Die aktuellen Pläne und Diskussionen über die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen, angetrieben durch Initiativen und politische Vorstöße aus Berlin, stoßen auf scharfe Kritik. Aus unserer Sicht erweisen sich diese Enteignungspläne bereits jetzt als schwerer Schaden für den gesamten Wohnungsmarkt.
Investitionsklima massiv gefährdet
Schon die bloße Diskussion über derartige Maßnahmen führt zu einem gefährlichen Investitionshindernis. Private Bauherren und institutionelle Investoren meiden zunehmend Märkte, in denen permanent in die Eigentumsrechte eingegriffen wird. Der dringend benötigte Wohnungsbau gerät dadurch immer weiter ins Stocken. Das grundlegende Problem des anhaltenden Wohnungsmangels lässt sich auch keinesfalls durch einen bloßen Eigentümerwechsel lösen. Durch eine Vergesellschaftung wird keine einzige neue Wohnung gebaut. Jeder weiß aber, dass wir dringend neue Wohnungen brauchen.
Ungeklärte Finanzierung und astronomische Kosten
Die Berliner Pläne zielen darauf ab, private Wohnungsbaugesellschaften mit mehr als 3.000 Wohnungen zu erfassen, womit schätzungsweise etwa 240.000 Wohnungen betroffen wären. Völlig unklar ist bis heute, wie das finanziert werden soll. Bei einer Entschädigung zum vollen Verkehrswert kämen Kosten von bis zu 40 Milliarden Euro auf das ohnehin marode Land Berlin zu. Eine Summe, die den Haushalt massiv überfordern würde. Noch schwerer wiegt, dass teils über Entschädigungen von nur 40 bis 60 Prozent des Verkehrswertes spekuliert wird. All dies würde absehbar zu zahlreichen Verfassungsbeschwerden und Verfahren – auch auf europäischer Ebene – führen, was wiederum eine jahre- oder jahrzehntelange Unsicherheit zur Folge hätte.
Irreführung von Mietern und Wählern
Das Versprechen, durch Enteignungen die Mieten in Berlin zu senken ist vollkommen unrealistisch. Wie der Berliner Rechnungshof bereits 2024 festgestellt hat, würde eine Entschädigungssumme von rund 36 Milliarden Euro eine kalkulatorische Ausgangsmiete von etwa 14,10 Euro pro Quadratmeter und Monat erfordern.
Das bedeutet eine Preissteigerung von rund 96 % im Vergleich zum Berliner Mietspiegel 2023 (7,16 Euro/m²). Außerdem verschweigen die Befürworter von Enteignungen geflissentlich, dass sogar große Berliner Wohnungsgesellschaften laut Rechnungshof bei moderaten 7,43 Euro/m² liegen. Wer hier von Entlastung spricht, belügt die Mieter. Die Enteignungspläne würden genau das Gegenteil bewirken und die Mieten drastisch nach oben treiben.
Jeder Versuch, sich mit Entschädigungen weit unter dem Verkehrswert aus der Affäre zu ziehen, bricht mit allen rechtsstaatlichen Grundsätzen von Enteignungsverfahren und ist schlichtweg verfassungswidrig. Zudem kann sich das ohnehin klamme Land Berlin weder diese astronomischen Entschädigungssummen noch die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen leisten. Doch wer laut nach Enteignungen schreit, ignoriert bewusst die ökonomische Wirklichkeit. Das ist reiner Populismus.
Es bleibt zu hoffen, dass das von der Bundesregierung geplante Investitionsschutzgesetz das Schlimmste verhindert. Es zeichnet sich aktuell ein gefährlicher Trend ab: Parteien werfen mit teuren, völlig undurchdachten Wahlversprechen um sich, ohne auch nur ein ansatzweise realistisches Konzept für deren Umsetzung zu haben. Die Bundesregierung muss hier nun dringend einen Riegel vorschieben und verhindern, dass das Land mit solch verantwortungslosen Luftnummern bar jeder Vernunft an die Wand gefahren wird.
Verfassungswidrigkeit und internationaler Vertrauensverlust
Wir erachten sowohl die Vergesellschaftung an sich – oft treffend als Enteignung bezeichnet – als auch eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswertes für verfassungswidrig. Hier wird Neuland betreten, das auf schärfste rechtliche Bedenken stößt.
Hinzu kommt eine fatale Signalwirkung für den Wirtschaftsstandort Deutschland. Derartige Enteignungsfantasien schrecken nicht nur ausländische Investoren in erheblichem Ausmaß ab. Die Auswirkungen sind verheerend, und zwar nicht nur im Wohnungssektor, sondern branchenübergreifend in sämtlichen Wirtschaftszweigen. Wer will schon in ein Land investieren, das offen über Enteignungen diskutiert. Verschärft wird das Ganze noch dadurch, dass im Ausland zu den Berliner Plänen oft fälschlicherweise von einer bundesweiten Geltung ausgegangen wird.
Haben wir nichts gelernt?
Ein Blick in die Geschichte zeigt, wohin solche Modelle führen. In der DDR war der gesamte Wohnungsbestand verstaatlicht – mit katastrophalen Folgen und einem flächendeckenden Verfall von Wohnungen, da privates Kapital nicht vorhanden war. Offenbar wurde aber aus dieser historischen Realität nichts gelernt.
Zwar hat die Bundesregierung aktuell beschlossen, die Vergesellschaftung privater Mietwohnungsbestände bundesgesetzlich auszuschließen, doch auch hierzu streiten die Gelehrten über die Gesetzgebungskompetenz.
Keine weiteren Regulierungen
Wir fordern erneut, dass sich der Staat aus dem privaten Eigentum heraushält, anstatt ständig regulierend einzugreifen. Die aktuellen Tendenzen treiben viele private Vermieter in die Enge, die in Anbetracht der massiven Eingriffe bereits darüber nachdenken, sich ganz aus dem Vermietungsmarkt zu verabschieden, um in unregulierte Anlageformen wie Aktien oder ETFs zu investieren. Dies geht letztlich auch zulasten der Mieter. Während private Vermieter ihre Immobilie oft als ihr „Baby“ ansehen, langjährige Mietverhältnisse pflegen und stark in Instandhaltung und Modernisierung investieren, zeigen große staatliche wie private Immobilienkonzerne, die zwangsläufig nachrücken, aus Kostengründen deutlich weniger Engagement.
Es ist an der Zeit, nun endlich auf verlässliche Rahmenbedingungen, den Neubau und den Schutz des Privateigentums zu setzen, statt auf ideologische Experimente mit fatalen Auswirkungen und Folgen.
Rechtsanwalt Georg Hopfensperger
Stellv. Vorsitzender Haus + Grund München