Jahreshaupt­versammlung 2013

München – Immobilienmarkt der Superlative

Neueste Entwicklungen und Prognosen

Die Entwicklung der Immobilienpreise in München – das beherrschende Thema des Münchner Immobilienmarktes, zu dem der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Stadt München und Leiter des Städtischen Bewertungsamtes, Helmut Thiele, referierte, sorgte auch in diesem Jahr bei der Jahreshauptversammlung von HAUS + GRUND MÜNCHEN am 22. April 2013 im großen Festsaal des Löwenbräukellers für sehr großen Mitgliederandrang.

Im Geschäftsjahr 2012 konnte der Haus- und Grundbesitzerverein München mit über 2.000 neuen Mitgliedern sein Rekordergebnis des Jahres 2011 nochmals übertreffen und so das beste Ergebnis seiner 134jährigen Geschichte erzielen. Mit circa 27.000 Mitgliedern sind über HAUS + GRUND MÜNCHEN aktuell mehr als 420.000 Wohnungen und Geschäftsräume in München und Umgebung organisiert. Bereits zum 5. Mal in Folge zeichnete der Zentralverband Haus & Grund Deutschland den Verein als erfolgreichste Interessenvertretung der Haus- und Wohnungseigentümer im Bundesgebiet aus.

In der am Vormittag abgehaltenen Pressekonferenz vor Vertretern sämtlicher Münchner Tageszeitungen und Wochenblätter, des Bayerischen Rundfunks, Radio Arabella und München TV stellte Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von HAUS + GRUND MÜNCHEN, die Gründe für dieses Rekordergebnis dar. Mit einem laufend erweiterten Beratungsangebot reagiere der Verein auf die zahlreichen Verkomplizierungen durch Gesetzgebung und Rechtsprechung, die es Eigentümern und Vermietern zunehmend erschwerten, in dem inzwischen entstandenen Dickicht aus Gesetzen, Satzungen und mehreren hundert Urteilen jährlich den Überblick zu behalten. Mit dem Angebot, Mietverträge und Musterschreiben über seine Internetseite herunterzuladen, erreiche der Verein stetig breitere Schichten der Immobilieneigentümer. Die Organisationsquote bei den Eigentümern klassischer Mietshäuser betrage ohnehin bereits nahezu 100 %. Zunehmend würden neue Mitgliedschaften auch von Selbstnutzern, Vermietern einzelner Eigentumswohnungen, Hausverwaltungen und Wohnungsbaugesellschaften, aber auch von Versicherungen, Banken, Verbänden aus den verschiedensten Wirtschaftszweigen, Kirchen und Gemeinden mit Wohnungsbestand im Münchner Umland begründet.

Die neue Online-Bonitätsprüfung, die der Verein seinen Mitgliedern in Kooperation mit der Bertelsmann-Gruppe exklusiv für 10,00 pro Anfrage anbiete, werde in stark zunehmendem Umfang in Anspruch genommen. Die Online-Abfrage ermögliche den Mitgliedern jederzeit innerhalb weniger Minuten am eigenen Computer etwaige Negativmerkmale über Mietinteressen in Erfahrung zu bringen.

Zentrales Thema der Pressekonferenz war die von Mieterverbänden und Politikern beklagte „Mietenexplosion“ in München. Der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN nahm dies zum Anlass, die damit verbundenen Behauptungen kritisch zu hinterfragen: ob die Mieten in München tatsächlich stärker gestiegen seien als die Einkommen, ob die Mieter wirklich einen stetig höheren Anteil ihres Einkommens für die Miete aufwenden müssten, ob sich auch Durchschnittsverdiener München bald nicht mehr leisten könnten, ob die angestammte Bevölkerung in München immer häufiger durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus ihren Wohnungen vertrieben werde und ob Forderungen nach einem Umwandlungsverbot und neuen Mietpreisbegrenzungen den Interessen der Mieter tatsächlich gerecht würden?

Für den unkritischen Betrachter, so Stürzer, klängen diese Klagen in Anbetracht des hohen Mietenniveaus durchaus plausibel. Bei genauerer Betrachtung ergebe sich jedoch ein völlig anderes Bild. Das Wehklagen von Mietern und Politik stehe in eklatantem Widerspruch zu allen amtlichen Daten und Statistiken des Bay­erischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung, der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) sowie der Landeshauptstadt München selbst. Untersuche man die amtlichen Zahlen der letzten 20 Jahre, entpuppten sich Berichte über Mietpreisexplosion“, „Wohnwahnsinn“ und „Horrormieten“ als erstaunliche Irrtümer – nicht für HAUS + GRUND MÜNCHEN, sondern für manchen Politiker.

Irrtum Nr. 1:

„In den letzten Jahren seien die Mieten in München dramatisch gestiegen und auch für Durchschnittsverdiener kaum mehr bezahlbar. Es sei daher notwendig, die Kappungsgrenze auf 15 % innerhalb von drei Jahren zu senken und bei Neuvermietungen eine Mietenobergrenze von 10 % oberhalb des Mietspiegels einzuführen.“

Tatsache sei jedoch, dass in München die Bestandsmieten in den vergangenen Jahren weniger stark gestiegen seien als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Die Daten des Statistischen Landesamtes ergeben einen Anstieg der allgemeinen Lebenshaltungskosten um 3,8 %. Die durchschnittliche Nettomiete hingegen stieg lediglich um 3,5 % von 9,79/m² (Mietspiegel 2011) auf 10,13/m² (Mietspiegel 2013).

Ein längerfristiger Vergleich der amtlichen Zahlen von 2007 mit den aktuellen Werten bestätige dieses Bild. Die allgemeinen Lebenshaltungskosten seien seit 2007 um 10,3 % gestiegen. Die Erhöhung der durchschnittlichen Nettomiete in München von 9,30/m² (Mietspiegel 2007) auf 10,13/m² betrage 8,9 % und liege damit deutlich unterhalb des Anstiegs der allgemeinen Lebenshaltungskosten.

Ein ähnliches Bild ergebe sich bei Neuvertragsmieten, selbst wenn sich der Vergleich über einen Zeitraum von 20 Jahren erstrecke. Nach dem städtischen Bericht zur Wohnungssituation in München (Ausgabe 2012) betrug die Nettokaltmiete einer 70 m² großen, nach 1949 fertiggestellten Bestandswohnung mit gutem Wohnwert im Jahr 1991 10,28/m², im Jahr 2011 bereits 12,50/m². Dies entspreche einer Steigerung um 22 % innerhalb von 20 Jahren, als 1,1 %/Jahr. Bei einer entsprechenden Neubauwohnung betrug die Nettokaltmiete im Jahr 1991 12,07/m², im Jahr 2011 bereit 13,80/m². Die Steigerung belaufe sich also auf 15 % innerhalb von 20 Jahren, d.h. 0,75 %/Jahr.

Die allgemeinen Lebenshaltungskosten seien nach den Zahlen des Statistischen Landesamtes um 39 %, also um 1,9 %/Jahr, gestiegen. Bei Löhnen und Gehältern betrage der Anstieg im gleichen Zeitraum sogar durchschnittlich 67 %.

Dadurch werde offenkundig, dass sowohl die Bestandsmieten als auch die Neuvertragsmieten in den vergangenen 20 Jahren weniger stark gestiegen seien als die allgemeinen Lebenshaltungskosten und auch die Löhne und Gehälter. Politiker und Medien sprächen zu Recht von einem realen Lohnverlust, wenn die Lohnerhöhung einmal geringer ausfalle als der Anstieg der allgemeinen Lebenshaltungskos­ten. Nichts anderes, betonte der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN, gelte für die Mieten. Sie seien weniger stark gestiegen als die Lebenshaltungskosten. Deshalb seien sie real gesunken.

Irrtum Nr. 2:

„Vermieter machten auf Kosten von Mietern, die die hohen Mieten nicht mehr bezahlen könnten, das große Geschäft.“

Ein unhaltbarer Vorwurf, seien nach dem städtischen Bericht zur Wohnungssituation in München (Ausgabe 2012) die Renditen bei der Wohnungsvermietung in München doch die niedrigsten im gesamten Bundesgebiet. Grund hierfür sei, dass in München die Grundstücks- und Wohnungspreise vom Bundesdurchschnitt noch weiter nach oben abweichen als die Mieten. Bei Bestandswohnungen haben das hohe Preis- und Lohnniveau bei Instandhaltungen und Modernisierungen sowie der im bundesweiten Vergleich hohe Wohn- und Ausstattungsstandard negativen Einfluss auf die Rendite. Der städtische Bericht zur Wohnungssituation spreche eine klare Sprache: „Die Anfangsrenditen in München lagen 2010 und 2011 mit 5,4 % bzw. 4,8 % niedriger als in den Vorjahren und sinken wegen der hohen Preise weiter. Im Städtevergleich belegt München damit den letzten Platz.“

Irrtum Nr. 3:

„Durch die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen werde die angestammte Münchner Bevölkerung immer häufiger aus ihren Wohnungen vertrieben. Notwendig sei daher ein Verbot solcher Umwandlungen.“

Ein Verwurf, der mit der Realität nichts zu tun habe, stellte Rudolf Stürzer fest. Aus den städtischen Berichten zur Wohnungssituation in München gehe hervor, dass die Umwandlungen in den letzten 18 Jahren stark zurückgegangen seien. Waren im Jahr 1993 noch 458 Anträge für 9.430 Wohneinheiten auf Erteilung einer hierfür erforderlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung gestellt worden, sei die Zahl auf 122 Anträge im Jahr 2003 und weiter auf nur noch 40 Anträge im Jahr 2011 gesunken. Der städtische Bericht zur Wohnungssituation (Ausgabe 2012) selbst stelle fest: „Für den Berichtszeitraum 2010 und 2011 ist die Zahl der umgewandelten Wohnungen weiter zurückgegangen und betrifft nun jährlich nur noch 0,14 % des Wohnungsbestandes.“ . Ein gesetzlicher Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum (Artikel 14 GG) wie z.B. das Umwandlungsverbot, seien nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nur dann verfassungsgemäß, wenn für eine solche Regelung ein Bedürfnis be­stehe. Es müsse die Frage erlaubt sein, ob bei 40 Anträgen im Jahr 2011 – Tendenz fallend – tatsächlich noch ein Bedürfnis nach Tätigwerden des bayerischen Gesetzgebers bestehe.

Irrtum Nr. 4:

„Die Mietbelastung der Münchner Mieter liege weit über dem Bundesdurchschnitt und sei nirgendwo so hoch wie in München.“

Auch dies ist eine Behauptung, die in krassem Widerspruch zu den amtlichen Zahlen stehe. Laut dem neuesten städtischen Bericht zur Wohnungssituation in München müssten Mieter in München derzeit 23 % ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die Miete aufwenden. Im Bundesdurchschnitt liege die Mietbelastung mit 22 % nur geringfügig darunter. Bei Münchner Haushalten, die keine Transferleis­tungen erhalten, liege die Mietbelastung nach dem städtischen Bericht sogar nur bei 21 % und damit unter dem Bundesdurchschnitt. In einigen Großstädten, z.B. in Berlin, hingegen müssten Mieter mit 28 % einen deutlich größeren Teil ihres Einkommens für die Miete aufwenden.

Wie kommt es zu einem derartigen Befund? In München liege nicht nur das Mietniveau erheblich über dem Bundesdurchschnitt, sondern auch das verfügbare, den Bürgern nach Abzug von Steuern und Abgaben zur Verfügung stehende Jahreseinkommen. Im Auftrag der Stadt München habe die Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) auf Grundlage der Mitteilungen der für die Lohn- und Einkommensteuer zuständigen Finanzämter ermittelt, dass in München im Jahr 2011 das verfügbare Jahreseinkommen mit 27.500 um 38 % über dem Bundesdurchschnitt von 19.333 lag. Folgerichtig stelle der städtische Bericht zur Wohnungssituation (Ausgabe 2012) fest: „So hat München trotz des Spitzenmietniveaus aufgrund der hohen Kaufkraft eher eine mittlere Mietbelastung im nationalen Vergleich.“

Irrtum Nr. 5:

„Die hohe Mietbelastung führe dazu, dass sich immer mehr Münchner Mieter einschränken und bei einem Wohnungswechsel auf einige Quadratmeter Wohnfläche verzichteten.“

Die Zahlen sprächen, so Stürzer, eine andere Sprache: In den zurückliegenden 40 Jahren habe sich die in Anspruch genommene Wohnfläche fast verdoppelt und liege mit aktuell 40 m² pro Person an der Spitze bundesdeutscher Großstädte. Zum Vergleich: Hamburg 36 m²/Person, Frankfurt a. Main 37 m²/Person, Köln 38 m²/Person, Stuttgart 39 m²/Person.

Auch hier stelle der aktuelle städtische Bericht zur Wohnungssituation in München fest:

„Im Städtevergleich zum Wohnflächenverbrauch besitzt München weiterhin den höchsten Flächenkonsum, trotz des hohen Miet- und Immobilienpreisniveaus im deutschen Großstadtvergleich.“ Berücksichtige man diese Tatsache bei der Mietbelastung, die in München nicht höher liege als in anderen Großstädten, müssten Mieter in München pro m² Wohnfläche sogar einen geringeren Teil ihres Einkommens aufwenden als Mieter in allen anderen Großstädten.

Irrtum Nr. 6:

„Wegen ständig steigender Mieten werde die Mietbelastung der Münchner Mieter immer höher. Der Gesetzgeber müsse endlich dafür sorgen, dass Wohnraum bezahlbar bleibe.“

Richtig sei vielmehr: Nachdem sowohl die Bestandsmieten als auch die Neuvertragsmieten in den zurückliegenden 20 Jahren zwar deutlich, jedoch weniger stark gestiegen seien als die Löhne, Gehälter und die allgemeinen Lebenshaltungskosten, sei die Mietbelastungsquote in München in den letzten 20 Jahren stetig gesunken. Nach den städtischen Berichten zur Wohnungssituation in München lag sie im Jahr 1994 noch bei 30 %, im Jahr 2007 bei 25 % und ist im Jahr 2011 weiter auf 23 % gesunken. Bei Haushalten, die keine Transferleistungen erhalten, liege die Mietbelastungsquote nach städtischen Angaben sogar bei 20,8 %.

Diese – amtlichen – Zahlen passten nicht in das Konzept von Politikern inzwischen aller großen Parteien, so Stürzer. Vor allem in Wahlkampfzeiten sprächen diese gerne von der „dramatischen Mietentwicklung“ in München, um sich als „Retter“ der Mieter zu profilieren, indem sie eine Reduzierung der Kappungsgrenze, ein Umwandlungsverbot und Änderungen bei der Mietspiegelerstellung fordern. An die Adresse all derer gerichtet, die die weit verbreiteten Irrtümer über den Münchner Wohnungsmarkt pflegten, richtete der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN die Frage, was denn „dramatisch“ sei an Mieten, die weniger stark stiegen als Löhne, Gehälter und die allgemeinen Lebenshaltungskosten, an einer Mietbelastung, die nicht höher liege als in allen anderen Gegenden des Bundesgebietes und die in den letzten Jahren zudem kontinuierlich gesunken sei – trotz des bundesweit höchsten Wohnstandards und des größten Flächenkonsums. Eine Antwort werde nicht geliefert, allenfalls werde argumentiert, die Misere auf dem Münchner Wohnungsmarkt sei allgemein bekannt und jeder kenne viele, die Probleme bei der Wohnungssuche und der Mietzahlung hätten. Spätestens an diesem Punkt müsse sich jeder klar werden, worüber man eigentlich spreche:

Über – wenn auch zahlreiche – Einzelfälle, z.B. die alleinerziehende Mutter oder den Geringverdiener? Dann seien die Klagen über die schwierige Wohnungssuche oder Probleme mit der Mietzahlung legitim. Oder spreche man über den (!) Münchner Wohnungsmarkt als solchen bzw. über die (!) Münchner Mieten? Dann gehe es um über 570.000 Mietwohnungen im Stadtgebiet, dann müsse auch über objektive Tatsachen, Zahlen und Statis­tiken sprechen, und zwar auch dann, wenn es nicht in das eigene politische Konzept passe.

Stürzer kritisierte, in öffentlichen Diskussionen werde zwar regelmäßig und ausführlich das hohe Mietniveau in München thematisiert und der Begriff der „Bezahlbarkeit“ immer häufiger strapaziert. Fakten hingegen, die in engem Zusammenhang mit dieser „Bezahlbarkeit“ stünden, z.B. die Mietbelastungsquote, würden ausgeblendet, auch von Vertretern der Stadt München. Man müsse sich bewusst machen, dass die Stadtverwaltung hierzu regelmäßige Erhebungen in Auftrag gebe und die Ergebnisse in den turnusmäßigen Berichten zur Wohnungssituation in München veröffentliche – und sich die Vertreter der Stadt bis hin zur Stadtspitze hierüber in den öffentlichen Diskussionen ausschweigen, wie vor kurzem bei der Vorstellung des Mietspiegels 2013. Gerade von Vertretern der Stadt dürfe der Bürger jedoch eine objektive Darstellung der Fakten erwarten. Für HAUS + GRUND MÜNCHEN dränge sich die Frage auf: Kennen die Vertreter der Stadt ihre eigenen Publikationen nicht oder wollen sie nur nicht darüber sprechen?

Im Zusammenhang mit dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 1. Mai 2013 kritisierte Stürzer, dass, nachdem das Gesetz bereits zweimal am Widerstand der Oppositionsparteien gescheitert sei, die alte Forderung der Mieterverbände nach einer Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20 % auf 15 % berücksichtigt worden sei. Bereits die seit Monaten geführte Diskussion über Sinn und Zweck einer Senkung der Kappungsgrenze habe den Mietern in München eher geschadet. Seit Ende 2012 habe sich bei HAUS + GRUND MÜNCHEN die Nachfrage nach Mieterhöhungen verdreifacht. Der Grund lag weniger darin, noch die höhere Kappungsgrenze von 20 % auszuschöpfen. Dies sei aufgrund der niedrigen Werte des Münchner Mietspiegels lediglich bei circa 5 % aller Mieterhöhungen möglich. Ausschlaggebend sei vielmehr die Erkenntnis gewesen, „versäumte“ Mieterhöhungen nicht mehr nachholen zu können und die Miete somit in kleineren Schritten, dafür aber deutlich öfter erhöhen zu müssen. Dies sei ein zu erwartender Effekt gewesen, der bereits im Jahr 2001 zu beobachten gewesen sei, als die Kappungsgrenze bundesweit von 30 % auf 20 % gesenkt wurde. Auch damals habe sich die Gesamtanzahl der Mieterhöhungen nicht so sehr vor Inkrafttreten der neuen Kappungsgrenze, sondern vor allem danach deutlich erhöht. Auch damals profitierte eine relativ kleine Zahl von Mieterhaushalten von der Senkung der Kappungsgrenze. Bei der großen Mehrheit der Mieter wurden die Mieten in erheblich kürzeren Zeitabständen angehoben. Den meisten Mietern seien diese Tatsachen nicht bekannt.

Aus Unwissenheit freuten sie sich über die plakativen Vorschläge von Abgeordneten, die sich bei bevorstehenden Wah­len im Hinblick auf den hohen Mieteranteil in Bayerns Ballungsräumen, in München circa 80 %, als Mieterschützer profilieren wollen. Folge dieser Diskussion über Kappungsgrenze und Mietspiegel sei ein erneuter Schub für die Indexmiete beim Abschluss eines neuen Mietvertrages.

Der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN wies auf Pläne von Mieterverbänden und Opposition hin, es mit der Senkung der Kappungsgrenze auf 15 % nicht bewenden zu lassen. SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrück fordere z.B. Wohnungsmieten auch beim Abschluss von neuen Mietverträgen gesetzlich auf maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen. Dabei lasse er jedoch außer Acht, dass eine derartige Begrenzung nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verfassungswidrig wäre.

Das Grundrecht auf Eigentum (Artikel 14 GG) garantiere dem Vermieter eine Miete, deren Höhe die „Wirtschaftlichkeit der Vermietung“ regelmäßig sicherstelle. Gesetzliche Beschränkungen der Miethöhe seien mit dem Grundrecht auf Eigentum nur dann vereinbar, wenn die dann noch erzielbare Miete die Wirtschaftlichkeit der Vermietung gewährleiste. Bei einer Begrenzung der Neuvertragsmiete auf 10 % oberhalb der ortsüblichen Miete sei die Wirtschaftlichkeit der Vermietung jedenfalls dann nicht mehr gewährleistet, wenn die ortsübliche Miete nach einem Mietspiegel ermittelt werde, in dem nicht nur Neuvertragsmieten, sondern auch Bestandsmieten berücksichtigt werden, wie dies beim Münchner Mietspiegel der Fall sei.

Am Beispiel einer 80 m² großen 3 Zimmer-Neubauwohnung in guter Lage erläuterte Stürzer, warum die Wirtschaftlichkeit der Vermietung dann nicht mehr gegeben wäre.

Die monatliche Nettomiete betrage nach dem Münchner Mietspiegel 9,91/m², zzgl. Zuschlag für gute Lage 0,80/m², insgesamt 10,71/m². Bei einem Zuschlag von 10 % betrüge die zulässige Miete maximal 11,78/m², also 942,00.

Der Kaufpreis für diese Wohnung belaufe sich nach dem Jahresbericht des Gutachterausschusses der Stadt München auf circa 4.500/m², also 360.000, zzgl. 3,5 % Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Notarkosten in Höhe von circa 18.000, insgesamt 378.000. Bei Einsatz von 20 % zinslosem Eigenkapital müsse der Käufer bei einem Darlehenszins von 4 % zzgl. 1 % Tilgung, monatlich 1.260,00 an die finanzierende Bank, zzgl. 120,00 an die Hausverwaltung (für nicht auf den Mieter umlegbare Verwaltungs- und Instand­haltungskosten), insgesamt monatlich 1.380,00 aufwenden. Daraus ergebe sich eine Unterdeckung von 438,00 monatlich bzw. 5.256,00 jährlich.

Gleiches gelte für Bestandswohnungen, beispielsweise für eine 1968 fertiggestellte, 80 m² große 3 Zimmer-Wohnung in guter Lage. Auch hier sei die Wirtschaftlichkeit der Vermietung nicht mehr gegeben. Die monatliche Nettomiete betrage nach dem Mietspiegel 9,02/m², zzgl. Zuschlag für gute Lage 0,80/m², also 9,82/m². Bei einem Zuschlag von 10 % wäre die maximal zulässige Miete 10,80/m², insgesamt 864,00.

Der Kaufpreis für diese Wohnung betrüge nach dem Jahresbericht des Gutachterausschusses der Stadt München circa 3.100/m², also 248.000, zzgl. 3,5 % Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Notarkosten, insgesamt 260.400. Bei Einsatz von 20 % zinslosem Eigenkapital müsse der Käufer bei einem Darlehenszins von 4 % zzgl. 1 % Tilgung, monatlich 868,00 an die finanzierende Bank, zzgl. 120,00 an die Hausverwaltung (für nicht auf den Mieter umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungskosten), insgesamt monatlich 988,00 zahlen. Die Unterdeckung betrage somit 124,00 monatlich bzw. 1.488,00 jährlich.

Diese Beispiele machten deutlich: Bei einer Begrenzung der Neuvertragsmiete auf 10 % oberhalb des Mietspiegels wäre nicht einmal eine kostendeckende Miete, wie z.B. im sozialen Wohnungsbau, zu erzielen. Die grundgesetzlich garantierte Wirtschaftlichkeit der Vermietung wäre nach betriebswirtschaftlicher Definition jedoch nur dann gegeben, wenn der Aufwand nicht höher ist als der Ertrag. Bei der in den Berechnungsbeispielen vorliegenden Unterdeckung sei die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Wirtschaftlichkeit der Vermietung nicht mehr gegeben. Dieses Ergebnis sei kein Zufall. Bei nahezu jeder Wohnung im Stadtgebiet München, die zu einem marktüblichen Preis erworben, zu marktüblichen Konditionen (teilweise) finanziert und nach den Vorgaben des Mietspiegels, also zu nicht marktüblichen Konditionen, vermietet werden müsste, sei die Wirtschaftlichkeit der Vermietung nicht mehr gegeben. Die Härte dieses Eingriffs in das Eigentumsrecht zeige sich bei einem Vergleich mit dem Vermieter einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung, z.B. einer Sozialwohnung. Dieser dürfe zumindest eine kos­tendeckende Miete, die so genannte Kos­tenmiete, verlangen. Dies würde dem Vermieter einer frei finanzierten Wohnung verwehrt. Nichts anderes ergebe sich bei einer (teilweisen) Finanzierung mit Eigenkapital, da aufgrund des regelmäßigen Missverhältnisses zwischen marktüblichem Kaufpreis und zulässiger Miete die Wirtschaftlichkeit der Vermietung auch in diesem Fall nicht erreicht werden könne. Die Folgen wären fatal: Ein solches Gesetz brächte nicht nur den Wohnungsbau endgültig zum Erliegen. Es hielte auch einer Verfassungsbeschwerde vor dem Bundesverfassungsgericht nicht Stand.

Die Themen der Pressekonferenz und die Ausführungen von Rechtsanwalt Rudolf Stürzer waren in den nächsten Tagen Gegenstand umfangreicher Berichterstattung in allen bei der Pressekonferenz vertretenen Medien.

In Vertretung für Oberbürgermeister Christian Ude skizzierte Alexander Reissl, Vorsitzender der SPD-Stadtratsfraktion, in einem Grußwort die Herausforderungen, vor denen die Stadt München angesichts des starken Anstiegs ihrer Einwohnerzahl stehe. Seit einigen Jahren nehme die Einwohnerzahl stetig zu, zwischen 2007 und 2012 um circa 100.000. Bereits Ende 2011 zählte die Stadt mehr als 1,4 Mio. Einwohner. Entsprechend nehme auch die Nachfrage nach Wohnraum zu. Dieses Wachstum könne angesichts der de facto gegebenen Freizügigkeit in Deutschland und Europa auf kommunaler Ebene nicht gesteuert werden. In der Zukunft könne der Schwerpunkt nicht nur auf mehr Wohnungsbau gelegt werden. Die Stadt strebe zwar 7.000 neue Wohnungen pro Jahr an. Es existierten jedoch nur noch wenige freie Flächen. Die „Verdichtung“ müsse daher stärker diskutiert werden. Gerade neue, frei finanzierte und auch bezahlbare Mietwohnungen würden heute leider in viel zu geringer Zahl gebaut. Deshalb sei die Aufstockung bestehender Mietshäuser zur Schaffung neuen Wohnraums wünschenswert.

Helmut Thiele, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Stadt München und Leiter des Städtischen Bewertungsamtes , gewährte in seinem Referat „Superlative München – Neueste Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt“ differenzierten Einblick in Umfang und Preisentwicklung der verschiedenen Formen von Immobilieneigentum.

Um die aktuellen Entwicklungen zutreffend beurteilen zu können, müsse der Markt langfristig beobachtet werden. Zwischen 1990 und dem Beginn der weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 bewegte sich die Anzahl der Verkäufe insgesamt zwischen 12.000 und 14.000 pro Jahr und stieg sodann abrupt auf 17.500 Verkäufe im Jahr 2011 an. Ab 2012 gingen die Verkaufszahlen wieder deutlich zurück. Dies, so Thiele, sei jedoch nicht auf ein Schrumpfen des Immobilienmarktes insgesamt zurückzuführen. Vielmehr seien nicht mehr ausreichend Objekte angeboten worden.

Die Umsätze beliefen sich ab 1990 bis 2007 auf 4.000 Mio. Euro – 8.000 Mio. Euro pro Jahr. Im Zeitraum ab 2008 bis Ende 2012 war eine starke Umsatzsteigerung zu beobachten: Die Umsätze stiegen von 5.500 Mio. Euro auf nahezu 10.000 Mio. Euro.

Die Anzahl der Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum betrug seit 1990 circa 11.000 pro Jahr. Zwischen 2008 und 2011 schnellten die Verkäufe auf 15.000 pro Jahr nach oben, gefolgt von einem Rückgang auf 13.000 Verkäufe pro Jahr bis Ende 2012. Diese Entwicklung bilde sich auch beim umgesetzten Geldvolumen ab. Zwischen 1990 und 2008 verharrten die Umsätze zwischen 1.700 Mio. Euro und 2.200 Mio. Euro pro Jahr. Ab 2008 jedoch wuchsen die Umsätze von 2.200 Mio. Euro auf 4.000 Mio. Euro im Jahr 2011, auch hier gefolgt von einem leichten Rückgang im Jahr 2012.

Blicke man auf die Anzahl der Kaufverträge, entfiel mit 86 % das Gros auf Wohnungs- und Teileigentum. Bebaute bzw. unbebaute Grundstücke waren mit 9 % bzw. 5 % beteiligt. Anders die Verteilung beim Geldumsatz: Hier schlugen Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum nur mit 49 % des Geldvolumens zu Buche, bebaute Grundstücke jedoch mit 38 %, unbebaute Grundstücke mit 13 %.

Die Umsätze bei bebauten Grundstücken mit Gewerbenutzung waren von 1990 bis 2005 mit 1.000 Mio. Euro pro Jahr stabil. Zwischen 2005 und 2007 verdreifachten sich die Umsätze aufgrund steuerlicher Anreize auf 3.200 Mio. Euro pro Jahr, 2008 gefolgt von einem starken Rückgang auf das alte Niveau. Ab 2009 bis 2012 erholten sich die Umsätze erneut und erreichten knapp 3.000 Mio. Euro pro Jahr.

Die Preise für Wohnbauland stiegen von 1980 bis Anfang 1989 um ca. 45 %. Bereits im Frühjahr 1989 ging die Preiskurve stark nach oben und hielt dieses Niveau bis 1994, um anschließend bis 2010 nachzugeben. Ab 2010 erfolgte ein erneuter, explosionsartiger Preisanstieg, der bis heute anhält.

Im Vergleich dazu blieben die Baupreise ebenso wie die Verbraucherpreise deutlich zurück. Der Goldpreis nahm an der ansteigenden Entwicklung der Wohnbaulandpreise zwischen 1980 und 2000 nicht teil. Erst ab dem Jahr 2000 setzte auch hier ein enormer Preissprung ein.

Bereinige man die Entwicklung der Preise für Wohnbauland um die Entwicklung der Verbraucherpreise, erscheine diese deutlich gedämpft. Erst seit circa drei Jahren nämlich werde die allgemeine Preisentwicklung nach oben durchbrochen.

Die Preise für Geschosswohnbauland steigen seit 1988 bis heute stärker als die Preise für individuelles Wohnbauland. Seit 2009 erhöhte sich die Preissteigerungsrate für beide Segmente deutlich.

Bei Geschosswohnbauland eilt die Steigerungsrate seit 2008 der für individuelles Wohnbauland davon. Dies schlage sich auch in den Kaufpreisen nieder.

Die Preisentwicklung bei neugebauten Eigentumswohnungen im Zeitraum 2006 bis 2012 hänge von den Grundstückspreisen ab. Habe der Quadratmeterpreis für mittlere und gute Wohnlagen im Jahr 2006 noch bei 3.500 gelegen, kletterte er im Jahr 2010 auf 4.000, 2011 auf 4.500 und 2012 auf 5.000. Aktuell müsse man pro Quadratmeter 5.400 auf den Tisch legen.

Bei Neubau-Appartements in durchschnittlicher Wohnlage stieg der Quadratmeterpreis von 3.500 im Jahr 2008 auf 3.900 im Jahr 2010. 2011 betrug er bereits 4.450. Aktuell liege er bei 5.350. In guten Wohnlagen betrug der Quadratmeterpreis 2008 3.700, 2010 5.000, 2011 6.950. Aktueller Stand sei 7.150. Der Preisanstieg in durchschnittlichen Wohnlagen betrage zwischen 2008 und 2012 knapp 53 %, in guten Wohnlagen 93 %.

Eine vergleichbare Preisentwicklung war in diesem Zeitraum auch bei Neubau-Wohnungen zu beobachten. Kostete hier der Quadratmeter in durchschnittlicher Wohnlage im Jahr 2008 noch 3.450, betrug der Preis 2010 bereits 3.800, 2011 4.000 und liegt aktuell bei 4.800. Dies entspricht einer Steigerung von 39 % innerhalb von 5 Jahren. In guten Wohnlagen kostete der Quadratmeter im Jahr 2008 noch 3.900. In den Jahren 2010 und 2011 erhöhte er sich auf 4.350 bzw. 5.050. Gemessen am aktuellen Preis von 5.700 bedeute dies eine Erhöhung um 46 %. In Bestlagen falle der Preisanstieg mit 29 % geringer aus. Von 6.200 im Jahr 2008 kletterte der Quadratmeterpreis auf 6.500 in den Jahren 2010 und 2011 und erreichte mit 8.000 seinen aktuellen Höchststand.

Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen mit Baujahr 1960–1979 bewegten sich im Zeitraum 1995–2010 stabil bei 2.300/m², für Eigentumswohnungen mit Baujahr 1980–1989 bei 2.700/m² und für Wohnungen mit Baujahr 1990–1999 bei 3.000/m². Ab 2010 bis Ende 2012 erfolgte bei allen drei Baualtersklassen ein steiler Anstieg auf 3.000/m² (+ 30 %) bzw. 3.400/m² (+ 26 %) und 3.700/m² (+ 23 %).

Auch die Entwicklung der Bodenrichtwerte, d.h. der Grundstückspreise ohne Berücksichtigung der Gebäude, von Ende 2010 bis Ende 2012 sei beeindruckend. Im Bereich der Kaufingerstraße/Neuhauser Straße lag der Bodenrichtwert/m² zuvor bei 60.000. Ende 2012 war bereits ein Bodenrichtwert von 80.000 erreicht. 1996 und 2008 habe der Bodenrichtwert/m² bei unbebauten Grundstücken in mittleren Lagen bei 900 gelegen. Ab 2010 schossen die Bodenrichtwerte innerhalb von zwei Jahren pfeilartig nach oben. Dies gelte auch für gehobene Lagen (+ 131 %), was zwangsläufig eine Vermarktung erst ab 7.000/m² ermögliche.

In zunehmendem Maß werde das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Bodenrichtwert immer extremer. Betroffen seien sowohl Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau als auch für den Geschosswohnungsbau. Hier sei „normaler“ Mietwohnungsbau nicht mehr möglich. Besonders 2012 habe sich diese Extrem­entwicklung weiter beschleunigt. Die Wertsteigerungen erreichten 16 % – 36 % innerhalb eines einzigen Jahres.

Ferner stellte Thiele die Baulandpreise für die verschiedenen Gebäudetypen in unterschiedlichen Wohnlagen dar und erläuterte am Beispiel einer 400.000 teuren, 85 m² großen Eigentumswohnung detailliert die Gebäudeabschreibung auf Grundlage der alten und neuen Bodenrichtwerte. Der prozentuale Anteil des Gebäudes sei bei Anwendung der neuen Bodenrichtwerte von 56 % auf 47 % gesunken. Thematisiert wurde insbesondere die Ermittlung des Gebäudesachwertes nach dem neuen Normalherstellungskos­ten-Verfahren 2010. Dieses bewirke, dass die aktuellen Baukosten inklusive Baunebenkosten um 11 % niedriger anzusetzen seien als im Normalherstellungskosten-Verfahren 2000, so als wären die Baupreise gesunken. Das neue Verfahren verschlechtere für den Bürger die Abschreibungsmöglichkeiten.

Die aktuellen Quadratmeterpreise für Neubau-Eigentumswohnungen lagen Ende 2012 in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel bei 4.800, in guten Wohnlagen bei 5.700 sowie in Bestlagen bei 8.000. Die Preise für neugebaute Doppelhaushälften bewegten sich Ende 2012 bei 675.000 (2009: 540.000).

Am Beispiel einer 80 m² großen Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 5.000/m² zzgl. Erwerbsnebenkosten (6 %) 300/m², und einer Nettokaltmiete von 14,00/m² errechnete Thiele eine jährliche Rendite (ohne Finanzierung und Abschreibungen) von 2,70 %. Würde diese Wohnung zu 70 % bei einem Zinssatz von 3,00 % finanziert, betrüge die jährliche Rendite (mit Finanzierung und ohne Abschreibungen/Tilgung) 0,30 %. Noch nicht berücksichtigt seien hier die Kosten des Eigentümers und Vermieters, die diesem durch Beschädigung der Wohnung, Zahlungsrückstände und Rechtsstreitigkeiten vor Gericht entstehen können.

Für die Zukunft rechnet Thiele mit einem weiteren Bevölkerungszuwachs in München. Die Stadt habe zahlreiche Standortvorteile. Die Branchenvielfalt werde weiter ausgebaut. Es sei eine Stabilisierung der wirtschaftlichen Entwicklung und des Arbeitsmarktes zu erwarten. Auf dem Immobilienmarkt würden die Preise weiter steigen. Ob Immobilien allerdings auch künftig noch als wertgesicherte Anlage gesehen werden können, könne man zum jetzigen Zeitpunkt nicht vorbehaltlos bejahen. Eine „Immobilienblase“ sei zwar nicht erkennbar, denn Immobilienkäufe seien meist eigenfinanziert. Die Banken- und Immobilienkrise sei bei Gewerbeimmobilien jedoch noch nicht ausgestanden. Diese hingen maßgeblich von der wirtschaftlichen Gesamtkonjunktur ab. Zudem gebe es ein Überangebot an gewerblichen Neuimmobilien und hohe Leerstände in Bestandsobjekten. Deshalb sei auch in Zukunft eine genaue Analyse des Objekts geboten.

Wahl des Vorstandes und des Hauptausschusses

Anlässlich der Neuwahl des Vorstandes und des Hauptausschusses bestätigte die Mitgliederversammlung einstimmig Rechtsanwalt Rudolf Stürzer als Vorsitzenden, sowie Rechtsanwalt Michael Koch als stellvertretenden Vorsitzenden des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. Die Mitglieder des Hauptausschusses wurden ebenfalls einstimmig im Amt bestätigt bzw. neu als Mitglieder des Hauptausschusses gewählt. Als Nachfolger von Helmut Gegenfurtner und Hans Wutz, die für eine weitere Amtsperiode aus Altersgründen nicht mehr zur Wahl standen, wurden Angela Blanke und Jörg Heinemann gewählt.

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