Trotz Corona – Mieter müssen pünktlich zahlen

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie, das der Deutsche Bundestag letzte Woche verabschiedet hat, wird von Mietern, aber auch von Vermietern offensichtlich gründlich missverstanden. Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen zunächst im Zeitraum vom 01.04. – 30.06.2020 nicht kündigen darf, wenn die Mietrückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Eine Verlängerung dieses Zeitraums ist im Gesetz bereits vorgesehen. Für die Zahlung der rückständigen Mieten gewährt das Gesetz dem Mieter eine Frist von mehr als 2 Jahren bis 30.06.2022.

Dieses Gesetz bestimmt damit lediglich, dass dem Mieter wegen Mietrückständen nicht gekündigt werden darf. Es sieht jedoch – entgegen einer jetzt häufig geäußerten Auffassung – weder eine Stundung noch ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters vor. Die Entstehung sowie die Fälligkeit des Anspruchs auf Mietzahlung bleiben unverändert bestehen. Die Mieten müssen somit weiterhin pünktlich am dritten Werktag des Monats bezahlt werden. Die Miete für April dieses Jahres muss somit spätestens heute 03.04. gezahlt sein. Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch Geschäftsraumieter.

Mieter muss Verzugsschaden ersetzen

Zwar kommt ein Schuldner nur in Verzug, wenn er die Nichtleistung zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien jedoch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen einer verspäteten Zahlung, wenn sie auf einer unverschuldeten Ursache beruhen. Nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung muss ein Schuldner ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einstehen. Dieses Prinzip gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch für Mietschulden. Zahlt der Mieter nicht pünktlich, kommt er somit in Zahlungsverzug und muss dem Vermieter den entstandenen Verzugsschaden ersetzen, d.h. er muss Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe bezahlen. Der Verzugszinssatz liegt gem. § 288 Abs. 1 BGB 5 %, für Unternehmer 9 % über dem Basiszinssatz und beträgt derzeit somit 4,12 %; für Mietverhältnisse, an denen kein Verbraucher beteiligt ist sogar 8,12 %. Unerheblich ist insofern, dass aufgrund des historischen Zinstiefs z.B. Bankdarlehen mit zehnjähriger Laufzeit bereits für 0,5 % zu bekommen sind.

Ferner ist der Mieter zur Erstattung der Rechtsanwaltskosten verpflichtet, wenn der Vermieter einen Anwalt mit der Geltendmachung der Mietzinsansprüche beauftragt. Letztlich könnte der Vermieter seine Mietzinsansprüche auch mit gerichtlichem Mahnbescheid geltend machen, der den Mieter zusätzlich mit Gerichtskosten belastet, für den Vermieter aber den Vorteil hat, dass sich die Verjährungsfrist für seine Ansprüche von 3 Jahren auf 30 Jahre verlängert und auch sicherstellt, dass seine Kaution in vollem Umfang erhalten bleibt.

Teures Missverständnis

Ein Missverständnis dieser Neuregelung kann dem Mieter daher teuer zu stehen kommen.

Wir empfehlen daher weiterhin dringend, dass Mieter bei Zahlungsproblemen aufgrund der Corona-Krise auf ihren Vermieter zugehen, um eine einvernehmliche Regelung zu erreichen. Gerade bei den privaten Vermietern stoßen sie dabei nach unseren Erfahrungen zumeist auf offene Ohren.

Ein Muster für eine entsprechende Vereinbarung finden unter:

Musterbrief - Corona - Verlängerung Räumungsfrist

Musterbrief - Corona - Stundung

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer

Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN