Bearbeitungsfrist für Betriebskostenabrechnungen – Liebe Mitglieder, bitte beachten Sie, dass Betriebskostenabrechnungen 2025 nur bis zum 30.11.2026 angenommen werden können.
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Haus + Grund München
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Bericht über das Geschäftsjahr 2025

Geschäftsberichte

2025 – ein Jahr im Zeichen hoher Neuverschuldung durch Sondervermögen in Höhe von 1 Billion Euro. Kredite, bei denen heute niemand weiß, wer bzw. womit man künftig Zins und Tilgung bedienen will. Angesichts der Diskussion um die Erbschaftsteuer sind das vor allem für Haus- und Wohnungseigentümer in hochpreisigen Regionen gefährliche Zeiten. Nachdem Haus + Grund dies seit langem fordert, brachte der Bayerische Ministerpräsident Markus Söder mit der „Regionalisierung der Erbschaftsteuer“ einen vernünftigen Vorschlag in die Diskussion ein: Die Einnahmen aus der Erbschaftsteuer stehen den Ländern zu. Warum sollten sie dann nicht auch die Regelungen dafür festlegen und über Freibeträge und Steuersätze die bundesweit höchst unterschiedlichen Wertverhältnisse berücksichtigen können? Bei der Grunderwerbsteuer funktioniert dies seit langem.

Trotzdem wies Bundeskanzler Friedrich Merz den Vorschlag ohne Diskussion und ohne plausible Begründung zurück. Steckt dahinter die Befürchtung, bei einer Entlastung der bayerischen Steuerzahler fließe weniger Geld in den Länderfinanzausgleich? Oder sind es erwartbare Auseinandersetzungen mit dem Koalitionspartner auf dem ohnehin von Sozialneid verminten Terrain der Erbschaftsteuer?

Neu – und erschreckend – ist vielmehr, wenn gleichzeitig der Vorsitzende der Bundestagsfraktion der Union, Jens Spahn (CDU), eine „problematische Vermögensverteilung in Deutschland“ kritisiert. Das klingt parteiübergreifend und passt zur Forderung der SPD nach Streichung u.a. des als „Schlupfloch“ bezeichneten 10-Jahreszeitraums für Freibeträge.

Die sog. Wirtschaftsweisen schlagen in der Folge in die gleiche Kerbe und befürworten einen „Lebensfreibetrag“, der – anders als die heutigen Freibeträge – nur einmal genutzt werden kann. Jeder Bürger soll danach in seinem Leben eine bestimmte Summe steuerfrei erben oder geschenkt bekommen und muss alles darüber Hinausgehende komplett versteuern. Man muss kein Hellseher sein, um zu erkennen, dass es für Immobilieneigentümer, die für den Fiskus schon immer das Objekt der Begierde waren, wenn es um die Sanierung maroder Staatskassen geht, nicht besser wird.

Die Werte von Immobilien werden vor allem in Ballungsgebieten weiter steigen und beim Wegfall von Vergünstigungen zu einer massiven Steigerung der Erbschaft- und Schenkungsteuer führen. Immobilienvermögen auf Grundlage fundierter Beratung auf die nächste Generation zu übertragen, kommt auch den Mietern zugute: Dann, wenn ein künftiger, zur Bezahlung der Erbschaftsteuer notwendiger Verkauf einer vermieteten Immobilie an einen Investor abgewendet werden kann. Mieter wissen inzwischen hinlänglich, was der Verkauf an einen gewinnorientierten institutionellen Vermieter für sie bedeutet. (Mehr zu diesem Thema s.u. Jahreshauptversammlung und in der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung Ausgabe Juli 2025, S. 333 ff.)

Eine besondere Belastung war im Jahr 2025 die fortdauernde Unsicherheit rund um das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Großen politischen Ankündigungen, das Gesetz abzuschaffen, folgte keine klare und verlässliche Umsetzung dieser Absicht. Gleichzeitig standen Positionen im Raum, die Verpflichtungen für Eigentümer, z.B. 65 % Anteil erneuerbarer Energie, beibehalten wollten. Für Eigentümer war dies verheerend: Nicht, weil sie energetischen Verbesserungen ablehnend gegenüberstehen, sondern weil es an Planungssicherheit fehlte. Es bleibt zu hoffen, dass das künftige Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) diese Sicherheit herstellt und Vermietern die Möglichkeit gibt, Mieter an diesen Investitionen, von denen in erster Linie sie selbst profitieren, angemessen und unkompliziert zu beteiligen.

Im Einzelnen hat unsere Rechtsabteilung zu folgenden Themen beraten:

Traditionell war die Vermietung von Wohnraum mit einem Anteil von 80 % der Kernbereich der Beratung des Vereins. Hauptthemen waren die Wahl der Laufzeit des Mietvertrages, die Möglichkeiten seiner Befristung und die damit verbundenen Vorteile und Risiken, die Umlegung der Betriebskosten auf den Mieter und die Vereinbarung einer für den Vermieter sicheren Mietkaution. Besonderes Augenmerk verlangte die Vereinbarung einer vertraglichen Regelung zur Anpassung der Miethöhe. Vor dem Hintergrund einer weit verbreiteten Sorge vor Inflation und den Risiken einer Staffelmietenvereinbarung im Geltungsbereich der Mietpreisbremse festigte die Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB ihre Bedeutung in der Vermietungspraxis.

Starker Beratungsbedarf bestand bei der Berechnung der zulässigen Neuvermietungsmiete gemäß der Mietpreisbremse. Ein „Treiber“ ist die wachsende Zahl von Plattformen, die offensiv damit werben, Mieter könnten „zu viel gezahlte Miete“ zurückholen – scheinbar ohne Risiko. Tatsächlich ist die Mietpreisbreme aber kompliziert. Und viele Rechtsfragen sind noch nicht abschließend geklärt, etwa im Hinblick auf die Anwendbarkeit der Spannen des Mietspiegels und die Vermietung von möbliertem Wohnraum. Schützenhilfe erhalten derartige Plattformen seit Anfang 2025 von Parteienseite.

Die Partei Die Linke betreibt unter ihrem Parteibanner eine online-Plattform, mit der Mieter über ein kostenloses Rechentool Mietpreisüberhöhungen bzw. Mietwucher ermitteln können sollen. Das hat allerdings einen schwerwiegenden „Schönheitsfehler“:

Anders als der detailliert nach 50 bestimmten Wohnwertmerkmalen differenzierende Münchner Mietspiegel umfasst die App dieser Partei gerade einmal 11 Fragen zu Wohnwertmerkmalen. Darüber hinaus werden die im Mietspiegel vorgesehenen Spannen vollständig weggelassen, so dass wohnwerterhöhende Merkmale nicht ausgewählt werden können. Das Ergebnis ist eine juristisch nicht haltbare Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wie vermeintlich praktisch ist es da für Mieter, nach Aufforderung der App das Ergebnis unter Angabe der persönlichen Daten mit einem Klick direkt an das zuständige Wohnungsamt der Stadt München zu senden. Eine Praxis, die Mieter als Wahlkampfhelfer instrumentalisiert und gleichzeitig durch Anschwärzen ihres Vermieters bei der Behörde das Klima zwischen Mietern und Mietern vergiftet. Es ist irritierend, dass die Landeshauptstadt München die Verlinkung zum Mietspiegel der Stadt München und den Button zur Anzeige beim Wohnungsamt zumindest zu dulden scheint.

■ Schönheitsreparaturen – ein Thema, das in der Rechtsberatung des Vereins anhaltend präsent ist, aktuell aber an Bedeutung verloren hat. Die meisten Mietverträge enthalten Schönheitsreparaturklauseln, die der höchstrichterlichen Rechtsprechung standhalten. Im Mittelpunkt der Beratung stand daher die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015, wonach auch eine korrekt formulierte Schönheitsreparaturklausel den Mieter nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichte, wenn die Wohnräume bei Mietbeginn renoviert bzw. unrenoviert mit einem finanziellen Ausgleich an den Mieter übergeben worden sind.

■ Betriebskosten waren ein Schauplatz für zunehmend heftigere Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern – eine Entwicklung, die sich bereits in den Vorjahren abgezeichnet hatte. Hintergrund waren oftmals hohe Betriebskostennachzahlungen, da viele Mieter in den vergangenen Jahren nicht bereit gewesen waren, trotz zu erwartender stark steigender Betriebskosten vorausschauend höhere monatliche Vorauszahlungen zu leisten.

Vielfach versuchten Mieter, ihr Recht auf Belegeinsicht zusammen mit ausufernden Detailfragen und pauschalen Einwendungen erkennbar zur Verzögerung ihrer Nachzahlung zu instrumentalisieren. Angriffspunkte waren hauptsächlich die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskostenpositionen, die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots sowie die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Oftmals rügten Mieter das Fehlen von Wärmemengenzählern und beriefen sich auf das pauschale Kürzungsrecht um 15 % gemäß der Heizkostenverordnung. Der Verein vertrat hier die Rechte der Mitglieder gegenüber dem Mieterverein bzw. Mieteranwälten und konnte die Interessen seiner Mitglieder in den meisten Fällen erfolgreich wahren.

Beratungsbedarf bestand zudem bei der Aufteilung der CO2-Kosten in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter gemäß dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz und dem Erfordernis, diese in der Betriebskostenabrechnung auszuweisen. Den Mitgliedern bereits weitgehend bekannt war der Wegfall der Umlagefähigkeit der Betriebskosten für Kabelfernsehen ab 1. Juli 2024. In der Praxis war dies in den Jahresabrechnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften bereits berücksichtigt.

Vielfach war es den Mitgliedern nicht möglich, die Betriebskosten innerhalb der 12monatigen Abrechnungsfrist gegenüber dem Mieter abzurechnen, da ihre WEG-Hausverwaltung mit der Erstellung der Jahresabrechnung in Verzug war. Hier war darüber zu informieren, was zu tun sei, damit der Vermieter seinen Anspruch auf eine oftmals hohe Betriebskostennachzahlung nicht verliert.

■ Mieterhöhungen auf Vergleichsmietenniveau (§ 558 BGB) nahmen quantitativ stark zu. Grund war der im Frühjahr 2025 in Kraft getretene Mietspiegel 2025 der Stadt München. Der Verein übernahm für seine Mitglieder vielfach die Berechnung der ortsüblichen Durchschnittsmiete gemäß dem Mietspiegel, fertigte für sie das Mieterhöhungsverlangen auf Vergleichsmietenniveau (§ 558 BGB) an und führte den sich oftmals anschließenden Schriftverkehr mit der Mieterseite.

Auch der neue Mietspiegel 2025 liefert ein verzerrtes Bild der Vermietungsrealität. Benennt die Stadt München bei Neuvermietungen einen Quadratmeterpreis in Höhe von € 17,06, liegt dies noch immer deutlich unter den Werten des Wohnungsbarometers, das ebenfalls von der Landeshauptstadt herausgegeben wird. Die durchschnittliche Miete für eine Neubauwohnung betrug danach schon im ersten Halbjahr 2024 € 24,50 pro Quadratmeter und für eine Bestandswohnung rund € 21,50 pro Quadratmeter. Offenkundig sind der Stadt München die sich aus dem Mietspiegel ergebenden Durchschnittsmieten nach wie vor zu hoch. Warum sonst kommt sie nun auf die rechtlich bedenkliche und im übrigen systemwidrige Idee, künftig auch öffentlich geförderte und alle Bestandswohnungen in die Erhebung des Mietspiegels einfließen zu lassen.  

■ Mieterhöhungen bei vereinbarter Indexmiete (§ 557b BGB) nehmen in der Rechtsberatung mittlerweile ebenso viel Raum ein wie Mieterhöhungsverlangen auf Vergleichsmietenniveau gemäß dem Mietspiegel der Stadt München. Hier macht sich bemerkbar, dass vor allem in München zahlreiche Vermieter bei der Neuvermietung einer Wohnung eine Indexmiete vereinbart haben. Bei einer Anfangsmiete, die bei Beachtung der Mietpreisbremse bereits 10 % oberhalb der sich aus dem Mietspiegel ergebenden Durchschnittsmiete liegt, war dies praktisch die einzige Möglichkeit, die Miete rechtssicher zu erhöhen und so zumindest ihren wirtschaftlichen Wert zu erhalten.

Im Mittelpunkt der Beratung standen die Ermittlung der maßgeblichen Indexwerte des Verbraucherpreisindexes für Deutschland, die Berechnung der Mieterhöhung sowie der Zeitpunkt ihres Inkrafttretens. Die Mitglieder nahmen das Angebot des Vereins, das Indexmieterhöhungsverlangen für sie zu erstellen, in großem Umfang in Anspruch. Und das gibt es auch: Viele Mitglieder, insbesondere diejenigen, die seit längerer Zeit keine Mieterhöhung durchgeführt hatten, sahen davon ab, die Indexmieterhöhung in voller Höhe auszuschöpfen, um ihre Mieter finanziell nicht zu überfordern.

■ Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) spielten in der Rechtsberatung nach wie vor kaum eine Rolle. Die Fragen der Mitglieder waren meist grundsätzlicher Art, z.B. in Bezug auf die Abgrenzung umlagefähiger „echter“ Modernisierungsmaßnahmen von nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie hinsichtlich der Höhe einer möglichen Mieterhöhung.

Angesichts der hochkomplizierten und teilweise kaum nachvollziehbaren Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes („Heizungsgesetz“), hoher Anschaffungskosten für eine neue nicht fossile Heizungsanlage, der Deckelung der möglichen Mieterhöhung auf € 0,50/m2 und der breiten Verunsicherung aufgrund der anhaltenden öffentlichen Diskussion über die Abschaffung des „Heizungsgesetzes“ entschieden sich die Mitglieder regelmäßig gegen eine derartige Investition.

■ Die Minderung der Miete war ebenfalls unverändert fester Bestandteil der Rechtsberatung des Vereins. Meist war Anlass der Mietminderung das Auftreten von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Wohnung. In fast allen Fällen waren diese auf das Nutzerverhalten der Mieter zurückzuführen. Aufgrund stark gestiegener Energiekosten gingen zahlreiche Mieter offensichtlich dazu über, ihre Wohnung nicht mehr ausreichend zu beheizen und zu lüften, und anschließend den Vermieter für die selbst verursachten Schäden verantwortlich zu machen. In der Folge trat auch in Wohnungen Schimmelbefall auf, in denen dies über Jahre hinweg trotz gleicher Mieterpartei nicht der Fall war. Da auf Mieterseite erkennbar das Ziel, Geld zu sparen, Priorität hatte und keine Bereitschaft zur Einsicht bestand, war in zahlreichen Fällen eine kostenträchtige gerichtliche Klärung, verbunden mit einem offenen Prozessausgang, die Folge.

■ Die Beendigung des Mietverhältnisses war in hohem Umfang Anlass, die Rechtsberatung des Vereins in Anspruch zu nehmen. Häufigster Beendigungsgrund auf Vermieterseite war die Geltendmachung von Eigenbedarf für sich selbst oder Familienangehörige.

Unverändert waren Kündigungsgründe der Auszug eines Kindes aus dem elterlichen Haushalt, das aufgrund des hohen Mietpreisniveaus in München selbst Probleme bei der Wohnungssuche hat, erhöhter Platzbedarf aufgrund Familienzuwachses, die Rückkehr der Bedarfsperson aus dem Ausland oder einer anderen Stadt an den Ort der vermieteten Wohnung sowie der Wunsch des Vermieters, sich nach dem Renteneintritt oder dem Tod des Partners räumlich zu verkleinern bzw. in eine barrierefreie Wohnung einzuziehen. Rückläufig waren Kündigungen wegen Eigenbedarfs nach erstmaligem Erwerb einer Eigentumswohnung.

Der zahlenmäßige Anstieg von Eigenbedarfskündigungen während der zurückliegenden Jahre verstärkte sich 2025 noch einmal deutlich. Der Verein beriet seine Mitglieder nicht nur hinsichtlich der formalen und inhaltlichen Anforderungen an die Kündigung, sondern unterstützte sie umfassend und in hoher Zahl mit der Erstellung des vollständigen Kündigungsschreibens und dem Führen des sich oftmals anschließenden Schriftverkehrs mit der Mieterseite. In diesem Zusammenhang stellte die Rechtsabteilung den Mitgliedern auch individuell ausgearbeitete Aufhebungsvereinbarungen zur Verfügung, dank derer eine gerichtliche Auseinandersetzung zur Räumung der Wohnung meist vermieden werden konnte.

Dies ist von zunehmender Bedeutung, da in der Praxis oftmals nicht der Eigenbedarf als solcher problematisch ist, sondern die konkrete Durchsetzung in einem Klageverfahren. Denn es sind vermehrt soziale Härtegründe auf Mieterseite, z.B. hohes Alter, gesundheitliche Gründe und besondere Verwurzelung im räumlichen Umfeld der Wohnung, die über den Erfolg der Eigenbedarfskündigung entscheiden.

Außerordentliche fristlose Kündigungen wegen Zahlungsverzug waren wie in den Vorjahren nur vereinzelt auszusprechen. Kündigungen wegen wiederholt verspäteter Mietzahlungen oder unerlaubter Untervermietung der Mieträume spielten in der Beratung keine Rolle. Insoweit blieb es beim Ausspruch förmlicher Abmahnungen.

Der Tod eines Mieters war häufig Anlass, die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses zu prüfen. Im Mittelpunkt der Beratung standen die Klärung der mietrechtlichen Rechtsnachfolge im Mietverhältnis, ein u.U. bestehendes Sonderkündigungsrecht des Vermieters, die hierbei einzuhaltenden Fristen sowie die Vorgehensweise im Falle einer langwierigen Erbenermittlung durch das Nachlassgericht. Der Verein vertrat die Mitglieder gegenüber dem vom Nachlassgericht bestellten Nachlasspfleger und führte den hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses notwendigen Schriftverkehr.

Die Erstellung von Parteiänderungsvereinbarungen im Falle der Trennung von Paaren oder des geplanten Auszugs eines Mitglieds einer Wohngemeinschaft, die gemeinsam eine Wohnung gemietet hatten, spielte in der Beratung kaum eine Rolle.

■ Die Abrechnung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses war weiterer Schwerpunkt. Der Beratungsbedarf bei Mitgliedern, die erstmals eine Wohnung vermietet hatten, aber auch bei langjährigen Vermietern war immens. Regelmäßig war zunächst über das richtige Vorgehen bei der Rückgabe der Mieträume und die entscheidende Bedeutung eines aussagekräftigen und vollständigen Rückgabeprotokolls für die spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache zu informieren. Das Angebot des Vereins an seine Mitglieder, den Zustand der Mieträume bei Mietende durch Immobilienmakler und Hausverwalter Nikolaus Ziegelmayer in einem professionell erstellten Abnahmeprotokoll dokumentieren zu lassen, nahmen die Mitglieder in hohem und weiter gestiegenem Umfang in Anspruch.

Weiter waren die Mitglieder über die notwendige Abgrenzung bloßer, nicht ersatzfähiger Abnutzungsspuren von Beschädigungen der Mietsache, die mit 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache kurze Verjährung von Schadensersatzansprüchen und die Möglichkeiten, den Verjährungseintritt zu verhindern, zu unterrichten. Hieran schlossen sich vielfach Fragen der Mitglieder an, welchen formalen und inhaltlichen Anforderungen eine ordnungsgemäße Kautionsabrechnung unterliegt, wie die Höhe eines Schadens zu belegen, und innerhalb welcher Frist die Mietkaution spätestens abzurechnen ist.

Hartnäckig hält sich die unzutreffende Auffassung zahlreicher Vermieter, der Mieter hafte verschuldensunabhängig für jegliche Verschlechterung der Mietsache. Vor allem bei langjährigen Mietverhältnissen war in besonderem Maße darauf hinzuweisen, dass bei einem notwendigen Austausch eines Gegenstandes meist ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen ist.

Abhängig von der Art der geleisteten Mietkaution, d.h. Barkaution auf den Namen des Vermieters, verpfändetes Sparbuch des Mieters oder Bankbürgschaft, wurden die Mitglieder beraten, wie sie bei der Inanspruchnahme der Mietsicherheit vorgehen sollten. Angesichts voraussichtlicher sehr hoher Nachzahlungen, gewann das vom Bundesgerichtshof anerkannte Zurückbehaltungsrecht („Sicherheitseinbehalt“) erheblich an Bedeutung.

■ Die Vermietung von Geschäftsraum spielte in der Rechtsberatung wie bereits in den Vorjahren eine untergeordnete Rolle. Der Schwerpunkt lag unverändert bei der Gestaltung des Mietvertrages in Bezug auf die Laufzeit und die Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete. Hoher Beratungsbedarf bestand hinsichtlich der Unterschiede zwischen einer Staffelmietenvereinbarung und einer Wertsicherungsklausel, ihrer jeweiligen rechtlichen Voraussetzungen, Anwendungsbereiche und Funktionsweisen. Die Berechnung von Mieterhöhungen auf Grundlage einer Wertsicherungsklausel waren vor dem Hintergrund einer sich abflachenden Inflation nur vereinzelt durchzuführen. Soweit rechtlich möglich, erstellte die Rechtsabteilung die mitunter komplexen Mieterhöhungsschreiben an die Mieter.

Der Wunsch von Mietern, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, oder wegen Geschäftsaufgabe bzw. Geschäftsübergabe an einen Nachfolger aus dem Mietverhältnis auszuscheiden, spielte in der Beratungspraxis kaum eine Rolle. Außerordentliche fristlose Kündigungen wegen Zahlungsverzug waren nur in seltenen Fällen auszusprechen.

■ Fragen zum Maklerrecht bewegten sich zahlenmäßig niedrigem Niveau. Sie betrafen die unterschiedlichen Typen von Makleraufträgen, die übliche Laufzeit, die Höhe und Fälligkeit der Maklerprovision sowie die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen und die möglichen Folgen ihrer Nichtbeachtung.

■ Das Wohnungseigentumsrecht ist mit einem Anteil von circa 20 % nach dem Mietrecht das zweitwichtigste Rechtsgebiet in der Beratung des Vereins. Der Beratungsbedarf ist seit Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsrechts (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 unverändert hoch. Klassische Themen waren die formelle und inhaltliche Ordnungsmäßigkeit der Jahresabrechnung, die Anwendung des geltenden Verteilerschlüssels, im Zuge der Klärung der Zuständigkeit für Erhaltungsmaßnahmen die Abgrenzung von Sondereigentum gegenüber gemeinschaftlichem Eigentum, die Finanzierung baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sowie die Anfechtung von Beschlüssen.

Jahresabrechnungen von Hausverwaltungen waren teilweise fehlerhaft, z.B. weil ein falscher Kostenverteilungsschlüssel zugrunde gelegt worden war. Nach neuem WEG-Recht ist für den Erfolg einer Beschlussanfechtung vor Gericht jedoch nicht mehr allein der Fehler, sondern die so genannte Ergebnisrelevanz maßgeblich, d.h. ob der Fehler das Ergebnis der Abrechnung tatsächlich beeinflusst. In vielen Fällen konnte die Rechtsberatung des Vereins dazu beitragen, aufwendige und kostspielige Rechtsstreitigkeiten für die Mitglieder zu vermeiden.

Weiterer Schwerpunkt waren bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum, darunter zunehmend privilegierte bauliche Maßnahmen wie z.B. in Sachen Elektromobilität die Errichtung einer Ladeinfrastruktur sowie die Anbringung von Balkonkraftwerken. Da insoweit grundsätzlich ein Anspruch auf Gestattung besteht, verlagern sich die Streitfragen auf die Praktikabilität. Die Stichworte sind hier: Ausführung, Sicherheit, Optik, Folgekosten, Wartung, Rückbau, Beschlussgestaltung und Gleichbehandlung.

Beratungsgegenstand waren auch große bauliche Maßnahmen wie z.B. Sanierungen, Modernisierungen und Instandsetzungen. Im Fokus standen die Erhebung von Sonderumlagen, ein steigender Finanzierungsbedarf und zunehmend auch die Diskussion über die Aufnahme von Krediten durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hier zeigte sich eine neue Realität, in der viele Eigentümer nicht mehr in der Lage sind, die derzeit erhobenen hohen Sonderumlagen zu finanzieren.

Die Zahl wohnungseigentumsrechtlicher Anfechtungsklagen ist rückläufig. Ein Grund hierfür ist die Verteilung der Kosten: Auch wenn ein Eigentümer vor Gericht vollumfänglich obsiegt, hat er aufgrund seines Miteigentumsanteils dennoch einen Teil der Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Zunehmend arbeiten Hausverwaltungen über Online-Plattformen. Auch hybride Eigentümerversammlungen nehmen zu. Dies ist zwar zeitgemäß und vom Gesetzgeber so gewollt. Gleichzeitig schafft dies aber auch neue Fehlerquellen, z.B. bei den Einladungen zur Versammlung, den Zugangsdaten und der Dokumentation. Nachweisfragen und der Umgang mit technischen Störungen sind hierbei rechtlich relevant und vermehrt Gegenstand der Beratung.

Bereits seit mehreren Jahren thematisieren die Mitglieder verstärkt ihre Unzufriedenheit mit der Hausverwaltung. Die Beschwerden beziehen sich hauptsächlich auf fehlende Antworten zu schriftlichen Anfragen, lange Reaktionszeiten bei der Veranlassung von Maßnahmen, z.B. bei der Behebung und Regulierung von mittlerweile gehäuft auftretenden Wasserschäden, und bei der Umsetzung von Beschlüssen sowie fehlende Transparenz. Diesen Beschwerden stehen Hausverwaltungen gegenüber, die mit Personalmangel und einer wachsenden Aufgabenlast zu kämpfen haben. Gleichzeitig ist der so genannte Kontaktaufwand exponentiell angestiegen. Erhielt früher ein Verwalter innerhalb eines Tages nur wenige Schreiben, erreichen ihn heutzutage zahllose E-Mails, oftmals mit umfangreichen Anhängen, und Nachfragen in der Erwartung schneller Rückmeldung. In der Summe ist dies von Hausverwaltungen trotz der Legitimität von Eigentümeranfragen nicht mehr leistbar. Hinzu kommt, dass im Zuge der Reform des Wohnungseigentumsrechts das Verhältnis zwischen den einzelnen Eigentümern und der Hausverwaltung seit Ende 2020 strukturell anders ausgestaltet ist. Die Folge ist vielfach, dass sich einzelne Eigentümer „abgehängt“ fühlen und Hausverwaltungen sich gleichzeitig weniger verpflichtet sehen, jede Individualanfrage umfassend zu bearbeiten. Dies führte häufig zu Konflikten, deren Beilegung die Rechtsabteilung in vielen Fällen unterstützen konnte. Soweit dies nicht gelang, waren die Mitglieder zur Abberufung der Hausverwaltung und zur Kündigung des Verwaltervertrages zu beraten.

■ Im Einkommensteuerrecht war die Berechnung der Abschreibungsgrundlage im Rahmen der Anlage V weiter stark nachgefragt. Die Rechtsabteilung prüfte die vom Finanzamt vorgenommene Berechnung der Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude und empfahl den Mitglieder Korrekturen und Anpassungsmöglichkeiten. Ferner unterstützte der Verein die Mitglieder beim Ausfüllen des neuen Formulars V und beriet sie, wie die Werbungskosten zu ermitteln und zu erklären sind. Vereinzelt wurde thematisiert, ob Instandsetzungsmaßnahmen als Werbungskosten abgesetzt werden können oder ob sie als Herstellungskosten zu behandeln sind.

■ Die Grunderwerbsteuer, die Umsatzsteuer bei Vermietung und Verpachtung sowie die Zweitwohnungsteuer spielten in der Beratungspraxis kaum eine Rolle.

■ Das Inkrafttreten der Reform der Grundsteuer zum 1. Januar 2025 sorgte vorübergehend für erhöhten Beratungsbedarf. Obwohl für die Reform das Prinzip der Aufkommensneutralität gelten sollte, vervielfachte sich bei einzelnen Objekten nicht selten die Höhe der Grundsteuer.

■ Im Bereich der Schenkung- und Erbschaftsteuer besteht auch weiterhin immenser Beratungsbedarf zur steuerlichen Bewertung von Immobilien sowie eine große Nachfrage nach der Berechnung der Schenkungsteuer, insbesondere unter Berücksichtigung eines Nießbrauchs. In diesem Zusammenhang konnten auch steuerliche Optimierungen vorgenommen werden. Häufig thematisiert wurden auch die Voraussetzungen für die Befreiung des Familienheims von der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

■ Im Erbrecht gingen, soweit es den Immobilienbesitz betraf, Beratungen zur steuerlichen Bewertung von Immobilien und Fragen zur Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer meist einher mit Fragen zu Modalitäten in Schenkungsverträgen, zur Güterstandschaukel, zu damit in Zusammenhang stehenden Testamentsgestaltungen sowie zu Eheverträgen.

■ Im Bereich des privaten Baurechts standen Probleme mit mangelhaften Handwerkerleistungen und „Phantasierechnungen“ von Handwerkern im Vordergrund. Die Rechtsabteilung beriet die Mitglieder über die richtige Vorgehensweise zur Durchsetzung ihrer Gewährleistungsansprüche. Weiterer Beratungsschwerpunkt war die Behandlung von Mängelansprüchen gegenüber einem Bauträger. Hier wurden die Mitglieder zu den maßgeblichen Verjährungsfristen, deren Hemmung sowie den Folgen eines Anerkenntnisses beraten.

■ Im öffentlichen Baurecht beschäftigte die Mitglieder vor allem, welche Möglichkeiten bestehen, Beeinträchtigungen durch das Bauvorhaben eines Grundstücknachbarn abzuwehren oder zumindest die Folgeschäden zu liquidieren.

■ Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das so genannte Heizungsgesetz, war regelmäßig, jedoch auf niedrigem zahlenmäßigen Niveau Thema in der Beratung. Möglicherweise rechneten die Mitglieder ohnehin mit der Abschaffung des Gesetzes nach dem Regierungswechsel im Frühjahr 2025.

■ Im Nachbarrecht waren Streitpunkte vor allem Beeinträchtigungen der Grundstücksnutzung durch Baum- und Pflanzenbewuchs auf dem Nachbargrundstück, die einzuhaltenden Grenzabstände, Ansprüche auf Rückschnitt oder Entfernung der Bepflanzung, deren Verjährung, die etwaige Notwendigkeit eines Schlichtungsverfahrens sowie die Verkehrssicherungspflichten von Eigentümern insbesondere hinsichtlich ihres Baumbestandes.

Weitere Themen waren zivilrechtliche Ansprüche gegen einen bauenden Nachbarn wegen drohender Schäden am eigenen Gebäude sowie Ansprüche wegen des Abrisses eines maroden Gebäudes, z.B. eines Reihenhauses mit Kommunmauer. Häufig konnte der Verein die Mitglieder hier erfolgreich unterstützen und Konflikte zwischen den Parteien lösen.

■ Die neu eingeführte Energieberatung durch die „Energiespezialisten GmbH“ stößt weiterhin auf großes Interesse der Mitglieder. Das Themenspektrum umfasst folgende Themen:

  • Einbau einer neuen Heizungsanlage: Welche Optionen gibt es? Vor- und Nachteile der verschiedenen Systeme.
  • Energetische Sanierung der Gebäudehülle: Dämmmaßnahmen an Dach, Fassade und Kellerdecke.
  • Erneuerung alter Fenster: Austausch durch moderne Energiesparfenster, Wirtschaftlichkeit und Effekte.
  • Installation einer PV- oder thermischen Solaranlage: Möglichkeiten, Wirtschaftlichkeit und Förderungen.
  • Beantragung von Fördermitteln: Übersicht über aktuelle Förderprogramme und Antragstellung.

Schwerpunkte waren:

  • Umlage energetischer Sanierungskosten: Möglichkeiten und rechtliche Rahmenbedingungen.
  • Feinheiten zum Gebäudeenergiegesetz (GEG): Detaillierte Regelungen und deren Auswirkungen.
  • Sonderfälle im WEG-Bereich zum GEG: Besondere Herausforderungen für Wohnungseigentümergemeinschaften.
  • Unsicherheiten bzgl. politischer Entscheidungen: Auswirkungen geplanter Gesetzesänderungen auf energetische Sanierungen.
  • Förderkulisse: Komplexität der Förderlandschaft, insbesondere Boni-Strukturen (z.B. Klimageschwindigkeitsbonus).
  • Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Vorteile und Nutzen für eine strategische Sanierung.
  • Energieausweise: Pflicht, Inhalt und Bedeutung der verschiedenen Varianten.
  • Neue Heizsysteme: Welche sind technisch umsetzbar und gesetzlich erlaubt?
  • CO₂-Bepreisung: Auswirkungen auf Heizkosten und langfristige Planungen.
  • Die Rolle des Energieberaters in der Umsetzung von Sanierungsvorhaben: Unterstützung von der Planung bis zur Ausschreibung und Fördermittelbeantragung.

■ Die bautechnische Beratung des Vereins durch Dipl.-Ing. Andreas Heisler stößt auf anhaltendes Interesse der Mitglieder. Fragen zu geplanten baulichen Veränderungen und Nutzungsänderungen bewegten sich wie im Vorjahr auf zahlenmäßig mittlerem Niveau. Beratungen zu beabsichtigten Instandsetzungsmaßnahmen gingen hingegen stark, Fragen zu Modernisierungen moderat zurück. Fragen zur Aufteilung in Wohnungseigentum sowie Leistungen von Bauträgern und Handwerkern nahmen auf zahlenmäßig niedrigem Niveau zu. Kaum eine Rolle spielten Leistungen von Planern und Sachverständigen.

Leistungen von Hausverwaltungen bei Sanierungen bzw. Modernisierungen wurden von den Mitgliedern in der Beratung nicht, Feuchtigkeitsschäden und Schallschutzmängel kaum angesprochen.

Der beabsichtigte Kauf von Wohnungseigentum vom Bauträger spielte in der Beratung keine Rolle. Beratungen zu baurechtlichen Fragen, behördlichen Auflagen sowie zur Feuerbeschau gingen auf zahlenmäßig niedrigem Niveau zurück. Fragen zu Planungen bzw. Baumaßnahmen auf einem Nachbargrundstück sowie zu Wohnflächenberechnungen bewegten sich dem niedrigen Niveau des Vorjahres.