Hoffnung.

Vermieten wird noch unattraktiver

Durchweg Negatives gebe es zum Thema „Mieten“ zu berichten. Der Koalitionsvertrag beinhalte insbesondere die Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse, deren Ineffektivität und Kontraproduktivität unter Wirtschaftsexperten unstreitig seien, sowie weitere Verschlechterungen, die alle das Ziel verfolgen, Mietsteigerungen so weit wie möglich zu unterbinden. Hier habe sich die SPD auf ganzer Linie gegenüber CDU und CSU durchgesetzt, da diese den Forderungen der SPD nach eigenem Bekunden auch nichts entgegensetzen wollten. Die SPD verfolge nach wie vor das Ziel, den Betrachtungszeitraum für die in einem Mietspiegel verarbeiteten Mieten auszuweiten. Ungeachtet dessen, dass Mieter aufgrund der gesetzlichen Deckelungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels keinen „explodierenden Mieten“ ausgesetzt werden können, begründe die SPD die Ausweitung des Betrachtungszeitraums damit, es stünden ansonsten nicht ausreichend Daten zur Verfügung, weshalb man weiter in der Zeit zurückgehen müsse. Dabei sei die Wahrheit eine ganz andere, erklärte Warnecke. Wer mehr Daten benötige, müsse schlicht mehr Mieter und Vermieter befragen. Die Ausweitung des Betrachtungszeitraums in die Vergangenheit, in der das Mietpreisniveau niedriger war, diene allein der Manipulation der Mietpreise nach unten. Aus dem Koalitionsvertrag gehe hervor, dass sich die Bundesregierung in dieser Frage von einer Expertenkommission beraten lassen möchte und ihre Empfehlungen eine Begrenzung von Mietsteigerungen ermöglichen sollen.

Trotz dieser düsteren Nachrichten warf der Präsident von Haus & Grund Deutschland einen optimistischen Blick in die Zukunft. Denn: Es werde keinen „Bau-Turbo“ geben, es werden nicht ausreichend Wohnungen zu Verfügung stehen, schon gar nicht in München, die Nachfrage nach Wohnraum werde hoch bleiben, Immobilieneigentum werde wertvoll bleiben, im Wert voraussichtlich sogar steigen und auch weiterhin eine gute und sichere Altersvorsorge sein. Haus & Grund werde sich vehement dafür einsetzen, dass die Verschärfungen zulasten der Eigentümer und Vermieter nicht zu hart ausfallen und Freiräume für private Vermieter nicht beschränkt, sondern ausgeweitet werden.

In seinem sich anschließenden Vortrag erörterte Prof. Dr. Gregor Kirchhof „Die Idee des Steuerstaats in herausfordernden Zeiten – und die notwendige Reform der Erbschaftsteuer“.

Die Zeiten seien besonders. Ein Regierungswechsel müsse in einer Situation gelingen, in der große sicherheits-, wirtschafts- und sozialpolitische Aufträge zu erfüllen seien. Gerade jetzt müsse sich ein demokratischer Steuerstaat wie die Bundesrepublik Deutschland, der seine Einnahmen grundsätzlich nicht durch Schulden, sondern freiheitlich durch Steuern erziele, bewähren. Die notwendige Reform der Erbschaftsteuer biete hier ein vielschichtiges Beispiel.

Es sei nur zu verständlich, dass manchem unwohl ist angesichts des nicht enden wollenden Krieges in der Ukraine, des Konflikts im Nahen Osten, eines möglichen militärischen Konflikts im Fernen Osten, den Herausforderungen, die der Klimawandel und der Aufholbedarf bei der Digitalisierung in Deutschland mit sich bringen. Hinzu kämen u.a. die überfällige Erneuerung der maroden Infrastruktur, der Druck auf den Wohnungsmarkt, der demografische Wandel mit seinen gewaltigen Auswirkungen auf die Sozialsysteme und nicht zuletzt der Mangel an Fachkräften. In vielen dieser Bereiche, vor allem bei der Sicherheit, Rohstoffen und der Digitalisierung gebe es zudem Abhängigkeiten von anderen Staaten.

Gleichwohl, so Professor Kirchhof, hätten wir nach einem Blick in die deutsche und europäische Geschichte allen Grund, optimistisch zu sein. Nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs lag Deutschland in vielerlei Hinsicht am Boden. Doch was in der Folge von Deutschland und den Staaten geschaffen worden ist, seien die juristischen Errungenschaften des 20. Jahrhunderts, von denen wir noch heute profitierten: die Vereinten Nationen, die Europäische Menschenrechtskonvention, die Europäische Integration, nach dem Kalten Krieg etwas wohl Historisches, nämlich die friedliche Revolution in der DDR. Mit Blick auf den neuen Koalitionsvertrag sei ebenfalls ein gewisser Optimismus erlaubt, auch wenn dieser abstrakt gehalten sei und es sich erst zeigen müsse, wie er konkret umgesetzt werde. Wir lebten in einem demokratischen Rechtsstaat und in einem Sozialstaat, der insgesamt als gelungen zu bezeichnen sei, auch wenn er bisweilen Übertreibungen und Auswüchse aufweise. Diese sollen laut Koalitionsvertrag nun angegangen werden. Es sei die Soziale Marktwirtschaft, die Deutschland entscheidend vorangebracht habe, und zwar mit der Betonung auf „Marktwirtschaft“, aber auch auf einen „sozialen“ Staat. „Wenn andere Staaten, insbesondere die USA und China, wüssten, wieviel der Sozialstaat den Menschen in Deutschland gibt, dann wollten sie diesen Staat auch. Sie könnten ihn nur nicht finanzieren.“, erinnerte Kirchhof an ein Wort von Helmut Schmidt am Ende seines Lebens. Wir befänden uns in einem Zustand, in dem es uns zwar gutgehe, in dem jedoch große Herausforderungen zu meistern seien.

Wir hätten gute Karten in der Hand. Jetzt gehe es darum, sie gekonnt auszuspielen. Zum einen spielten westliche Werte weltweit eine zu geringe Rolle, zum anderen müsse der Westen selbst sich mehr auf diese Werte besinnen, nämlich Freiheit, Demokratie, Rechtsstaat, eine regulierte Offenheit einer Gesellschaft, globale Verständigung und Versöhnung zwischen den Staaten sowie ein fairer Wettbewerb.

Bürokratie vs.Freiheitsvertrauen

Der Steuerstaat sei ein Freiheitsversprechen, weil er die öffentliche Hand freiheitlich finanziere. Doch dieses Freiheitsversprechen werde durch die Steuerlast, vor allem aber durch bürokratische Lasten konterkariert.

Der Steuerstaat sei im 19. Jahrhundert als Idee entwickelt worden und betont, dass die öffentliche Hand freiheitlich durch Steuern finanziert werde. „Freiheitlich“, weil die Alternativen viel schlechter wären, nämlich Schulden, in früherer Zeit Naturalleistungen, Frondienste oder so genannte Kopfleistungen, bei denen jeder das Gleiche zahlte und es nicht auf die individuelle Leistungsfähigkeit ankam. Einerseits greife die Steuer in die Grundrechte ein, andererseits werde der Staat auf diese Weise freiheitlich finanziert. Dies dürfe aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass Deutschland im Vergleich zu anderen Staaten ein Hochsteuerland sei. Vor allem aber gehe es um die bürokratischen Lasten im Steuerverfahren. Der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN habe bereits auf der Jahreshauptversammlung 2024 den Dschungel aus Gesetzen und Verordnungen und sich ständig ändernde Regelungen bei Förderprogrammen kritisiert. Die Überregulierung werde im Koalitionsvertrag mit zwei Aussagen angesprochen: ‚Gesetze, die ihr Ziel nicht erreichen, sollen abgeschafft werden‘. Eine grundrechtliche Selbstverständlichkeit, so Kirchhof, denn Gesetze belasten den Menschen, und wenn sie ihre Ziele nicht erreichen, müssen sie schon aus einer freiheitlichen Perspektive heraus abgeschafft werden. Wenn man diesen Satz ernstnehme, stecke darin ein enormes Vereinfachungspotential. In einer zweiten Aussage unter der Überschrift „Freiheitsvertrauen statt Regulierung und Kontrolle“ heiße es, ‚Wir werden vermehrt auf Sanktionen bei konkreten Verstößen setzen, aber wir werden parallel regelmäßige Überprüfungen und Dokumentationen abschaffen‘. Darüber hinaus werde im Koalitionsvertrag ein „Wohnungsturbo“ mit einer Investitionssteuerentlastungs- und Entbürokratisierungsoffensive angekündigt. Was davon dann tatsächlich umgesetzt werde, müsse vorsichtig optimistisch abgewartet werden.

Doch was würde sich für Haus- und Wohnungseigentümer ändern? Es gebe zahllose europäische und nationale Gesetze, die auf sie einströmten: das Planungsrecht, Technikrecht, das Klima-, Umwelt- und Energierecht und die damit verbundene Besteuerung, das Miet- und Mietpreisrecht, das Wohnungseigentumsrecht, die Grund- und Grunderwerbsteuer, die Erbschaftsteuer, Einkommensteuer und das Datenschutzrecht. Was bisher vor dem Bundesverfassungsgericht nicht bzw. kaum Berücksichtigung gefunden habe, so Kirchhof, sei die Kumulation der unterschiedlichen Eingriffe durch Gesetze, die beim Bürger zusammenliefen, und die dadurch verschärft werde, dass unterschiedliche öffentliche Hände zusammenarbeiteten. Es sei Recht der Europäischen Union, von Bund, Ländern und Gemeinden, die teilweise parallel jedenfalls nicht hinreichend abgestimmt regulierten. Es müsse nicht nur beantwortet werden, ob diese Gesetze ihre Ziele erfüllen, sondern auch, ob sie ihre Ziele unter Wahrung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit zu der vom Bürger zu tragenden Gesamtlast erfüllen. Bei vielen Rechtsbereichen seien hier erhebliche Zweifel angebracht.

Ein weiteres Problem sei die Breitenwirkung von Eingriffen. Denn wie das Steuerrecht, ist das Recht, das Haus- und Wohnungseigentümer betrifft, „Massenfallrecht“. Ändere man auch nur eine einzige Vorgabe im Datenschutzrecht oder für energetische Sanierungen, mag das in Bezug auf ein einziges Bauvorhaben noch verhältnismäßig sein, vielleicht sogar auch in der kumulierenden Belastung. Man müsse sich jedoch auch überlegen, ob diese Breitenwirkung angemessen ist im Verhältnis zur Zielerreichung. Ein Beispiel hierfür sei das Lieferkettengesetz. Das mit ihm verfolgte Ziel sei zwar positiv. Doch wenn selbst die öffentliche Hand das Ziel über völkerrechtliche Verträge nicht erreicht habe, werde dies Unternehmen kaum eigenständig gelingen. Wenn das so sei, werde eine bürokratische Last über zahlreiche Unternehmen gelegt, die nicht mehr verhältnismäßig sei. Ein weiteres Beispiel sei der Klimaschutz. Ab 2027 gelte auch für das private Wohnen und den privaten Autoverkehr der Emissionshandel. Damit die Europäische Union bis 2050 treibhausgasneutral werde, benötige der Verbraucher, um Treibhausgase emittieren zu dürfen, Emissionszertifikate. Und deren Anzahl werde im Laufe der Zeit immer weniger und ihr Preis steige. Dies bekämen dann auch Haus- und Wohnungseigentümer zu spüren. Dieses Instrument müsse, so Kirchhof, sozial begleitet und eventuell teilweise verändert werden, z.B. wenn Sanierungen zu teuer würden oder Maßnahmen notwendig seien, die die finanzielle Leistungsfähigkeit des Einzelnen übersteigen.

Die neue Bundesregierung plane gemäß Koalitionsvertrag, „Vereinfachungs- und Digitalisierungspotentiale zu nutzen“. Nicht nur im Steuerrecht bestehe ein riesiger Aufholbedarf, betonte Kirchhof. In einer Übersicht der europäischen Staaten stehe Deutschland in Sachen Digitalisierung auf dem viertletzten Rang. Im Bereich des Steuerrechts zeigten drei andere Länder, welche drei Schritte sie gegangen seien. Erstens vereinfachten sie das Steuerrecht umfassend. Zweitens spielten diese Staaten in vorausgefüllten Steuererklärungen „mit offenen Karten“ und geben dem Bürger alle Informationen, die sie über ihn und seinen Steuerfall haben – welch ein Unterschied zur neuen Grundsteuer, bei der der Eigentümer dem Finanzamt Informationen über sein Haus bzw. seine Wohnung liefern musste, über die der Staat bereits verfügte, nur eben in verschiedenen Ämtern, und der Eigentümer bei fehlerhaften Angaben mit Sanktionen rechnen musste. Drittens hätten diese Staaten in den vorausgefüllten Steuererklärungen den Steuervollzug so gut wie umfassend digitalisiert. In Finnland reiche das Schweigen zur Abgabe einer Steuererklärung, in Schweden genüge eine SMS, in Norwegen seien 2015  83 % der vorausgefüllten Steuererklärungen nicht mehr korrigiert worden. Der Bürger musste sie lediglich noch prüfen und sonst nichts weiter unternehmen. In Estland habe man durch die Umstellung des Systems 36 % der Finanzbeamten einsparen können. Während diese Länder bei der Digitalisierung weiter fortschritten, scheine sich das deutsche Recht weiter zu verdichten und nicht aus dem Dschungel der Gesetze und Verordnungen herauszufinden.

Staatsverschuldung – ein süßes Langzeitgift

Auch die Staatsverschuldung könne zu einer Knechtschaft führen. Dies sei ein Thema, das die Menschen, in besonders hohem Maße derzeit in den USA, umtreibt. Die Staatsverschuldung in den Vereinigten Staaten habe sich in den vergangenen 25 Jahren von 5,7 Billionen Dollar auf 36,2 Billionen Dollar mehr als versechsfacht. Laut einem Anfang Mai 2025 in der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung veröffentlichten Gastbeitrag zweier Kenner der Materie, Kim Holmes und Jackson Janes, haben viele Amerikaner die Sorge, dass die Wirtschaftskraft der Vereinigten Staaten nicht mehr ausreichen könnte, die finanzielle Stabilität hinreichend zu stärken und die Rolle des US-Dollars als Leitwährung zu erhalten.

Die Idee des Steuerstaates stehe dem diametral entgegen, denn nach dieser Idee dürfe der Staat grundsätzlich keine Schulden aufnehmen. Gleichwohl habe sich auch in Deutschland in den 1970er Jahren ein Paradigmenwechsel vollzogen. Nach 1945 habe Deutschland so gut wie keine Schulden aufgenommen. Der Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg wurde „im Jetzt“ finanziert und nicht über Schulden auf die nächste Generation übertragen. Erst ab den 1970er Jahren begann Deutschland, Staatsschulden als regelmäßige Einnahmequelle zur Finanzierung der öffentlichen Hand zu nutzen. Ursache war eine Verfassungsreform, die es ermöglichte, in wirtschaftlichen Krisen schuldenfinanzierte Konjunkturprogramme aufzulegen und nach Bewältigung der Krise diese Schulden wieder zurückzuzahlen. Die Wirklichkeit stellte sich – vereinfacht ausgedrückt – so dar, dass die Politik ständig von einer Krise ausgegangen sei und deshalb Schulden bis heute nicht wirklich zurückgezahlt worden seien.

Zu den so genannten expliziten Schulden von derzeit 2.500 Milliarden Euro kämen die „impliziten“ Schulden dazu, die in den umlagefinanzierten Sozialversicherungssystemen ruhen, d.h. in der Kranken-, Renten- und Pflegeversicherung, und die in den ungedeckten Pensionen für Beamte stecken. Die Höhe der impliziten Schulden sei schwierig zu bemessen, werde jedoch mit 5.000 Milliarden oder 7.000 Milliarden Euro beziffert. Deutschland sei also hochverschuldet. Und trotzdem falle es Deutschland leicht, am Markt Kredite zu bekommen, denn es gelte als guter Schuldner, der seine Schulden zuverlässig bediene. Diese Entwicklung zu mehr Schulden wurde durch die Finanzreform im Jahr 2009 mit der Einführung der so genannten Schuldenbremse erfolgreich gestoppt. Gleichzeitig gab es hierzu 4 Ausnahmen: Der Bund darf 0,35 % des BIP (Bruttoinlandsprodukt) ohne Begründung an Schulden aufnehmen (gegenwärtig 15 Milliarden Euro). Ferner darf er bei Konjunkturkrisen, Naturkatastrophen oder außergewöhnlichen Notsituationen Kredite ziehen, muss sie aber gemäß der gesetzlichen Regelung zeitnah tilgen, was nicht wirklich befolgt werde. Zudem dürfen diese Kredite nur für unmittelbare Gegenmaßnahmen verwendet werden und nicht in den allgemeinen Haushalt fließen.

Leider sei dies heute nicht mehr das allgemeine Verständnis. Kurz vor der Konstituierung des neuen Bundestages im Jahr 2025 wurde eine andere Verfassungsreform aufgrund der sich verändernden Mehrheitsverhältnisse noch schnell durch den alten Bundestag „gedrückt“ – politisch zu kritisieren, aber im Einklang mit dem Bundesverfassungsgericht verfassungsgemäß, so Professor Kirchhof. In dieser Verfassungsreform werde Bund und Ländern zum einen ermöglicht, im Sinne eines „atmenden Haushalts“ ohne weitere Begründung Schulden aufzunehmen. Die zweite Ausnahme von der Schuldenbremse sollte ursprünglich nur für Verteidigungsausgaben gelten, ist aber nach Debatten mit den GRÜNEN auf die allgemeine Sicherheit erweitert worden. 1 % des BIP, d.h. circa 40 Milliarden Euro, dürfen nun schuldenfinanziert für Verteidigung, Zivilschutz, Nachrichtendienste, den Schutz informationstechnischer Systeme und für Hilfen für völkerrechtswidrig angegriffene Staaten wie die Ukraine ausgegeben werden. Das Problem bestehe jedoch darin, dass man ab 1 % des BIP die Möglichkeit habe, unbegrenzt Schulden aufzubauen.

Es sei natürlich verständlich, dass Deutschland jetzt energisch und auch schuldenfinanziert in die Sicherheit des Landes und der Bevölkerung investiere. Sicherheit zu gewähren sei die erste und wichtigste Aufgabe des Staates. Professor Kirchhof hätte es gleichwohl für wünschenswert gehalten, wenn der Prozentsatz der Ausgaben, die im Staatshaushalt stehen müssen, kontinuierlich stiege, dass also die Ausgaben für die Sicherheit wieder verlässlich innerhalb der nächsten 5 bis 10 Jahre dem Haushalt zugeführt werden. Dergleichen sei jedoch nicht Teil der Verfassungsreform geworden. Die unbegrenzte Schuldenaufnahme verfolge zwar einen guten Zweck, stelle aber eine Gefahr für die finanzielle Gesamtstabilität dar. Kirchhof kritisierte das über einen Zeitraum von 12 Jahren laufende Sondervermögen in Höhe von 500 Milliarden Euro für zusätzliche Investitionen in die Infrastruktur und in die Klimaneutralität im Jahr 2045. Es sei ihm nicht klar, weshalb diese – richtigen – Investitionen von der nächsten Generation über Schulden zu finanzieren seien. Dies sei beim Wiederaufbau Deutschlands nach 1945 auch nicht der Fall gewesen. Zudem stünden die zu verteilenden 100 Milliarden Euro nicht nur den Ländern, sondern auch den Kommunen zu, obwohl diese diesbezüglich im Verfassungstext nicht erwähnt werden. Ungeachtet dessen sollte in Hinblick auf die Generationengerechtigkeit nicht zu stark dramatisiert werden. Auf den Klima- und Transformationsfonds entfielen pro Jahr nicht mehr als 10 Milliarden Euro.

Vielmehr müsse Deutschland aufpassen, dass diese jüngste Verfassungsreform und die weiteren Diskussionen auf europäischer Ebene, d.h. gemeinsame Schuldenaufnahme auf EU-Ebene, nicht zu einer Weichenstellung in Richtung einer überbordenden Staatsverschuldung wie in Japan oder den Vereinigten Staaten führen. Es gebe 5 Gründe, weshalb sich der Staat grundsätzlich nicht durch Schulden finanzieren sollte:

Staatsschulden – für den Staat ein schlechtes Geschäft!

Staatsschulden seien strukturell defizitär. Von 1950 bis zur Niedrig- und Negativzinsphase ab 2008 habe Deutschland, so zeige eine Gesamtanalyse der Staatsverschuldung Deutschlands, 1.600 Milliarden Euro an Krediten aufgenommen, aber 1.500 Milliarden Euro an Zinsen bezahlt. Es habe also praktisch keine Finanzkraft gewonnen, sondern lediglich die nächste Generation mit hohen Tilgungs- und Zinslasten belastet. Der Bund gebe gegenwärtig pro Jahr 8 – 9 % seines Haushalts, d.h. 40 Milliarden Euro, für den Zinsdienst aus. Diese Steuergelder flössen nicht in das Gemeinwohl, die Infrastruktur oder die Sicherheit, sondern schlicht in den Finanzmarkt. Zum Problem des Zinseszinseffekts, der eine schnelle Tilgung erfordere, um einen massiven Kostenanstieg zu vermeiden, schweige die öffentliche Hand – sogar in der Gesetzesbegründung der Grundgesetzänderung. In dieser werde schlicht behauptet, für Staat und Gesellschaft entstünden keine Kosten. Dies sei, stellte Professor Kirchhof klar, nicht richtig. Wenn eine Privatperson unter Aufnahme eines Kredits ein Unternehmen gründe und eine Produktionsstätte errichte, könne sie mit dem erwirtschafteten Gewinn ihre Schulden senken. Ebenso der Käufer einer Immobilie, der mit den Mieteinnahmen seinen Kredit tilgen könne oder Eigentum für sich und seine Familie bilde und sie dadurch von Mietzahlungen entlaste. Dies seien Kredite, die sich rechneten.

Die öffentliche Hand müsste keine Kredite aufnehmen, denn sie könne die Steuern erhöhen oder, was noch deutlich einfacher wäre, Einsparungen im öffentlichen Bereich vornehmen. Trotzdem finanziere sich der Staat auch über Kredite und belaste die nächste Generation mit Schulden, obwohl er aus diesen Krediten keine unmittelbaren Gewinne erziele. Dies sei, kritisierte Professor Kirchhof, nicht rational, wenn nicht gar zukunftsvergessen. Wenn das Parlament über die Steuergelder des Bürgers verfüge, solle dieser in Wahlen auch über diese Politik mitbestimmen können. Staatsverschuldung sei für die Politik so verführerisch, weil sie über den Weg der Staatsverschuldung Geld ausgeben könne, ohne dem Bürger erklären zu müssen, woher diese Mittel stammten. Damit werde das Band zwischen dem Bürger und dem Parlament gekappt. Dies sei demokratiepolitisch nicht nur bedenklich, sondern schlicht undemokratisch, außer der Staat habe hierfür eine besondere Begründung wie z.B. eine Krise.

Schulden würden immer mit einem politischen Versprechen begründet. Die europäischen Schulden trügen dieses Versprechen in ihrem Namen nextgeneration.de. Mit den Worten der EU-Kommissionspräsidentin ausgedrückt: Wir nehmen die Schulden auf, damit wir jetzt säen können und die nächste Generation ernten kann. Dann sei es auch fair, dass die nächste Generation diese Last trägt. Wenn man jedoch die europäischen Schulden analysiere, zeige sich, dass mit ihnen vor allem Haushaltslöcher gestopft würden. Dass „Ernten“ erzielt werden für die nächste Generation, sei aus den Ausgaben nicht zu erkennen. Und es sei ihm auch keine nachhaltige „Ernte“ bewusst, die Deutschland mit den 2.500 Milliarden Euro an expliziten Staatsschulden finanziert habe, so Kirchhof. Doch selbst wenn es diese Ernten gäbe, müsste man die Generationenbilanz vervollständigen. Es sei nicht sachgerecht, lediglich die möglichen Ernten in die Bilanz einzustellen und auf diese Weise zu versuchen, die Schulden zu rechtfertigen. Es müssten auch die Lasten berücksichtigt werden, die der Staat bereits der nächsten Generation aufgebürdet habe. Angesichts der Herausforderungen durch die Gewährleistung von Sicherheit, des Klimaschutzes, der Digitalisierung, der Sanierung der Infrastrukturen, der demografischen Entwicklung und durch die Abhängigkeit von anderen Staaten müsse man nach sorgfältiger Abwägung zu dem Schluss kommen, dass die nächste Generation entlastet, nicht aber noch zusätzlich belastet werden dürfe. Wie dem auch sei, aus seiner Sicht sei die Monetarisierung der Generationenbeziehung falsch, so Kirchhof. Wichtig sei der grundlegende bürgerliche Gedanke in der Gründergeneration der Bundesrepublik Deutschland, zu versuchen, das Leben „jetzt“ besser zu machen und dann hoffentlich den höheren Lebensstandard an die nächste Generation weiterzugeben.

Nachdem noch im alten Bundestag die Verfassungsreform mit der Lockerung der Schuldenbremse verabschiedet worden war, müsse nun der neue Bundestag die Ausführungsgesetze hierzu ausformulieren. Hierzu nannte Kirchhof drei Denkanstöße:

1. Das europäische Stabilitätsrecht werde künftig an Bedeutung gewinnen, denn vor der Verfassungsreform war das deutsche Verschuldungsrecht enger als das europäische. Jetzt sei es umgekehrt, weil Deutschland im Bereich der Sicherheit unbegrenzt Schulden aufnehme. Jetzt werde sich auch zeigen, ob Deutschland die Maastricht-Kriterien ernstnehme, und wenn sie nicht eingehalten würden, wer dann seine Schulden zurückziehe – Bund, Länder und Gemeinden. Insoweit empfahl Professor Kirchhof hierzu eine Regelung im Ausführungsgesetz.

• Ökonomen befürchteten zudem, dass das Schuldenpaket zu groß sein könnte mit der Folge, dass die Zinsen sowohl für private Personen als auch für die öffentliche Hand und andere verschuldete Staaten steigen könnten. Weitere Folgen könnten auch eine neue Staatsschuldenkrise sein und eine Gefährdung der Stabilität des Euroraums. Deshalb sei es immens wichtig, die Kosten der Schulden ständig abzuwägen in Bezug auf die Gesamtstabilität des Landes und der Europäischen Union insgesamt. Eine derartige Evaluation sollte unbedingt Gesetzesbestandteil werden.

• Schließlich sprach sich Professor Kirchhof nach dem Politikwechsel hin zu einer größeren Staatsverschuldung für einen weiteren, diesen begleitenden Politikwechsel aus. Anders als in der Vergangenheit sollte der Staat nicht jede Möglichkeit, in Teilen auch rechtswidrig, nutzen, um Schulden aufzunehmen. Er sollte zurückhaltend mit den Verschuldungsmöglichkeiten umgehen und das Geld nur für Dinge einsetzen, die ein berechtigtes Versprechen beinhalten, der nächsten Generation zu dienen. Dies wäre ein Novum.

Der Steuerstaat finanziere sich seiner Idee nach durch Steuern. Im Koalitionsvertrag gebe es einige Ausgaben, die zu decken seien. Die Schulden stünden für diese Ausgabeposten nicht zur Verfügung. Es stelle sich damit die Frage, wie sie finanziert werden sollen. Die Antwort des Steuerstaates wäre die Erhöhung einer beliebigen Abgabe. Genau das habe der Koalitionsvertrag mit guten politischen Gründen ausgeschlossen. Die Antwort ergebe sich zwischen den Zeilen des Koalitionsvertrages: Er rechne mit Wirtschaftswachstum. Und mit einer wachsenden Wirtschaft sei auch die Finanzierung gesichert. Als Lehrbuchbeispiel führte Kirchhof das in seiner Branche zum Weltmarktführer aufgestiegene Unternehmen BioNTech an, das mit seinen Steuern nicht nur die Stadt Mainz, sondern auch das Land Rheinland-Pfalz aus der Schuldenpolitik in eine positive Bilanz gebracht habe.

Wer profitiert von welchen Steuereinnahmen?

Unabhängig davon sollte noch etwas grundlegender über den Steuerstaat nachgedacht werden. Politik koste Geld. Und wenn ein Parlament gestalten wolle, brauche es auch eine Steuerquelle, die ihr zur Verfügung steht. Benötigt der Staat Geld, z.B. zur Finanzierung der Infrastruktur, der Digitalisierung und der Sicherheit, kann er die Steuern erhöhen, und nach Erreichung des Ziels der Steuererhöhung, z.B. der Sanierung der Infrastruktur, die Steuern wieder senken. Das sei die Idee, die hinter diesem demokratischen Ursprungsversprechen stecke. Die Steuervielfalt in Deutschland überdecke jedoch diese Idee. In Deutschland würden circa 40 Steuern erhoben. Der Großteil der Einnahmen, nämlich 75 % des Gesamtaufkommens, resultiere aus den Gemeinschaftssteuern, d.h. der Einkommensteuer, der Umsatzsteuer und der Körperschaftsteuer. Wenn der Bund mehr Geld für die Sicherheit ausgeben oder der Freistaat Bayern eine Digitalisierungsoffensive starten möchte, seien es vor allem die Gemeinschaftssteuern, die er bedienen kann. Und er bekommt stets nur einen kleinen Anteil und kann faktisch nur diesen kleinen Anteil dieser Steuereinnahmen nutzen. Die Antwort des Staats auf die Frage des Bürgers, wofür er die Steuergelder ausgebe, werde vernebelt, weil sämtliche Länder und der Bund diese Steuern bekommen. Dies, so Kirchhof, stelle ein demokratisches Defizit dar. Die Parlamente haben keine eigene vitale Einnahmequelle, die sie wirklich bedienen können, und der Bürger bekomme nicht erklärt, wofür seine Steuerabgaben ausgegeben werden.

Sehe man genauer hin, besäßen die Gemeinden noch recht kraftvolle Steuerquellen. Mit der Gewerbesteuer und der Grundsteuer stünden ihnen 10 % der Gesamteinnahmen zur Verfügung. Aber beide Abgaben seien stark umstritten, wie man zuletzt bei der Grundsteuer gesehen habe, aber auch bei der Gewerbesteuer, die mit guten Gründen immer wieder als gleichheitswidrig betrachtet werde, weil Freiberufler sie nicht zahlen müssten.

Der Bund habe Einnahmequellen unmittelbar aus den Energiesteuern, der Versicherungssteuer, aus dem Solidaritätszuschlag, der Kfz-Steuer und der Stromsteuer, insgesamt 11 % des Gesamtaufkommens. Das sei relativ wenig angesichts der Größe seiner politischen Vorhaben. Wolle der Bund eine neue Politik auf den Weg bringen, könne er diese Steuern kaum erhöhen, weil die Belastungsgrenze bei den Energiesteuern und bei der Kfz-Steuer faktisch erreicht sei. Es dränge sich, so mutmaßte Kirchhof, ein leiser Verdacht auf: Warum gibt es den Solidaritätszuschlag, nachdem die Wiedervereinigung längst finanziert sei, immer noch, und warum nimmt der Bund so gerne Schulden auf? Weil ihm beide Einnahmen unmittelbar zur Verfügung stehen und er sie nicht mit den Ländern und Kommunen teilen muss.

Bei den Ländern sehe es noch schlechter aus. Ihnen stehen die Grunderwerbsteuer und die Erbschaftsteuer zu. Auch diese beiden Abgaben seien hochumstritten, machten aber nur 2,7 % des Gesamtsteueraufkommens aus. Wolle ein Land ein bestimmtes politisches Vorhaben finanzieren, stehe ihm faktisch keine ergiebige Steuerquelle zur Verfügung.

Wenn im Koalitionsvertrag stehe, Gesetze, die ihr Ziel nicht erreichten, würden abgeschafft, habe man einen positiven Sprengsatz an das Vielsteuersystem der 40 Einzelsteuern gelegt. Die zehn ertragreichsten Abgaben einschließlich Solidaritätszuschlag erbrächten 95 % des Gesamtsteueraufkommens, die 20 ertragsschwächsten Abgaben nicht einmal 1 %. Der Staat leiste sich also viele Steuern mit Verwaltungsaufwand und gerichtlichen Verfahren, obwohl sie den Staat fast nicht finanzierten. Dies habe, erläuterte Kirchhof, historische Gründe. Sie wurden „vorgefunden“ und fließen immer einer speziellen Körperschaft, den Gemeinden, dem Land usw. zu, und diese Körperschaften wollten auf diese Einnahmen nicht verzichten. Notwendig wäre eine umfassende Reform: 10 Abgaben und vielleicht ein Zuschlag für die betreffenden Körperschaften.

Reform der Erbschaftsteuer

Im Koalitionsvertrag schweigen sich die Parteien zu einer Reform der Erbschaftsteuer aus. Offenbar liegen die Vorstellungen, was eine gerechte Erbschaftsteuer sei, weit auseinander, vermutet Kirchhof. Doch es könnte zeitnah eine Reform anstehen, weil das Bundesverfassungsgericht erneut über die Erbschaftsteuer zu entscheiden habe. Und man wisse nicht, wie das Gericht entscheiden werde. Da das System der Erbschaftsteuer sehr verworren sei, sei nicht auszuschließen, dass das Bundesverfassungsgericht sie für verfassungswidrig erkläre. Das wäre bereits die vierte Entscheidung des Gerichts im vierten Jahrzehnt. In den 1990er Jahren, in den 2000er und in den 2010er Jahren erging jeweils eine Entscheidung, die die gesetzlichen Regelungen zur Erbschaftsteuer für verfassungswidrig erklärten, verbunden mit dem Auftrag an die Politik, eine Reform auf den Weg zu bringen. Doch die Politik zeigte wenig Neigung zu einer echten Reform und begnügte sich mit kleinen, unzureichenden Eingriffen in das Erbschaftsteuerrecht, was wiederum zu Umsetzungsproblemen führte.

Der Belastungsgrundsatz der Erbschaftsteuer sei, dass der Staat an einem Erbe maßvoll teilhaben möchte. In der Praxis werde dies jedoch nicht hinreichend umgesetzt. Es gebe 5 Gerechtigkeitsprobleme:

Weites Auseinanderklaffen der Steuersätze

Steuerlast als Ausnahme?

Je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des Erbes betrügen die Steuersätze zwischen 7 % und 50 %. Diese Spannungen seien gleichheitsrechtlich kaum zu ertragen. Weiter bestehe ein kompliziertes Regelungssystem, bei dem das Bundesverfassungsgericht und der Bundesfinanzhof fast zynisch fragten, ob die Belastung mit der Steuer noch die Regel oder die Entlastung die Regel sei. Dann könne sich das der Rechtstaat eigentlich nicht leisten. Im Mittelpunkt stehen zahlreiche Ausnahmen und Gestaltungsmöglichkeiten, die man unter Lebenden nutzen kann und die den Erben dann teilweise oder vollständig an der Steuer vorbeiführen. Derjenige, der die Vermögensübertragung nicht hinreichend früh gestalte, zahle die Steuer. Das stehe einem Rechtsstaat nicht gut zu Gesicht, so Kirchhof.

Latente Überbelastung

Ein weiteres Gerechtigkeitsproblem sei eine latente Überbelastung. Ursache sei, dass die Bemessungsgrundlage falsch gewählt sei. Erbe man z.B. ein Unternehmen im Wert von 100 Millionen Euro oder ein Haus im Wert von 500.000 Euro, gehe die Erbschaftsteuer vom gemeinen Wert aus, d.h. dem Verkaufswert. Dementsprechend fiele Erbschaftsteuer in Höhe von 7 % oder 50 % davon an. Doch frage sich jeder, woher er diese Summen zur Begleichung der Erbschaftsteuer nehmen solle. Es sei eine Überbelastung, weil die Steuer nicht wie die Einkommensteuer an der tatsächlich vorhandenen Leistungsfähigkeit anknüpfe und aus diesem gebundenen Vermögen ein Geldbetrag bezahlt werden müsse. Das funktioniere nicht. Der gemeine Wert sei die richtige Bemessungsgrundlage, wenn das Unternehmen oder das Haus vollständig verkauft werden. Dann sei die Leistungsfähigkeit gegeben und der Steuerbetrag könne abgeführt werden.

Bei gebundenem Vermögen stelle sich die Frage, was der Wert eines Hauses oder eines Unternehmens ist, das man einfach nur besitze. Eine derartige Bewertung sei bei näherer Betrachtung nicht möglich und könne letztlich nur aus einer wissenschaftlichen Perspektive beurteilt werden, räumte Professor Kirchhof ein.

Geringe Einnahmen – hohe Kosten

Kein Instrument des Sozialstaats!

Ein weiteres Gerechtigkeitsproblem sei die Steuerspirale, anders formuliert: geringe Einnahmen stehen hohe Kosten gegenüber. Der Anteil der Erbschaftsteuer am Gesamtsteueraufkommen im vergangenen Jahr betrage mit 10 Milliarden Euro aufgerundet lediglich 1,1 %. Dem stünden 50 Erbschaftsteuerämter, zahlreiche Finanzämter, die sich mit der komplizierten Bewertung beschäftigen, Verfahren vor den Finanzämtern, Gerichtsverfahren bis hin zum Bundesverfassungsgericht und nicht zuletzt eine enorme Belastung der Gesellschaft gegenüber, weil die Menschen ab einem gewissen Alter anfingen, die Übertragung von Vermögen aktiv zu gestalten. Professor Kirchhof sprach sich angesichts dieses Missverhältnisses deutlich gegen die Erbschaftsteuer aus. Sie lohne sich nicht, sei ein Standortnachteil und bringe sehr wenig Einnahmen bei sehr hohen Kosten. Ein oft zu hörendes Argument für die Erbschaftsteuer sei, sie werde als Instrument des Sozialstaats benötigt, damit die Schere zwischen Reich und Arm nicht weiter auseinandergehe. Man brauche politische Maßnahmen, die Ärmere stärker in Eigentum und Vermögen führen. Wenn das zutreffe, brauche man tatsächlich politische Maßnahmen. Aber die Erbschaftsteuer sei kein Instrument, das zu erreichen. Sie finanziere den Staat mit lediglich 1 % der gesamten Steuereinnahmen.

In seinem Plädoyer für die Abschaffung der Erbschaftsteuer verwies Professor Kirchhof auf pragmatische Staaten wie Österreich, Kanada, Australien, Neuseeland, Estland, Lettland, Schweden, Norwegen und Portugal, die die Erbschaftsteuer abgeschafft haben. Es sei möglich, dass Deutschland hierfür nicht den politischen Willen aufbringe. Dann aber sollte die Steuer jedenfalls grundlegend reformiert werden. Wenn die Politik die zuvor erwähnten Gerechtigkeitsprobleme ernstnehme und sie verstehe, dann sollte – wenn das Bundesverfassungsgericht die Erbschaftssteuer möglicherweise zum vierten Mal kritisiert haben wird –, an eine „etwas kühne Reform“ gedacht werden. Der Gedanke wäre, wirklich zu prüfen, wann ein Erbe über Leistungsfähigkeit verfüge und wann es sich lohne, in unserem Vielsteuersystem eine eigene Steuer zu erheben.

Erbschaftsteuer in Einkommensteuer integrieren

Kirchhof schlug vor, die Erbschaftsteuer zum einen durch einen Zuschlag zur Einkommensteuer zu ersetzen: Wer etwas erbe und damit kein Geld erwirtschafte, zahle dann keine Erbschaftsteuer. Wer hingegen etwas erbe, das eine Ertragsquelle sei, z.B. ein Unternehmen, eine vermietete Immobilie oder das geerbte Auto, das verkauft wurde, zahle eine erhöhte Einkommensteuer. Erhöht deshalb, weil der Erbe es nicht selbst erwirtschaftet oder aufgebaut, sondern es von jemandem bekommen habe. Die Erbschaftsteuer wäre dadurch vollständig in das System der Einkommensteuer integriert, alle Gestaltungen und Gerechtigkeitsprobleme würden umgangen und diejenigen belastet, die über eine erhöhte Leistungsfähigkeit verfügten. Ein gewisser Zuschlag über einen Zeitraum von vielleicht fünf Jahren dürfte tragbar sein. Dem liege auch die Annahme zugrunde, dass hiervon auch eine politische Allgemeinheit überzeugt werden könne. Die Menschen würden von den steuerrechtlichen Gestaltungen und den damit verbundenen Problemen entlastet, die öffentliche Hand würde mit hoher Wahrscheinlichkeit, je nach Höhe des Zuschlags, Mehreinnahmen generieren.

Abschließend richtete Professor Kirchhof den Blick auf die Verbindungslinien zwischen der Reform der Erbschaftsteuer, dem Vielsteuersystem, der Absage an die Staatsverschuldung, der kumulativen Belastung und der Breitenwirkung. Es sei wichtig, sich auf unsere eigentlichen Werte zu konzentrieren: Freiheit, Rechtsstaat, Demokratie, die Kooperation in einer regelbasierten Ordnung zwischen den Staaten. Hinzu kämen viele konkrete Maßnahmen aus dem Koalitionsvertrag, Vorschläge aus dem Bereich Haus & Grund, Sonderabschreibungen, eine verzögerte Unternehmenssteuerreform sowie bemerkenswerte abstrakte Ankündigungen im Koalitionsvertrag:

Darin gehe es um eine grundlegende Entbürokratisierung, eine Verwaltungsvereinfachung, darum, dass in Deutschland Unternehmen innerhalb von 24 Stunden gegründet werden können, um eine Wende in der Migrationspolitik, eine neue Sicherheitspolitik, eine grundlegende Reform des Sozialstaats, ohne ihn abzuschaffen, um die Sanierung der umlagefinanzierten, auf einen demografischen Abgrund zusteuernden Sozialsysteme, auf europäischer Ebene um eine Erweiterung der Europäischen Union in Richtung Osten mit gleichzeitig grundlegender Reform, die Schaffung eines Energiebinnenmarktes, einer Finanzunion, um neue Freihandelszonen und eine europäische Verteidigungsgemeinschaft. Dies seien große abstrakte Ankündigungen, die oft von Kommissionen begleitet würden, so z.B. bei der Reform des Sozialstaats und der Sozialsysteme, bei der eine Kommission noch in diesem Jahr eingesetzt werde und auch noch in diesem Jahr berichten soll. Wie bei jedem Koalitionsvertrag dürfe man gespannt sein, ob die großen Versprechen tatsächlich auch umgesetzt werden. Mit dem Appell „Seien wir optimistisch!“, schloss Prof. Dr. Gregor Kirchhof seinen Vortrag.

■ Wahl von Vorstand, Hauptausschuss und Kassenprüfer

Bei den nach der Satzung alle 3 Jahre durchzuführenden Wahlen von Vorstand und Hauptausschuss wurden unter Leitung des Präsidenten von Haus & Grund Deutschland Dr. Kai Warnecke RA Rudolf Stürzer als Vorsitzender und RA Georg Hopfensperger als stellvertretender Vorsitzender einstimmig im Amt bestätigt.

Bei den Wahlen zum Hauptausschuss wurden die amtierenden Mitglieder Michael Koch, Agnes Fischl-Obermayer, Erika Schindecker, Peter Götzinger, Jörg Heinemann und Angela Blanke einstimmig im Amt bestätigt.

Als neue Mitglieder des Hauptausschusses wurden Andreas Stürzer und Nikolaus Ziegelmayer einstimmig gewählt. Andreas Stürzer (36 Jahre) ist seit 2007 für Haus + Grund München tätig; seit 2022 hauptberuflich als Wirtschaftsjurist in der Rechtsabteilung. Ferner ist Andreas Stürzer Buchautor von „Vermieterwissen“ und „Wohnungsübergabe rechtssicher gestalten“. Nikolaus Ziegelmayer (34 Jahre) ist seit 2012 in der Immobilienbranche und seit 2014 als Immobilienmakler sowie seit über 10 Jahren als Hausverwalter tätig. Ferner ist er zusammen mit Andreas Stürzer Buchautor von „Wohnungsübergabe rechtssicher gestalten“.

Die amtierenden Kassenprüfer Thomas Behringer, Christian Götzinger und Peter Schwarzensteiner wurden einstimmig wiedergewählt.