Neueste Immobilienzahlen, Warnung vor weiteren Eingriffen durch die Politik
Auch 2025 war ein von zahlreichen Unsicherheiten geprägtes Jahr. Der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN, Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, beschrieb im voll besetzten Löwenbräukeller die aktuelle Situation als durch mehrere Krisen geprägt. Neben den Nachwirkungen von Corona-Pandemie und den Auswirkungen des Ukrainekriegs verwies er auf zusätzliche geopolitische Konflikte, die über Energiepreise und Lieferketten auch den Wohnungsbau beeinflussten. Der Mietwohnungsbau in München habe im vergangenen Jahr mit rund 4.436 fertiggestellten Wohnungen einen historischen Tiefstand erreicht. Früher seien etwa 10.000 Wohnungen pro Jahr entstanden, aktuell liege der Wert deutlich darunter. Als Ursachen nannte er stark gestiegene Baukosten und Zinsen, betonte jedoch auch die Bedeutung der Stimmung in der Branche. Investitionen hingen nicht nur von Fakten, sondern auch von Vertrauen und Erwartungen ab. Der Wohnungsbau leide daher auch unter Zurückhaltung und Unsicherheit.
Bedeutung des Bestands und Kritik an Regulierung
Stürzer hob hervor, der Wohnungsbestand mit rund 800.000 Wohnungen in München sei entscheidender als der Neubau. Selbst hohe Neubauzahlen könnten die Versorgungslage nur begrenzt verbessern. Entsprechend komme dem Bestand eine zentrale Rolle zu.
Gleichzeitig sprach er von einer zunehmend negativen Wahrnehmung privater Vermieter. Diese würden in der öffentlichen Debatte häufig pauschal kritisiert, obwohl es nur einzelne problematische Fälle gebe. Eine solche Generalisierung lehne er ab. Kritisch äußerte er sich zudem zu geplanten zusätzlichen Eingriffen in das Mietrecht. Dazu zählten unter anderem Verschärfungen bei Mietregulierung sowie die diskutierte Beteiligung von Vermietern an Heizkosten bei energetischen Modernisierungen. Dies widerspreche dem Verursacherprinzip und belaste Eigentümer zusätzlich, ohne die tatsächlichen Kostenwirkungen ausreichend zu berücksichtigen.
Generationenwechsel und Marktverhalten
Der Vorsitzende verwies ferner auf einen spürbaren Generationenwechsel unter privaten Eigentümern. Insbesondere jüngere Erben stellten zunehmend die Frage, ob Immobilien noch gehalten oder verkauft werden sollten. Als Alternativen würden häufig kapitalmarktbasierte Anlagen wie ETFs oder Fonds genannt, die als einfacher und weniger aufwendig gelten.
Dies könne langfristig zu einer stärkeren Verschiebung hin zu institutionellen Investoren führen. Stürzer sah darin die Gefahr, dass der persönliche Bezug zwischen Vermietern und Mietern verloren gehe und stärker renditeorientierte Strukturen den Markt prägten.
Vereinsentwicklung und stabile Beiträge
Im zweiten Teil seiner Ausführungen stand die Entwicklung des Vereins im Mittelpunkt. Die Mitgliederzahl sei auf knapp 42.000 gestiegen und habe sich damit in den vergangenen 20 Jahren mehr als verdoppelt. Damit bleibe HAUS + GRUND MÜNCHEN die größte Interessenvertretung von Haus- und Wohnungseigentümern.
Parallel seien Dienstleistungen wie Energieberatung, Sprechstunden und digitale Angebote weiter ausgebaut worden. Aktuell arbeite der Verein an einer neuen Website sowie einem modernisierten Mitgliederportal.
Trotz dieser Erweiterungen seien die Mitgliedsbeiträge seit 24 Jahren stabil geblieben. Dies sei nicht allein mit sparsamem Wirtschaften möglich, sondern gelinge durch steten Mitgliederzuwachs und effiziente Organisation. Auch für das kommende Jahr sei keine Beitragserhöhung vorgesehen.
Solidarität als Grundlage
Abschließend betonte der Vorsitzende die Bedeutung der Mitgliederbindung. Entscheidend sei nicht nur die Gewinnung neuer Mitglieder, sondern auch die langfristige Treue der bestehenden. Diese Solidarität bilde die Grundlage für die Stabilität und Handlungsfähigkeit des Verbandes auf allen politischen Ebenen.
Auf der am Vormittag vor Vertretern der Münchener Medien abgehaltenen Pressekonferenz nahmen der Vorsitzende und der stellvertretende Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN, Rudolf Stürzer und Georg Hopfensperger, Stellung zum historischen Tiefstand im Wohnungsbau in München, beantworteten die Frage, weshalb die Umwandlung von Büros in Wohnungen in München nicht funktionieren werde, und erläuterten, wie eine „Mietwucher-App“ mit rechtlich nicht ordnungsgemäß ermittelten und lückenhaften Berechnungen Mieter motivieren soll, ihren Vermieter beim Wohnungsamt anzuschwärzen. Eine ausführliche Berichterstattung zu diesen Themen sowie zur geplanten Beteiligung des Vermieters an den Heizkosten des Mieters finden Sie auf der Internetseite von HAUS + GRUND MÜNCHEN: www.hug-m.de
Wie sich die Vielzahl der Unwägbarkeiten und Risiken weltweit und in unmittelbarer Nachbarschaft auf die Immobilienpreise in München auswirken, erläuterte Albert Fittkau, Vorsitzender des Gutachterausschusses München und Leiter des Städtischen Bewertungsamtes München, in seinem Referat „Der Münchner Immobilienmarkt – nach der Krise, in der Krise oder vor der Krise?“.
„Bericht aus Berlin“
Doch zuvor berichtete der Präsident des Zentralverbands Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai H. Warnecke, in seinem Grußwort über aktuelle wohnungs- und energiepolitische Vorhaben der Bundesregierung und hob dabei einige Entwicklungen hervor, die aus Sicht privater Immobilieneigentümer positiv zu bewerten seien.
Als gute Nachricht bezeichnete er die geplante Abschaffung des sogenannten Heizungsgesetzes. Dieses habe weder den Klimaschutz noch die Energiewende wirksam geregelt, sondern vor allem detaillierte technische Vorgaben enthalten, die in Ministerien entwickelt worden seien. Die Klimaziele Deutschlands blieben davon unberührt: Bis 2045 solle Klimaneutralität erreicht werden. Eigentümer müssten daher weiterhin darauf achten, nur noch Heizsysteme zu installieren, die langfristig nutzbar seien. Maßgeblich seien dabei die kommunale Wärmeplanung sowie die Eignung der jeweiligen Heizung für das konkrete Gebäude. Die Abschaffung starrer Vorgaben wie der 65-Prozent-Regelung begrüßte er ausdrücklich.
Kritisch äußerte sich Warnecke zu Überlegungen der Koalition, beim Austausch von Heizungen zusätzliche Mieterschutzregelungen einzuführen. Die Bundesregierung begründe dies mit möglichen Belastungen der Mieter durch steigende CO₂-Preise, Netzentgelte und den Einsatz von Biogas. Tatsächlich handele es sich dabei jedoch um Kostenfaktoren, die wesentlich durch politische Entscheidungen beeinflusst würden. Die eigentliche Ursache möglicher Mehrbelastungen liege daher nicht in Entscheidungen der Vermieter, sondern in einer fehlerhaften Energiepolitik.
Auch ein weiteres geplantes Mietrechtspaket bewertete er kritisch. Besonders die vorgesehene Ausweitung der sogenannten Schonfristregelung bei Mietrückständen auf ordentliche Kündigungen halte er für nicht nachvollziehbar. Bereits heute könnten Mieter durch Nachzahlung ihrer Rückstände eine außerordentliche Kündigung unwirksam machen. Warum diese Regelung weiter ausgedehnt werden solle, erschließe sich ihm nicht. Zugleich verwies er darauf, dass sich die Koalitionsparteien über diesen Punkt bislang nicht hätten einigen können. Der entsprechende Gesetzentwurf enthalte deshalb eine offene Formulierung und verweise die Entscheidung an den Bundestag. Er rechne nicht damit, dass die von der Bundesjustizministerin gewünschte Ausweitung letztlich umgesetzt werde.
Als weitere positive Nachricht nannte Warnecke den bislang ausbleibenden Fortschritt bei den Plänen für ein bundesweites Mietenkataster. Offiziell solle ein solches Instrument zwar mehr Transparenz schaffen, tatsächlich gehe es aus seiner Sicht jedoch vor allem darum, staatliche Eingriffe in die Miethöhen zu erleichtern. Als Beleg führte er Erfahrungen aus Frankfurt am Main an. Dort habe eine eigens eingerichtete Einheit zur Bekämpfung von Wuchermieten mit 22 Mitarbeitern innerhalb von zwei Jahren lediglich sieben Fälle festgestellt. Dies zeige, dass das Problem deutlich kleiner sei, als häufig dargestellt werde.
Zudem bezweifelte er die praktische Umsetzbarkeit eines bundesweiten Mietenkatasters. Angesichts von rund 44 Millionen Wohneinheiten und einer Vielzahl von Merkmalen, die dauerhaft erfasst und aktualisiert werden müssten, sei der erforderliche Verwaltungsaufwand enorm. Er zeigte sich daher optimistisch, dass ein solches Vorhaben weder notwendig sei noch tatsächlich umgesetzt werde.
Insgesamt zog der Präsident von Haus & Grund Deutschland das Fazit, dass es trotz vieler kritischer Entwicklungen auch einige erfreuliche Signale aus Berlin gebe.
Münchner Immobilienmarkt stabilisiert sich nach der Zinswende – Transaktionen ziehen wieder an
In seinem Referat „Der Münchner Immobilienmarkt – nach der Krise, in der Krise oder vor der Krise?“ berichtete Fittkau, im Jahr 2025 seien in München 12.470 Immobiliengeschäfte beurkundet worden. Nach den massiven Einbrüchen infolge der Zinswende und des Ukrainekriegs in den Jahren 2022 und 2023 habe sich die Zahl der Transaktionen wieder erhöht. Das frühere Niveau sei zwar noch nicht erreicht, die Entwicklung deute jedoch auf eine Stabilisierung hin. Auch die Zahlen des laufenden Jahres lägen leicht über dem Vorjahr.
Den größten Anteil am Markt machten weiterhin Eigentumswohnungen mit 84 Prozent aller Transaktionen aus. Bebaute Grundstücke hätten ebenfalls eine wichtige Rolle gespielt, während unbebaute Grundstücke nur noch vier Prozent ausmachten. Langfristig sei zu beobachten, dass der Markt zunehmend von Wohnungs- und Teileigentum geprägt werde. Besonders problematisch sei der starke Rückgang bei Grundstücksverkäufen für den Geschosswohnungsbau. Wenn heute keine Grundstücke für den Wohnungsbau gehandelt würden, stelle sich die Frage, wo künftig neue Wohnungen entstehen sollten.
Geldumsatz erholt sich
Der Geldumsatz habe 2025 rund 11,6 Milliarden Euro betragen. Nach den starken Rückgängen der Vorjahre sei auch hier eine Erholung erkennbar. Rund die Hälfte des Umsatzes entfalle auf Wohnungs- und Teileigentum, weitere große Anteile auf bebaute Grundstücke.
Im langfristigen Vergleich seien die Ausschläge allerdings teilweise auf einzelne Großtransaktionen zurückzuführen. Verkäufe großer Gewerbeimmobilien hätten den Gesamtumsatz in einzelnen Jahren stark beeinflusst.
Besorgniserregend sei erneut die Entwicklung bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau. Die Umsätze in diesem Bereich seien nahezu zusammengebrochen. Dies lasse Zweifel daran aufkommen, wie künftig zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden solle.
München bleibt Spitzenstandort
Im Vergleich deutscher Großstädte liege München bei den Einwohnerzahlen zwar hinter Berlin und Hamburg, weise jedoch die höchste Bevölkerungsdichte auf. Dies verschärfe die Frage, wo künftig neuer Wohnraum entstehen könne. Nachverdichtung und Umnutzungen würden daher weiter an Bedeutung gewinnen.
Beim Immobilienumsatz pro Einwohner liege München bundesweit an der Spitze. Dies spreche für die weiterhin hohe Attraktivität und Stabilität des Marktes.
Baulandpreise deutlich gesunken
Die Preise für Wohnbauland seien seit 2022 erheblich zurückgegangen. Besonders deutlich sei die Korrektur bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau ausgefallen. Gleichzeitig gebe es in diesem Segment kaum noch Marktaktivitäten, sodass einzelne Verkäufe die Statistik stark beeinflussten.
Für Grundstücke im individuellen Wohnungsbau seien die Preisrückgänge moderater ausgefallen. Dennoch lägen die Werte deutlich unter den Höchstständen von 2022. Insgesamt sei festzustellen, dass die Zinswende zu einer erheblichen Marktbereinigung geführt habe.
Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften
Auch bei freistehenden Einfamilienhäusern seien die Preise gegenüber den Spitzenwerten zurückgegangen. Neubauten würden weiterhin hohe Kaufpreise erzielen, wobei die Zahl der Verkäufe vergleichsweise gering sei.
Bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern zeige sich ein ähnliches Bild. Nach deutlichen Preisrückgängen seit 2022 hätten sich die Werte zuletzt stabilisiert. Die Korrektur sei insbesondere bei Neubauten sichtbar geworden. Im Bestand seien die Preise ebenfalls gesunken, allerdings weniger stark als in anderen Marktsegmenten.
Auffällig sei, dass ältere Objekte teilweise höhere Quadratmeterpreise erzielten als jüngere. Dies könne darauf zurückzuführen sein, dass viele Bestandsimmobilien bereits modernisiert worden seien.
Eigentumswohnungen stabilisieren sich
Der Markt für Eigentumswohnungen bleibe das wichtigste Segment des Münchner Immobilienmarktes. Neubauwohnungen würden je nach Lage für rund 10.000 bis 14.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Auch Bestandswohnungen bewegten sich weiterhin auf hohem Niveau.
Nach den Preisrückgängen der Jahre 2022 und 2023 habe sich inzwischen eine Seitwärtsbewegung eingestellt. Der Markt wirke deutlich stabiler als noch vor wenigen Jahren. Während in den Boomjahren nahezu jede Wohnung Käufer gefunden habe, würden heute Lage, Zustand und mögliche Nachteile einer Immobilie wieder stärker berücksichtigt.
München bleibt teuerste Stadt Deutschlands
Im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten liege München sowohl bei Neubau- als auch bei Bestandswohnungen weiterhin deutlich an der Spitze. Dasselbe gelte für Reihenhäuser und andere Wohnimmobilien.
Auch innerhalb Bayerns nehme München eine Sonderstellung ein. Selbst größere Städte wie Nürnberg, Fürth oder Erlangen lägen preislich deutlich darunter. Im Münchner Umland erreichten lediglich wenige Standorte, insbesondere Starnberg, ein vergleichbares Niveau.
Gewerbeimmobilien zwischen Leerstand und Rekordmieten
Der Gewerbeimmobilienmarkt zeige eine widersprüchliche Entwicklung. Einerseits seien die Leerstandsquoten gestiegen, andererseits würden weiterhin große Transaktionen stattfinden. Besonders in der Münchner Innenstadt seien erneut mehrere Großverkäufe registriert worden.
Zugleich hätten die Spitzenmieten neue Höchststände erreicht. In der Innenstadt würden mittlerweile teilweise mehr als 60 Euro pro Quadratmeter erzielt. Gleichzeitig habe sich die Spanne zwischen Spitzenobjekten und weniger attraktiven Flächen deutlich vergrößert.
Diese Entwicklung sei auch für den Wohnungsmarkt relevant, da die wirtschaftliche Stärke Münchens wesentlich von Unternehmen und Arbeitsplätzen abhänge.
Neue Bodenrichtwerte und fehlende Fördermittel
Bei den neuen Bodenrichtwerten zeichne sich ein Rückgang von zehn bis 20 Prozent für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus sowie von zehn bis 30 Prozent im Geschosswohnungsbau ab. Gewerbegrundstücke würden teilweise noch stärkere Rückgänge verzeichnen.
Große Sorgen bereite das Auslaufen zahlreicher Förderprogramme. Sowohl der Freistaat als auch die Stadt hätten Fördermittel reduziert oder eingestellt. Dadurch würden viele Projekte wirtschaftlich schwieriger oder gar nicht mehr umsetzbar. Gleichzeitig entstehe Unsicherheit für Investoren und Bauträger.
Herausforderungen für die Stadtentwicklung
Als weitere Themen nannte der Referent die Reform der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) sowie die Entwicklung des Münchner Nordostens. Angesichts der hohen Bevölkerungsdichte und begrenzter Flächenreserven werde die Schaffung neuen Wohnraums zunehmend schwieriger. Sollte München den Zuschlag für Olympische Spiele erhalten, könne dies zusätzliche Investitionen und Impulse für den Immobilienmarkt auslösen.
Langfristig bleibt München attraktiv
Abschließend stellte Fittkau fest, dass die aktuelle Entwicklung eher als Korrektur einer langjährigen Überhitzung denn als Krise zu verstehen sei. Die Preisrückgänge hätten den Markt auf das Niveau der Jahre 2019 oder 2020 zurückgeführt.
München verfüge weiterhin über starke Standortfaktoren: eine hohe Lebensqualität, zahlreiche Hochschulen, viele internationale Unternehmen sowie eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig würde die Zahl der Baugenehmigungen und Fertigstellungen weiter sinken. Langfristig spreche dies eher für erneuten Preisdruck am Markt.
Wie sich die Preise künftig entwickelten, hänge vor allem vom Zinsniveau ab. Dessen Entwicklung lasse sich derzeit jedoch nicht verlässlich prognostizieren. Insgesamt sei der Münchner Immobilienmarkt trotz der aktuellen Korrektur weiterhin einer der stabilsten und attraktivsten Standorte Deutschlands.