Jahreshaupt­versammlung 2019

Immobilieneigentum unter Beschuss – Was von der Politik zu erwarten ist

Die Versuche der Politik, dem vor allem in den Ballungsräumen stetigen Anstieg der Kauf- und Mietpreise Herr zu werden, sind in gleichem Maße von Wirkungslosigkeit und Hilf­losigkeit geprägt. Gleichzeitig weisen die Instrumente, derer sich die Politik hierzu bedient, zunehmend das Eigentumsrecht gefährdende Züge auf. Beispiele der letzten Jahre hierfür sind die Einführung der Mietpreisbremse im August 2015, ihre Verschärfung zum 1. Januar 2019, die Kürzung der Modernisierungsumlage, eklatant realitätsfremde Mietspiegel verbunden mit dem erneuten Anlauf zur Verschlimmbesserung der Mietspiegel sowie die zahlreichen Erhaltungssatzungen in München und ihre unverhältnismäßige Verschärfung Mitte 2018.

HAUS + GRUND MÜNCHEN stellt daher die Frage, was Eigentümer und Vermieter von der Politik zu erwarten haben. Antworten hierauf gab der neue Bayerische Staatsminister für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie, und stellvertretende Ministerpräsident, Hubert Aiwanger, in seinem Vortrag „Eigentum schützen – Bau- und Wohnungswirtschaft pragmatischer gestalten“ am 30. April 2019 im voll besetzten Festsaal des Löwenbräukellers.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. blickt auf ein außerordentlich erfolgreiches Geschäftsjahr 2018 zurück. Mit über 2.500 neuen Mitgliedern erzielte der Verein ein neues Rekordergebnis. Nachdem bereits auch in den zurückliegenden Jahren Scharen von Hauseigentümern dem Verein beigetreten sind, ist festzustellen: In den letzten 20 Jahren konnten so viele neue Mitglieder gewonnen werden wie in den 120 Jahren davor. Besonders erfreulich ist die Renaissance des Solidaritätsgedankens, der vor 140 Jahren zur Gründung des Vereins geführt hat. Denn immer häufiger werden auch Eigentümer Mitglied, die die Dienstleistungen des Vereins aktuell nicht benötigen, aber den Verein bei der Verteidigung der Interessen der Haus- und Wohnungseigentümer unterstützen möchten. Über die Gründe dieser Entwicklung berichteten wir in der BHZ Ausgabe Februar 2019, Seite 55.

Auf der am Vormittag vor Vertretern sämtlicher Münchner Tageszeitungen und Wochenblätter, des Bayerischen Rundfunks, Radio Arabella und München TV abgehaltenen Pressekonferenz führte Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von HAUS + GRUND MÜNCHEN vor Augen, in welchem Ausmaß das private Immobilieneigentum Angriffen aktuell ausgesetzt sei, und welche Maßnahmen der Verein ergreife, um die Interessen seiner Mitglieder zu verteidigen. Kritisch setzte sich Stürzer zudem mit der viel diskutierten Nachverdichtung im Wohnungsbau auseinander.

Wie jeder aus den regelmäßigen Medienberichten wisse, kennen die Mieten in München nur eine Richtung, nämlich nach oben. Dies wisse auch die Landeshauptstadt München, die in ihrem neuesten Wohnungsmarktbarometer 2018 schreibe: Alle Mieten sind gestiegen.

Umso größer war das Erstaunen über den im März 2019 erschienenen neuen Mietspiegel 2019. Dieser wies 88 % der Grundmieten niedriger aus als im Mietspiegel 2017. Auch unter Berücksichtigung der Zu- und Abschläge änderte sich am Ergebnis der gesunkenen Mietwerte nichts. Eine ausführliche Analyse des Münchner Mietspiegels 2019 finden Sie in der BHZ Ausgabe Mai 2019, Seiten 211–216. HAUS + GRUND MÜNCHEN habe daher beim Bayerischen Verwaltungsgericht München Klage auf Feststellung eingereicht, dass es sich beim Münchner Mietspiegel 2019 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, erklärte Stürzer. Die vom Münchner Stadtrat ausgesprochene Qualifizierung des Mietspiegels, die ohne jegliche Prüfung der zugrunde liegenden Daten und Einhaltung von anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt sei, sei nach Überzeugung des Vereins rechtswidrig und damit unwirksam. Ohne eine wirksame Qualifizierung sei der Münchner Mietspiegel lediglich ein einfacher Mietspiegel, gebe also nicht in verbindlicher Weise die ortsübliche Vergleichsmiete wieder und könne eine Mieterhöhung nicht zwingend auf den sich aus dem Mietspiegel ergebenden Wert deckeln.

Die Stadt München bediene sich zur Dämpfung des Mietpreisniveaus aber nicht nur des Mietspiegels, sondern greife auch mit Hilfe des Baugesetzbuches in unzulässiger Weise in das Mietrecht ein. Das hierzu verwendete bauplanungsrechtliche Instrument sei das gesetzliche Vorkaufsrecht der Stadt. Beim Verkauf eines Grundstücks, das im Gebiet einer der 22 Erhaltungssatzungen liege, könne die Stadt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Der Käufer könne dessen Ausübung abwenden, indem er eine so genannte Abwendungserklärung unterzeichne. Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts sei, dass „das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertige“.

Verpflichte sich der Käufer in der Abwendungserklärung, die städtebaulichen Ziele der Erhaltungssatzung, insbesondere die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Milieuschutz), zu wahren, könne das Vorkaufsrecht nicht mehr ausgeübt werden.

Während es nach der von der Stadt vorformulierten Abwendungserklärung bisher genügte, auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen und auf unangemessene Modernisierungsmaßnahmen (Luxussanierungen) zu verzichten, müsse sich der Käufer nach der Verschärfung der Abwendungserklärung durch den Münchner Stadtrat Mitte 2018 jetzt darüber hinaus verpflichten, u.a. nur noch an Mieter zu vermieten, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten, Eigenbedarf grundsätzlich nur noch für eine einzige Wohnung in dem Objekt geltend zu machen und bei der Neuvermietung eine Miete von maximal € 11,50/m² zu verlangen. Ferner seien Staffelmietverträge nicht mehr zulässig und eine Untervermietung nur an einen bestimmten, vertraglich festgelegten Personenkreis erlaubt. Es sei nachvollziehbar, so Stürzer, dass Käufer eine Abwendungserklärung dieses Inhalts nicht unterzeichneten. In der Folge musste die Landeshauptstadt München seit Mitte letzten Jahres Wohnungen für € 200 Millionen kaufen. Im Jahr 2017 hingegen wurde die Abwendungserklärung in ihrer alten Fassung noch von allen Käufern unterzeichnet, sodass die Stadt ihr Vorkaufsrecht bei keinem Objekt ausüben musste. Mit der neu gefassten Abwendungserklärung werde damit mit Steuergeldern in Millionenhöhe eine relativ kleine Anzahl von Mietern geschützt.

Der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN zeigte zwei Möglichkeiten auf, wie Käufer sich gegen die unverhältnismäßigen Auflagen in der neu gefassten Abwendungserklärung zur Wehr setzen können:

Sie hätten die Möglichkeit, eine eigens formulierte Abwendungserklärung, z.B. mit dem Inhalt der bis Mitte 2018 von der Stadt formulierten Erklärung, zu unterzeichnen, und sich auf den Standpunkt zu stellen, damit sei dem Wohl der Allgemeinheit in ausreichendem Umfang Genüge getan. Schließlich habe die Stadt Abwendungserklärungen dieses Inhalts zig-fach über einen langen Zeitraum akzeptiert. Übe die Stadt das Vorkaufsrecht dennoch aus, könne die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts gerichtlich überprüft werden. Die Erfolgsaussichten beurteilte Rechtsanwalt Stürzer als durchaus positiv, denn die sich vor allem aus dem Summierungseffekt der zahlreichen Auflagen ergebende Unverhältnismäßigkeit der neuen Abwendungserklärung diene letztlich nicht nur dem Milieuschutz, sondern darüber hinaus – unzulässiger Weise – dem Mieterschutz.

Dem Vermieter werde der Mietvertrag in mehrfacher Hinsicht vorgezeichnet, sodass er auf viele Gestaltungsmöglichkeiten des Mietrechts verzichten müsse, die ihm das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zur Verfügung stelle. Damit werde mittels eines bauplanungsrechtlichen Instruments aus dem Baugesetzbuch das im BGB abschließend geregelte soziale Mietrecht in unzulässiger Weise verändert.

Die zweite Möglichkeit, das Vorkaufsrecht der Stadt auszuschließen, sei die Versteigerung des Objekts. Das gesetzliche Vorkaufsrecht werde nur bei Abschluss eines schuldrechtlichen Rechtsgeschäfts, z.B. eines Kaufvertrages, ausgelöst. Der Zuschlag in einer Zwangsversteigerung hingegen sei ein staatlicher Hoheitsakt, der das Vorkaufsrecht nicht zur Anwendung bringen könne. Dies gelte auch für Teilungsversteigerungen, z.B. bei der Ausein­andersetzung einer Erbengemeinschaft. Die entsprechenden Schritte sollten aufgrund der Komplexität des Zwangsversteigerungsrechts allerdings erst nach ausführlicher fachanwaltlicher Beratung eingeleitet werden.

Erhebliche Zweifel meldete Stürzer im Hinblick auf eine mietpreisdämpfende Wirkung der Nachverdichtung im Wohnungsbau an. Bekannt und vieldiskutiert sei die Tatsache, dass Nachverdichtung oftmals zur Überlastung der Infrastruktur und zur Zunahme von Lärm und anderen Immissionen und damit zu einer Minderung der Wohn- und Lebensqualität führe. Entsprechend häufig stieße sie gerade in der unmittelbaren Umgebung der Bauvorhaben auf Ablehnung.

Über einen weiteren „Haken“ der Nachverdichtung werde nicht so gerne gesprochen. Nachverdichtung sei bereits in der Vergangenheit einer der wesentlichen Preistreiber bei den Bodenpreisen und in der Folge auch bei den Mietpreisen gewesen. So werde es auch in Zukunft sein. In München steige der Bodenpreis nahezu proportional zur Bebaubarkeit eines Grundstücks, z.B. bei Erhöhung der Geschossflächenzahl (GFZ). In den meisten Gebieten in München richte sich das zulässige Maß der Bebauung mangels Bebauungsplan nach der umgebenden Bebauung. Bei einer Nachverdichtung, z.B. durch Anbau oder Aufstockung, steige die regionale GFZ und damit auch der Bodenwert der umliegenden Grundstücke. Dies könne den alle zwei Jahre erscheinenden Bodenrichtwertkarten des Münchner Gutachterausschusses entnommen werden. Die neuen, zum 31.12.2018 festgestellten Münchner Bodenpreise werden dies, so Stürzer, wieder eindrucksvoll vor Augen führen.

Der Grundstückswert, der schon jetzt i.d.R. einen Anteil von deutlich über 50 % des Kaufpreises einer Wohnung ausmache, werde durch Nachverdichtung weiter in die Höhe getrieben und finde seinen Niederschlag letztlich in den Mietpreisen für Neubauten. Diese wiederum flössen mittelfristig in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein und trieben diese weiter nach oben. Dieser Effekt würde nur dadurch verhindert werden, wenn durch die Nachverdichtung ein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage geschaffen werden könnte. Angesichts eines prognostizierten Zuzugs von über 200.000 Bürgern nach München in den kommenden 15 Jahren und der Schaffung von – realistisch betrachtet – circa 5.000 Wohnungen jährlich, sei diese Vorstellung eine Illusion. Nachverdichtung um jeden Preis werde die Wohnungsproblematik in München daher nicht mindern, sondern verschärfen.

Konkret: Abnehmende Wohn- und Lebensqualität bei weiter steigenden Miet- und Kaufpreisen.

Hauptthema der am Abend abgehaltenen Jahreshauptversammlung von HAUS + GRUND MÜNCHEN waren der Schutz des Eigentums und eine pragmatischere Gestaltung der Bau- und Wohnungswirtschaft.

Im bis auf den letzten Platz besetzten Festsaal des Löwenbräukellers berichtete der Vorsitzende Rudolf Stürzer, Mitglieder antworteten auf die Frage nach dem Grund für ihren Beitritt zum Verein immer häufiger: „Kennen Sie einen Politiker oder eine Partei, die sich bei den Diskussionen über immer noch mehr Mieterschutz für die Rechte von Eigentümern und Vermietern stark macht?“.

Dies nahm HAUS + GRUND MÜNCHEN zum Anlass, den Bayerischen Staatsminister für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie, und stellvertretenden Ministerpräsidenten Hubert Aiwanger nach der Haltung und den Plänen der neu gewählten Bayerischen Staatsregierung, nun mit dem Koalitionspartner FREIE WÄHLER, zum Schutz der Eigentümer und Vermieter zu befragen.

Hubert Aiwanger betonte, es sei wichtig, sich zum Eigentum zu bekennen. Er lehne vor dem Hintergrund der aktuell geführten Debatte um eine mögliche Enteignung von Großvermietern Enteignungen daher strikt ab. Die FREIEN WÄHLER hätten eine soziale Ader, wie man an ihren Initiativen zur Abschaffung der Gebühren für Kindergärten sowie der Studiengebühren erkennen könne. Es sei aber falsch, wenn Immobilieneigentümer keinen marktgerechten und kostendeckenden Mietpreis mehr verlangen dürften.

Dies stellte einen gravierenden Eingriff in das Eigentumsrecht ein. Unter solchen Bedingungen sei kein Eigentümer mehr bereit, seine Mietwohnungen zu sanieren oder neue zu bauen. Mit derartigen Forderungen schadeten die Mieter ihren eigenen Interessen massiv.

Investitionen in den Wohnungsbau müssten vielmehr attraktiver werden. Die immer größer werdende Zahl einzuhaltender gesetzlicher Vorschriften wirke jedoch als Kostentreiber. Wer sein Immobilieneigentum energetisch saniere, müsse angesichts der hierfür notwendigen Kosten auch eine Miete in entsprechender Höhe verlangen dürfen. Es gebe keinen Anspruch von Mietern auf billigen Wohnraum auf modernstem Stand.

Aiwanger erinnerte ferner an die auf Drängen der FREIEN WÄHLER beschlossene Abschaffung der Straßenausbaubeitragssatzung des Freistaates Bayern. Sie hätten damit einer Selbstverständlichkeit wieder Geltung verschafft. Die Straßen gehörten nämlich der Allgemeinheit, nicht nur den Eigentümern der anliegenden Grundstücke. Deshalb sei der Unterhalt der Straßen nicht nur von diesen Eigentümern, sondern von allen Steuerzahlern zu finanzieren. Nach der Abschaffung der Straßenausbaubeitragssatzung und dem Wegfall des Beitragsaufkommens von circa € 62 Millionen erhielten die Städte und Gemeinden jetzt pauschal € 120 Millionen aus dem Staatshaushalt, ohne künftig mit Eigentümern über die Rechtmäßigkeit von Beitragsbescheiden streiten zu müssen. Auch Mieter profitierten hiervon. Es bestehe für Vermieter kein Grund mehr, den Straßenausbaubeitrag, obwohl gesetzlich nicht möglich, „über die Hintertür“ auf die Miete umzulegen.

Eine weitere Neuerung betreffe Ersterschließungsbeiträge für alte, gegenüber den Anliegern nicht abgerechnete Straßen. Davon gebe es allein in München 5.000 – 8.000. Es sei den Kommunen zwar weiterhin möglich, diese Kosten gegenüber den Eigentümern geltend zu machen. Sie könnten nun aber hierzu nicht mehr gezwungen werden. Von einem Verbot für die Kommunen, die Ersterschließungsbeiträge bei den Bürgern einzutreiben, habe man hingegen abgesehen. Dies hätte zu Schadensersatzforderungen der Städte und Gemeinden gegen den Freistaat Bayern in unkalkulierbarer Höhe geführt.

Im Hinblick auf die Neuregelung der Grundsteuer bekräftigte Aiwanger, und dies in Übereinstimmung mit dem Bayerischen Finanzministerium, eine eigentumsfeindliche Regelung des Bundes verhindern zu wollen. Ein kompliziertes Berechnungsmodell erforderte 2.000 zusätzliche Finanzbeamte. Den Vorzug verdiene ein einfaches, einkommensneutrales Modell, das auch regionale Gegebenheiten berücksichtige. Die Bayerische Staatsregierung strebe eine das Eigentum schonende Lösung an.

Auf eindeutige Ablehnung Aiwangers stieß die Erbschaftsteuer. Sie gehöre, wie z.B. auch in Österreich, ersatzlos abgeschafft. Man müsse jedoch sehen, dass die Politik hierzu noch nicht bereit sei. Ein erster Schritt sei z.B. eine Regionalisierung der Erbschaftsteuer. Als Minimum seien höhere Freibeträge wünschenswert. Angesichts der stark gestiegenen Immobilienpreise rief Aiwanger die Immobilieneigentümer auf, sich auch selbst für die Abschaffung der Erbschaftsteuer einzusetzen. Wenn eine Immobilie einen Wert von mehreren Millionen Euro habe, aber renovierungsbedürftig sei, und die Erben sie nicht selbst nutzen könnten, führe die Erbschaftsteuer zu einer Enteignung nicht durch die Hintertür, sondern „durch den Vordereingang“.

Aiwanger empfahl jungen Leuten, in eigenes Wohneigentum zu investieren. Die Bereitschaft hierzu sei jedoch nicht sehr hoch, denn dies sei nicht nur mit hohen Belastungen über Jahrzehnte hinweg verbunden, sondern führe in der nächsten Generation in Gestalt der Erbschaftsteuer zu einer immensen finanziellen Belastung der Erben. Die Erbschaftsteuer gehöre abgeschafft, weil sie Arbeit und Leistung über Generationen hinweg bestrafe.

Eine weitere Forderung war die verbesserte steuerliche Absetzbarkeit energetischer Sanierungen. Diese sei aktuell deutlich zu niedrig. Auch sei es geradezu widersinnig, wenn über das Volksbegehren des Mietervereins zu einem Mietenstopp verhindert werden solle, diese Kosten auf die Miete umzulegen. Dies sei eindeutig der falsche Weg.

Auch mit dem so genannten Flächenfraß setzte sich der Bayerische Wirtschaftsminister kritisch auseinander. Dieser, so Aiwanger, betreffe hauptsächlich den Bau von Wohnraum. Wer bezahlbare Mieten wolle, komme am Bau von mehr Wohnungen nicht vorbei. Es sei jedoch zu fragen, ob die Grundstücksparzellen nicht auch kleiner als bisher sein könnten. Auch die Pflicht zum Nachweis von Stellplätzen sollte bauherrenfreundlicher werden, um z.B. den Ausbau von Dachgeschossen zu ermöglichen.

Das Augenmerk des Referenten lag auch auf den Herausforderungen der Energiewende. Die Bayerische Staatsregierung beabsichtige, ein Förderprogramm für Photovoltaik-Anlagen aufzulegen. Anlagen bis zu 30 KW Leistung sollen ohne Abführung einer EEG-Umlage betrieben werden können. Auch die vergünstigte Weitergabe des durch eine eigene Photovoltaik-Anlage erzeugten Stroms an die Mieter soll möglich werden. Ferner soll die Umstellung der Beheizung auf ein Blockheizkraftwerk und Kraftwärmekopplung für Eigentümer attraktiver werden. Aiwanger ermutigte die Eigentümer, sich für eine regionale Stromversorgung zu entscheiden. Der Freistaat Bayern setzte sich dafür ein, die bundespolitischen Stellschrauben hierfür zu stellen.

Handlungsbedarf sah Aiwanger bei der ober- und unterirdischen Infrastruktur. Am Beispiel der Kanalisation wies er auf umfangreichen Sanierungsbedarf hin und warnte vor erheblichen Kosten, die auf die Eigentümer zukämen. Der Staat müsse diese Kosten abfedern. Es obliege den Kommunen, die Bausubstanz zu erhalten, damit die Eigentümer für die Kosten ihrer Erhaltung nicht über Gebühr belastet werden.

Abschließend bekräftigte der Bayerische Wirtschaftsminister, der Staat habe die Aufgabe, Rahmenbedingungen zu schaffen, damit Eigentümer auch weiterhin in ihrem Eigentum wohnen und dieses angemessen nutzen können. Er sei ein überzeugter Mitstreiter der Haus- und Grundeigentümer.

In der im Anschluss an den Vortrag abgehaltenen turnusmäßigen Neuwahl des Vorstandes des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. bestätigten die Mitglieder den Vorsitzenden des Vereins, RA Rudolf Stürzer, einstimmig im Amt. Zur neuen stellvertretenden Vorsitzenden des Vereins wurde einstimmig RAin Birgit Noack gewählt. Sie tritt damit die Nachfolge von RA Michael Koch an, der für dieses Amt nicht mehr zur Verfügung stand.
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