Jahreshaupt­versammlung 2012

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„Wohnungsmangel, Gentrifizierung, Ausverkauf von Wohnungsbeständen, Flucht ins Betongold“ und „Die Erneuerung des deutschen Steuerrechts, ein verfassungsrechtliches und politisches Gebot“ – mit diesen Themen füllten die Referenten Oberbürgermeister Christian Ude und Prof. Dr. Dr. h.c. Paul Kirchhof, Bundesverfassungsrichter a.D., anlässlich der Jahreshauptversammlung von HAUS + GRUND MÜNCHEN am 25. April 2012 den großen Festsaal des Löwenbräukellers restlos – trotz des am selben Abend stattfindenden Champions League Halbfinales zwischen dem FC Bayern München und Real Madrid.

Über 1.800 neue Mitglieder – so viele wie nie zuvor – sorgten im Geschäftsjahr 2011 für das beste Ergebnis in der Geschichte des Haus- und Grundbesitzervereins München. Mit nun über 25.000 Mitgliedern repräsentiert HAUS + GRUND MÜNCHEN damit mehr als 400.000 Wohnungen in München und Umgebung. Für den Zentralverband Haus & Grund Deutschland war dies Anlass, den Verein zum vierten Mal in Folge als erfolgreichste Interessenvertretung der Haus- und Wohnungseigentümer in Deutschland auszuzeichnen.

In der am Vormittag abgehaltenen Pressekonferenz, an der Vertreter der gesamten Münchner Presse teilnahmen, erläuterte Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von HAUS + GRUND MÜNCHEN, die Gründe für dieses Rekordergebnis. Mit laufend erweiterten Dienstleistungen – bei seit 10 Jahren unverändertem Mitgliederbeitrag – reagiere der Verein auf die zahlreichen Verkomplizierungen durch Gesetzgebung und Rechtsprechung, die es Eigentümern und Vermietern zunehmend schwerer machten, sich in dem mittlerweile entstandenen rechtlichen Gestrüpp zurechtzufinden. Immer breitere Schichten der Immobilieneigentümer konnte der Verein durch das Angebot, Mietverträge und Musterschreiben, auch über das Internet zu beziehen, von den Vorteilen einer Mitgliedschaft überzeugen. Betrage die Organisationsquote bei den Eigentümern klassischer Mietshäuser bereits nahezu 100 %, werde der Haus- und Grundbesitzerverein München auch für Selbstnutzer, Vermieter einzelner Eigentumswohnungen, Hausverwaltungen, Wohnungsbaugesellschaften, Versicherungen, Banken, Verbänden aus den verschiedensten Wirtschaftszweigen, aber auch für Kirchen und Gemeinden mit Wohnungsbestand im Münchner Umland zunehmend attraktiver.

Die neue online-Bonitätsprüfung, die der Verein seinen Mitgliedern neben der Selbstauskunft als zusätzliche Absicherung bei der Auswahl von Mietinteressenten in Kooperation mit der Bertelsmann-Gruppe exklusiv für € 10,00 pro Anfrage anbiete, werde in sehr hohem Umfang in Anspruch genommen. Dieser neue Service ermögliche den Mitgliedern, unabhängig von Geschäftszeiten, innerhalb weniger Minuten von zu Hause aus online durch Mausklick etwaige Negativmerkmale über den Mietinteressenten abzufragen.

Hochaktuelles Hauptthema der Pressekonferenz waren Überlegungen der Bay­erischen Staatsregierung, ein Verbot der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen (Umwandlungsverbot) näher prüfen zu wollen. Die Forderung nach einem Umwandlungsverbot werde, so Stürzer, von der Stadtverwaltung und von Mieterorganisationen in regelmäßigen Abständen erhoben. Auslöser waren ursprünglich „Entmietungsaktionen“ professioneller Akteure in den 80er Jahren, um ein kurz zuvor erworbenes Mietshaus „mieterfrei“ nach der Aufteilung in Eigentumswohnungen möglichst gewinnbringend weiter verkaufen zu können. Damals fanden diese Forderungen bei der Bayerischen Staatsregierung kein Gehör. Die Stadt München habe es daraufhin mit der so genannten „Münchner Linie“ versucht und verweigerte den Antragstellern die Erteilung, der für die Aufteilung notwendigen Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Praxis der Stadt München, die Ablehnung damit zu begründen, eine Wohnung sei erst dann abgeschlossen, wenn Trennwände und Trenndecken den neuesten Anforderungen des Bauordnungsrechts, u.a. an Schall-, Wärme- und Brandschutz, genügten, sei nach einer Reihe von Rechtsstreitigkeiten vom Gemeinsamen Senat der Obersten Gerichtshöfe des Bundes in letzter Instanz für rechtswidrig erklärt worden. Seitdem könne die Stadt München Aufteilungen grundsätzlich nicht mehr verhindern.

Obwohl es sich bei der Umwandlung von Mietshäusern um ein wohnungspolitisches Randthema handle – es werden gerade mal 0,2 % der Bestandswohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt – , werde der Ruf von Mieterorganisationen und zahlreichen Politikern nach einem Umwandlungsverbot immer dann besonders laut, wenn der Druck auf den Wohnungsmarkt wachse. Ob damit vom Versagen der Wohnungspolitik abgelenkt und ein „Schuldiger“ für den Wohnungsmangel gesucht werden solle, könne dahingestellt bleiben. Jedenfalls werde durch ein Umwandlungsverbot keine einzige neue Wohnung geschaffen. Seit einiger Zeit sei zu beobachten, dass auch Abgeordnete von Parteien, die bisher mit ihrer Mehrheit im Bayerischen Landtag ein Umwandlungsverbot verhindert haben, „gewisse Sympathien“ dafür zeigten, wenn auch nicht immer aus persönlicher Überzeugung, sondern eher aus Populismus und wahltaktischen Überlegungen. Schließlich lebten in München circa 80 % der Bürger zur Miete.

Diese Überlegungen veranlassten eine stark zunehmende Zahl von Mehrfamilienhaus-Eigentümern, eine Aufteilung ihres Hauses in Wohnungseigentum „rein vorsorglich“ ernsthaft in Betracht zu ziehen – auch wenn weder jetzt noch in absehbarer Zeit Verkaufsabsicht bestehe. Krankheit, Arbeitslosigkeit, Insolvenz des eigenen Unternehmens, nicht zuletzt jedoch auch die angekündigten Zwangsmaßnahmen der Europäischen Union zur energetischen Sanierung alter Mietshäuser, die zu Kos­ten von mehreren 100.000 Euro führen könnten, seien für Hauseigentümer nicht absehbare Unwägbarkeiten. Auch wenn diese Umstände nicht jetzt oder morgen, sondern erst in 10 oder 20 Jahren oder in der nächsten Generation einträten, können der Eigentümer oder dessen Erben gezwungen sein, das Haus oder einzelne Wohnungen zu veräußern. Könnte das Haus aufgrund des Umwandlungsverbotes nur noch im Ganzen zum Verkauf angeboten werden, seien finanzielle Einbußen voraussichtlich im hohen sechsstelligen Bereich zu erwarten. Denn die Nachfrage gerade nach älteren Mehrfamilienhäusern werde gegen Null gehen, wenn die Möglichkeit der Aufteilung nicht mehr gegeben sei. Angesichts dieser Kos­tengrößenordnung seien die Kosten, die dem Eigentümer bei einer sofortigen Aufteilung des Hauses entstehen, geradezu zu vernachlässigen. Insgesamt lägen die Kosten, abhängig u.a. von der Größe des Hauses, bei wenigen Tausend Euro. Einem Umwandlungsverbot könne der Eigentümer dann gelassen entgegen sehen.

Eine deutliche Absage erteilte Rechtsanwalt Rudolf Stürzer einem „gesetzlichen Genehmigungsvorbehalt“, wodurch eine Aufteilung zwar nicht generell ausgeschlossen werde, sondern bei Vorliegen bestimmter Umstände behördlich ausnahmsweise genehmigt werden könne. Dies stelle für den Eigentümer keine Erleichterung dar. Vielmehr werde er in die Rolle eines Bittstellers gedrängt. Dies zeigten die praktischen Erfahrungen bei Genehmigungen von Modernisierungen in Erhaltungssatzungsgebieten. Um die begehrte Genehmigung zu erhalten, sei der Eigentümer gezwungen, zahlreiche Auflagen, von Mietpreisbindungen bis zu Beschränkungen bei Modernisierungsmaßnahmen, zu akzeptieren.

Wer jetzt ein zusätzliches Umwandlungsverbot fordere, vergesse, dass die Bundesländer nach der Entscheidung des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe an Stelle eines Umwandlungsverbotes die Möglichkeit erhielten, die Kündigungssperrfrist in bestimmten Städten und Gemeinden von 3 auf 10 Jahre zu verlängern. Hiervon habe der Bayerische Landtag umgehend Gebrauch gemacht und u.a. die Stadt München in den Katalog der Städte aufgenommen, für die eine 10jährige Kündigungssperrfrist gelte. Zusätzlich wurde Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht an der gemieteten Wohnung eingeräumt. Bereits durch diese Regelungen seien Mieter umgewandelter Wohnungen mehrfach geschützt: Die Wohnung könne erst dann an einen Dritten verkauft werden, wenn der Mieter von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht habe. Nach Verkauf der Wohnung an einen Dritten könne dieser das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliege, nach der Rechtsprechung praktisch nur Eigenbedarf. Kündige der neue Eigentümer, habe dieser zwei Kündigungsfristen einzuhalten: zunächst die Kündigungssperrfrist von 10 Jahren, gerechnet ab seiner Eintragung ins Grundbuch, anschließend die gesetzliche Kündigungsfrist von neun Monaten. Zudem könne der Mieter auch bei Vorliegen eines unstreitigen Eigenbedarfs und Einhaltung aller Fristen der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn oder seine Angehörigen eine unangemessene Härte darstellen würde. Schließlich sei der Mieter auch gegen so genannte Luxusmodernisierungen durch den neuen Eigentümer geschützt. Auch in diesen Fällen könne der Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte einwenden.

Ein Umwandlungsverbot, warnte Stürzer, sei nicht nur überflüssig, sondern habe weitergehende schädliche Auswirkungen. Es werde auch dazu führen, dass notwendige Sanierungsmaßnahmen, auch energetische Modernisierungsmaßnahmen, unterblieben und der Wohnstandard sinke. Die betroffenen Mehrfamilienhäuser stammten überwiegend aus den 50er und 60er Jahren, errichtet meist im Wege des sozialen Wohnungsbaus. Aufgrund der jahrzehntelangen Preisbindung der lediglich kostendeckenden Mieten konnten die Eigentümer der jetzt circa 50 Jahre alten Häuser keine Rücklagen für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen bilden. Bei diesen in relativ einfacher Bauweise errichteten Häusern bestehe heute Sanierungsbedarf, vor allem bei Außenwänden, Fenstern, Dächern und Heizungsanlagen, in Höhe von meist mehreren 100.000 Euro. Mit den vereinnahmten Mieten seien Maßnahmen dieser Größenordnung regelmäßig nicht finanzierbar. Die Eigentümer seien zunehmend gezwungen, das Anwesen ganz oder teilweise, d.h. einzelne Wohnungen, zu veräußern, um mit dem Erlös die notwendigen Maßnahmen durchführen zu können. Unterbinde der Gesetzgeber die Aufteilung und damit den Verkauf einzelner Wohnungen, würden notwendige Sanierungsmaßnahmen zwangsläufig unterbleiben. Folge sei längerfristig nicht nur eine erhebliche Verminderung der Wohnqualität, sondern – mangels energetischer Sanierung – auch deutlich steigende Betriebskosten. Diese wiederum hätten letztendlich die Mieter zu tragen.

Ein Umwandlungsverbot verhindere zudem die Eigentumsbildung von Mietern mit geringem Einkommen. Zahlreiche Mieter in München hätten das Ziel, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen, könnten sich aber aufgrund ihrer Einkommensverhältnisse weder eine teure Neubauwohnung (circa € 4.500,00/m²) noch eine bereits bestehende Eigentumswohnung (€ 3.500,00/m²) leisten. Eine vergleichbare Wohnung, die durch Aufteilung eines Hauses erst entstanden sei, könne bereits zu einem Quadratmeterpreis ab € 2.000,00/m² erworben werden und ermögliche gerade Mietern mit geringem Einkommen den Erwerb einer eigenen Wohnung. Ein Umwandlungsverbot, das gerade dieser Bevölkerungsgruppe den Zugang zu einer eigenen Wohnung verwehre, stehe in Widerspruch sowohl zu der von der Politik viel gepriesenen eigenverantwortlichen Altersvorsorge, als auch zu dem Bestreben, die Eigentumsquote zu erhöhen. Hier liege München mit derzeit 20 % im deutschen und im europäischen Vergleich auf einem der letzten Plätze.

Der häufig angeführten Sozialpflichtigkeit des Eigentums sei mit den bereits bestehenden Einschränkungen gegen­über anderen Vermögensarten ausreichend Genüge getan. Ein zusätzliches Umwandlungsverbot, selbst wenn es auf Erhaltungssatzungsgebiete beschränkt wäre, überschreite den grundgesetzlich geregelten Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Jedem Hauseigentümer müsse es frei stehen, sein Eigentum zu teilen, es ganz oder teilweise zu verschenken, zu vererben oder zu verkaufen – so wie es bei anderen Vermögensarten selbstverständlich und noch nie in Frage gestellt worden sei. Eine Verordnung, die dem Eigentümer dies verwehre, greife in unzumutbarer Weise in den grundgesetzlich garantierten Schutz des Eigentums ein und sei verfassungsrechtlich fragwürdig.

„Warum sind in München Flächen für 60.000 Wohnungen unbebaut, wenn doch 31.000 Wohnungen fehlen?“ , war das zweite beherrschende Thema der Pressekonferenz. Rudolf Stürzer berichtete aus der Praxis, wonach sich kürzlich auf ein Vermietungsangebot für eine 2-Zimmer-Wohnung, 64 m², Erdgeschoss, € 720,00 Netto­kaltmiete, in Neuhausen, über 100 Bewerber gemeldet, 80 Besichtigungen stattgefunden und 50 Bewerber sofort gemietet hätten. Bei einer 4-Zimmer-Wohnung, 115 m², Erdgeschoss, € 1.295,00 Nettokaltmiete, seien es noch 40 Bewerber gewesen.

Im August 2011 habe das Planungsreferat – wie bereits im Jahre 2007 – freie Flächen für 62.000 Wohnungen gemeldet. Woran liege es also, dass trotz seit Jahren unbebauter Flächen der Fehlbestand an Wohnungen Jahr für Jahr zunehme und inzwischen bei 31.000 Wohnungen liege? Die Ursache sei, neben meist langwierigen Verfahren bei der Ausweisung von Bauland wie auch bei der Planung und Genehmigung von Bauvorhaben, dass die Nachfrage nach Immobilien zwar stark gestiegen, jedoch auf potentielle Selbstnutzer beschränkt sei. Am Bau von Wohnungen, die in absehbarer Zeit weder selbst genutzt noch verkauft werden, sondern ausschließlich – auch für nachfolgende Generationen – zur Vermietung vorgesehen seien, bestehe noch immer kein Interesse. So erkläre sich das Auseinanderklaffen vom Wunsch nach mindes­tens 7.000 Neubauwohnungen pro Jahr und der Wirklichkeit mit 4.000–5.000 Neubauwohnungen jährlich. Unter „Anlegern“ in Statistiken und Marktberichten seien meist lediglich Käufer zu verstehen, die die Wohnung nicht selbst beziehen wollen, dies aber mittel- oder langfristig beabsichtigen oder aber die Wohnung nach gewisser Zeit – meist an einen Selbstnutzer – verkaufen wollen, um die dann eingetretene Wertsteigerung zu realisieren. Dieses Vorgehen sei aus Sicht des Verkäufers verständlich, denn nur so könne er die Unterdeckung, die beim Kauf und anschließender Vermietung einer Neubauwohnung für einen längeren Zeitraum eintrete, ausgleichen. Erwerbe ein „Anleger“ eine circa 80 m² große Neubauwohnung zu einem Quadratmeterpreis von € 4.500, betrügen die Anschaffungskosten, inklusive Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Notarkosten in Höhe von circa € 18.000, insgesamt € 378.000. Bei einem Darlehenszins von 4 % zzgl. 1 % Tilgung zahle der Käufer monatlich € 1.575 an die finanzierende Bank, zzgl. € 120 an die Hausverwaltung für die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, somit insgesamt € 1.695 monatlich.

Die Mieteinnahme bei Vermietung zur derzeit, laut Wohnungsmarktbarometer 2011 der Stadt München, ortsüblichen Neubaumiete von € 14,39/m² betrage hingegen lediglich € 1.151. Die Unterdeckung von € 544 monatlich bzw. € 6.528 jährlich werde durch die derzeitigen Abschreibungsmöglichkeiten nur geringfügig reduziert und müsse vom Käufer getragen werden. Letztlich könne diese Unterdeckung nur dadurch ausgeglichen werden, indem der Wertzuwachs der Wohnung nach einer gewissen Wartezeit durch einen Wiederverkauf realisiert werde. Ein weiterer Vorteil des Wiederverkaufs be­stehe für den Verkäufer darin, dass er so sein Zinsrisiko verringere. Bei einer maximalen Laufzeit des Darlehensvertrages von 15 Jahren und – bei einer Tilgung von 1 % – einer vollständigen Darlehenstilgung erst nach circa 33 Jahren bestehe für den Wohnungskäufer das Risiko, dass sich der Kredit nach Ablauf des Darlehensvertrages erheblich verteuere („Zinsfalle“). Dies sei ein weiterer Grund, weshalb viele Kapitalanleger die Wohnung nicht auf Dauer behielten, sondern gerade bei steigendem Zinsniveau zum Ablauf des Darlehensvertrages verkauften.

In den kommenden 10 Jahren sei, so der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN, mit einem deutlichen Nachfrageschub bei Wohnungen zu rechnen. Im Wesentlichen seien hierfür zwei Faktoren maßgeblich:

Dank seiner Wirtschaftskraft und seiner attraktiven geografischen Lage gehöre München zu den Gewinnern der Wanderungsbewegungen innerhalb des Bundesgebietes. Bis 2020 sei der Zuzug von mindestens 65.000 Menschen zu erwarten. Manche Studien sagten bis 2025 sogar bis zu 150.000 Neubürger voraus. Dies entspreche einem jährlichen Bedarf an 4.500 – 6.400 zusätzlichen Wohnungen.

Hinzu komme, dass sich die pro Einwohner in Anspruch genommene Wohnfläche (Wohnflächenverbrauch) in den nächsten Jahren wieder deutlich erhöhen werde. Hierfür sprächen die positiven Konjunkturaussichten, der Zuzug zahlungskräftiger Neubürger, aber auch die Zunahme von Single-Haushalten. Laut Städtischem Wohnungsmarktbericht betrage der Flächenzuwachs derzeit 0,25 m² pro Einwohner und Jahr. Hochgerechnet auf 1,4 Millionen Einwohner entspreche dies einer zusätzlich zu schaffenden Wohnfläche von 350.000 m² pro Jahr, also 5.000 Wohnungen à 70 m² Wohnfläche. Sollte sich der Wohnflächenverbrauch wie in den 90er Jahren um 0,4 m² pro Einwohner und Jahr erhöhen, müssten jährlich 560.000 m² Wohnfläche, d.h. 8.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden, allein um den Mehrverbrauch an Wohnfläche auszugleichen. Zusammen mit dem Bedarf infolge einer steigenden Einwohnerzahl ergebe sich ein jährlicher Gesamtbedarf von 9.500–14.400 Wohnungen.

Das Tempo des Anstiegs der Mietpreise zeichne die Entwicklung vor. Die Erstbezugsmieten seien allein im Jahr 2011 um durchschnittlich 9 % gestiegen, in einigen Stadtvierteln, wie z.B. Schwabing und dem Glockenbachviertel, um mehr als 10 % auf durchschnittlich € 14,39/m². Überdurchschnittliche Steigerungsraten waren in Schwabing, im Lehel, in der Altstadt, sowie in Haidhausen festzustellen. Leicht unterdurchschnittlich war der Anstieg in Perlach, Ramersdorf, im Hasenbergl und in Aubing. Die Wiedervermietungsmieten hätten sich innerhalb der vergangenen fünf Jahre von durchschnittlich € 9,70/m² (2007) um 32 % auf € 12,77/m² (2012) erhöht. Anzeichen für eine künftige Entspannung auf dem Münchner Wohnungsmarkt seien derzeit nicht erkennbar. Die Entwicklung der Mieten werde sich folglich dementsprechend fortsetzen.

Erfreulich sei die Einigkeit mit dem Deutschen Mieterbund darin, welche Schlüsse aus dieser Situation zu ziehen seien. In der Ausgabe April 2012 der MieterZeitung fordere der Mieterbund im Beitrag „Impulse für den Wohnungsbau“ den Bund auf, „sich seiner Verantwortung für die nationale Wohnraumversorgung wieder bewusst zu werden“. „Seit 15 Jahren bestimmten weniger sachliche Gründe die Änderungen bei den Fördermitteln als vielmehr die jeweilige Haushaltslage des Bundes und der Länder“, „Der Bund müsse insbesondere steuerliche Hemmnisse beseitigen und in der Wohnungsbauförderung die Initiative ergreifen, um die neue Wohnungsnot zu lindern“. All dies seien Forderungen, so Stürzer, die HAUS & GRUND bereits seit den 90er Jahren erhebe.

Der Anstieg der Mieten bei Neuvermietung und der unrealistische Münchner Mietspiegel 2011 führten zu einem Boom bei der Vereinbarung so genannter Indexmieten, also der Koppelung der Miethöhe an den amtlichen Verbraucherpreisindex. Obwohl es diese Gestaltungsform seit über 10 Jahren gebe, hatte sie bisher nur selten den Weg in die Vertragspraxis gefunden. Dies habe sich mit der Veröffentlichung des Mietspiegels 2011 schlagartig geändert. Da dessen Mietwerte mittlerweile circa 30 % unterhalb der tatsächlich gezahlten Mieten lägen, werde bei den rund 50.000 Mietvertragsneuabschlüssen zunehmend von der Möglichkeit der Indexierung Gebrauch gemacht. Denn ansons­ten müsse der Vermieter damit rechnen, über einen sehr langen Zeitraum, möglicherweise bis zu 10 Jahren, keine Mieterhöhung durchsetzen zu können, mit der Folge, dass sich die reale Miete Jahr für Jahr inflationsbedingt reduziere.

Der aktuelle Mietspiegel 2011 weise für eine 80 m² große Wohnung mit Baujahr 1975 in guter Lage eine durchschnittliche Nettomiete von € 9,82/m² aus. Die tatsächliche ortsübliche Miete bei Neuvermietungen betrage laut dem neuesten Wohnungsmarktbarometer der Stadt München € 12,34/m² (Stand September 2011), derzeit also € 12,77/m² (+ 3,5 % seit September 2011). Damit liege sie um mehr als 30 % über dem Mietspiegel. Die Vereinbarung einer Miete in dieser Höhe sei – wie das Wohnungsmarktbarometer zeige – nicht nur üblich, sondern auch ohne weiteres zulässig, denn der Mietspiegel sei nur bei Mieterhöhungen verbindlich, nicht aber beim Neuabschluss eines Mietvertrages. Ein Vermieter, der diese Wohnung zur derzeit ortsüblichen Miete von € 12,77/m² ohne Indexierung der Miete vermiete, werde mit dem Versuch, in einigen Jahren die Miete zu erhöhen, an dem dann verbindlichen Mietspiegel scheitern. Es sei nämlich nicht zu erwarten, dass künftige Mietspiegel eine Erhöhung in einer dem Markt entsprechenden Höhe ausweisen werden. Mit der Vereinbarung einer Indexmiete kopple sich der Vermieter dagegen vom Mietspiegel ab und könne die Miete ggf. jährlich entsprechend dem gestiegenen Lebenshaltungskostenindex anpassen. Wiesen die Indexzahlen des Statistischen Landesamtes z.B. nach drei Jahren eine Erhöhung um 6,5 % aus, dürfe der Vermieter die Miete dieser Wohnung von € 12,77/m² um 6,5 % auf € 13,60/m² erhöhen, unabhängig vom Mietspiegel. Ohne Indexvereinbarung könne der Vermieter nach drei Jahren selbst dann keine Mieterhöhung durchführen, wenn der Mietspiegel eine Erhöhung weit über dem Index, z.B. um 15 %, ausweisen sollte. Denn auch dann erhöhte sich der Mietspiegelwert von € 9,82/m² lediglich auf € 11,29/m².

Eine Mieterhöhung nach dem Lebenshaltungskostenindex sei nicht nur erheblich einfacher und unkomplizierter durchzuführen als eine Erhöhung nach dem Mietspiegel. Sie sei auch weit weniger streitanfällig. Die amtlichen Indexzahlen böten, anders als Zu- und Abschläge nach dem Mietspiegel, kaum Streitpotential. Dementsprechend sei das Amtsgericht München nach Aussage von Mietrichtern praktisch nie mit Indexmieterhöhungen befasst, während Streitigkeiten um Miet­erhöhungen nach dem Mietspiegel zur Tagesordnung gehörten.

„Der Bau neuer Wohnungen darf nicht verhindert werden!“

In seinem Referat zum Thema „Wohnungsmangel, Gentrifizierung, Ausverkauf von Wohnungsbeständen, Flucht ins Betongold“ erläuterte Oberbürgermeister Christian Ude die Haltung der Landeshauptstadt München zu der unter „Gentrifizierung“ zu verstehenden „Aufwertung alter Stadtviertel“, die das Wohnen für die ursprüngliche Bevölkerung zunehmend unerschwinglich mache. Gentrifizierung werde, so Ude, oftmals missverstanden. Ein durch die lokale Berichterstattung bekanntes Beispiel sei der Abriss der Schwabinger Kneipe „Schwabinger 7“, an deren Stelle neue Wohnbebauung mit einem lagebedingt hohen Preisniveau entstehe. In diesem Fall handle es sich keineswegs um ein schützenswertes Gebäude, sondern um eine Behelfsbaracke aus der Nachkriegszeit. Ude forderte, der Neubau von Wohnungen dürfe nicht verhindert werden, und zwar auch dann nicht, wenn er in einem höheren Preissegment stattfinde. Nicht zuletzt könnten auch juristische Aspekte nicht weggewischt werden. Wenn auf einem Grundstück eine Baulücke existiere, habe der Eigentümer ein Baurecht, das nicht zur Disposition stehe. Auch das Argument der Gegner von Wohnungsneubauten, die geplanten Wohnungen seien so teuer, dass sie sich die breite Masse der Bevölkerung nicht mehr leisten könne, überzeuge nicht. Zwar brauche München erschwinglichen Wohnraum gerade für Berufsgruppen mit vergleichsweise niedrigem Einkommen. Wer sich jedoch eine teure Wohnung leisten könne, nehme – würden nicht neue hochpreisige Wohnungen gebaut – gerade diesen Bevölkerungsgruppen günstigeren Wohnraum auf dem Altbau-Wohnungsmarkt weg. Daher kritisiere er die Protestbewegung gegen den Neubau von Wohnungen. Ziel müsse es sein, sowohl den Altbaubestand für die ortsansässige Bevölkerung zu erhalten, um ihre „Vertreibung“ aus dem angestammten Stadtviertel zu vermeiden, als auch neue Wohnungen für neu Hinzugezogene und finanzstarke Mieter und Eigentümer zu schaffen. Die Stadt München und die privaten Immobilieneigentümer hätten viel zur Erhaltung des schönen, unverwechselbaren Stadtbildes beigetragen.

Ude sprach ferner den Verkauf großer Wohnungsbestände im Besitz der öffentlichen Hand an private Investoren an, namentlich den Verkauf von circa 9.000 Wohnungen einer Tochtergesellschaft der Bayerischen Landesbank. Privatisierungen auf dem Wohnungsmarkt seien nicht grundsätzlich verwerflich. Es könne nicht darum gehen, privaten Immobilienbesitz zu schmähen. Man dürfe vor den damit verbundenen Risiken jedoch nicht die Augen verschließen. Werden Wohnungen an private Großinvestoren verkauft, haben es die Mieter auf der Vermieterseite künftig nicht mehr mit einzelnen Menschen, sondern mit anonymen Kapitalgesellschaften zu tun, die ihren Anlegern gegenüber zu einer größtmöglichen Rendite verpflichtet seien. An die Stelle einer nicht selten langjährigen persönlichen Beziehung zwischen Vermieter und Mieter trete die Absicht des Großinves­tors, maximale Rendite zu erzielen. Inves­titionen in Instandhaltung und Instandsetzung gingen zurück, Mieterhöhungen nähmen deutlich zu. Dies sei ein Erfahrungswert. Ude befürwortete, den Verkauf von Wohnungsbeständen in öffentlicher Hand an private Großinvestoren zu unterbinden. Anzustreben sei, große Kommunen als gemeinsam auftretende Kaufinteressenten zu gewinnen, die hoffentlich genügend Finanzkraft aufbringen, um im Bieterwettbewerb mithalten zu können.

Christian Ude prognostizierte eine weiter steigende Nachfrage nach Wohnungen, bedingt durch das Bevölkerungswachstum in München. Im Zuge der Finanzkrise seit 2008 seien sehr hohe Summen in Münchner Immobilien angelegt worden. Auch in Zukunft seien hier zuverlässige Wertzuwächse zu erwarten. Nach Aussage des Gutachterausschusses hätten sich in einzelnen Stadtteilen die Grundstückspreise innerhalb eines Kalenderjahres verdoppelt. Die Landeshauptstadt als Grundstückseigentümerin orientiere sich bei Verkäufen jedoch nicht am Höchstpreis. Entscheidend sei für sie das überzeugendste Konzept des Grundstückserwerbers für die anschließende Grundstücksnutzung. Ude betonte: „Teure Neubauten sind immer noch besser als gar keine Neubauten!“.

Das aktuelle Steuerrecht –zwar „geltende Ordnung“, aber nicht „Recht“

Prof. Dr. Dr. h.c. Paul Kirchhof, Richter am Bundesverfassungsgericht a.D. , skizzierte in seinem Vortrag „Die Erneuerung des deutschen Steuerrechts, ein verfassungsrechtliches und politisches Gebot“ die Grundzüge seines Konzeptes einer umfassenden Reform des Steuerrechts.

Das aktuelle Steuerrecht sei für den Bürger schlicht unverständlich. Ein Recht, das er nicht verstehe, könne er nicht als gerecht empfinden. In seiner zwölfjährigen Tätigkeit am Bundesverfassungsgericht habe er, so Professor Kirchhof, die Korrekturen im Steuerrecht gleichsam als Reparaturen an einem Kraftfahrzeug angesehen, das im Grunde nicht fahrtauglich sei. Deshalb habe er zusammen mit sechs Bundesländern während der vergangenen zehn Jahre ein neues, besseres Steuerrecht erarbeitet. Das neue Steuerrecht sei anschließend 12 Wochen lang in der Realität einem Test unterzogen worden – mit Erfolg.

Die Akzeptanz des Steuerrechts in der Bevölkerung beginne mit der Frage, weshalb die Bürger Steuern zahlen müssten. Dass der Staat Geld brauche, um seine Aufgaben zu erfüllen, stehe außer Frage. Entscheidend sei, wie der Staat den Griff in die Taschen der Bürger rechtfertige. Allein der Umstand, dass ein Bürger über Vermögen verfüge, reiche als Rechtfertigungsgrund nicht aus. Zu fragen sei vielmehr, warum jemand Geld erwerben konnte. Damit scheide eine so genannte Bestandsteuer aus.

Der Bürger könne Einkommen erwerben, weil der Staat mitgeholfen habe, z.B. indem er mit Polizei und Militär ein sicheres Lebensumfeld geschaffen habe. Der Bürger bezahle mit der Einkommensteuer einen Teil seiner Einkünfte an den Staat, da er von diesen Rahmenbedingungen profitiert habe und diese so erhalten bleiben sollen. Diese Argumentation lasse sich übertragen auf das Geldsystem, das der Staat zur Verfügung stelle, die private Rechtsordnung oder das Bildungssystem, das ebenfalls eine staatliche Leis­tung darstelle. Wer diese Gemeinschaftsgüter für sich nutze und damit erfolgreich sei, solle einen Teil dieses Erfolges, an dem der Staat seinen Anteil habe, an eben diesen Staat abgeben.

Genauso verhalte es sich bei der Umsatzsteuer. Der Staat habe ein wirtschaftliches Umfeld geschaffen, das es dem Bürger ermögliche, jederzeit alle Güter zu kaufen, wenn er dafür bezahle. Dies sei, wie ein Vergleich mit Staaten, in denen noch vor wenigen Jahren Planwirtschaft herrschte, keine Selbstverständlichkeit. Dort waren neben Geld auch Beziehungen und Geduld erforderlich, um bestimmte Güter zu erlangen. Der Staat stelle sich auf den Standpunkt, er dürfe 19 % Umsatzsteuer verlangen, da er den Rahmen dafür schaffe, dass der Bürger seine Kaufkraft erfolgreich für den Kauf von Gütern einsetzen könne.

Die Einkommensteuer unterscheide von Anfang an die verschiedenen Erwerbsarten. Es existiere jedoch kein Grund, die Einkünfte nach ihrer Herkunftsart zu unterscheiden. Geld sei Geld, egal wie es erworben worden sei. Tatsächlich aber habe die organisatorische Form, in der das Einkommen erwirtschaftet werde, d.h. ob als Einzelkaufmann oder als Gesellschaft, dramatische Auswirkungen auf die Höhe der Steuerlast. Aus Gründen der Steuerersparnis würden Organisationsformen geschaffen, die den Betrieben eher schadeten als nutzten. Ungleich besser wäre es, jede dieser unterschiedlichen Organisationsformen steuerrechtlich gleich zu behandeln und die Ausschüttungen steuerfrei zu stellen.

Weiteres Merkmal des neuen Steuermodells sei, sämtliche 132 Lenkungs- und Privilegierungstatbestände abzuschaffen. Dies entspräche im Ergebnis einem Spitzensteuersatz in Höhe von 25 %. Dieser müsse – und dies sei machbar – aufkommensneutral sein.

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung solle unterstellt werden, 60 % der Miete seien „Aufwand“. Die verbleibenden 40 % würden mit einem Steuersatz von 25 % besteuert. Im Ergebnis betrage die Steuer 10 % der Miete. Bei Kapitaleinkünften betrage der Steuersatz schon jetzt 25 %, bei Einkünften aus Arbeit hingegen 45 %. Den Menschen sei diese Ungleichbehandlung nicht bewusst. Wenn es ihnen bewusst wäre, würden sie es nicht akzeptieren.

Die Praxis der Umsatzsteuer sei ebenfalls reformbedürftig. Bei jeder Leistung eines Unternehmers an einen anderen Unternehmer falle Umsatzsteuer an, die der Unternehmer, der diese Leistung empfange, im Ergebnis zurückerhalte. Es sei daher sinnvoll, wenn Umsatzsteuer nur noch auf der letzten Stufe anfalle. Leistungen von Unternehmer an Unternehmer sollen nicht mehr steuerpflichtig sein. Auf diese Weise entfielen 82 % der Umsatzsteuer-Fälle.

Das neue Erbschaftsteuer-Modell enthalte hohe Freibeträge. Ein Erbfall zwischen Ehegatten solle nicht mehr steuerpflichtig sein. Der bisherige Lebensstandard der Ehegatten soll erhalten bleiben. Sei das Erbe hoch, aber nicht ohne weiteres aufteilbar, wie dies z.B. bei Unternehmen der Fall sei, soll der Erbe über einen Zeitraum von 10 Jahren Anspruch auf Stundung der Erbschaftsteuer in Höhe von 1 % pro Jahr haben. Aktuell bringe die Erbschaftsteuer dem Staat Einnahmen in Höhe von 4 Milliarden Euro. Das neue Modell führe dem gegenüber zu Einnahmen in Höhe von 9 Milliarden Euro.

Würde das neue Steuermodell Realität, müsse der Steuerzahler nicht mehr mehrere Wochenenden mit der Anfertigung seiner Steuererklärung verbringen. 20 Minuten genügten, um dem Finanzamt den Namen, den Familienstand, die Anzahl der Kinder, den Arbeitgeber und die Bankverbindung mitzuteilen.

Das aktuelle Steuerrecht, sei, so Professor Kirchhof, zwar „geltende Ordnung“, nicht aber „Recht“. Er sei überzeugt, den Erfolg seiner Ideen noch während seiner aktiven Zeit an der Universität Heidelberg zu erleben.

RA BERNHARD STOCKER