Jahreshaupt­versammlung 2017

Ungebremster Preisanstieg in München – Lohnt sich der Erwerb von Immobilieneigentum noch?

Dass sich der Erwerb von Immobilieneigentum angesichts der seit 2009 ungelöst schwelenden Eurokrise und der Null-Zins-Politik der Europäischen Zentralbank EZB stark zunehmender Beliebtheit erfreut, ist bekannt. Ebenso ist bekannt, dass bundesweit und vor allem in München und seinem Umland die Immobilienpreise seitdem enorm gestiegen sind. Das Ausmaß dieses Preisanstiegs führte vereinzelt zu Bedenken, ob in Deutschland nicht bereits eine Immobilienblase am Entstehen sei oder ob der Höhepunkt des Preisanstiegs mancherorts nicht doch bereits erreicht sei. Die anhaltend atemberaubende Entwicklung der Grundstückspreise in München, insbesondere seit 2014, stellte Dipl.-Ing. (FH) Helmut Thiele, ehemaliger Leiter des Städtischen Bewertungsamtes und Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, anhand neuester amtlicher Zahlen in seinem Referat "Die Preisentwicklung auf dem Münchner Immobilienmarkt – Die aktuelle Preisspirale und ihre Konsequenzen für Nachhaltigkeit und Renditen" am 8. Mai 2017 im – wie in jedem Jahr – bis auf den letzten Platz besetzten Festsaal des Löwenbräukellers vor.

Weiterer Schwerpunkt der Veranstaltung war das Thema: "Neues Erbschaft- und Schenkungssteuerrecht" – Sind Arbeitsplätze wichtiger als sozialverträgliche Mieten? , zu dem Rechtsanwältin und Steuerberaterin Agnes Fischl referierte. Einen ausführlichen Beitrag hierzu lesen Sie in dieser Ausgabe der BHZ auf Seite 338.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. blickt auf ein außerordentlich erfolgreiches Geschäftsjahr 2016 zurück. Zum 9. Mal in Folge zeichnete der Bundesverband Haus & Grund Deutschland den Verein erneut als erfolgreichste Interessenvertretung der Haus- und Wohnungseigentümer im Bundesgebiet aus. Nach mehrfacher Erweiterung der Rechtsabteilung beraten mittlerweile 21 Rechts- und Fachanwälte, Steuerberater und Architekten die Mitglieder des Vereins. Trotz mittlerweile circa 40.000 Beratungen jährlich, eines umfangreichen Seminarangebots und vielfältiger Mitgliederinformationen konnte der Mitgliederbeitrag seit 15 Jahren unverändert zwischen 60,00 und 150,00 jährlich gehalten werden – die längste Periode unveränderter Mitgliederbeiträge seit 1945.

Auf der am Vormittag vor Vertretern sämtlicher Münchner Tageszeitungen und Wochenblätter, des Bayerischen Rundfunks, Radio Arabella und München TV abgehaltenen Pressekonferenz kritisierte Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von HAUS + GRUND MÜNCHEN, den neuesten Städtischen Bericht zur Wohnungssituation in München. Regelmäßig berichteten die Medien über „Horrormieten“ und „Mietenwahnsinn“ und vermittelten so den Eindruck, München sei nur noch für Wohlhabende und Bestverdiener bezahlbar. Es gebe zahlreiche Statistiken zur Frage der Bezahlbarkeit der Mieten in München, doch keine einzige davon könne diesen Eindruck bestätigen. Der Vorsitzende des Vereins zitierte aus dem im Dezember 2012 veröffentlichten Städtischen Wohnungsmarktbericht, der mit der Feststellung schloss, München habe trotz des Spitzenmietniveaus aufgrund der hohen Kaufkraft im nationalen Vergleich eher eine mittlere Mietbelastung. Ja, erläuterte Stürzer, er beziehe sich auf einen bereits vier Jahre alten Wohnungsmarktbericht, und zwar deshalb, weil die Stadt München nicht nur in der Ende 2014 veröffentlichten Ausgabe – erstmals seit 20 Jahren – auf die Veröffentlichung der Zahlen über die Mietbelastung „verzichtet“ habe. Auch die neueste Ausgabe, die das Sozialreferat vor kurzem veröffentlicht hat, enthalte erneut keine Angaben zur Mietbelastung in München. Gebe es zu diesem Thema denn keine Zahlen? Doch, natürlich es gebe sie, so Stürzer, die Stadt München veröffentliche sie nur nicht mehr.

Frühere Städtische Wohnungsmarktberichte wiesen für München eine stetig sinkende Mietbelastungsquote aus, 30 % im Jahr 1994, 25 % im Jahr 2007 und 23 % im Jahr 2011 aus. Zwar seien sowohl die Bestands- als auch die Neuvertragsmieten in diesem Zeitraum deutlich gestiegen, jedoch weniger stark als Löhne, Gehälter und die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Der Städtische Wohnungsmarktbericht (Ausgabe 2012) spreche von einer Mietbelastungsquote für Haushalte, die keine Transferleistungen bezögen, von 20,8 %. Ein Wert, der sogar unter dem Bundesdurchschnitt von 22 % liege.

Diese – amtlichen – Zahlen passten nicht in das Konzept von Politikern mittlerweile aller großen Parteien, die gerne von einer „dramatischen Mietenentwicklung“ in München sprächen, um weitere Beschränkungen der Eigentümerrechte fordern zu können, z.B. durch die Streichung des 4-Jahres-Zeitraums bei der Erstellung des Mietspiegels oder die Absenkung der Modernisierungsumlage. Diese Forderungen seien mit den städtischen Zahlen über das stetige Sinken der Mietbelas­tungsquote in München schlicht nicht in Einklang zu bringen. Kennen die Vertreter der Stadt ihre eigenen Publikationen nicht oder wollen sie nur nicht darüber reden?

Bereits im Wohnungsmarktbericht 2014 veröffentlichte die Stadt München keine Zahlen zur Mietbelastung mehr. Damalige Begründung: Man habe keine aktuellen Zahlen. Auch die vor kurzem erschienene, inzwischen 154 Seiten starke und ansons­ten sehr detaillierte Ausführungen zum Wohnungsmarkt enthaltende Ausgabe 2016, schweige zur Mietbelastung, d.h. zur Bezahlbarkeit der Mieten – dem wohl bedeutsamsten Kriterium in der Wohnungspolitik. Die Begründung der Stadt für das Fehlen konkreter Zahlen werde vermutlich gleichlautend sein, so Stürzer, aber genauso unzutreffend. Umfangreiche und detaillierte Studien zur Mietbelastung gebe es sehr wohl.

Aktuelle Zahlen zur Mietbelastung in bundesdeutschen Städten und Gemeinden enthalten die kürzlich vorgestellten Studien von IMMOBILIENSCOUT24 und des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln, die auf Daten u.a. des Deutschen Mieterbundes beruhten. Demnach betrage in München die Mietbelastung durchschnittlich 27 % des verfügbaren Nettoeinkommens – somit 4 % mehr als noch im Jahr 2011 und 3 % mehr als im Bundesdurchschnitt (24 %). Zu berücksichtigen sei nach diesen Studien allerdings, dass Münchner Haushalte mit 40 m²/Person über die größte Wohnfläche verfügten. Diesen unterschiedlich hohen Wohnflächenkonsum habe das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in seiner neuesten Studie berücksichtigt.

Die Ergebnisse dieser Studien seien wohl „zu unspektakulär“, um im aktuellen Wohnungsmarktbericht erwähnt zu werden:

Haushalte, die 25 % ihres verfügbaren Einkommens für die Miete aufwenden, bekommen in München 70 m² Wohnfläche, in Hamburg und Berlin jedoch nur 68 m², in Würzburg 64 m², in Freiburg 61 m² und in Trier nur 59 m². Mehr Wohnfläche bei gleicher Mietbelastung gebe es z.B. in Augsburg (74 m²), Nürnberg (77 m²), Bayreuth (81 m²), Landshut (92 m²), Wolfsburg (98 m²) und Mülheim a.d. Ruhr (98 m²). Wo ist hier der „Mietenwahnsinn“, fragte Stürzer abschließend.

Die BHZ berichtete bereits in Ausgabe Dezember 2016, Seite 583 f.

Weiteres Thema der Pressekonferenz war die Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs vom 4. April 2017 über die Popularklage von HAUS + GRUND MÜNCHEN zur Feststellung der Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremsenverordnung der Bayerischen Staatsregierung. Das Gericht bestätigte die Auffassung des Vereins, die bayerische Verordnung zur Einführung der Mietpreisbremse missachte die Anforderungen, die der Bundesgesetzgeber an eine solche Verordnung stelle. Weil sie jedoch nicht zugleich auch gegen die Grundrechte und das Rechtsstaatsprinzip der Bayerischen Verfassung verstoße, habe der Verfassungsgerichtshof den Antrag von HAUS + GRUND MÜNCHEN abgewiesen und die Beurteilung der Frage, ob die Nichteinhaltung bundesgesetzlicher Vorgaben zur Unwirksamkeit der Verordnung führe, den Mietgerichten überlassen.

Aus der Begründung der Mietpreisbremsenverordnung müsse aufgrund der bundesgesetzlichen Vorgaben, erläuterte Stürzer, für jeden Bürger erkennbar sein, aus welchen Gründen in seiner Stadt bzw. Gemeinde die Mietpreisbremse eingeführt worden sei, z.B. aufgrund eines überdurchschnittlich starken Anstiegs der Mieten oder einer überdurchschnittlich hohen Mietbelastung der Bürger. Mit der bloßen Auflistung einiger pauschaler Kriterien für die Aufnahme von 137 Städten und Gemeinden in den Geltungsbereich der Verordnung statt der Zuordnung konkreter Kriterien, z.B. der Mietbelastungsquote, zu einer bestimmten Kommune, liege ein klarer Verstoß gegen die zwingende, vom Bundesgesetzgeber den Ländern auferlegte Begründungspflicht vor. Der Verfassungsgerichtshof habe der Bayerischen Staatsregierung in seiner, so Stürzer, doch sehr regierungstreuen Entscheidung eine Blamage erspart. Wenn der Verstoß gegen bundesgesetzliche Vorschriften als belanglos angesehen werde, müsse man sich fragen, welchen Sinn und Zweck gesetzliche Vorgaben haben, wenn sie folgenlos missachtet werden dürfen (Näheres zu diesem Thema in der BHZ Mai 2017, S. 219).

Ob dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum in München aufgrund des Fehlens ausreichender Flächen durch Nachverdichtung wirksam und nachhaltig begegnet werden könne, stellte der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN in Frage. Die Erfahrung zeige, dass Nachverdichtung insbesondere durch die Überlastung der Infrastruktur zu einer spürbaren Minderung der Wohn- und Lebensqualität führe. Deshalb stoße sie gerade in der unmittelbaren Umgebung der Bauvorhaben auf heftige Ablehnung. Über einen weiteren „Haken“ der Nachverdichtung werde zudem nur ungern gesprochen: Nachverdichtung war bereits in der Vergangenheit einer der wesentlichen Preistreiber bei den Bodenpreisen und in der Folge auch bei den Mietpreisen und werde es auch in Zukunft sein. Worum geht es? In München steige der Bodenpreis proportional mit der Bebaubarkeit. In den meisten Gebieten Münchens existiere kein Bebauungsplan, sodass sich das zulässige Maß der Bebauung nach der umgebenden Bebauung richte. Werde auf einem Grundstück z.B. durch Anbau oder Aufstockung nachverdichtet, steige die lokale Geschossflächenzahl (GFZ) und damit auch der Bodenwert der umliegenden Grundstücke. Diese zeigten die neuen, zum 31. Dezember 2016 festgestellten Münchner Bodenpreise eindrucksvoll. Der Grundstückswert, der heute in der Regel deutlich mehr als 50 % des Kaufpreises einer Wohnung ausmache, werde durch Nachverdichtung weiter in die Höhe getrieben und schlage sich letztlich in den Neubaumieten nieder, die mittelfristig wieder in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einflössen und diese in die Höhe trieben. Eine Entlastung trete nur dann ein, wenn durch die Nachverdichtung Angebot und Nachfrage ausgeglichen werden könnten. Dies sei allerdings eine Illusion angesichts eines für die nächsten 15 Jahre prognostizierten Zuzugs nach München von 200.000 Menschen und – realistisch – circa 5.000 neu geschaffenen Wohnungen jährlich. Nachverdichtung um jeden Preis werde die Wohnungsproblematik in München nicht mindern, sondern verschärfen: Abnehmende Wohn- und Lebensqualität bei weiter steigenden Kauf- und Mietpreisen.

Anschließend unterrichtete der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN die Vertreter der Münchner Medien über den aktuellen Stand der gerichtlichen Auseinandersetzung des Vereins mit der Stadt München über die Offenlegung der in den Mietspiegel 2017 eingeflossenen Mietdaten. Die BHZ berichtete hierüber bereits in den Ausgaben April 2017, Seite 151, und Juni 2017, Seite 275). Die zentrale Frage laute: „Hat das Münchner Sozialreferat die Adress­daten des Mietspiegels 2017 nun vernichtet oder nicht?“ Teilte Behördenleiterin Dorothee Schiwy auf Anfrage von HAUS + GRUND MÜNCHEN mit Schreiben vom 3. März 2017 noch schriftlich mit, die Adressdaten seien aus datenschutzrechtlichen Gründen bereits gelöscht und die Informationen nicht mehr vorhanden, ließ sie als Reaktion auf den daraufhin von HAUS + GRUND MÜNCHEN beim Verwaltungsgericht München gestellten Eilantrag das Gericht mit Schreiben vom 27. März 2017 wissen, die Adressdaten lägen noch in einer Datenbank vor. Diese sollten ursprünglich routinemäßig zum Monatsende gelöscht werden. Die Löschung sei jedoch zwischenzeitlich bereits ausgesetzt.

Ein bundesweit einmaliger Vorgang: Nicht nur, weil im Zeitpunkt des Antwortschreibens der Stadt vom 3. März 2017 die Adressdaten jedenfalls noch vorhanden waren und die Stadt dies wahrheitswidrig verneint habe – offensichtlich um HAUS + GRUND MÜNCHEN von der Geltendmachung der Auskunftsansprüche abzuhalten. Ein bundesweit einmaliger Vorgang auch deshalb, weil es in allen anderen bundesdeutschen Großstädten, in denen es qualifizierte Mietspiegel gebe, selbstverständlich sei, dass die Daten, aus denen der Mietspiegel erstellt werde, allen Beteiligten bekannt sind. Denn nur dann könne beurteilt werden, ob der Mietspiegel richtig sei. Dies gelte für HAUS + GRUND MÜNCHEN, für den Münchner Stadtrat, der den Mietspiegel als qualifiziert beschließen soll, und letztlich auch für die Gerichte.

Mit der Vernichtung bzw. Löschung der Mietdaten verstieße die Stadt nicht nur gegen die gesetzliche Aufbewahrungsfrist von 10 Jahren, sondern unterliefe das Informationsrecht nicht nur der Münchner Bürgerinnen und Bürger, sondern auch der Mitglieder des Münchner Stadtrats, erklärte Stürzer.

Durch die Vernichtung der Daten, insbesondere der Adressdaten, würde es unmöglich, festzustellen, ob für den Mietspiegel überproportional viele Mieten in Anwesen mit besonders niedrigen Mieten erhoben worden seien oder sogar Mieten in Anwesen, deren Mieten überhaupt nicht in den Mietspiegel einfließen dürften, z.B. weil es sich um Sozialwohnungen, Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen in den zahlreichen Erhaltungssatzungsgebieten handelt. Die Stadt wisse, so Stürzer, weshalb sie sich mit „Händen und Füßen“ gegen die Offenlegung der Daten sträube: In den Mietspiegel seien nämlich – unzulässigerweise – auch Daten solcher Wohnungen eingeflossen. Bereits zum Mietspiegel 2015 habe die damalige Sozialreferentin Brigitte Meier gegenüber HAUS + GRUND MÜNCHEN schriftlich eingeräumt, in den Mietspiegel 2015 seien Daten von Sozial- und Genossenschaftswohnungen eingeflossen. Seither versuche die Stadt, diese Aussage als „missverständlich“ darzustellen. Zum Mietspiegel 2017 liege HAUS + GRUND MÜNCHEN nun die schriftliche Stellungnahme eines Interviewers vor, der genau diese Aussage bestätige. Er sei gezielt in Sozial- und Genossenschaftswohnungen geschickt worden, um dort die entsprechenden Mietdaten zu erheben.

Inzwischen hätten auch Bewohner von Genossenschaftswohnungen gegenüber HAUS + GRUND MÜNCHEN bestätigt, dass in ihren Wohnungen Daten erhoben worden seien. Auf den Hinweis eines Bewohners, dass es sich um eine Genossenschaftswohnung handle, für die auch eine Einlage an die Genossenschaft geleistet worden sei, habe der Interviewer erwidert, dies interessiere ihn nicht. Nach seinen Vorgaben müssten auch solche preisgüns­tige Wohnungen in den Mietspiegel einfließen. Mit dieser Aussage, die HAUS + GRUND MÜNCHEN schriftlich vorliege, sei die Behauptung des Sozialreferats, solche Wohnungen würden bereits im telefonischen Vorinterview herausgefiltert, widerlegt.

Hierdurch erkläre sich auch die Diskrepanz zwischen der Durchschnittsmiete des neuen Mietspiegels 2017 in Höhe von 11,23/m² und der tatsächlichen Münchner Durchschnittsmiete, die bereits Mitte 2016 von 6.700 Lesern zweier großer Münchner Tageszeitungen mit durchschnittlich 13,58/m² ermittelt worden sei und aktuell bei 14,10/m², d.h. um circa 25 % über den Mietspiegelwerten liege.

Hauptthema der am Abend abgehaltenen Jahreshauptversammlung von HAUS + GRUND MÜNCHEN war die Preisentwicklung auf dem Münchner Immobilienmarkt. Im buchstäblich bis auf den letzten Platz besetzten Löwenbräukeller stellte der Vorsitzende Rudolf Stürzer in seiner Begrüßung die Frage in den Raum, ob es sich überhaupt noch lohne, in München in Immobilien zu inves­tieren. In den vergangenen zehn Jahren seien die Kaufpreise stärker gestiegen als die Mieten. Trotz hoher Mieten sei die Anfangsrendite die niedrigste im gesamten Bundesgebiet. Einer profitiere aber durchaus vom Preisanstieg – der Fiskus. Er erziele höhere Einnahmen durch die Grunderwerbsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Einkommensteuer aus Vermietung und Verpachtung.

Einführend zeigte der bis vor kurzem langjährige Vorsitzende des Gutachterausschusses München,Dipl.-Ing. (FH) Helmut Thiele, in seinem Referat "Die Preisentwicklung auf dem Münchner Immobilienmarkt – Die aktuelle Preisspirale und ihre Konsequenzen für Nachhaltigkeit und Renditen" auf, wie diese Entwicklung auf dem Münchner Immobilienmarkt zustande komme.

Die Anzahl sämtlicher Verkäufe bewege sich seit 2011 mit einem Minus von 25 % trotz hoher Nachfrage weiterhin auf niedrigem Niveau – der Markt sei schlicht „leer gefegt“. Gleichzeitig verzeichneten die Umsätze gegenüber 2011 ein Plus von 39 %. Im Rekordjahr 2016 betrug der Umsatz knapp 13 Milliarden Euro. Der Schwerpunkt der erneuten Umsatzsteigerung lag bei den Gewerbeimmobilien, weniger bei Wohnraum. Bei Eigentumswohnungen sank die Anzahl der Verkäufe gegenüber 2011 um 26 %, der Umsatz stieg jedoch um 16 %. Ursache sei das gestiegene Kaufpreisniveau. Hier zeichne sich aktuell eine Abflachung des Anstiegs ab.

Im Markt für Gewerbeimmobilien stagnierte der Umsatz bei unbebauten Bürogrundstücken von 2008 bis 2015. Im Jahr 2016 folgte jedoch ein Anstieg um circa 66 %. Bei bebauten Bürogrundstücken stieg der Umsatz seit 2009 von knapp 1 Milliarde Euro auf aktuell 4 Milliarden Euro.

Die Grundstückspreise für unbebaute Grundstücke zur Errichtung von Wohnraum waren bereits im Zeitraum 1980 – 1989 deutlich angestiegen. Sie verteuerten sich abermals bis 1994 und seit 2010 sei ein weiterer, sehr starker Anstieg zu beobachten. Betrachtet man die Entwicklung allerdings inflationsbereinigt, so ergibt sich ein erkennbar gemäßigteres Bild mit einer deutlich geringeren realen Preissteigerung. Festzustellen sei ferner, dass sich Bauland für den Geschosswohnungsbau deutlich stärker verteuere als Bauland für den Individualwohnbau.

Während im Bundesgebiet die Baupreise lt. offiziellem Baupreisindex eher gemäßigt und gleichmäßig stiegen, verteuerten sie sich in München seit 1980 beständig und liegen für Wohnbauten nach den Angaben des „Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern“ über 40 % höher gegenüber dem Bundesdurchschnitt.

Die Bodenrichtwertkarte für das Stadtgebiet München, jetzt aktuell mit Stand 31.12.2016 erschienen, weise für die Fußgängerzone Kaufingerstraße/Neuhauserstraße als neuen Rekordwert einen Bodenrichtwert von 125.000 /m² aus, ein Plus von 47 % in nur zwei Jahren. Der Anstieg der Bodenrichtwerte in München betrage im Jahr 2016 im Mittel etwa 40 %, teilweise sogar noch mehr. Hohe Bodenrichtwerte führten zum einen zu einer höheren Besteuerungsgrundlage und spiegeln die höheren Kaufpreise der vergangenen zwei Jahre wider. Zum anderen bilden sie auch die Grundlage einer Lagequalitätskarte des Gutachterausschusses, die wiederum den Lagequalitäten für die Erstellung des Mietspiegels zugrunde liegt: Die Lagequalitätskarte des Gutachterausschusses wird dem Wohnungsamt mitgeteilt, das aus dieser eine eigene Wohnlagenqualitäten-Karte erstelle. Der Anstieg des Bodenrichtwerts führe bei der Einstufung für den Mietspiegel allerdings nicht zwangsläufig zu einer höheren Wohnlageneinstufung. Am Beispiel der Stadtquartiere Parkstadt Schwabing und Domagkpark zeigte Thiele einen Anstieg des Bodenrichtwerts von 2014 bis 2016 um 41 % auf. In der Umsetzung im Mietspiegel wurde die Wohnlage dennoch von „zentrale Bestlage“ (2015) auf „gute Lage“ (2017) herabgestuft, was laut Thiele die jetzt tatsächlich zutreffende Einordnung sei. Am Beispiel Rablstraße in Haidhausen habe der Anstieg des Bodenrichtwertes zu einer Aufwertung der Wohnlage von „durchschnittliche Lage“(2015) zu einer „zentral guten Lage“ (2017) geführt.

Die Baulandpreise in München schnellten ungebremst nach oben. Ein Ende der „Rekorde“ sei derzeit nicht absehbar. Auch bei der Preisentwicklung von Neubau-Eigentumswohnungen gebe es seit 2008 bis heute nur eine Richtung – nach oben. Kostete eine Neubau-Eigentumswohnung 2008 noch 3.500 /m² Wohnfläche, kostete dieselbe Wohnung Ende 2016 bereits 7.000 /m². Langfristig stiegen die Preise für Neubauwohnungen seit 2008 auch inflationsbereinigt erheblich.

Die Preisentwicklung von Geschosswohnbauland und Neubauwohnungen zeige, dass die Grundstückspreise für den Geschosswohnungsbau deutlich stärker stiegen als die Preise für die Neubauwohnungen selbst, d.h. der Kostenanteil des Bodens werde immer höher.

In durchschnittlichen Lagen wurde für Eigentumswohnungen der Baujahre 1850 – 2012 mit einer Wohnfläche von durchschnittlich ca. 70 m² ein Quadratmeterpreis etwa zwischen 4.700 und 6.600 und für Neubau-ETWs von 6.900 bezahlt, in guten Lagen für vergleichbar große Wohnungen der Baujahre 1850 – 2012 5.700 und 6.800 bzw. für Neubauten ein Quadratmeterpreis von 7.400 .

Beim Wiederverkauf „gebrauchter“ Eigentumswohnungen habe sich der Kaufpreis seit 2010/2011 für sämtliche Baujahresgruppen rasant nach oben bewegt, selbst für Wohnungen aus den Baujahren 1950 – 1959 auf aktuell 5.500 /m² Wohnfläche. Beim Wiederverkauf von Doppelhaushälften der Baujahre 1950 – 1959 stieg der durchschnittliche Kaufpreis von 730.000 (2015) auf 920.000 (2016), in der Baujahresgruppe 2000 – 2013/2014 von durchschnittlich 870.000 (2015) auf 960.000 (2016).

Angesichts dieser Entwicklung stelle sich zwangsläufig die Frage nach der Rendite. Koste eine 80 m² große Eigentumswohnung (ohne Tiefgaragenstellplatz) 7.000 /m², sei insgesamt mit Erwerbskos­ten von circa 600.000 zu rechnen. Lege man eine Miethöhe von 17,00 /m² zugrunde, belaufe sich die jährliche Rendite unter Berücksichtigung üblicher Bewirtschaftungskosten (ohne Finanzierung und Abschreibung) auf rd. 2,38 %. Werde dieselbe Wohnung jedoch mit 30 % Eigenkapital und 70 % Fremdkapital sowie einer Tilgung von 1 % finanziert, wäre eine Miethöhe von 21,00 /m² notwendig, um eine Rendite von 2,4 % zu erzielen.

Bei Erstvermietungen erhöhten sich die Mietpreise 2012/2013 im Mittel stärker als die Verbraucherpreise. Da die Bodenpreise im Geschosswohnungsbau seit 2010 extrem stark anstiegen, d.h. wesentlich stärker als die Mieten, hat die Bereitschaft, in den Bau von zur Vermietung bestimmten Wohnungen zu investieren, stark nachgelassen. Kein überraschendes Ergebnis, denn seit 2011 stürzten die Renditen (Liegenschaftszinssätze) bei der Vermietung von Wohnraum extrem ab auf tlw. unter 2,0 %. Bei Büroimmobilien sank die Rendite auf etwa 3,5 %, in gefragten Innenstadtlagen tlw. deutlich unter 2 %.

Wer in München in Immobilien investieren möchte, sollte sich der Risikofaktoren bewusst sein: Einem extrem günstigen Zinsniveau stünden überhöhte Preise in allen Marktsegmenten gegenüber. Die erzielbare Rendite sei nur noch gering. Gleiches gelte aufgrund des hohen Bodenwertanteils auch für die Gebäudeabschreibung. Die Höhe des Wohngeldes in Wohnungseigentumsanlagen sollte ebenso kritisch beurteilt werden wie etwaige Versäumnisse oder Probleme bei der Instandhaltung der Wohnanlage. Auch auf die Bauqualität sei sowohl bei Alt-, als auch bei Neubauten zu achten. Zudem bestehe in der aktuellen Marktsituation das Risiko einer übereilten Kaufentscheidung.

Mit Blick auf Wohnimmobilien rechnet Thiele nach offiziellen Schätzungen für München mit einem weiteren Bevölkerungszuwachs von 300.000 Einwohnern bis 2030. Die zahlreichen Standortvorteile Münchens könnten weiter ausgebaut werden und zu noch größerer Branchenvielfalt und zusätzlichen wirtschaftlichen Chancen führen. Die wirtschaftliche Entwicklung sowie der Arbeitsmarkt wären im Vergleich zu anderen Städten sehr attraktiv und stabil. Weitere Preissteigerungen ermöglichten Spekulationsgewinne, allerdings seien Wohnimmobilien bereits heute deutlich überteuert. Ob Immobilien vor diesem Hintergrund uneingeschränkt als wertgesicherte Anlageform gesehen werden könnten?

Im Bereich von Gewerbeimmobilien bestünden nach wie vor Risiken, da die Banken- und Immobilienkrise noch nicht vollständig überwunden sei. Auch wenn aktuell renommierte Unternehmen sich in München niederließen, dürfe die Abhängigkeit von der wirtschaftlichen (auch europäischen) Gesamtkonjunktur nicht ausge­blendet werden. Risikofaktoren für das Wachstum des Gewerbeimmobilienmarktes seien insbesondere ein ungenügendes Angebot an attraktiven gewerblichen Baulandflächen und Neubauten, der überteuerte Wohnstandard für Arbeitnehmer sowie begrenzte Baulandpotenziale im Stadtgebiet.

Zur Ungleichbehandlung von Immobilieneigentum und Unternehmen bei der Schenkung- und Erbschaftsteuer referierte Rechtsanwältin und Steuerberaterin Agnes Fischl in „Neues Erbschaft- und Schenkungssteuerrecht – Sind Arbeitsplätze wichtiger als sozialverträgliche Mieten?“. Einen ausführlichen Beitrag zu diesem Thema lesen Sie in dieser Ausgabe der BHZ auf Seite 338.

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