Rechtsprechung
Aktuelle Rechtsprechung und Entscheidungen aus dem Immobilienrecht.
Bedrohung rechtfertigt fristlose Kündigung
Wird ein Mitmieter, der sich wegen nächtlichen ruhestörenden Lärms beschwert, deswegen bedroht, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis außerordentlich und fristlos d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn ihm die Fort...
Androhung von Gewalt – Handy-Video als Beweismittel
Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt vor, wenn der Mieter einem anderen Mieter des Wohnhauses, der sich bei ihm wegen nächtlicher Ruhestörung durch laute Musik beschwert, Gewalt androht. Dabei ist nach einem Urteil des AG Köpenick ein mittels Handy aufgenommenes Vi...
Betriebskosten – Hohe Anforderungen an Änderung der Mietstruktur
Grundsätzlich besteht kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Änderung des Mietvertrags, so dass die Umstellung einer vereinbarten Bruttomiete (Inklusivmiete) bzw. Teilbruttomiete (Teilinklusivmiete) auf eine Nettomiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur im Einvernehmen mit den ...
Eigenbedarf – Büronutzung setzt Zweckentfremdungsgenehmigung voraus
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen die Räume zu Wohnzwecken benötigt werden. Ein Benötigen zu anderen z.B. gewerblichen oder beruflichen Zwecken stellt keinen Eigenbedarf dar. Daher kann der Vermieter die Kündigung in diesen Fällen zwar nicht auf Eigenbedarf, aber auf ein allgemeines bere...
Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch – „Ausländische Verwurzelung“ ist kein Indiz
Bei einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gelten keine Schutzvorschriften zugunsten des Mieters z.B. über den Kündigungsschutz, die Sozialklausel, Schutz vor Mieterhöhungen (Mietpreisbremse) etc. Ein „vorübergehender Gebrauch“ liegt nicht schon bei einer vertraglichen Befristung der Gebrauch...
Betriebskosten – Kosten des Wachdienstes in „Hotspots“ umlagefähig
Kosten des Wach- und Schließdienstes bzw. Sicherheitsdienstes können wirksam als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden, sofern sie im Mietvertrag genau bezeichnet worden sind (BGH, Urteil v. 07.04.2004, VIII ZR 146/03, WuM 2004, S. 292). Voraussetzung ...
Verkehrssicherungspflicht – Mieter muss Wasserschläuche nicht regelmäßig kontrollieren
Die Wasserzulaufschläuche eines von einem Fachbetrieb montierten Wasseraufbereitungsgeräts müssen nach einem Beschluss des OLG Düsseldorf vom Mieter nicht regelmäßig kontrolliert werden. Die sog. Verkehrssicherungspflicht d.h. die allgemeine Rechtspflicht, im Verkehr die Gefährdung anderer zu verme...
E-Ladestation – Gleichbehandlung von Interessenten
Trotz Rechtsanspruch des Mieters auf Genehmigung einer Ladestation für ein Elektrofahrzeug kann der Vermieter nach einem neuen Urteil des AG München auf eine Lösung bestehen, durch die eine Überlastung des Stromnetzes technisch verhindert wird. Größere bauliche Änderungen darf der Mieter nur mit Zu...
Wohnungsbesichtigung – Kündigung bei grundloser Verweigerung
Der Vermieter ist nach vorheriger Terminvereinbarung berechtigt, die vermietete Wohnung zu betreten und zu besichtigen, wenn dafür vernünftige Gründe vorliegen (§ 809 BGB) z.B. zur Prüfung der Erforderlichkeit oder Durchführung von Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen; ferner nach Kündigung...
Fristlose Kündigung bei Drohung mit „Zerfleischen durch Pitbull“
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist (§ 543 Abs. 1 BGB). Dies ist nach einem Urteil des AG Berlin-Charlottenburg bei einer Bedrohung des ...
„Arschlöcher aus München“ – Fristlose Kündigung und Schmerzensgeld für Vermieter
Eine öffentliche Beleidigung durch einen Prominenten in einer Fernsehsendung („Diese Arschlöcher aus München“) mit dem Zusatz „Meine Waffe ist die Öffentlichkeit“ rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sowie ein angemessenes Schmerzensgeld für den Vermieter. Der Vermieter kann d...
Lärm – Toleranzgebot gegenüber Kindern ist nicht grenzenlos
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis ordentlich d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Drei-Monatsfrist kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies gilt auch und insbesondere bei laufenden Störungen des Hausfriedens z.B. durch Lärm. ...
Altbau – Undichte Fenster sind kein Mangel
Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen und Bauvorschriften maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben. Dies gilt auch für die Verglasungen d...
Untervermietung – Mieter muss Überlassungskonzept vorlegen
Der Mieter von Wohnraum hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten (§ 553 BGB). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 540 BGB) Gebrauch machen; d.h. auch ein längerfris...
Fristlose Kündigung wegen grober Beleidigung – keine Abmahnung erforderlich
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mi...
Schönheitsreparaturen – Ölen statt Lackieren nur bei klarer Vereinbarung
Werden dem Mieter abgeschliffene/abgebeizte Türen übergeben und enthält die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Verpflichtung zum „Streichen der Innentüren“, erfüllt der Mieter seine Verpflichtungen durch ein Streichen der Innentüren und Rahmen durch einen zurückhaltenden üblicherwe...
Einbauküche – Instandhaltungspflicht des Vermieters auch bei Beteiligung des Mieters
Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung und mitvermietete Ausstattungsgegenstände während der Mietzeit in vertragsgemäßem Gebrauch erhalten d.h. er muss auf seine Kosten sämtliche notwendigen Verschleißreparaturen durchführen. Keine Instandhaltungspflicht des Verm...
Stadtwohnung – Lärm berechtigt nicht zur Mietminderung
Beeinträchtigungen des Wohnwerts der gemieteten Wohnung berechtigen den Mieter gem. § 536 BGB grundsätzlich zur Minderung der Miete unabhängig von einem Verschulden des Vermieters. In dem vom AG München entschiedenen Fall fühlte sich der Mieter einer Wohnung in City-Lage durch Lärm und Gerüche beein...
Bauliche Änderungen – Kein Schadensersatz bei Weiternutzung
Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter grundsätzlich sämtliche von ihm eingebrachten Einrichtungen und Einbauten entfernen. Hierzu gehört z.B. auch die Entfernung von Holzzwischendecken bzw. die Übernahme der Kosten für den Abtransport durch den Vermieter. Die Verpflichtung des Mieters...
Mietmangel – Mietminderung wegen Legionellenbefall
Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung überschritten wird. Dies hat das LG Berlin entschieden. Bei einem Mangel der Mietsache, durch ...