Rechtsprechung
Aktuelle Rechtsprechung und Entscheidungen aus dem Immobilienrecht.
Schimmelschäden – Vermieter entscheidet über Beseitigungsmaßnahmen
Bei Feuchtigkeitsschäden in den Mieträumen, die nicht vom Mieter durch falsches Wohnverhalten z.B. durch unzureichendes Heizen und Lüften verursacht worden sind, ist der Vermieter zur Beseitigung auf seine Kosten verpflichtet. Dies gilt insb. für Feuchtigkeit, die in Folge von Bauschäden von außen z...
Schlüssel verloren – Neues Schloss oder neue Schließanlage?
Verliert der Mieter einen Wohnungsschlüssel, kommt es für die Frage, ob er nur die Kosten für den Schlüssel bzw. das Wohnungsschloss oder die Kosten der gesamten Schließanlage des Anwesens ersetzen muss, in erster Linie darauf an, ob eine missbräuchliche Verwendung des Schlüssels durch dritte Person...
Modernisierungsumlage – Auch künftige Instandsetzungskosten müssen abgezogen werden
Die Umlage von Modernisierungskosten z.B. für neue Fenster, Heizungsanlage, Wärmedämmung wurde innerhalb kurzer Zeit in zweifacher Hinsicht beschränkt. Zum einen durch das Mietrechtsanpassungsgesetz zum 01.01.2019. Danach kann die jährliche Miete nur noch um 8 % (vormals um 11 %) der für die Wohnung...
Ignorieren von Urteil berechtigt zur Kündigung
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses d.h. ein gesetzlicher Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine solche erhebliche Vertragsverletzung liegt n...
Kündigungsrecht des Vermieters bei Ignorieren von Urteil
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese ordentliche Kündigung d.h. die Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen 3-Monatsfrist ist auch bei eine...
Hobbyräume – Vermietung als Wohnfläche ist wirksam
Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss ist davon auszugehen, dass diese ausgebauten Räume den Mietern als Wohnraum vermietet worden sind. Diese Räume sind deshalb – unabhängig davon, ob sie bei einer Flächenermittlung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum a...
Unerlaubte Airbnb-Vermietungen – Keine Abmahnung erforderlich
Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine solche unbefugte Gebrauchsüberlassung liegt bei Überlassung der Wohnung an Touristen z.B. über da...
Härteklausel – Gesundheitliche Beschwerden dürfen nicht bagatellisiert werden
Wohnungsmieter können auch einer z.B. wegen Eigenbedarfs berechtigten Kündigung des Mietverhältnisses widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, ...
Modernisierungsankündigung – Keine überzogenen Anforderungen
Die Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme wurden bereits mit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 und dann weiter durch das Mietrechtsänderungsgesetz gesenkt. Gemäß § 555 c Abs. 1 Nr. 1 BGB muss lediglich die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in we...
Kündigungsschutz – Kündigung wegen Abriss setzt Zweckentfremdungsgenehmigung voraus
Soll ein Wohngebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden, können bestehende Mietverhältnisse grundsätzlich unter den strengen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt werden, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftliche...
Zahlungsverzug – Kündigung kann verwirkt werden
Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, die für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht und eine Kündigung aus wichtigem Grund recht...
Mietereinbauten – Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters
Gemäß seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB) muss der Vermieter die Mieträume sowie die zugehörige Ausstattung während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Keine Instandhaltungspflicht besteht für Gegenstände und Ausstattungen...
Lagern von Sprengstoff berechtigt zur fristlosen Kündigung
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis außerordentlich und fristlos aus wichtigem Grund kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschulden des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ab...
Betriebskostenabrechnung – Sind eingescannte Belege ausreichend?
Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, der Betriebskostenabrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege (z.B. Rechnungen, Gebührenbescheide) beizufügen. Er kann den Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen, um zusätzlichen Aufwand durch Anfertigung von Kopien zu vermeiden. Das ...
Baulärm – Mietminderung nur bei Regressansprüchen des Vermieters
Die zunehmende Nachverdichtung vor allem in Ballungsgebieten führt immer häufiger zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien wegen Baulärms insb. über Mietminderungsansprüche des Mieters. In einem neuen Urteil hat der BGH die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine Mietminderung nochmals klargeste...
Mehrere Mieter – Kein Anspruch auf Auswechselung
Mieten mehrere Mieter gemeinsam eine Wohnung, kann dem Vermieter bei Ausscheiden eines Mieters kein neuer Mieter aufgezwungen werden. Eine Ausnahme besteht nur im Falle der gesetzlich geregelten Folgen der Ehewohnung im Falle der Ehescheidung. Der Auszug eines von mehreren Vertragspartnern aus der W...
Mietermehrheit – Kein Anspruch auf Auswechseln der Mieter
Die Änderung eines Vertrages bedarf einer einvernehmlichen Regelung der Parteien. Mieten Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern (-teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsam an, bedarf es folglich einer übereinstimmenden Willensentsch...
Gartenpflege – Mieter muss Kosten für Baumfällarbeiten zahlen
Die Kosten der Gartenpflege können als Betriebskosten vertraglich auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Dazu gehört insbesondere das Rasenmähen, das Düngen, Bewässern und Säubern der Rasenfläche sowie des Entfernen von Unkraut; erforderlichenfalls auch das Nachsäen bzw. die Neuanlage d...
„Betriebskosten“ – Einheitliche Definition für Wohnung und Gewerbe
Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten neben der Miete nur dann verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde. Bei der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch ...
Alternativwohnung bei Eigenbedarf – Mieter entscheidet über Eignung
Nach einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs trifft den Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich die Nebenpflicht, dem Mieter zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine zur Vermietung freistehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnung im selben Hau...