Allgemeines zur Mieterhöhung

Der Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, die Wohnungsmiete zu erhöhen. Man unterscheidet zwischen

vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen, wie Staffelmiete und Indexmiete
formellen Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und
einvernehmlichen Mieterhöhungsvereinbarungen.

1. Bei einer Staffelmiete legt der Vermieter die Mieterhöhungen schon im Voraus vertraglich fest. Die Miete steigt also zu einem bestimmten Zeitpunkt um einen bestimmten Betrag. Der genaue Zeitpunkt und der genaue Betrag müssen im Mietvertrag exakt bestimmt sein. Formulierungen wie „5 % jährlich“ sind unzulässig. Auf diese Weise wissen Vermieter und Mieter auf lange Sicht ganz genau, was sie finanziell zu erwarten haben.

2. Bei Mietvertragsabschluss kann der Vermieter eine Indexmiete vereinbaren. Damit wird die Miete für die gesamte Mietdauer an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt. Wenn die Lebenshaltungskosten steigen, steigt der Verbraucherpreisindex. Wenn der Verbraucherpreisindex beispielsweise um 2 % steigt, kann der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen. Die Indexerhöhung kann alle 12 Monate erfolgen. Das geschieht allerdings nicht automatisch. Der Vermieter muss den Mieter schriftlich informieren. Im Anschreiben müssen alle relevanten Daten wie alter Index, neuer Index, neue Miete enthalten sein (siehe unser Formblatt 17 a). Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Die neue Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Schreibens zu zahlen (Beispiel: Der Mieter erhält Ihren Brief am 20. Februar, die neue Miete ist ab 1. April fällig). Die Indexzahlen finden Sie auf unserem Indexrechner.

3. Enthält der Mietvertrag weder eine Index- noch eine Staffelmiete, kann der Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dabei darf die Kappungsgrenze nicht überschritten werden. Die Kappungsgrenze beträgt im Normalfall 20 %, allerdings in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, nur 15 % (in 120 bayerischen Gemeinden). Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss begründet werden, entweder mit

- drei Vergleichswohnungen oder
- mit der Berechnung des örtlichen Mietspiegels oder
- mit einem Sachverständigengutachten.

Existiert in der Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, dann müssen Sie Ihrem Mieterhöhungsverlangen auf jeden Fall eine Mietspiegelberechnung beifügen, auch wenn Sie Ihre Mieterhöhung anders begründen, z.B. mit drei Vergleichswohnungen. Den Mietspiegel für München 2017 samt Berechnungsprogramm finden Sie unter Mietspiegel München. Für bestimmte Objekte (EFH, DHH, RH) findet der Mietspiegel keine Anwendung. In diesem Fall können Sie Ihre Mieterhöhung mit Vergleichsobjekten begründen. Es muss sich dabei allerdings immer um bezahlte Mieten handeln. Mietangebote aus der Zeitung oder dem Internet werden als Vergleichsmieten nicht anerkannt. Haus + Grund München hat eine umfangreiche Vergleichsmietensammlung. Möglicherweise können wir Ihnen entsprechende Vergleichsmieten für Ihre Mieterhöhung zur Verfügung stellen. Ein Formular für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Formblatt 17) finden Sie in unserer Auswahl an Musterformularen.

Damit Ihre Mieterhöhung wirksam wird, muss Ihr Mieter zustimmen. Lässt er die Frist verstreichen, ohne sich zu äußern, sollten Sie noch die Überweisung der Miete abwarten. Bezahlt er nämlich die höhere Miete, so gilt dies als Zustimmung. Tut er es nicht, sollten Sie sicherheitshalber Ihre Mieterhöhung überprüfen lassen. Die Rechtsabteilung von Haus + Grund München steht Ihnen dafür zur Verfügung.

Wenn Ihre Mieterhöhung formell korrekt ist, können Sie beim Amtsgericht Klage auf Erteilung der Zustimmung einreichen. Stimmt Ihr Mieter Ihrer Mieterhöhung nicht zu, bleiben Ihnen allerdings nur zwei Monate Zeit, um Klage zu erheben.